К делу №2-232-2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст.Калининская Краснодарского края 05 июня 2018 года.

Калининский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Радченко И.О.,

при секретаре Чуб Е.Д.,

представителя истицы по доверенности ФИО1,

ответчицы ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании аванса и встречный иск ФИО2 к ФИО3 о признании пункта в приложении к предварительному договору не действительным, признании условия соглашения об авансе условием о задатке и взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Калининский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании аванса в котором указано, что ФИО3, 04 августа 2017 года передала денежные средства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей ФИО4 в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Передача денежных средств подтверждается Соглашением об Авансе от 04.08.2017 и Актом о передаче аванса. Соглашение об авансе и акт передачи денежных средств оформлены письменно и подписаны сторонами. В связи с тем, что сделка (купля-продажа земельного участка и расположенного на нем жилого дома) не состоялась, денежные средства должны быть возвращены, так как не являются задатком и не выступают в качестве обеспечения выполнения обязательств. К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара). Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен. Однако, ФИО4 уклоняется от возврата суммы аванса в добровольном порядке, никак не мотивируя свой отказ. Сумма Аванса была передана в рамках предварительного договора от 04.08.2017 (пункт 14 Договора) купли продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящиеся по адресу: гор. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, с/т «Животновод», 

<

адрес>. В соответствии с пунктом 4 Предварительного договора Покупатель передает Продавцу в качестве аванса 50000 руб. В пункте 4 Соглашения об Авансе предусмотрено следующее условие: «в случае, если Авансодатель не продает свои объекты недвижимости, денежные средства от продажи которых планирует использовать при покупке объектов недвижимости указанных в Предварительном договоре, Авансополучатель возвращает Авансодателю, авансовый платеж, при этом штрафных санкций не наступает.» Покупатель (Авансодатель) должен был использовать при покупке объектов недвижимости указанных в Предварительном договоре денежные средства, вырученные от продажи своих объектов недвижимости, которые, в свою очередь, она намеривалась продать согласно Предварительному договору от 02.04.2017. Однако 24 октября 2017 года этот предварительный договор был расторгнут, что подтверждает то обстоятельство, что ФИО3 не продала свои объекты недвижимости. Таким образом, в соответствии с пунктом 4 Соглашения об Авансе, ФИО2 обязана вернуть Татьяне И.М., авансовый платеж, при этом штрафных санкций не наступает. Основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в срок до 25.10.2017. Обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. С предложением о заключении основного договора должник не обращался, таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли- продажи прекращены с 26.10.2017. Авансовый платеж должен быть возвращен. 05 декабря 2017 года в адрес должника была отправлена претензия о возврате аванса, однако ответа не последовало. Должник уклоняется от возврата денежных средств в досудебном порядке, в связи с чем возникла необходимость получения судебного приказа для взыскания задолженности в принудительном порядке. Основной договор должен был быть заключен в срок до 25.10.2017, таким образом, денежные средства находились в незаконном пользовании должника с 26.10.2017. По состоянию на 01.03.2018 размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 1385,97руб. Кроме того, для получения юридической помощи, ФИО3 была вынуждена обратиться к юристу, и соответственно понесла расходы в размере 15 000 руб. (копия договора с юристом и квитанция об оплате юридических услуг прилагается). На основании вышеизложенного истец просит взыскать с должника - ФИО2, в пользу истца - ФИО3, суммы перечисленного аванса в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, процентов за пользование денежными средствами в размере 1385,97руб., возмещение расходов на услуги юриста - 15 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере - 1590 руб., государственная пошлина в размере – 1730 руб.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал полностью, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 требования истицы не признала, обратилась в суд со встречным иском согласно которого в производстве Калининского районного суда находится гражданское дело № 2- 232/2018. Ответчик не согласна с требованиями изложенными в исковом заявлении, считает их необоснованными, противоречащим законодательству по следующим основаниям. 04 августа 2017 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно п. 3 предварительного договора покупатель обязуется купить объекты недвижимости в общую долевую собственность по ? доле в праве каждому, однако кто выступает еще приобретателем имущества указано не было, чем были нарушены нормы законодательства, данные условия считаются существенными для заключения основного договора. Исходя из конкретной ситуации, это могло оказаться очень невыгодным условием для продавца, так как фактически неизвестно, кто помимо ФИО3 должен был приобретать имущество и какие правовые последствия могли бы произойти у новых сторон. Покупатель продавца об этом не уведомлял не устно не в письменной форме. Так же согласно приложению № 1 к предварительному договору от 04 августа 2017 года, в частности п. 4 если Авансодатель не продает свои объекты недвижимости, денежные средства от продажи которых планирует использовать при покупке объектов недвижимости указанных в п. 1 предварительного договора, Авансополучатель возвращает авансодателю, авансовый платеж при этом штрафные санкции не наступает. Однако в данном пункте не указаны какие конкретно объекты недвижимости должен продать покупатель и в каком количестве и в какой срок. Данные пункта указаны не в полном объеме и носят размытый характер, однако данный пункт является существенным условием для выполнения соглашения. Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ч. 1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При таких обстоятельствах истец по встречному иску приходит к выводу, что пункт 4 приложения № 1 от 04 августа 2017 года к предварительному договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО2, считает недействительным. В силу размытости данного пункта, не утонченности объектов продажи информация указанна не в полном объеме из-за чего нельзя понимать о каких объектах идет речь. Кроме того, исходя из приложенных истцом документов к исковому заявлению, а в частности в предварительном договоре от 02 августа 2017 года фигурируют другие стороны, а именно продавец ФИО5 и покупатель ФИО6, исходя из основного договора и его условий, гражданин ФИО5 не имеет какого-либо отношения к сделке заключенной между ФИО2 и ФИО3 и поэтому данный факт нельзя положить в основу доказательства надлежащего исполнения ФИО3 своих обязанностей по предварительному договору от 04 августа 2017 года. Истец по первоначальному иску не является собственником данных объектов недвижимости и поэтому считать данное обстоятельство как исполнение обязанностей предусмотренных предварительным договором нельзя. В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения правоотношений) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка- предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как видно из условий предварительного договора в частности приложения № 1 от 04 августа 2017 года стороны обговорили условия возврата и не возврата денежных средств, данные условия попадают под ст. 381 ГК РФ, так как условия возврата и не возврата подходят под понятия задатка, а не аванса. В связи с чем, правильно и законодательно верно будет трактовать уплаченную покупателем сумму как задаток. Так согласно п. 2 приложения № 1 к предварительному договору от 04 августа 2017 года, в случае отказа авансополучателя от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, авансовый платеж возвращается авансодателю и дополнительно оплачивается штраф в размере аванса (что по своей сути означает возврат данных денежных средств в двойном размере), фактически данное условие представляет собой ответственность сторон за неисполнение условий соглашения о задатке. Так же согласно в п. 3 № 1 к предварительному договору от 04 августа 2017 года в случае отказа Авансодателя от заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, авансовый платеж, а по своей сути задаток остается у Авансополучетеля. (данный смысл также попадает под действие ст. 381 ГК РФ. Данные доводы подтверждаются единообразной судебной практике в частности Определению Верховного суда РФ от 19.04.2016г№ 18-КГ16-29. 04.04.2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия, (квитанция прилагается). Данная претензия осталась без ответа. Исходя из вышеизложенного, истец по первоначальному иску дал ответчику по первоначальному иску недостоверные данные по собственнику объектов недвижимости и об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в том числе, если бы даже собственником по объектам недвижимости указанным в предварительном договоре приложенном к первичному иску от 02 августа 2017 года являлась бы ФИО3, то истец не довел до ответчика то обстоятельство, что его объекты обременены залогом в ПАО «Сбербанк». В силу п. 11 предварительного договора от 04 августа 2017 года, если сторона, которая при заключении договора, либо до и после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. ФИО2 04 августа 2017 года, для совершения будущей сделки обратилась к юристам ООО «АЯКС-Недвижимость» для изготовления технико- экономического паспорта жилого дома с кадастровым номером 23:43:0107001:24880, расположенного по адресу: г. Краснодар с/т Животновод ул. Грушевая д. 363. Согласно договору № 190-КГ-2017 от 04 августа 2017 года ФИО2 было оплачено 10 000 рублей за изготовление вышеуказанных документов. В связи с несостоявшейся сделкой по вине покупателя, у ответчика по первоначальному иску возникли убытки на сумму 10 000 рублей (договор и квитанция об оплате прилагается). Так же в связи с тем, что покупатель не успевал продать свои объекты недвижимости в срок, установленный предварительным договором от 04 августа 2017 года, стороной продавца было инициировано предложение другой стороне заключить дополнительное соглашение о продлении сроков для возможного заключения основного договора. Так в п. 5 предварительного договора срок подписания основного договора был продлен до 25.10.2017г. Так ФИО2 рассчитывая на получение вырученных денежных средств от продажи объекта недвижимости указанного в п. 1 предварительного договора от 04 августа 2017 года, дала задаток в размере 10 000 рублей за покупку квартиры по адресу: 

<

...>. В связи с отказом ФИО3 от покупки жилья, ответчик в данном случае ФИО2 понесла убытки в размере 10 000 рублей. Кроме того, ответчик по первоначальному иску вынужден был на протяжении трех календарных месяцев отказывать вероятным покупателям, в возможности покупки её объектов недвижимости, в связи с чем истец по встречному исковому заявлению считает, что в данном случае были получены убытки в результате упущенной выгода, которые она оценивает в размере 31 000 рублей. В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Также согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Исходя из вышеизложенного истец по первоначальному иску не доказал факт невозможности продажи своего имущества, в связи с чем не доказал те обстоятельства на которые ссылался. Истцу по встречному исковому заявлению были причинены убытки на общую сумму 51 000 рублей. На основании ст. 15 ГК РФ, ст. 166, 168, 180,329,380,381,429 ГК РФ 131, 132,136,137 ГПК РФ, просит признать п. 4 приложения № 1 к предварительно договору от 04 августа 2017 года недействительным. Признать фактически условие соглашения об авансе, как условие соглашения о задатке. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму причиненных убытков в размере 50 000 рублей. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 на оплату государственной пошлины в размере 1730 рублей.

