Дело № 2-116/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 мая 2017 года ... 

Устьянский районный суд ... в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Летавиной Н.Ф., с участием истца ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ООО «Устьянская молочная компания», администрации МО «Устьянский муниципальный район» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на квартиру под номером 1, инвентарный номер ..., расположенную по адресу: ....

В ходе судебного разбирательства истец увеличила исковые требования, на основании ст. 41 ГПК РФ по ходатайству истца произведена замена ответчика ФИО3 на надлежащего ООО «Устьянская молочная компания» и администрацию МО «Устьянский муниципальный район». Истец просила признать фактически сложившимися отношения по договору социального найма квартиры под номером 1, инвентарный номер ..., расположенной по адресу: ...; признать недействительными в силу ничтожности типовой договор от 03 июля 1995 г., договор найма жилого помещения от 01 апреля 2005 г., договоры аренды от 01 октября 2008 г., от 01 октября 2009г., от 01 января 2011 г., от 09 января 2012 г.; признать право собственности на спорную квартиру. В обоснование исковых требований пояснила, что в 1989 году ей на состав семьи из трех человек: она, муж - ФИО4 и дочь - ФИО3, ... г.р., администрацией совхоза «Строевской» была предоставлена указанная квартира на условиях найма без ограничения срока проживания, в письменной форме договор не составлялся, с 1989 года она несла все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. В 1992 году совхоз был реорганизован в ТОО «Строевское», в 1999 году ТОО «Строевское» по решению Арбитражного суда признано несостоятельным (банкротом) и ликвидировано в 2006 года. Заключенным между ней и ТОО «Строевское» в 1995 году срочным договором найма в нарушение требований закона были изменены условия ранее фактически заключенного договора социального найма, все последующие договоры найма и аренды с ООО «Устьянское молоко» и ООО «Агрофирма «Устьянская» считает недействительными в связи с отсутствием у данных обществ правоустанавливающих документов на спорное жилое помещение. Правопреемником ООО Агрофирмы «Устьянская» является ООО «Устьянская молочная компания», с января 2017 года договор на право пользования жилым помещением с ней не заключен, сведения о зарегистрированных правах на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества отсутствуют. В приватизации квартиры ей также отказано в связи с отсутствием квартиры в реестре муниципального имущества. С момента вселения в квартиру до сегодняшнего дня истец проживает в ней на условиях социального найма. 

В судебном заседании истец ФИО6 поддержала требования о признании сложившихся отношений по пользованию квартирой отношениями по договору социального найма и признании за ней права собственности на спорную квартиру по доводам, изложенным в заявлениях, в остальной части требования не поддержала, полагая их излишне заявленными, дополнительно пояснила, что квартира в настоящее время является бесхозяйной, в муниципальную собственность не передана, ООО «Устьянская молочная компания» заключать с ней договор отказались в связи с отсутствием у общества правоустанавливающих документов на данное жилое помещение. В соответствии с положениями Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" она вправе приобрести данное жилое помещение в собственность в порядке приватизации, однако отсутствие собственника жилого фонда препятствует ей в реализации права на приватизацию жилья. Также истец пояснила, что предоставленная ее семье квартира была двухкомнатной, в остальной части здания располагалась аптека, после освобождения части занимаемого аптекой помещения оно было передано в ее распоряжение, в связи с чем ее квартира стала трехкомнатной. В 2006 году помещение занимаемое аптекой полностью освобождено, переоборудовано в жилое помещение, в 2007 году оно предоставлено ООО «Агрофирма «Устьянская» для проживания семье ФИО5, с которой с января 2017 года ООО «Устьянская молочная компания» договор также не заключили.

Представитель ответчика- ООО «Устьянская молочная компания» с исковыми требованиями согласился, просил рассмотреть дело в его отсутствии, указав что квартира не является собственностью ответчика.

Представитель ответчика администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствии, возражений по иску не представил, пояснил, что спорная квартира в муниципальной собственности не значится. 

По определению суда на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков.

Суд, заслушав истца, исследовав материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 июня 2006 года N 6-П, уровень доходов не позволял большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане реально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались), как правило, только одним способом приобретения жилья в частную собственность - путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Правовой основой для этого является Закон РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии со ст.1 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Согласно ст.2 указанного закона граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В силу ст.4 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий.

Таким образом, в силу ст. 4 Закона о приватизации жилищный фонд совхозов подлежит приватизации на общих основаниях. 

Согласно ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона РФ от ...г. N 4199-1) каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

В соответствии со ст. 18 указанного Закона РФ при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.

