Дело №2-3/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2019 года г. Невель

Невельский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.В.,

при секретаре Никаноровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды дома с земельным участком с последующим выкупом, признании отсутствующими обременений и исключении из ЕГРН записей регистрации обременений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит:

- признать незаключенным договор аренды дома с земельным участком с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома №** и земельного участка с кадастровым **, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сторонами которого являются Г.В.Э, и ФИО2, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за **; 

- признать отсутствующим обременение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ** в пользу ФИО2, наложенное на земельный участок с кадастровым **, площадью ** кв.м, расположенный на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- признать отсутствующим обременение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации **, в пользу ФИО2, наложенное на жилой дом с кадастровым **, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи государственной регистрации вышеуказанных обременений;

- взыскать со ФИО2 судебные расходы в сумме 3800 руб., из них: 300 руб. - расходы по уплате госпошлины, 3500 руб. - расходы за составление искового заявления.

Требования обоснованы тем, что истица после смерти мужа Г.В.Э,, умершего ДД.ММ.ГГГГ, является наследницей первой очереди по закону. Кроме нее, наследницей является несовершеннолетняя Г.А.В., от имени и в интересах которой действует законный представитель - ее мать П.О.Л. В состав наследственного имущества после смерти Г.В.Э, вошел, в том числе, вышеуказанный земельный участок и расположенные на нем два жилых дома №** и №**. В период оформления наследственных прав на вышеуказанное имущество истице стало известно, что на земельный участок и жилой дом №** имеется обременение - договор аренды дома с земельным участком с последующим выкупом, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Истица полагает, что договор аренды не может считаться заключенным по тем основаниям, что государственная регистрация договора была произведена С.Е.А.. после смерти Г.В.Э,, правоспособность которого прекращена с ДД.ММ.ГГГГ. Спорный договор аренды на день открытия наследства является незаключенным, так как не прошел государственную регистрацию, и ФИО2 не приобрела прав аренды с последующим выкупом указанного дома и земельного участка. Ссылаясь на положения ст.ст.17, 432, 433, 434, 609, 651, 1113 ГК РФ, ст.98 ГПК РФ, просит заявленные требования удовлетворить.

Также в обоснование требований истицей указано, что со стороны ФИО2 имеет место недобросовестное исполнение гражданских прав, так как она не могла не знать о смерти Г.В.Э,, поскольку присутствовала на похоронах Г.В.Э, Во избежание судебного разбирательства представитель истицы направил ФИО2 письмо, в котором предложил в добровольном порядке заключить соглашение о расторжении указанного договора аренды. Данное письмо было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, которая не дала ответа на это письмо. Исполнение договора аренды повлечет переход права собственности на жилой дом №** и земельный участок с кадастровым **, расположенные по адресу: 

<

адрес>, что повлечет нарушение имущественных прав истицы и Г.А.В., поскольку они, как собственники жилого дома №**, расположенного на указанном земельном участке, лишаются права на часть земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома №**. Заключение указанного договора аренды нарушает права истицы как супруги Г.В.Э,, поскольку дом №** является совместно нажитым имуществом, о заключении спорного договора аренды ей ничего не было известно, согласия на аренду она не давала.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела в суде через своего представителя ФИО3

Представитель истицы ФИО1 - ФИО3, просила заявленные требования удовлетворить по указанным в иске основаниям, считает, что спорный договор аренды является незаключенным, так как на момент смерти наследодателя он не был зарегистрирован, не содержит размер арендной платы. Указанная в договоре плата не является арендной - это выкупная цена. Арендная плата должна быть установлена ежемесячно с момента заключения договора, ФИО1 не получает платы за пользование имуществом, в спорном договоре предусмотрено 2 года пользования имуществом без оплаты. В договоре не согласован порядок перехода права собственности, не предусмотрено, что ФИО2 становится собственником имущества, договор купли-продажи заключать не с кем, так как Г.В.Э, умер. Из договора непонятно, какая часть земельного участка необходима для использования дома. ФИО1 не согласна с тем, что ее муж ставил подпись на договоре. Чтобы исключить судебные разбирательства ФИО1 обратилась к ФИО2 с предложением расторгнуть спорный договор, ФИО2 не согласилась. 

