Дело № 2 - 538/18

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2018 года г. Владикавказ

Промышленный районный суд г.Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего судьи Арбиевой И.Р.,

при секретаре судебного заседания Козаевой Л.Х.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания о признании недействительным договоров купли-продажи, договоров дарения объектов недвижимого имущества, соглашения об отступном, восстановлении в ЕГРП записи о праве собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого владения

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания и просила:

Признать недействительным договор купли-продажи от 28 сентября 2016г. между ней и ответчиком ФИО2 за сумму 1 млн. рублей объектов недвижимости : 956/100 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... с кадастровым номером ..., нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354.5 кв.м, ... площадью 359, 5 кв.м по тому же адресу, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания 03.10.2016 г.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 28 сентября 2018 г. между ней и ответчиком ФИО2 в виде: прекратить государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РСО-Алания за ФИО2 на объекты недвижимости: 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... с кадастровым номером ..., нежилые строения производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354.5 кв.м, ... площадью 359, 5 кв.м по тому же адресу; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца ФИО1 на данные объекты недвижимости. истребовать данное имущество из владения ответчика в пользу истца.

Признать недействительным договор дарения земельного участка и объектов недвижимости на нем от 19 октября 2017 г. ответчиком ФИО2 ответчику ФИО3, о котором в ЕГРН сделана запись регистрации ... - в отношении 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... с кадастровым номером ..., а также договор дарения от 19 октября 2017 г. нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами 15:09:0010101:1658 площадью 354,5 кв.м, ... площадью 359.5 кв.м, ... площадью 359, 5 кв.м, по тому же адресу, применить последствия недействительности данной сделки: прекратить государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РСО-Алания за ФИО3 объекты недвижимости: 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания. ... с кадастровым номером ..., нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354.5 кв.м. ... площадью 359, 5 кв.м, ... площадью 83,7 кв.м, по тому же адресу; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца ФИО1 на данные объекты недвижимости, истребовать данное имущество из владения ответчика в пользу истца.

Признать недействительным договор купли-продажи (купчая) 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... кадастровым номером ... от 16 января 2018 г. между ответчиками ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, применить последствия недействительности данной сделки: прекратить государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РСО-Алания за ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 на объекты недвижимости: 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, г... с кадастровым номером ...; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца ФИО1 на данные объекты недвижимости, истребовать данное имущество из владения ответчика в пользу истца.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых зданий от 10 января 2018 г. между ответчиком ФИО3 и ответчиком ФИО4 нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354.5 кв.м, ... площадью 359, 5 кв.м, ... площадью 83.7 кв.м, по тому же адресу, применить последствия недействительности данной сделки: прекратить государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РСО-Алания за ФИО4 на объекты недвижимости: нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354, 5 кв.м, ... площадью 359.5 кв.м, ... площадью 83.7 кв.м, по адресу: РСО-Алания, ...; восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца ФИО1 на данные объекты недвижимости, истребовать данное имущество из владения ответчика в пользу истца.

Признать недействительным соглашение об отступном от 16 ноября 2017 г. между ответчиком ФИО3 и Фондом микрофинснсирования малых и средних предприятий РСО-Алания в отношении 51/100 доли в нежилом помещении площадью 424, 4 кв.м. с кадастровыми номерами ... по адресу: РСО-Алания, ...; применить последствия недействительности данной сделки: прекратить государственную регистрацию права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по РСО-Алания за Фондом микрофинснсирования малых и средних предприятий РСО-Алания на данный объект недвижимости восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности истца ФИО1 на данный объект недвижимости, истребовать данное имущество из владения ответчика в пользу истца.

В обосновании иска истец указала, что 28 сентября 2016 г. между ней и ответчиком ФИО2 ошибочно подписан договор купли - продажи объектов недвижимости: земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения, площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... с кадастровым номером ..., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания ... Данный договор подразумевает продажу земельного участка за 1 000 000 рублей при действительной стоимости свыше 48 000 000 рублей. Кроме того, вместе с земельным участком продаются нежилые строения производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354,5 кв.м, ... площадью 359,5 кв.м, ... площадью 83,7 кв.м, 51/100 доли в нежилом помещении площадью 424,4 кв. м с кадастровым номером ... по тому же адресу. Общая действительная стоимость объектов недвижимости составила свыше ... рублей.

