Дело № 2-215/2025

24RS0002-01-2024-005642-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года, 

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Лучиной Н.Б.,

с участием ответчицы ФИО1 и ее представителя ФИО2, действующего на основании нотариальной доверенности от 27.11.2024 года ( л.д. 129 т.1)., 

при секретаре Короблевой К.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Орхидея Парк» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Орхидея Парк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участок за период, начиная с третьего квартала 2022 года по третий квартал включительно 2024 года в размере 338361, 40 руб. Истцом мотивированы исковые требования тем, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ОРХИДЕЯ-ПАРК» признанно несостоятельным (банкротом). В отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и федеральным государственным унитарным предприятием «Санаторий «Аэрофлот» был заключен договор №С аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по которому первое предоставило в аренду последнему земельный участок из земель поселений, расположенного во второй зоне округа санаторной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных учреждений и гостиниц по генплану 

<

адрес>, в экономико-планировочной зоне А-1-а, с кадастровым номером №, находящийся по адресу : 

<

адрес>, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата в границах, указанных в кадастровом паспорте участка общей площадью 53100 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП Санаторий «Аэрофлот» и ЗАО «ФинИнвест» заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому к ЗАО «ФинИнвест» перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «ФинИнвест» и ОАО «Пневмостроймашина» заключен договор № о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, по которому к ООО «Недвижимость-2014» перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору, заключенныму между Территориальным управлением Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по 

<

адрес> и ООО « Недвижимость-2014», арендуемый по договору участок изменен на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение : 

<

адрес>, предоставленном для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка площадью 31120 кв.м.. далее по тексту именуемый « Земельный участок». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орхидея Парк» и ООО «Недвижимость-2014» заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. В соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений, в качестве способа управления комплексом апартаментов «Орхидея Парк», расположенных по адресу – 

<

адрес>А, выбрано ТСН «Комплекс Апартаментов «Орхидея Парк». Вышеуказанные апартаменты расположены на земельном участке. В соответствии с п.3.2. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору, расчет арендной платы по договору производится на основании Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ( в редакции ДД.ММ.ГГГГ) « Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

<

адрес> земельного участка составляет 31120 кв.м. 

<

адрес> помещений, расположенных на земельном участке составляет 9642,5 кв.м., что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, стоимость аренды земельного участка для каждого из собственников, расположенных на его территории помещений за квадратный метр составила за 3 квартал 2022 года: 992689,98 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 102,95 руб.

за 4 квартал 2022 года: 1047287,93 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 108,61 руб.

за 1 квартал 2023 года: 1047287,93 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 108,61 руб.

за 2 квартал 2023 года: 1047287,93 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 108,61 руб.

за 3 квартал 2023 года: 1047287,93 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 108,61 руб.

за 4 квартал 2023 года: 1094415,89 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 113,5 руб.

за 1 квартал 2024 года: 1094415,89 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 113,5 руб.

за 2 квартал 2024 года: 1094415,89 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 113,5 руб.

за 3 квартал 2024 года: 1094415,89 руб. (стоимость аренды Земельного участка за квартал) / 9 642,5 кв.м. (общая площадь помещений) = 113,5 руб.

ФИО1, является собственником, расположенного на указанном земельном участке двух помещений – кадастровый №, расположенной по адресу – 

<

адрес>, площадью 178,6 кв.м. и с кадастровым номером №, расположенного по адресу – 354340, 

<

адрес> площадью 162, 7 кв.м. Общая площадь двух помещений составляет 341,3 кв.м. ( 178,6 кв.м. + 162,7 кв.м.). До июня 2022 года ответчик вносила арендную плату, с июля 2022 года по настоящее время ответчиком арендная плата не выплачивается. Таким образом, у ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год образовалась задолженность, исходя из следующего расчета :

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 102,95 руб. (стоимость аренды за 1 кв.м в 3 квартале 2022 года) = 35 136 рублей 84 копейки.