Представитель истицы заявленный встречный иск не признал, просит в его удовлетворении отказать полностью.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска ФИО3 и об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО2, по следующим основаниям.

Согласно копии доверенности, от 30.11.2017 года, ФИО3 настоящей доверенностью уполномочила ФИО1 представлять ее интересы (л.д.5-6), согласно копии паспорта гражданина РФ, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка 

<

адрес> (л.д.9-10), согласно (л.д.11) между ФИО2 и ФИО3 подписано соглашение об авансе от 04.08.2017 года, на сумму 50 000 рублей, согласно (л.д.12) между ФИО2 и ФИО3 подписано дополнительное соглашение от 29.09.2017 года, согласно (л.д.13) предварительный договор от 04.08.2017 года, подписан между ФИО2 и ФИО3, согласно (л.д.15-16) в адрес ФИО2 была отправлена претензия, в которой истица просит вернуть 50 000 рублей, согласно расчета, сумма основного долга составляет 50 000 рублей, сумма процентов составляет 1 014,39 рублей (л.д.17), согласно (л.д.18) между ФИО5 и ФИО6 подписан предварительный договор от 02.08.2017 года, на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу г.Краснодар с/т «Солнышко», ул.Каштановая, 706, согласно (л.д.19) между ФИО5 и ФИО6 подписано соглашение о расторжение предварительного договора от 02.08.2017 года, согласно (л.д.20-21) между ИП ФИО1 и ФИО3 подписано соглашение №01-11/2017 от 13.11.2017 года, на оказание юридических услуг, согласно копии квитанции №070180, ФИО3 оплатила за оказание юридических услуг сумму в размере 15000 рублей (л.д.22), согласно (л.д.38-39) в адрес ФИО3 отправлена претензия о добровольной оплате суммы убытков, согласно (л.д.40) между ФИО7 и ФИО8 подписан предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 20.10.2017 года, согласно копии расписки (л.д.41) ФИО7 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 10 000 рублей. 

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.ст.421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободы в заключении договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, … на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

С учетом положений ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, законом может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. 

В силу ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что между сторонами 04 августа 2017 года был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости (л.д.13), в счет которого истица передала денежные средства в размере 50000 рублей ответчице. Передача денежных средств подтверждается соглашением об авансе от 04.08.2017 года (л.д.11).

В соответствии с п. 4 предварительного договора от 04.08.2017 года, подписанного сторонами - покупатель передает продавцу в качестве аванса 50000 руб. В п. 4 соглашения об авансе предусмотрено условие, согласно которого: «в случае, если Авансодатель не продает свои объекты недвижимости, денежные средства от продажи которых планирует использовать при покупке объектов недвижимости указанных в Предварительном договоре, Авансополучатель возвращает Авансодателю, авансовый платеж, при этом штрафных санкций не наступает».

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Сделка между сторонами в отношении объектов недвижимости являющихся предметом предварительного договора и соглашения об авансе, сторонами заключена не была, в связи с чем исковое требование о взыскании суммы аванса, а так же процентов за пользование денежными средствами подлежит удовлетворению, поскольку расчет в соответствии со ст.395 ГК РФ, составлен верно и принимается судом.

Ответчицей встречным иском заявлено требование о признании п. 4 приложения к предварительно договору от 04 августа 2017 года недействительным, признания фактически условие соглашения об авансе, как условие соглашения о задатке и взыскание убытков в сумме 50000 рублей, которые не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Исходя из содержания предварительного договора от 04.08.2017 года и соглашения об авансе подписанного сторонами, определенно содержатся условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а так же последствия в случае не заключения договора, в связи с чем правовые основания для признания п.4 договора о задатке недействительным и признания соглашения об авансе, как условие соглашения о задатке, отсутствуют. 

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно приложенных к иску данных истицей была осуществлена оплата государственной пошлины, которая подлежат полному удовлетворению. В части компенсации понесенных по делу расходов на оплату юридических услуг, суд находит подлежащими частичному удовлетворению, поскольку согласно ст. 100 ГПК РФ - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 сумме аванса 50000 рублей, процентов за пользование денежными средствами в сумме 1385 рублей 97 копеек, а так же судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в сумме 10000 рублей и оплаты государственной пошлины в сумме 1730 рублей. В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО3 - отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Калининский районный суд в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: _______________

В окончательной форме: 10.06.2018 года.