Согласно ст. 54.1 ЖК РСФСР, ст. ст. 2, 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и положениям п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в соответствии с которым гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах, принадлежащих предприятиям и учреждениям, и в том случае, если изменение их формы собственности имело место до вступления в силу ст. 18 Закона от 04.07.1991 (в ред. Закона от 23.12.1992), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

Судом установлено, что в 1998 году совхозом «Строевской» жилое помещение по адресу: ..., было предоставлено истцу ФИО6 на состав семьи из трех человек : ей, мужу и дочери на условиях найма в соответствии с действовавшим на момент возникших правоотношений жилищным законодательством, без ограничения срока пользования, что соответствует условиям договора социального найма в соответствии с Жилищным кодексом РФ, действующим с 1 марта 2005 года.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств.

Так, свидетель ФИО1 в судебном заседании ...г. показал, что с 1988г. по 1992г. он являлся директором совхоза «Строевской», построенное совхозом в 1989 году здание по адресу: ... состояло на балансе совхоза «Строевской», предназначалось для размещения аптеки, было принято решение часть помещения предоставить под жилье специалисту- фармацевту ФИО6 вне очереди на общих условиях по договору найма в бессрочное пользование. В 1992г. совхоз «Строевской» был реорганизован в ТОО «Строевское», все имущество, которое числилось за совхозом, перешло в ТОО.

По показаниям свидетеля ФИО2 в судебном заседании ...г. она работает секретарем в Строевской администрации с 1977 года и ей известно, что истец ФИО6 зарегистрирована и проживает в спорной квартире с 1989г., квартира была предоставлена ей совхозом «Строевской», как и другим гражданам, на общих условиях по договору найма. Дом был учтен на балансе совхоза как здание аптеки, после реорганизации совхоза здание принадлежало ТОО «Строевское», затем оно перешло в распоряжение ООО «Агрофирма Устьянская». В 2006 году часть построенного совхозом жилого фонда была передана в муниципальную собственность, часть приватизирована гражданами, у которых на руках были типовые договоры найма, здание аптеки в муниципальную собственность не передавалось, в настоящее время данный дом является полностью жилым.

Справкой администрации МО «Строевское» от 28 марта 2017 года ..., копией похозяйственной книги подтверждается, что ФИО6 с 13 июня 1989 года по настоящее время зарегистрирована и проживает по адресу: .... Согласно предоставленным платежным документам ФИО6 с момента предоставления квартиры и по 2004 год вносила квартирную плату, в том числе в кассу ТОО «Строевское».

В соответствии с техническим паспортом от ...г. указанное помещение является жилым, имеет инвентарный номер ..., общая площадь квартиры составляет ... кв.м., жилая - ... кв.м., отопление - печное, состоит из трех жилых комнат. 

Из выписки из ЕГРП от ...г. следует, что земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., на котором расположен жилой дом по адресу: ..., по постановлению главы Строевской сельской администрации ... от ...г. был передан в аренду ФИО6

На основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 15 июля 1999 года № ... и исторической справки архивного отдела администрации МО «Устьянский муниципальный район» судом установлено, что совхоз «Строевской» в 1992 году был реорганизован в ТОО «Строевское», в 1999 году ТОО «Строевское» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное управление.

В соответствии с п. 5 ст. 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 6 октября 2002 года в ходе конкурсного производства социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 данной статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. Жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.

Из информации и документов, предоставленных Арбитражным судом Архангельской области, следует, что на балансе ТОО «Строевское» имелось здание аптеки. Жилой фонд в составе 33 домов принят муниципальным образованием «Устьянский район» Архангельской области на основании постановления Главы администрации муниципального образования «Устьянский район» Архангельской области от ...г. ... по актам приемки-передачи основных средств. Сведения о передаче дома по адресу «...» в них отсутствуют. Согласно протоколу собрания конкурсных кредиторов ТОО «Строевское» от 07.05.2004г., основные средства должника на основании решений собрания кредиторов от 09.04.2003г. и 23.05.2003г. были проданы по договорам купли-продажи от 25.12.2003г. ООО «Устьянский сельскохозяйственный комплекс». Сведения о составе реализованного имущества в материалах дела отсутствуют. Иных документов (договоров купли-продажи, актов приема-передачи, отчетов конкурсного управляющего), содержащих сведения об отчуждении указанного здания, в материалах дела нет.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2006 года № ... конкурсное производство в отношении ТОО «Строевское» завершено, в соответствии со свидетельством от ...г. в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации юридического лица- ТОО «Строевское» в связи с его ликвидацией на основании решения суда. 

Согласно копии договора от 03 июля 1995 года ТОО «Строевское» (правопреемником совхоза «Строевское») с истцом был заключен типовой договор найма жилого помещения в с.Строевское, при этом в п.1 договора указано, что жилое помещение предоставляется сроком на 5 лет.

...г. ООО «Устьянское молоко» (правопреемник ООО «Устьянский сельскохозяйственный комплекс») заключило с истцом договор найма жилого помещения по адресу: ... сроком на 5 лет. 

В п. 1.4 договора найма жилого помещения указано, что указанное жилое помещение находится в собственности Наймодателя на основании договора о присоединении от 01 марта 2005 года.

ООО Агрофирма «Устьянская» (правопреемник ООО «Устьянское молоко») заключала с истцом договоры аренды от 01 октября 2008 г., от 01 октября 2009г., от 01 января 2011 г., от 09 января 2012 г.

Сведений о правоустанавливающих документах на указанное жилое помещение в договорах не содержится. 

Наименование ООО Агрофирма «Устьянская» (правопреемника ООО «Устьянское молоко») изменено на ООО «Устьянская молочная компания», что подтверждается предоставленными в дело представителем ООО «УМК» документами, в том числе выпиской из ЕГЮЛ.

Документов, подтверждающих передачу квартиры от ТОО «Строевское» другим организациям, в том числе ООО «Устьянский сельскохозяйственный комплекс» и его правопреемникам во владение на праве собственности, суду не представлено. 

ООО «Устьянская молочная компания» отсутствие правоустанавливающих документов на квартиру не оспаривает.

Статьей 288 ГК РФ предусмотрено, что права владения, пользования и распоряжения жилым помещением принадлежат его собственнику. 

Право сдачи имущества в аренду (ст.606 ГК РФ), также как и право предоставления жилого помещения по договору социально найма (ст.671 ГК РФ) имеется только у собственника жилого помещения.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. 

В соответствии со ст. 86-89 ЖК РСФСР, действовавшего в период возникших правоотношений, изменение договора социального найма допускалось только по требованию нанимателя и при определенных условиях, расторжение договора социального найма допускалось на основании заявления нанимателя, в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. По требованию наймодателя в домах государственного и общественного жилищного фонда договор социального найма мог быть расторгнут лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. 

Пункт 2 ст.168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из вышеуказанного следует, что договором найма жилого помещения от 03 июля 1995 года, которым был установлен срок его действия, ТОО «Строевское» в нарушение требований ЖК РСФСР изменило ранее заключенный с истцом ФИО6 договор найма, в силу чего указанный договор от 03 июля 1995 года, а также все последующие договоры найма жилого помещения от 01 апреля 2005 года с ООО «Устьянское молоко» и аренды от 01 октября 2008 г., от 01 октября 2009г., от 01 января 2011 г., от 09 января 2012 г. с ООО Агрофирма «Устьянская», заключенные в нарушение указанных требований закона лицами, не являющимися собственниками указанного имущества, являются недействительным с момента их заключения независимо от признания их таковыми судом, и не влекут юридических последствий.

Право собственности на указанную квартиру не зарегистрировано, что подтверждается справкой БТИ от 06 марта 2017 года ... и уведомлением об отсутствии в ЕРГП запрашиваемых сведений от 22 марта 2017 года. 

ООО «Устьянская молочная компания» не является собственником квартиры.

Согласно справке Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» от ...г. спорная квартира в реестре муниципальной собственности не значится.

Суд приходит к выводу, что квартира, расположенная по адресу: ...., в установленном законом порядке не была передана в муниципальную собственность, право собственности на квартиру ни за кем не зарегистрировано, при этом отношения ФИО6 по пользованию квартирой, расположенной по адресу: ..., являются фактически сложившимися отношениями по договору социального найма 

Законность проживания истца в спорной квартире по договору социального найма в судебном заседании никем не оспорено и не опровергнуто.

Из материалов дела следует, что истец ФИО6 31 января 2017 года обращалась в Устьянский межрайонный филиал ГБУ Архангельской области «БТИ» с заявлением о приватизации жилого помещения. В заключении договора передачи квартиры в собственность ей отказано, так как жилой дом, в котором расположена квартира, в реестре муниципального имущества не значится.

Отсутствие собственника жилого помещения препятствует заключению договора передачи квартиры в собственность ФИО6 

Судом не установлено препятствий для приватизации жилого помещения, в том числе, указанных в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 

Администрация МО «Устьянский муниципальный район» не имеет полномочий заключить договор передачи жилого помещения, в собственность ФИО6, поскольку указанная квартира не является муниципальной собственностью.

В силу изложенного истец по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО6 право бесплатной приватизации ранее не использовала, совместно проживающих с истцом членов семьи не имеется.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о признании фактически сложившимися отношения по договору социального найма и признании права собственности за истцом ФИО6 на указанное жилое помещение - квартиру № 1, расположенную по адресу: ..., подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПK РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ООО «Устьянская молочная компания», администрации МО «Устьянский муниципальный район» удовлетворить.

Признать отношения ФИО6 по пользованию квартирой, расположенной по адресу: ..., фактически сложившимися отношениями по договору социального найма 

Признать за ФИО6, ... года рождения, уроженкой ..., право собственности на квартиру с инвентарным номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: .... 

Право собственности у ФИО6 на указанную квартиру возникает с момента государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Копию настоящего решения в трехдневный срок после вступления решения в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решение суда может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца с момента вынесения путем подачи апелляционной жалобы через Устьянский районный суд.

Председательствующий А.М.Рогачева

Мотивированное решение принято судом 10 мая 2017 года.