341.3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 108,61 руб. (стоимость аренды за I кв.м в 4 квартале 2022 года) = 37 068 рублей 59 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 108,61 руб. (стоимость аренды за 1 кв.м в 1 квартале 2023 года) = 37 068 рублей 59 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 108,61 руб. (стоимость аренды за I кв.м во 2 квартале 2023 года) = 37 068 рублей 59 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 108,61 руб. (стоимость аренды за I кв.м в 3 квартале 2023 года) = 37 068 рублей 59 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 113,5 руб. (стоимость аренды за I кв.м в 4 квартале 2023 года) = 38 737 рублей 55 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 113,5 руб. (стоимость аренды за 1 кв.м в 1 квартале 2024 года) = 38 737 рублей 55 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 113,5 руб. (стоимость аренды за 1 кв.м во 2 квартале 2024 года) = 38 737 рублей 55 копеек.

341,3 кв.м (площадь принадлежащего Ответчику помещения) х 113,5 руб. (стоимость зренды за 1 кв.м в 3 квартале 2024 года) = 38 737 рублей 55 копеек.

Итого, общая сумма задолженности Ответчика перед Истцом по внесению арендной -латы составляет 35 136,84 руб. 4- 37 068,59 руб. + 37 068,59 руб. + 37 068,59 руб. + 37 068,59 губ. + 38 737,55 руб. + 38 737,55 руб. + 38 737,55 руб. + 38 737,55 руб. = 338 361 рубль 40 копеек.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, истец вынужден обратиться в суд. ( л.д. 5-7 т.1). 

Определениями Ачинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, к участию в дело привлечены в качестве третьих лиц УК ООО «Недвижимость -2014», государственная жилищная инспекция Краснодарского края, АО «Крайжилкомресурс», ПАО «ТНСэнерго Кубань», МИНФИН России № 3 по Краснодарскому краю, ООО «Курортинвест», МУФС по финансовому мониторингу по Сибирскому федеральному округу., ФИО4, ФИО5, ФИО6 ( л.д. 131, 184 т.1, 122 «а», 189, 199 т.2, 50 т.3 ). 

В судебное заседание представитель истца ООО «Орхидея Парк» - ФИО3, будучи извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства ( л.д. 155 т.3), не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ( л.д. 165 т.3), ранее представил письменные пояснения ( л.д. 137 т.1, 83 т.2) и в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, указав о том, что общество является субарендатором земельного участка, на котором расположены в том числе и апартаменты недвижимости, принадлежащие ФИО1 Данный договор субаренды не подлежит согласованию с кем-либо. Ранее ответчица им исправно платила за аренду земельного участка, приняв оферту, но после объявления банкротства общества, она производить выплаты прекратила. Договор субаренды земельного участка до настоящего времени с обществом не расторгнут и потому у них имеется право на обращение в суд с требованиями о взыскании арендных платежей. 

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО7, против исковых требований возражали, представили письменные отзывы ( л.д. 106-109 т.1, 75 т.2, 123 т.3 ), в судебном заседании дополнили о том, что по их мнению ООО «Орхидея Парк» не может являться надлежащим истцом по иску, поскольку с требованиями о взыскании арендной платы с собственников апартаментов, может обратиться только Теримущство как собственник земельного участка. Заключенный договор аренды земельного участка между истцом и ответчиком отсутствует. Ранее ФИО1 никогда не вносила арендных платежей. Расчет арендной платы производится истцом исходя из тарифов, установленных для юридических лиц. У ООО «Орхидея парк» в силу заключенного договора аренды, отсутствует право на сдачу в субаренду земельного участка без согласования с собственником. Кроме того, расчет арендной платы производится истцом также не из размера занимаемой площади земельного участка апартаментами, принадлежащими ФИО1, а из общей площади помещений, что не допустимо. Истец, обращаясь в суд, злоупотребляет своими правами, причем обращаясь в суд только к трем собственникам апартаментов о взыскании арендной платы из существующих 72 собственников апартаментов. 