Также представитель истицы ФИО1 - ФИО3, полагала, что к ФИО1 не могли перейти права арендодателя, так как на день смерти наследодателя договор не был заключен в установленном законом порядке. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО4, просила в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что сторонами договора аренды дома с земельным участком с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение и согласованы все существенные условия, относящиеся к данному виду договора. После заключения договора стороны приступили к его исполнению, имущество, которое являлось предметом договора, было передано по акту приема-передачи. Со дня заключения договора и до дня смерти Г.В.Э, не заявлял о незаключенности либо о несогласованности каких-либо условий договора, либо о дополнительных условиях, которые необходимо было согласовать, связанных с надлежащим исполнением обязательств сторон по договору. Право аренды по указанному договору зарегистрировано в ЕГРН, при проведении государственной регистрации в отношении договора была проведена правовая экспертиза в соответствии с требованием ст.29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При проведении правовой экспертизы договора от ДД.ММ.ГГГГ не было выявлено оснований, которые могли послужить поводом для принятия решения о приостановке либо для отказа в государственной регистрации права. Использование в качестве самостоятельного такого способа защиты, как признание договора незаключенным, возможно исключительно для сторон соответствующего договора. Совершенный в надлежащей форме договор с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а не о его заключенности.

В обоснование своей позиции представитель ответчика ФИО2 - ФИО4 сослалась на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», а также указала, что после подписания договора и до настоящего времени ФИО2 пользуется арендованным имуществом, несет эксплуатационные расходы по его содержанию. ФИО1 своими действиями подтвердила, что знает о заключении договора, так как обратилась к ФИО2 с предложением о расторжении договора. Договор аренды носит заявительный характер, смерть арендодателя не исключает регистрацию данного договора.

Представитель истицы ФИО1 – ФИО3, подтвердила, что указанным в договоре аренды имуществом пользуется ФИО2

Третье лицо ФИО5, действующая в интересах несовершеннолетней Г.А.В., и её представитель И.Ю.С. в судебное заседание не явились. П.О.Л. по телефону просила рассмотреть дело в её отсутствие и без своего представителя.

Представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Псковской области (далее Управление Росреестра по Псковской области), ФИО6 считает указанный договор аренды заключенным, пояснил, что для государственной регистрации договора аренды могла обратиться одна из сторон договора. Спорный договор аренды является заключенным, так как в договоре определены предмет аренды и размер арендной платы, которые являются существенными условиями договора, форма платежа может быть разной, она определяется по усмотрению сторон. По содержанию и форме договора при проведении правовой экспертизы вопросов не возникло. Отсутствие письменной расшифровки подписи сторон договора не является основанием для приостановления и отказа в регистрации прав. К заключенности договора момент его регистрации значения не имеет, регистрация производится для третьих лиц. 

Самостоятельных требований от третьих лиц не поступило.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица - Управления Росреестра по Псковской области, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

По условиям договора аренды дома с земельным участком с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель Г.В.Э, передает, а арендатор С.Е.В. принимает в аренду дом, принадлежащий арендодателю на правах собственности, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью ** кв.м, одноэтажный жилой дом для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора. Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (л.д.13-14).

В п.1.2.1 данного договора указано, что земельный участок площадью ** кв.м, кадастровый **, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у арендодателя на праве собственности.

Здание передается в аренду на 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3 договора).

В п.3.1 договора предусмотрено, что сумма арендной платы за весь срок аренды составляет 1 200 000 руб., установлен график платежей: до ДД.ММ.ГГГГ – без оплаты, до ДД.ММ.ГГГГ – 400 000 руб., до 01.11.20121 – 400 000 руб., до ДД.ММ.ГГГГ – 400 000 руб.

Согласно п.3.4 договора выкупная цена арендованного здания и земельного участка составляет 1 200 000 руб. Арендатор погашает указанную выкупную цену в течение срока действия договора путем внесения арендных платежей. Выкупная цена не включает стоимость переоформления прав на земельный участок.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с домом к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ арендодатель Г.В.Э, передал, а арендатор ФИО2 приняла указанные в договоре аренды жилой дом и земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (л.д.15). 

Указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации ** - **, ФИО2 после смерти Г.В.Е., умершего ДД.ММ.ГГГГ (копия свидетельства о смерти, л.д.11).

По материалам наследственного дела ** установлено, что наследниками, принявшими наследство после умершего Г.В.Э,, являются его жена ФИО1 и его несовершеннолетняя дочь Г.А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от имени которой действует П.О.А. (л.д.47-73).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании выданных ей нотариусом ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о праве на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемых пережившему супругу, свидетельства о праве на наследство по закону зарегистрировала в ЕГРН право общей долевой собственности на 3/4 доли в праве на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, (л.д.25-26).

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ** доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ** кв.м, с кадастровым **, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.27).

Одновременно с регистрацией ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 долей в праве общей долевой собственности на указанные выше жилой дом и земельный участок в ЕГРН произведена регистрация обременения названных объектов недвижимости в виде договора аренды дома с земельным участком с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на ** доли в праве на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, на основании выданных ей нотариусом ДД.ММ.ГГГГ свидетельства о праве на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемых пережившему супругу, и свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.28-29).

В материалах дела также имеется копия письма ФИО1 в адрес ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором она просит ФИО2 подписать соглашение о расторжении указанного выше договора аренды, уведомляет, что в противном случае обратиться в суд за расторжением договора. Данное письмо было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ согласно копии уведомления о вручении почтового отправления.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В ст.433 ГК РФ определен момент заключения договора, предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В силу положений п.1 и п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества между физическими лицами на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. 

В силу п.1 и п.2 ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Исходя из правого смысла приведенных выше норм ГК РФ, договор аренды должен заключаться в письменной форме и содержать существенные условия, которыми для договора аренды с правом выкупа являются: предмет договора, размер арендной платы и выкупной цены. 

В п.2 ст.614 ГК РФ установлены формы арендной платы, при этом предусмотрено, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В п.5 данного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Также в п.6 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ определено, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Анализируя условия спорного договора аренды, показания сторон, представленные документы, суд приходит к выводу, что договор аренды дома с земельным участком с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, так как содержит существенные условия договора аренды: предмет договора определен (указаны индивидуальные характеристики дома и земельного участка, на котором расположен дом: площадь, адреса, кадастровые номера данного имущества), определены размер и порядок внесения арендной платы (п.3.1 договора), выкупная цена (п.3.4 договора). Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами, зарегистрирован в ЕГРН. Указанное в договоре аренде имущество принято арендатором ФИО2 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее находится в ее пользовании, т.е. фактически договор сторонами был исполнен. 

Ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрены сроки обращения сторон договора в регистрирующий орган для производства государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

Тем самым ФИО2 вправе была обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации указанного договора аренды.

Оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации аренды регистрирующим органом установлено не было.

Доказательств неправомерности произведенной государственной регистрации аренды со стороны истицы не представлено.

В п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2018), утвержденного. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, указано, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 №13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

На основании изложенного суд находит доводы представителя истицы о незаключенности указанного договора аренды необоснованными, и исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу вышеприведенных правовых норм доводы истицы и ее представителя в части предложения ответчику расторгнуть договор, а также о том, что заключение указанного договора аренды нарушает права истицы как супруги Г.В.Э,, поскольку дом №** является совместно нажитым имуществом и согласия на его аренду ФИО1 не давала, о том, что ФИО1 не согласна с тем, что ее муж ставил подпись на договоре, не могут рассматриваться в рамках требования о признания договора аренды незаключенным, они являются основаниями для предъявления других самостоятельных требований: о расторжении договора аренды или признания его недействительным. Выбор способа защиты своих гражданских прав принадлежит лицу, обращающемуся в суд. 

Согласно ч.1 ст.98 стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы,

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истицы судебных расходов не имеется, поскольку исковые требования судом не удовлетворены.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды дома с земельным участком с последующим выкупом, составленный ДД.ММ.ГГГГ между Г.В.Э, и ФИО2 в отношении жилого дома №** и земельного участка с кадастровым номером **, расположенных по адресу: 

<

адрес>, признании отсутствующими обременений в отношении указанного имущества, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей о государственной регистрации обременений.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Невельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22 февраля 2019 года.

Судья Н.В. Иванова