Данная сделка является недействительной вследствие введения истца в заблуждение в отношении тождества сделки: истец брала займ в размере 1 000 000 рублей на срок один год под ежемесячные проценты и выплачивала ежемесячно проценты до августа 2017 г.

В газете «Вся реклама» она увидела объявление «Дам деньги под проценты. Залог обязателен. 8-928-068-61-57, 8-988-835-98-98». Автором этого объявления оказался ответчик ФИО2, который ранее предоставлял ей займ под залог дома. Она своевременно оплатила займ, и дом остался у нее.

В тот день 28 сентября 2016 г. истец заключила сделку займа под залог земельного участка и строений на нем, будучи твердо уверенной в том, что выплатит сумму займа и получит переданную в залог недвижимость обратно.

Стоимость сделки займа составила 1 млн. рублей, которые истцу были нужны для лечения ее родственника. Однако эта сумма явно несоразмерна действительной стоимости объектов недвижимости свыше 45 млн. рублей. Это была именно сделка займа, а не купли-продажи. Таким образом, договор от 28.09.2016 г. заключен истцом вследствие ее существенного заблуждения относительно природы и тождества сделки. И все существенные условия данной сделки займа истец выполняла добросовестно - каждый месяц передавала суму займа с процентами ответчику ФИО2 

Сроки давности оспаривания данной сделки начинаются с момента, когда истец узнала о нарушении ее прав - в январе 2018 г., когда на ее землю и недвижимость пришли посторонние люди и сообщили, что она уже не собственник и ответчик ФИО2 продал им свою недвижимость. Кроме того, свои обязательства по займу она исполняла до августа 2017 г. В августе 2017 г. она узнала, что ФИО2 ввел ее в заблуждение, однако надеялась на его честность.

В силу ст. 178 ГК РФ договор купли-продажи от 28 сентября 2016 г. недействителен как заключенный вследствие введения истца ответчиком в существенное заблуждение относительно природы сделки и ее тождества.

Заблуждение ФИО1 также формировалось вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств. Данную сделку она была вынуждена заключить на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, чем ответчик воспользовался (кабальная сделка). А именно крайней нужды в финансировании операции и лечения родственника - зятя, мужа ее дочери, который страдает онкозаболеванием, лечение которого началось в спорный период.

Ответчик знал об этих обстоятельствах, истец сообщала ему, что денег у нее нет, но есть имущество, которое она может передать ему в залог. Ответчик воспользовался этим и вместо займа и залога потребовал заключить договор купли-продажи данных объектов недвижимости за бесценок.

Данный договор является притворной сделкой. В действительности между сторонами было соглашение о даче истцу 1 млн. рублей ответчиком в заем. Таким образом, договор купли-продажи является недействительной мнимой сделкой, поскольку ответчик право собственности на объекты недвижимости не имел намерения приобретать, не производил какие-либо действия, связанные с объектами недвижимости, все затраты на их содержание по настоящее время несла и несет истец.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В силу ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации кабальная сделка от 28 сентября 2016 г. недействительна. Установленная ею цена явно несоразмерна реальной стоимости имущества и снижена в 12 раз. И обстоятельства ее совершения свидетельствуют о кабальности займа в 1 млн. рублей, вследствие которого ответчик необоснованно получил имущество стоимостью свыше 12 млн. рублей.

Впоследствии 19 октября 2017 г. ФИО2 передарил указанную недвижимость ФИО3 по ничтожным договорам дарения земельного участка и объектов недвижимости на нем.

Впоследствии ответчик ФИО3 произвел отчуждение указанного имущества ответчикам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания. Все последующие сделки с указанным недвижимым имуществом являются недействительными, поскольку у ответчиков не возникло право собственности на эту недвижимость, оно принадлежит только истцу.

При этом ни в одном из договоров нет доказательств реальной передачи денег. Все изложенные договора между ответчиками безденежны и ничтожны, являются мнимыми, существуют только для регистрации прав в Росреестре, иных последствий данные сделки не имеют.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержала и просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что на лечение зятя ей нужны были денежные средства. Она заняла у ФИО8 1 000 000 рублей под 8 % ежемесячно. В залог займа ею был оформлен договор купли-продажи объектов недвижимости с ФИО2 После возвращения займа недвижимое имущество должно было вернуться обратной ей. Ежемесячно, в течении года она отдавала ФИО8 проценты, о чем расписок не составлялось. После чего ей стало известно, что недвижимое имущество передано третьим лицам, которые на него претендуют. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО9, действующий на основании доверенности 15АА 0669897 от 27.02.2018 г. исковые требования ФИО1 поддержал и просил их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности № 15АА0725806 от 15.03.2018 г. ФИО10 исковые требования ФИО1 не признала, считая их незаконными, необоснованными, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

28.09.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Обжалуемый договор купли-продажи был заключен в полном соответствии с требованиями действующего законодательства. Не смотря на отсутствие законодательного требования, договор был заверен нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО11, все предусмотренные законом обязательные условия договора купли-продажи сторонами исполнены, переход к покупателю права собственности на имущество зарегистрирован в установленном порядке передаточным актом. При заключении договора купли-продажи было соблюдено право преимущественной покупки совладельца земельного участка и одного из нежилых строений. Условие о цене продаваемого имущества договор также содержит.

Утверждение истицы о том, что цена договора купли-продажи многократно занижена и не соответствует реальной стоимости проданных ею объектов недвижимости, не может являться основанием для признания договора недействительным. Так, пунктом 2 статьи 1 ГК РФ и пунктами 1,4 ст. 421 ГК РФ установлен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По смыслу ст. 555 ГК РФ цена является одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости. При продаже имущества, находящегося в частной собственности, тарифы законом не устанавливаются. Несоответствие рыночной цены продаваемого объекта недвижимости цене, за которую он фактически был продан, не влечет недействительности договора купли-продажи и не может являться основанием для его обжалования. 

Сама ФИО1 совместно с ФИО12 приобрела спорные объекты, а кроме них еще и другие объекты двумя месяцами ранее, в июле 2016 года, за сумму один миллион рублей. Следовательно, продав их через два месяца, за большую сумму, ФИО13 на этой сделке еще и заработала. При таких условиях нельзя считать, что сделка заключена на невыгодных для истца условиях, напротив, она заключена на выгодных условиях, с приобретением определенного дохода.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ кабальной является сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.

Из указанной нормы следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Судебная практика исходит из того, что только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной. Истицей суду не представлено доказательств, которые объективно указывали бы на наличие признаков кабальности заключенного договора купли-продажи.

В силу требований п. 3 ст. 179 ГК РФ, п.п. 1,2 ст. 166 ГК РФ, кабальная сделка является оспоримой. Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С момента заключения оспариваемой сделки прошло полтора года. В указанный период времени истица никуда не обращалась. Поскольку истицей суду не представлено никаких подтверждений уважительности причин необращения в суд с заявлением о признании спорного договора недействительным в течение года с момента его заключения, считает срок исковой давности по заявленным требованиям пропущенным, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1

В судебное заседание ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 - ФИО10, действующая на основании доверенности № 15АА0725825 от 21.03.2018 г. исковые требования ФИО1 не признала, считая их незаконными, необоснованными, не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика Фонда микрофинансирования малых и средних предприятий РСО – Алания - ФИО14, действующий на основании доверенности № 1-Д от 12.12.2017г. исковые требования ФИО1 не признал, указав, что ФИО15 знала о содержании договора купли-продажи от 28.09.2016 г., о чем свидетельствует ее подпись в договоре, пописанный ею акт приема-передачи от 28.09.2016 г., а также факт подачи ею заявления в Управление Росреестра по РСО-Алания о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества.

Указанные в исковом заявлении сведения о том, что ФИО15 заключала сделку займа под залог недвижимого имущества, ежемесячно погашала сумму займа с процентами, не соответствуют действительности и ничем не подтверждаются.

Условия договора купли-продажи, в котором отсутствуют какие-либо элементы договора займа, подписание ФИО15 договора, акта приема-передачи, заявления в Управление Росреестра по РСО-Алания о переходе прав на объекты недвижимого имущества, получение ею денежных средств в размере 1 000 000 рублей в оплату земельного участка и нежилого помещения однозначно свидетельствуют о том, что действительная воля ФИО15 была направлена именно на совершение сделки купли-продажи указанных объектов. При этом нет каких-либо свидетельств того, что ФИО15 является неграмотной, недееспособной, психически нездоровой и не понимавшей значение и смысл совершаемых ею действий, а также того, что ФИО15 ежемесячно погашала заем с процентами. В силу ст. 162 ГК РФ свидетельские показания о том, что ФИО15 совершала сделку займа, не могут быть приняты судом.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 15.02.2011 N 4-В10-45 по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Нет никаких доказательств, что обе стороны намеревались совершить сделки по займу и залогу, преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям сделок, которые бы прикрывала юридически оформленная сделка.

ФИО15 не представила никаких доказательств того, что объекты недвижимого имущества проданы ею по цене, которая значительно ниже рыночной. Представленные объявления о продаже объектов недвижимого имущества в г. Владикавказе не подтверждают рыночную стоимость спорных объектов, так как при определении рыночной стоимости должны учитываться конкретное их местонахождение, площадь, состояние и другие показатели, объекты, указанные в объявлениях, не находятся в этом же районе, имеют другую площадь, состояние, а также отличаются по другим критериям и показателям.

Истец также указывает, что деньги нужны были ей для лечения зятя. При этом нет никаких доказательств, что она потратила 1 000000 рублей на лечение зятя, стоимости лечения. Также зять не является близким родственником, ничем не подтверждается его тяжелое материальное положение, отсутствие иных средств для лечения.

В судебное заседание третьи лица Нотариус ВНО ФИО16, и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО – Алания не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, дела правоустанавливающих документов, считает исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания о признании недействительным договоров купли-продажи, договоров дарения объектов недвижимого имущества, соглашения об отступном, применении последствий недействительности сделок, истребовании имущества из чужого владения, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1, ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

Рассматривая доводы истца ФИО1 о притворности заключенного ею с ФИО2 договора купли-продажи объектов недвижимости от 28 сентября 2016г. суд приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из прямого содержания данной нормы материального закона для признания ничтожности притворной сделки необходимо установить факт заключения сторонами другой сделки, в том числе на иных условиях. Такой факт заключения сторонами другой сделки, в том числе на иных условиях, может быть установлен судом лишь в предусмотренном законом порядке и при наличии допустимых доказательств.

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в статье 431 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.

Таким образом, применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

Материалами дела установлено следующее.

Как следует из договора купли-продажи объектов недвижимости от 28 сентября 2016г. ФИО1 продала ФИО2 объекты недвижимого имущества: нежилые строения производственного назначения с кадастровыми номерами: ... площадью 354.5 кв.м, ... площадью 359, 5 кв.м, ... площадью 83.7 кв.м, 51/100 доли нежилого здания с кадастровым номером: ... площадью 424.4 кв.м, с по тому же адресу, 956/100 долей земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 0,6665 га, по адресу: РСО-Алания, ...1.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости составляет 28 528 248 рублей. (п. 3 Договора).

Указанные объекты проданы за 1 000 000 рублей. Все расчеты произведены на момент подписания договора (п. 4 Договора).

Согласно акта приема передачи от 28 сентября 2016г. ФИО1 передала ФИО2 объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи объектов недвижимости от 28 сентября 2016г. Расчеты между сторонами произведены на момент подписания договора. 

Договор удостоверен нотариусом Владикавказского нотариального округа ФИО16 и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания 3 октября 2016 г.

Как следует из заявления ФИО1 от 28 сентября 2016г., поданным ею лично в Управление Росреестра по РСО-Алания, она просит зарегистрировать право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости. 

Согласно трех договоров дарения от 19.10.2017 г. ФИО2 подарил ФИО3 указанные объекты недвижимости. Договора зарегистрированы в Управлении Росреестра по РСО-Алания 24 и 27 октября 2017 г.

В последующем, указанные объекты недвижимости были проданы ФИО3 на основании договоров купли-продажи от 16.01.2018 г., 13.11.2017.г., 10.01.2018 г. и соглашения об отступном от 16.11.2017 г. ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания.

Таким образом, судом установлено, что согласно договора купли-продажи объектов недвижимости от 28 сентября 2016г., ФИО1 продала ФИО2 объекты недвижимого имущества. Факт передачи денежных средств за объекты подтверждается пунктом 4 договора купли-продажи от 28 сентября 2016 г., из которого усматривается, что денежные средства получены продавцом полностью до подписании договора. Составление расписки в данном случае вопреки доводам истца не является обязательным.

Стороны при заключении договора купли-продажи, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора, наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя). Истец ФИО1 лично обратились в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. 

Спорная сделка исполнена, денежные средства в размере 1 000 000 рублей по договору переданы продавцу ФИО1, что ею не оспаривалось. 

Предположение истца ФИО1 о том, что ответчик ФИО2 передаст в ее собственность обратно объекты недвижимого имущества после погашения долга, при том, что ответчик отрицает наличие таких договоренностей, не могут быть положены в основу вывода о притворности сделки.

Суду не представлено доказательств того, что у обеих сторон договора купли-продажи была воля заключить договора займа под залог недвижимости, что они согласовали его существенные условия, в частности: размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

Между тем исходя из смысла п. 2 ст. 170 ГК РФ, намерения одного участника (в данном случае продавца) совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Кроме того, доказательством волеизъявления ответчика ФИО2 на приобретение спорного имущества по договору купли-продажи являются его последующие действия, направленные на распоряжение имуществом и его отчуждение.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству ФИО1 свидетель ФИО17 пояснила, что в ее присутствии неоднократно ФИО1 передавались денежные средства в размере 80 000 рублей ФИО8 Со слов ФИО1 ей известно, что эти деньги шли на погашение займа с ФИО8 При заключении указанного договора займа и получении ФИО1 1 000 000 рублей свидетель не присутствовала. Ответчика ФИО2 свидетель ФИО17 никогда не видела. 

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству ФИО1 свидетель ФИО18 пояснила, что она работает продавцом-консультантом в т/ц «Столица». Несколько раз ФИО1 оставляла ей деньги в конверте, за ними приходил мужчина в папахе по имени Казбек, фамилия его ей не известна, Почему и в счет чего передавались ФИО1 эти деньги, свидетель не знает. 

Таким образом, доказательств, подтверждающих, что ФИО1 был заключен с ФИО2 договор займа, что ФИО2 ежемесячно передавались денежные средства по займу, не имеется. Передача денежных средств некто ФИО8 не может подтверждать уплату процентов по договору займа, якобы заключенного с ФИО2 

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ч. 2 ст. 161 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что отсутствие письменных доказательств факта передачи ФИО1 денежных средств ФИО2 не может подтверждаться свидетельскими показаниями. Тогда как письменных доказательств этому не представлено.

В связи с чем, доводы истца о том, договор купли-продажи от 28.09.2016 г. является притворной сделкой, и в действительности между сторонами было соглашение о даче истцу 1 млн. рублей ответчиком в заем, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В соответствии с п.п. 1, 3, 5 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Между тем, как указанно выше, доказательств наличия у истца заблуждения при заключении сделки, судом не установлено, поскольку договор подписан истцом собственноручно, сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены предмет и воля сторон, договор зарегистрирован в установленном порядке и фактически исполнен.

Рассматривая доводы истца ФИО1 о том, что договор купли-продажи объектов недвижимости: 956/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... с кадастровым номером ..., нежилых строений производственного назначения с кадастровыми номерами ... площадью 354,5 кв.м, ... площадью 359,5 кв.м ... 424,4 кв.м. ... 83,7 кв.м, по тому же адресу, по тому же адресу, заключенный ею с ФИО2 28 сентября 2016г. за сумму 1 млн. рублей является кабальной сделкой, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях и совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

При этом, под тяжелыми обстоятельствами следует понимать те, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки.

При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Между тем, доказательств наличия обстоятельств, при которых сделка может быть признана кабальной, истцом суду не представлено, тогда как в силу ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказывания этих обстоятельств лежит на истце.

Согласно пояснений истца, договор купли-продажи объектов недвижимости от 28 сентября 2016 г. был заключен ею вследствие крайней нужды в финансировании операции и лечения родственника - зятя, мужа ее дочери, который страдает онкозаболеванием, лечение которого началось в спорный период. Ответчик знал об этих обстоятельствах, истец сообщала ему, что денег у нее нет, но есть имущество, которое она может передать ему в залог. Ответчик воспользовался этим и вместо займа и залога потребовал заключить договор купли-продажи данных объектов недвижимости за бесценок.

В подтверждение указанного истцом представлено суду консультативное заключение на ФИО19 от 10.10.2017 г. о имеющихся у него заболеваниях, консультативное заключение на ФИО19 от 12.12.2017 г., выписка из амбулаторной карты больного «Одесской областной клинической больницы» на ФИО19, согласно которой он считает себя больным с ноября 2016 г., когда у него появилась, слабость, снижение веса, отсутствие аппетита, клинический диагноз установлен 12.05.2017 г.

Таким образом, из представленных суду документов не следует наличие у ФИО19 заболевания на период заключения ФИО1 спорного договора купли-продажи 28.09.2016 г. Представленные суду документы, свидетельствуют о появлении у ФИО19 заболевания в период, после заключения оспариваемого договора. В связи с чем, утверждение истца о том, что у нее была крайняя необходимость в денежных средствах на лечение родственника и сделка совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не нашло своего подтверждения. 

Также, стороной истца не приведено объективных доказательств, очевидно свидетельствующих о совершении сделки на крайне невыгодных для ФИО1 условиях. 

Утверждение истца о том, что цена договора купли-продажи за сумму 1 000 000 рублей многократно занижена и не соответствует реальной стоимости проданных ею объектов недвижимости, суд не может принять во внимание.

Как следует из договора купли-продажи от 25.07.2016 г., заключенного между ОАО «ТАВИ» ФИО1 и ФИО12, ФИО1 и ФИО12 купили у ОАО «ТАВИ» спорные объекты недвижимости, а также кроме них еще и 49/100 нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью 424,4 кв.м. и 44/1000 долей земельного участка земель населенных пунктов для содержания и эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения площадью 6 655 кв.м по адресу: РСО-Алания, ... ... с кадастровым номером ..., за сумму 1 000 000 рублей. 

Таким образом, сама ФИО1 двумя месяцами ранее приобрела спорные объекты недвижимости менее чем за сумму 1 000 000 рублей, т.е. за сумму менее той, за которую в последующем они были ею проданы, что свидетельствует о голословности утверждения о заниженности цены проданных ею объектов недвижимости и о совершении ею сделки на крайне невыгодных условиях.

Обстоятельство же того, что продажная стоимость спорных объектов недвижимости определена ниже их кадастровой стоимости, само по себе о недействительности договора свидетельствовать не может, поскольку в силу положений частей 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон. 

В материалы дела также не представлено доказательств, позволяющих полагать, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи покупатель ФИО2 знал о тяжелой жизненной ситуации истца и воспользовался ею, склонив ФИО1 к совершению сделки, т.е. сознательно использовал эти обстоятельства.

Из-за отсутствия элементов юридического состава, необходимых в силу норм пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ для квалификации сделки в качестве кабальной, как каждого в отдельности, так и их в совокупности, правовых оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи от 28.09.2016 г. недействительным у суда не имеется.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ, исчисление срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Представителем ответчиков ФИО10 в судебном заседании было заявлено о пропуске ФИО1 срока исковой давности. 

Суд, учитывая, что о кабальности договора купли-продажи истцу стало известно сразу же при его заключении 28.09.2016 г., а с заявленными исковыми требованиями истец обратилась в суд только 28.02.2018 г., полагает, что установленный законом годичный срок исковой давности истцом пропущен.

Указанное, в силу ст. 199 ГПК РФ, а также разъяснений, данных в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При этом доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности для обращения с настоящим иском в суд, истцом не представлено и оснований для его восстановления судом не установлено.

Принимая во внимание, что судом не установлено оснований для признания недействительным, ничтожным договора купли-продажи от 28 сентября 2016г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 за сумму 1 млн. рублей объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: РСО-Алания, ..., оснований для признания недействительными последующих договоров по отчуждению спорного имущества, также не имеется.

Разрешая требование истца о восстановлении в ЕГРП записи о государственной регистрации права истца ФИО1 на спорные объекты и об истребовании спорных объектов из владения ответчиков в пользу истца, отказывая в их удовлетворении, суд исходит из того, что, как установлено судом, право собственности на спорные объекты перешло к ответчикам на законном основании.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Фонду микрофинансирования малых и средних предприятий РСО-Алания о признании недействительным договоров купли-продажи, договоров дарения объектов недвижимого имущества, соглашения об отступном, применении последствий недействительности сделок, восстановлении в ЕГРП записи о праве собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества, истребовании имущества из чужого владения, оставить без удовлетворения, 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Верховный Суд РСО-Алания.

Судья И.Р. Арбиева