Дело № 2-307/2025 

УИД 36RS0004-01-2023-008631-75 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июня 2025 года г. Усмань Липецкой области

Усманский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Пироговой М.В.

при секретаре Артемовой Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды, указав на то, что 30.09.2019 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 296,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на 10 лет. В нарушение п.3.3.6 договора аренды ответчик, в отсутствие письменного согласия арендодателя, осуществил перепланировку арендуемого нежилого помещения с целью обособления дополнительного офиса № 8593/600, не получив соответствующее разрешение в Отделе архитектуры и строительства Администрации Усманского муниципального района Липецкой области, допустив существенное нарушение условий договора. 15.09.2023 истец направил в адрес ответчика требование о досрочном расторжении договора аренды, в котором просил освободить нежилое помещение в срок не позднее 25.09.2023. 

В этой связи, ФИО1 просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, находящегося по вышеуказанному адресу, обязав ответчика освободить арендуемое нежилое помещение в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Впоследствии ФИО1 уточнил основание иска, дополнительно указав на то, что ответчик самовольно осуществил реконструкцию арендуемого помещения, а именно: в помещении № 19 первого этажа на месте существовавшего оконного проема смонтировал дверь, произвел демонтаж перегородок, изменив конфигурацию помещений. В нарушение условий договора аренды ответчик несвоевременно вносил арендную плату, а именно: арендную плату в повышенном размере в связи с индексацией с 10.02.2022 произвел лишь за май-июль 05.09.2022; арендную плату в повышенном размере с 20.05.2023 произвел за май-июль 2023 года 15.08.2023, арендную плату за март 2024 года внес 11.03.2024, арендную плату за ноябрь 2023 года внес 06.12.2023. Кроме того, ответчик несвоевременно оплачивал компенсацию стоимости коммунальных услуг, которую должен был оплатить в течение 5 дней со дня выставления счета, а именно: счет на оплату коммунальных услуг в сумме 24069,34 руб. был выставлен 02.07.2023, а оплачен 03.10.2023, коммунальные услуги за июль 2023 года на сумму 31317,70 руб. были оплачены 03.10.2023, счет от 23.03.2023 на сумму 55287,97 руб. оплачен 24.05.2023, счет от 28.09.2022 на сумму 102905 руб. был оплачен 05.10.2022, счет от 28.02.2023 на сумму 94069,85 руб. оплачен 14.03.2023. Письмом от 20.06.2019 ответчик принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг в полном объеме на период реконструкции доп.офиса с 07.02.2019 по январь 2020 года (время завершения работ по реконструкции 22.01.2020). Претензией от 28.04.2020 истец уведомил ответчика о наличии задолженности за коммунальные услуги в сумме 197034,42 руб., однако, данное обязательство не было выполнено.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении судебного разбирательства не просил. Ранее, в судебных заседаниях 23.04.2025 и 15.05.2025, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и дополнениям к нему.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнительно пояснила, что п.4.5 договора по индексации арендной платы не предусматривает составление иных письменных документов, поэтому оплата должна была производиться на основании полученного уведомления. Договор аренды не предусматривает условия о необходимости подписания дополнительного соглашения. Подписанием дополнительного соглашения ответчик лишь подтверждает наличие задолженности. П.7.2.3 договора предусматривает право на расторжение договора аренды при внесении арендной платы с нарушениями более 3-х раз в год, что и было сделано в 2023 году. Счет №6 от 02.07.2023 на оплату коммунальных услуг в сумме 24069,34 руб. был выставлен 02.07.2023, а оплачен 03.10.2023. Дата в счете дописана неизвестным лицом с целью соблюдения сроков и сокрытия информации. Платежным поручением от 03.10.2023 на сумму 31317,70 руб. были оплачены коммунальные услуги за июль 2023 года. В данном счете дата также дописана неизвестным лицом с целью соблюдения сроков и сокрытия информации. Аналогичное нарушение имеется и в счете на сумму 55287,97 руб. Просила иск удовлетворить в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды. 