Представители третьих лиц УК ООО «Недвижимость -2014», государственная жилищная инспекция Краснодарского края, АО «Крайжилкомресурс», ПАО «ТНСэнерго Кубань», МИНФИН России № 3 по Краснодарскому краю, ООО «Курортинвест», МУФС по финансовому мониторингу по Сибирскому федеральному округу, ФИО4, будучи извещенные надлежащим образом, в суд не явились. ( л.д.155, 170-192 т.3). Представитель Государственной жилищной инспекции Краснодарского края, просила рассмотреть дело в их отсутствии. ( л.д. 12 т.2). 

Выслушав ответчицу и ее представителя, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды. 

В силу п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Требования кредиторов в процедуре конкурсного производства. в которой находится юридическое или иное лицо, подлежат удовлетворению в соответствии со специальными положениями ст.134 Федерального закона от 26.10.2022 года № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)». 

Как установлено по делу, 22.07.2005 года между Территориальным управлением Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по Кранодарскому краю и федеральным государственным унитарным предприятием «Санаторий «Аэрофлот», был заключен договор №С аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по которому первое предоставило в аренду последнему земельный участок из земель поселений, расположенного во второй зоне округа санаторной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных учреждений и гостиниц по генплану 

<

адрес>, в экономико-планировочной зоне А-1-а, с кадастровым номером №, находящийся по адресу : 

<

адрес>, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата в границах, указанных в кадастровом паспорте участка общей площадью 53100 кв.м. ( л.д. 229-233 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП Санаторий «Аэрофлот» и ЗАО «ФинИнвест» заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому к ЗАО «ФинИнвест» перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. ( л.д. 234-235 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ, между ЗАО «ФинИнвест» и ОАО «Пневмостроймашина» заключен договор № о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, по которому к ОАО «Пневмостроймашина»» перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. ( л.д. 235 оборот, 236 т.2).

ДД.ММ.ГГГГ, между ОАО «Пневмостроймашина» и ООО «Недвижимость-2014» заключен договор аренды № о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, по которому к ООО «Недвижимость-2014» перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. ( л.д. 236 оборот, 237 т.2).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору, заключенным между Территориальным управлением Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ООО « Недвижимость-2014», арендуемый по договору участок изменен на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение : 

<

адрес>, предоставленном для размещения и эксплуатации зданий и сооружений пансионата, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка площадью 31120 кв.м.. далее по тексту именуемый « Земельный участок». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орхидея Парк» и ООО «Недвижимость-2014» заключен договор № о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору в полном объеме. В котором определена в том числе и стоимость арендной платы ( л.д.223-225 т.2). 

ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Недвижимость-2014» и ООО «Орхидея Парк», заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №С, договорам о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д. 221-222 т.2). 

В соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений, в качестве способа управления комплексом апартаментов «Орхидея Парк», расположенных по адресу – 

<

адрес>А, выбрано ТСН «Комплекс Апартаментов «Орхидея Парк». Вышеуказанные апартаменты расположены на земельном участке. ( л.д. 228-232 т.3).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея г.Краснодар, обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями к ООО «Орхидея-Парк» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.07.2005 года и расторжении договора. ( л.д. 202-205, 206-212 т.1). 

На основании договора купли-продажи от 22 июля 2011 года, ФИО1 приобрела у ООО «Недвижимость-2014», нежилые помещения первого этажа №, 2-го этажа №, общей площадью 178,6 кв.м. по адресу - Российская Федерация, 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законном порядке. ( л.д. 165-166, 167-171 т.2).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела у ООО «Недвижимость-2014», нежилые помещения первого этажа №, 2-го этажа №, общей площадью 162,69 кв.м. по адресу - Российская Федерация, 

<

адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законном порядке. ( л.д. 172-173, 174-178 т.2).

