Дело № 3а-34/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000606-75

Мотивированное 

решение

 изготовлено 19 января 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 12 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца – ФИО2, действующей на основании доверенности от 10 декабря 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания площадью 482,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 6 101 000 рублей по состоянию на 7 мая 2021 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанное здание находится в собственности административного истца. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 7 мая 2021 года кадастровая стоимость 20 532 310,73 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 6 101 000 рублей, определенную на основании отчета ООО «Ярэксперт» от 10 сентября 2021 года №15524/21. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Правительство Ярославской области, администрация городского поселения Тутаев, администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области исключены из числа административных ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила представителя по доверенности (л.д.8) ФИО2, которая заявленные исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, явку представителя не обеспечил.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, администрация городского поселения Тутаев, администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области, надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, дело №3а-637/2021 по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости (2 тома), оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта капитального строительства - нежилого здания площадью 482,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 7 мая 2021 года и 27 декабря 2021 года.

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Из части 2 приведенной статьи 6 названного Федерального закона следует, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). 

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №АОКС-76/2020/000365 от 19 мая 2021 года утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства с кадастровым номером № в размере 20 532 310,73 рублей по состоянию на 7 мая 2021 года.

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца ФИО4 затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ей объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому она имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 10 сентября 2021 года №15524/21, согласно которому по состоянию на 7 мая 2021 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 6 101 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика к отчету, показаний оценщика ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Административный ответчик, критикуя отчет ООО «Ярэксперт», выражает несогласие с выводами оценщика об отнесении объектов-аналогов №2 (кадастровый номер №), №3 (кадастровый номер №) по функциональному назначению в объектам свободного назначения. По мнению автора отзыва, данные объекты не являются объектами свободного назначения, поскольку объект-аналог №2 (наименование: «здание магазина смешанных товаров») используется под магазин, а объект-аналог №3 (наименование: «административное здание») использовался как Сбербанк.

Приведенное замечание состоятельным не может быть признано.

Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»).

В соответствии с подпунктом «б» и подпунктом «в» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна с учетом принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что в целях определения сегмента офисно-торговой недвижимости, к которым относятся объект оценки и объекты-аналоги, оценщиком использована классификация офисно-торговых объектов согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», 2020 г. под научным руководством ФИО5: объекты (или помещения) свободного назначения (ПСН) - это помещения, изначально спроектированные под различные цели без какой либо специализации. Под ним обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания (или же их части), которые можно использовать в иных целях. Для примера, под склад, офис, кафе или магазин. В каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования. Нередко под ПСН понимают, в том числе и нежилые помещения, которые расположены на первых этажах в новых домах. Иногда ПСН встречаются и в промышленной недвижимости. Так складское помещение может быть использовано под производство или автосервис.

Кроме того, оценщик исходил из данных, приведенных в объявлении о продаже: объект-аналог № 2 представлен к продаже, как «свободного назначения», имеет наименование магазин и используется как магазин, однако может быть использован, как офисно-торговый объект; объект-аналог №3 представлен к продаже, как «нежилое здание», имеет общую площадь 1373,7 кв.м, из них 404,2 кв.м используется под банк, свободная часть здания может быть использована для любой торгово-офисной деятельности. С учетом изложенного, оценщик ООО «Ярэксперт» обоснованно отнес объекты-аналоги № 2, №3 по функциональному назначению к объектам свободного назначения.

Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области предложена корректировка на красную линию согласно справочнику для «торговых объектов», к которым относятся высококлассные торговые центры, торговые комплексы и торгово-развлекательные комплексы и помещения в них, и для «офисных объектов», к которым относятся высококлассные бизнес центры, деловые центры, офисные центры. Между тем, объекты-аналоги №2 и №3 к приведенным выше объектам не относятся, поэтому данная корректировка не использована оценщиком правомерно.

Замечание административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что на дату оценки имелись иные предложения (№1 – 

<

адрес>; №2 – 

<

адрес>), которые не были рассмотрены оценщиком, суд отклоняет. 

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 ФСО №7 оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. В частности, оценщиком проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объекта оценки (в выборке участвовало 102 предложения по продаже помещений с ценами от 1654 до 103 960 рублей за 1 кв.м, в которую вошли предложения по продаже объектов недвижимости площадью от 9,8 кв.м до 8329 кв.м), также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

Кроме того, суд учитывает местоположение объекта оценки - 

<

адрес>. Оценщиком для расчета рыночной стоимости объекта исследования отобраны аналоги, которые также расположены в 

<

адрес>, населенном пункте - малые города области, предложение №1 расположено в поселке. Предложение №2 датировано 2019 г., стоимость предложения составляет 920 рублей за 1 кв.м. Оценщиком рассматривались предложения за период, наиболее близкий к дате оценки (7 мая 2021 года) за 2020 год и за январь-май 2021 года. Таким образом, выявленное предложение №2 выходит за временные рамки рассматриваемых предложений, однако полностью совпадает с диапазоном цен предложений отобранных оценщиком.

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Анализ отчета ООО «Ярэксперт» в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном названным выше отчетом ООО «Ярэксперт», 6 101 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 13 декабря 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 482,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 6 101 000 рублей по состоянию на 7 мая 2021 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –13 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина