УИД 61OS0000-01-2024-000207-46

дело № 3а-250/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июня 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000130 от 22 февраля 2024 г., об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась с административным иском, указав, что владеет на праве общей долевой собственности нежилым зданием магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 096,5 кв.м, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость здания, утвержденная по результату государственной кадастровой оценки, по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 96 086 024,1 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 1746 от 16 января 2024 г., выполненному оценщиком ООО «Ростовский Центр Оценки», рыночная стоимость здания по состоянию на 9 января 2024 г. составила 70 937 000 руб. ФИО1 обращалась в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2024/000130 от 22 февраля 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано, с чем административный истец не согласен. Просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000130 от 22 февраля 2024 г. и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере 70 937 000 руб. по состоянию на 9 января 2024 г. 

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены. 

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону, ФИО3, акционерное общество «Продторг», общество с ограниченной ответственностью «Консалт Недвижимость», общество с ограниченной ответственностью «Восход», акционерное общество «Тандер», общество с ограниченной ответственностью «Агроторг».

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО.

Представители минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены, согласно поступившим ходатайствам просят рассмотреть дело в отсутствие представителей. 

Остальные заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ» которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 г. № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН ФИО1 принадлежит 7/10 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание магазина с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 096,5 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

3/10 доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость принадлежит ФИО3

Согласно статьям 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 403 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2023 г. Результаты государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест утверждены постановлением Минимущества Ростовской области от 15 ноября 2023 г. № 27.

Согласно выписке из ЕГРН от 9 января 2024 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2023 г., подлежащая применению с 1 января 2024 г., определена в размере 96 086 024,1 руб. (л.д.20 том 1).

29 января 2024 г. в ГБУ РО поступило заявление представителя ФИО1 – ФИО2 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет от 16 января 2024 г. № 1746 выполненный оценщиком ООО «Ростовский центр оценки» ФИО12, об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на 9 января 2024 г. в размере 70 937 000 руб.

22 февраля 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000130 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 1746 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», пп. 2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7, пп. 4 п. 9, п. 12 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», пп. «е» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

27 февраля 2024 г., с соблюдением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, ФИО1 обратилась в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета № 1746 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости здания, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО13

В соответствии с заключением эксперта № 108/2024 от 16 мая 2024 г., в решении ГБУ РО от 22 февраля 2024 г. № ОРС-61/2024/000130 приведено 16 замечаний к отчету об оценке. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлено, что 10 недостатков перечисленных в решении имеются в отчете об оценке. Недостатки, указанные в п.п. 5.2, 5.3 (7, 8, 9, 11, 14) не подтверждаются. Недостатки, указанные в п. 5.3 (1, 2, 3, 4, 5, 6, 10, 12, 13) оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Отчет от 16 января 2024 г. №1746 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. При составлении отчета от 16 января 2024 г. № 1746 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, оценщиком допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе имеются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 22 февраля 2024 г. № ОРС-61/2024/000130.

Согласно заключению эксперта, в нарушение п.22 «в» ФСО №7 «Оценка недвижимости» в отчете отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов. 

В нарушение пп. 4 п. 9 ФСО V при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены следующие ошибки: при проведении расчетов оценщиком принято разное значение физического износа объекта оценки (затратный подход – 47,5%, сравнительный подход – 52%), что приводит к недостоверному результату итоговой стоимости; корректировка на назначение помещений рассчитана необоснованно, так как по объектам-аналогам №1, №2, №3 отсутствует информация о составе и назначении помещений в здании. Необоснованная корректировка на назначение помещений приводит к недостоверному результату итоговой рыночной стоимости; отсутствует корректировка на обеспеченность инженерными коммуникациями при расчете рыночной стоимости земельного участка; отсутствуют копии страниц справочников и иных источников информации, использованных при определении корректировок, таким образом невозможно проверить достоверность и актуальность применяемых значений корректировок. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ФИО1 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует. В этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 1746 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость здания не может быть положена в основу решения.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 января 2024 г. определена судебным экспертом в размере 82 884 000 руб.

Определяя рыночную стоимость участка на 9 января 2024 г., экспертом осуществлена идентификация объекта на основании сведений из материалов административного дела, информации имеющейся на официальном портале «Публичная кадастровая карта», технического паспорта на здание магазина и осмотра нежилого здания.

Осуществив анализ рынка объекта исследования, с учетом его функционального назначения, конструктивных особенностей и местоположения, экспертом сделан вывод, что объект исследования относится к сегменту рынка - коммерческая недвижимость торгового назначения. 

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта, эксперт определил среднюю арендную ставку (таблица 14), интервал стоимости за 1 кв.м объектов недвижимости торгового назначения, среднюю цену объектов недвижимости (таблица 15).

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал два подхода: сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод корректировок), доходный подход, в рамках которого применялся метод прямой капитализации.

В рамках сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на первоначальном этапе расчетов определил рыночную стоимость земельного участка, выбрав для этого три объекта-аналога (таблицы 17, 18).

Расчет стоимости единого объекта недвижимости осуществлен экспертом с использованием отобранных объектов и введением корректировок (таблицы 31, 32). Значение коэффициента вариации подтверждает надежность и достоверность произведенных расчетов.

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки.

В рамках доходного подхода эксперт учел, что практически все помещения сданы в аренду (таблица 46) и принял решение произвести расчет потенциального валового дохода на основании рыночной информации о сдаче в аренду аналогичных объектов.

В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – арендная плата в рублях за 1 кв.м арендопригодной площади. В результате анализа рыночной информации в открытых источниках эксперт выявил предложения о сдаче в аренду аналогичных объектов, три объекта-аналога в соответствии с которыми и произвел расчет арендной ставки, применив корректировки (таблицы 47, 48).

Осуществив расчет потенциального валового дохода (таблица 54), путем внесения к его значению поправки на загрузку помещений и недосбор арендной платы, эксперт осуществил расчет действительного валового дохода; вычтя расходы по эксплуатации объекта недвижимости и резерва на замещение, определил чистый операционный доход.

Обосновав принятие максимального значения коэффициента капитализации, эксперт осуществил расчет стоимости объекта недвижимости (таблица 58).

Согласовав результаты расчетов стоимости объекта экспертизы, полученные с применением различных подходов (таблица 61) и исключив рыночную стоимость земельного участка, эксперт определил рыночную стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 января 2024 г. 

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в нем нарушений, лишающих заключение доказательственного значения, не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 9 января 2024 г. в размере 82 884 000 руб., согласно заключению №108/2024, 

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости нежилого здания является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 29 января 2024 г.

Поскольку требование о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению, то суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 146 000 рублей (л.д. 66-67 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2024/000130 от 22 февраля 2024 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 096,5 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, назначение – нежилое, наименование – магазин, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 9 января 2024 г., в сумме 82 884 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 января 2024 г.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» с ФИО1 расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-250/2024 в сумме 146 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба