3а-55/2024 (3а-839/2023)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 мая 2024 года г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дорохиной Т.С.,

при секретаре Герасимовой О.П.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Т Плюс» в лице филиала «Оренбургский» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497, № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

установил:

ПАО «Т Плюс» в лице филиала «Оренбургский» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, (адрес) категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации автодороги к дренажной насосной станции золоотвала № 2;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 2 234 557,05 рублей, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 1 126 000 рублей по состоянию на 10 августа 2023 года.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 23 877 922,68 рубля, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 8 323 000 рублей по состоянию на 10 августа 2023 года.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497 от 3 октября 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 035/10-56-23ю от 10 августа 2023 года ФИО8

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета № 035-56-23ю от 10 августа 2023 года ФИО9

Полагая, что указанные обстоятельства нарушают права и интересы, поскольку влекут увеличение арендных платежей, административный истец просит суд признать незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497, № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2023 года, а также взыскать госпошлину с административного ответчика.

Представители административных ответчиков филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, заинтересованных лиц администрации г. Оренбурга, администрации г. Орска Оренбургской области, Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала требования административного иска, просила требования удовлетворить.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен надлежащим образом, представили отзыв, согласно которому полагает, что требования в части оспаривания решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» удовлетворению не подлежат. Разрешение требований по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ПАО «Т Плюс» в лице филиала «Оренбургский» является арендатором объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером №, (адрес) категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации автодороги к дренажной насосной станции золоотвала № 2;

- земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: (адрес) категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание.

По договору аренды № 4026 от 21 августа 2015 года, заключенному между администрацией г. Орска Оренбургской области и ПАО «Т Плюс», земельный участок с кадастровым номером № передан на условиях аренды на срок с 21 августа 2015 года по 20 августа 2025 года. 

В соответствии с расчетом арендная плата зависит от изменения кадастровой стоимости.

Исходя из договора аренды земельного участка № 9/д-49юр от 10 декабря 2009 года, заключенного между администрацией г. Оренбурга и ОАО «Оренбургэнергоремонт» земельный участок с кадастровым номером № передан во временное владение и пользование на срок до 13 октября 2024 года.

По дополнительному соглашению от 4 марта 2016 года, заключенному между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ПАО «Т Плюс», все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 9/д-49юр от 10 декабря 2009 года переходят к ПАО «Т Плюс».

В соответствии с расчетом арендная плата зависит от изменения кадастровой стоимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 10 ноября 2023 года кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена Постановлением Правительства Оренбургской области от 25 октября 2022 года № 1123-пп по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 234 557,05 рублей (земельный участок с кадастровым номером №) и 23 877 922,68 рубля (земельный участок с кадастровым номером №). 

Административный истец обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, поскольку арендная плата зависит от изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Порядок определения результатов кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ, постановлением Правительства Оренбургской области от 27 декабря 2022 года № 1514-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению на территории Оренбургской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, дата перехода -1 января 2023 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 27 сентября 2016 года № 683-п государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

4 сентября 2023 года административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предоставив отчет № 035/10-56-23ю от 10 августа 2023 года (адрес)., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года определена в размере 1 126 000 рублей и отчет № 035-56-23ю от 10 августа 2023 года (адрес) в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года определена в размере 8 323 000 рублей.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497 от 3 октября 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета ООО «Центр оценки и экспертиз».

Согласно решению ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.2 п.3 ФСО IV, пп.1,2 п.2 ФСО VI, пп. «д» п. 22 ФСО 7.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании представленного отчета ФИО10

В соответствии с решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.2 п.3 ФСО IV, п. 8 ФСО VI, п.2 ФСО VI, п. 11 «б» ФСО 7, пп.1 п.2 ФСО IV, пп.«е» п.22 ФСО № 7, п.10, п.11 «б» ФСО № 7.

В ходе рассмотрения дела определением Оренбургского областного суда от 18 декабря 2023 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО11

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 252/10-4 от 29 января 2024 года отчеты об оценке № 035/10-56-23ю, № 035-56-23ю от 10 августа 2023 года ООО «Центр оценки и экспертиз» не соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности.

В отчетах об оценке выявлены отступления от требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки, приведшие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в результате чего она была определена неправильно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года составляет 1 144 434 рубля, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года 12 351 395 рублей. 

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта, определением Оренбургского областного суда от 26 февраля 2024 года назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено частнопрактикующему оценщику ФИО12

По заключению эксперта № 237С/24 от 4 апреля 2024 года частнопрактикующего оценщика ФИО13. отчеты об оценке № 035/10-56-23ю, № 035-56-23ю от 10 августа 2023 года оценщика ФИО14. не соответствуют законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года составляет 1 135 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 августа 2023 года 10 927 000 рублей. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчетах об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объектов оценки, а также размер рыночной стоимости земельных участков.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решений ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497, № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчетах об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности. 

Таким образом, при рассмотрении заявлений административного истца у ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемые решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания их незаконным не имеется.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённые в заключении эксперта величины рыночной стоимости земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении земельных участков кадастровой стоимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2023 года в размере 1 135 000 рублей (земельный участок с кадастровым номером №), 10 927 000 рублей (земельный участок с кадастровым номером №), определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 4 сентября 2023 года, датой подачи заявления следует считать 4 сентября 2023 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Т Плюс» в лице филиала «Оренбургский» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» № ОРС-56/2023/000497, № ОРС-56/2023/000498 от 3 октября 2023 года и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, (адрес) равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2023 года в размере 1 135 000 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес) категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2023 года в размере 10 927 000 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 4 сентября 2023 года. 

В удовлетворении административных исковых требований в остальной части публичному акционерному обществу «Т Плюс» в лице филиала «Оренбургский» отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина

В окончательной форме решение изготовлено 14 мая 2024 года.

Судья Оренбургского

областного суда Т.С. Дорохина