На основании решения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению ФИО4, ООО «Орхидея Парк» признано несостоятельным ( банкротом), открыто в отношении общества конкурсное производство. ( л.д. 173-174 т.1, 151-152 т.2). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 июля 2023 года, в отношении ООО «Орхидея Парк» введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО «Орхидея Парк» утвержден ФИО3 ( л.д. 71-72 т.2). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 сентября 2024 года, продлен срок конкурсного производства по делу о признании ООО «Орхидея Парк» банкротом, на шесть месяцев. ( л.д. 44 т.1).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2025 года, продлен срок конкурсного производства в отношении ООО «Орхидея Парк» сроком на шесть месяцев. ( л.д. 137 т.2). 

Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2024 года, 18 июня 2024 года, 24 сентября 2024 года, 07.10.2024 г., 17.12.2024 г., 17.12.2024 г., требования кредиторов АО «Крайжилкомресурс». ПАО «ТСН энергоКубань», ФИО5, ФИО8, МРИ ФНС № по 

<

адрес>, ФИО8 включены в реестр требований в отношении ООО «Орхидея Парк» ( л.д.61-70 т.2, л.д. 113-116 т.3). 

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заявление МТУ Росимущества включены в реестр требований кредиторов в отношении ООО «Орхидея Парк».( л.д.175 т.1).

На основании Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03 апреля 2024 года, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2023 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 года по делу по иску Межрегионального теруправления Федерального агенства по управлению госимуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея к ООО «Орхидея-Парк» о взыскании долга за арендную плату, расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:1043, отменены. ( л.д.180-183 т.1). 

В последующем, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2022 года, вышеуказанное дело № А-32-23048/22 объединено с гражданским делом № А32-26528/2022 по иску МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея г.Краснодар об установлении размера требований кредитора ООО «Орхидея –Парк» и переданы в дело о признании ООО «Орхидея-Парк» несостоятельным ( банкротом). ( л.д. 197-198, 213 т.1). 

Решением Ачинского городского суда от 17 мая 2024 года, исковые требования ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» к ФИО1 удовлетворены частично, с ФИО1 взыскана задолженность в виде расходов за содержание общего имущества и мест общего пользования комплекса, а также по оплате членских взносов в сумме 526 243,16 руб. ( л.д. 35-52 т.2).

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 16 декабря 2024 года, решение Ачинского городского суда от 17 мая 2024 года в части размера взыскания с ФИО1 денежных средств изменено. ( л.д. 53-60 т.2). 

Определением восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2025 года, решение Ачинского городского суда Красноярского края от 17 мая 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02 декабря 2024 года, оставлено без изменения, кассационная жалоба, без удовлетворения. ( л.д. 101-107 т.3). 

Рассматривая исковые требования по существу, суд приходит к следующему :

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их

использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости на земельном участке к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному продавцом недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, в силу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона (вне зависимости от согласия прежнего арендатора) приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие приобретение ФИО1 в 2011 году нежилых помещений в зданиях на участке, расположенном по адресу - Российская Федерация, 

<

адрес>

Таким образом право требования арендной платы за земельный участок имел собственник, которым является Теруправление Федерального агенства по управлению федеральным имуществом по 

<

адрес>, но никак не ООО «Орхидея парк».

Кроме того, согласно п.6.3.1 основного договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор не вправе передавать участок в субаренду без письменного согласия Арендодателя. ( л.д. 34-37 т.1). Каких либо соглашений, договоров с ФИО1 об аренде земельного участка не заключалось, никаких условий о порядке оплаты, ее размере не подписывались. 

Также вызывает сомнение и расчет задолженности арендной платы, произведенной истцом, исходя из размера общей площади не жилых помещений, а не фактически занимаемого земельного участка, который еще до настоящего времени даже не сформирован и из общей стоимости аренды, определенной для ООО «Орхидея Парк», что не соответствует Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 « Об основных принципах определения арендной платы пр аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», на которое даже и ссылается истец. Согласно указанных правил, аренда земельного участка определяется исходя из ее кадастровой стоимости с определением конкретного коэффициента дифференцированно для определенных категорий физических лиц. 

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доле участвовать в содержании общего имущества.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу п. 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Как было ранее указано из материалов дела следует, что ООО Орхидея-парк" является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: адрес, на основании договора аренды N № Право аренды зарегистрировано в ЕГРН, срок аренды участка до 11.07.2054.

Ответчик ФИО1 является собственником нежилых помещений, приобретенных в 2011 года, расположенных по адресу - расположенном по адресу - Российская Федерация, 

<

адрес>

В соответствии с п. 3, 4 ст. 16 ФЗ от дата N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 1. ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от дата N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (дата), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания в законе.

В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практику при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся следующие разъяснения:

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона, земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из п. 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Исходя из толкования вышеуказанных нормативных актов, собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком.

Как установлено по делу, до настоящего времени, земельные участки, на которых расположены апартаменты, не сформированы и на кадастровый учет не поставлены. 

При этом, суд не принимает также доводы истца со ссылкой на положения ст.434,438 ГК РФ об акцепте ответчиком оферты, поскольку письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ, а именно в случае совершения лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора. 

Между тем, истцом в нарушении требований ст.56 ГПК РФ, не представлено суду доказательств того, что в заранее оговоренный сторонами срок и на обоюдно устраивающих их условиях, ответчик приняла его предложение по условиям договора.

Ст. 435 ГК РФ определяет, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора

Ст.438 ГК РФ гласит, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 

Однако, истцом не представлено доказательств о направлении оферты ответчику и ее выраженное согласие на нее.

При этом, довод истца со ссылкой на ранее производившую оплату ФИО1 в счет арендной платы за земельный участок до 2022 года, не нашли своего подтверждения. Так, согласно представленным истцом банковских выписок по операциям на счете с 2020 года, действительно ФИО1 вносились платежи в ООО «Орхидея парк» но с целевым указанием на договор № от ДД.ММ.ГГГГ за содержание и обслуживание. Согласно п.1.1 указанного договора, заключенного между ООО «Орхидея Парк» и ФИО1 в соответствии с утвержденными правилами проживания, оплаты апартаментов и общего имущества в комплексе апартаментов, его предметом является оказание услуг по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества Комплекса, предоставление коммунальных услуг, по ведению бухгалтерской и иной документации. ( л.д.230-236 т.3). 

Данные о произведенных ранее выплатах ФИО1 именно за аренду земельного участка в представленных банковских выписках отсутствуют. 

Кроме того, при условии если даже имели место платежи со стороны ФИО1 за аренду земельного участка, как указывает истец в своих пояснениях при этом не предоставляя доказательств ( л.д.127 т.1), с его стороны надлежащих доказательств направления ответчице письменной оферты с указание сроков, размера платежей, суду не представлено. При этом необходимо отметить тот факт, что у ООО «Орхидей Парк» отсутствуют законные основания для обращения в суд с исковыми требованиями к ответчице о взыскании арендной платы за землю по вышеизложенным обстоятельствам, изложенным в решении суда.

До настоящего времени отсутствует и принятое решение Арбитражным судом Краснодарского края по иску МТУ Федерального агенства по Управлению Госимуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о взыскании размера задолженности арендной платы за землю, его периода с ООО »Орхидея Парк», тогда как обществом заявляются требования к ФИО1, причем с определением размера долга перед ними, исходя из размера ежемесячной обязанности общества выплат по договору аренды земельного участка перед МТУ Федерального агенства по Управлению Госимуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. 

Исходя из вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея Парк» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Орхидея Парк» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Н.Б. Лучина

Мотивированное решение изготовлено 25.08.2025г.

Копия верна:

Решение не вступило в законную силу.

Судья: Н.Б. Лучина