УИД 61RS0019-01-2025-001972-40 

Дело № 2-2141/2025 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: 

Председательствующего судьи: Тюрина М.Г., 

при секретаре: Федоровой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска к ФИО1, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация г.Новочеркасска о признании отсутствующим зарегистрированного права,

установил:

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска обратился в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что 05.11.2008 между КУМИ г. Новочеркасска и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 645 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Срок действия договора аренды земельного участка установлен п. 2.1 и истек 03.11.2018.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный п. 39.8 Земельного Кодекса РФ. По истечении срока действия договора аренды земельного участка, договор прекращает свое действие.

Истец указывает, что право аренды подлежит прекращению, о чем внесена запись в ЕГРН.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.10.2024 № КУВИ-001/2024-264218279, в пределах земельного участка расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 12 %, площадью 146,8 кв.м, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1, запись № от 

<

дата>.

При обследовании земельного участка 27.09.2024 г. специалистами Комитета установлено отсутствие объекта недвижимого имущества, в том числе, объекта незавершенного строительства.

Просил суд признать отсутствующим зарегистрированное право собственности за ФИО1 на объект незавершенного строительства, степенью готовности 12 %, площадью 146,8 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в виде записи в Едином государственном реестре недвижимости от 

<

дата> №.

В судебное заседание представитель истца, ответчик, представитель третьего лица не явились, извещены надлежащим образом.

Ответчиком представлен письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать (л.д.33).

Суд в силу ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, по имеющимся в деле материалам.

Исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В судебном заседании установлено, что между КУМИ г. Новочеркасска (далее также - арендодатель) и ФИО2 (далее также - арендатор) 05.11.2008 заключен договор аренды земельного участка № 09/213 (далее – договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок площадью 645,00 кв.м, с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для использования в целях - индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с п. 2.1 договора, срок аренды земельного участка устанавливается с 05.11.2008 по 03.11.2018.

Согласно п. 4.3.3 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению.

В соответствии с актом приема-передачи от 05.11.2008 указанный земельный участок передан КУМИ г. Новочеркасска в пользование ФИО2

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный договор аренды от 05.11.2008 зарегистрирован 10.09.2009.

На указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 146,8 кв.м., степенью готовности – 12%. Объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет 09.08.2010, и в отношении него 18.11.2011г. зарегистрировано право собственности на имя ФИО1

Как следует из письменного отзыва ответчика ФИО1, объект строительством не завершен, в связи со сложными жизненными обстоятельствами.

В обоснование заявленных требований КУМИ г. Новочеркасска указывает, что в настоящее время право аренды прекращено, кроме того, в настоящее время на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, в подтверждение чего представлен акт обследования от 27.09.2024 года (л.д.26).

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

До 01.03.2015 Земельный кодекс РФ не содержал запрета на возможность возобновления РФ договора аренды публичного земельного участка на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Как следует из фактических обстоятельств дела, и представленных по делу доказательств, срок действия договора аренды земельного участка № 09/213 для индивидуального жилищного строительства от 05.11.2008 установлен с 05.11.2008 по 03.11.2018.

Однако, арендованный земельный участок ФИО2 по окончанию срока аренды не возвратила арендодателю, в свою очередь, КУМИ г.Новочеркасска мер по расторжению договора аренды не принималось, из чего следует, что действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно разъяснениям в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель (одаряемый) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу (дарителю) на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, вопреки доводам истца, при отчуждении объекта недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства, его приобретатель приобретает право пользования земельным участком, занятым данным объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, в силу прямого указания закона и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (п. 29 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)»).

Кроме того, согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Следовательно, при переходе права собственности на объект незавершенного строительства от ФИО2 к ФИО1, последний в силу приведенных выше положений законодательства, приобрел права арендатора земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, поскольку на момент заключения договора купли-продажи, договор аренды земельного участка КУМИ г. Новочеркасска с ФИО2 расторгнут не был.

Введенной в действие 01.03.2015 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Факт отсутствия передачи прав арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства № 09/213 от 05.11.2008 от ФИО2 к ФИО1, а именно переуступка прав и обязанностей по указанному договору аренды, не может являться препятствием к заключению ФИО1 договора аренды земельного участка для завершения строительства. Иное бы означало лишение лица, являющегося собственником объекта недвижимости, реализации своего права на заключение договора аренды для завершения строительства.

Доводы истца о том, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В силу пп. 10 ст. 1 ГрК РФ, под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1160/13 от 24.09.2013, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

Согласно абз. 5 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о признании вещи недвижимой возможен в отношении правомерно строящегося объекта.

Таким образом, для признания вещи недвижимой необходимо не только установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам, но также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

В материалы дела представлено экспертное заключение от 19.12.2024 № ТЗ-120/12-24, выполненное негосударственным судебным экспертом «Центра Строительной Экспертизы и Оценки» ФИО3, в соответствии с выводами которого объект незавершенный строительством по адресу: 

<

адрес> представляет собой фундамент свайного типа, является капитальным и может быть признан объектом незавершенного строительства в соответствии с п. 10 ГрК РФ, п. 3.27 СП 48.13330.2019 «Организация строительства». Степень готовности объекта составляет 12 %.

В ходе рассмотрения дела судом, установлено, что объект незавершенный строительством площадью застройки 146,8 кв.м., степенью готовности – 12%, по адресу: 

<

адрес>, право собственности на который ответчиком ФИО1 зарегистрировано в период действия договора аренды земельного участка, обладает признаками объекта капитального строительства, является прочно связанным с землей, доказательств обратного суду не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы представителем истца не заявлялось.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, оценивая в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исследованными судом материалами дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (паспорт №), третье лицо Администрация города Новочеркасска о признании отсутствующим зарегистрированного права, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: М.Г. Тюрин

Мотивированное решение изготовлено: 07 июля 2025 года.