Представители ответчика ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, объяснив, что в ноябре-декабре 2019 года для целевого использования арендованного помещения Банком была произведена его перепланировка, а именно: демонтаж дверей межкомнатных, закладка получившихся проемов в количестве 4-х штук, устройство эвакуационного выхода на улицу – демонтаж окна, монтаж двери вместо окна (несущая способность стены не нарушена), устройство крыльца с лестницей для эвакуационного выхода, монтаж/демонтаж перегородок (несущие стены не затрагивались). Поскольку выполненные Банком изменения в нежилом помещении не затрагивают конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, согласие или разрешение уполномоченных органов в данном случае не требуется. При этом все мероприятия по получению разрешительной документации в уполномоченных на то органах может совершать только собственник помещения. Кроме того, приложение №1 к договору №1 долгосрочной аренды нежилого помещения «План расположения помещений 1 этаж (часть №1)» содержит исчерпывающую информацию о конструктивных особенностях и планировке помещений, с учетом проведения необходимого обособления помещений для функционирования офиса Банка. До заключения договора аренды между сторонами велась переписка о необходимости согласования перепланировки (обособления) помещений, поэтому истец располагал сведениями о предстоящей перепланировке. Подписав договор аренды помещения, истец тем самым предоставил свое согласие на нее, осознавая, что для целевого использования банком помещения необходимо проведение мероприятий по его обособлению. Реконструкция и перепланировка офиса банка была произведена в силу ряда Федеральных законов, Правил и Положений Банка России, поскольку внутреннее структурное подразделение кредитной организации может осуществлять операции с ценностями только в помещениях, отвечающих требованиям Банка России и пожарной безопасности. В противном случае офис банка не смог бы осуществлять свою деятельность. Переписка с истцом с даты заключения договора вплоть до выставления требования от 15.09.2023 (4 года) давала ответчику право думать об отсутствии претензий к нему со стороны истца по поводу перепланировки (обособления) помещения. Со стороны Банка отсутствует факт неуплаты арендных платежей как в полном объеме, так и в части. Заявленные истцом основания для расторжения договора аренды в связи с несвоевременностью платежей, которые были произведены в 2022-2023 г.г., не отвечают признакам разумности сроков. При этом для приобретения истцом права обратиться в суд за расторжением договора аренды по основанию неуплаты арендных и коммунальных платежей истцу надлежало соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, что им сделано не было. Полагают, что все требования истца к Банку направлены лишь для того, чтобы увеличить ставку арендной платы вразрез с договорными обязательствами, что является злоупотреблением правом. Истцом также пропущен срок исковой давности, поскольку с даты заключения договора до даты предъявления исковых требований прошло более трех лет. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Администрации Усманского муниципального района Липецкой области, будучи извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении судебного разбирательства не просил.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания, кадастровый номер 48:16:0470316:46, общей площадью 1638,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Право собственности на указанный объект недвижимости приобретено истцом на основании договора купли-продажи № 1/19 от 14.01.2019, заключенного с ПАО «Сбербанк России» (дата государственной регистрации – 07.02.2019) (л.д.166-184 т.2).

Одним из условий договора купли-продажи от 14.01.2019 являлось заключение с продавцом договора аренды помещений общей площадью 296,9 кв.м., с арендной платой в размере 53244,07 руб., сроком на 10 лет, с возможностью индексации арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год, начиная с третьего года срока аренды, согласно индексу потребительских цен за прошедший календарный год, но не более чем на 5% (пункт 3.2.11 договора купли-продажи) (л.д. 166-168 т.2). 

30.09.2019 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен договор № 1 долгосрочной аренды нежилого помещения, по которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 296,9 кв.м., расположенное в нежилом трехэтажном здании общей площадью 1638,1 кв.м., по адресу: 

<

...>, а арендатор обязался принять помещение и вносить арендную плату в размере и порядке, определенном настоящим договором (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 договора аренды помещение состоит из двух частей: часть №1 общей площадью 268 кв.м., расположена на первом этаже здания и включает в себя изолированные помещения в соответствии с планом расположения помещений, на котором они обозначены штрих-линией, и который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1); часть №2 общей площадью 28,9 кв.м. расположена на втором этаже здания и включает в себя изолированные помещения в соответствии с планом расположения помещений, на котором они обозначены штрих-линией, и который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №1).

Помещение предоставляется арендатору для размещения ВСП №№ Липецкого отделения №№. Срок аренды - 10 лет (п.п.1.5, 1.7 договора аренды).

Согласно п.п.3.1.1, 3.1.10 арендодатель обязался предоставить арендатору помещение во временное владение и пользование в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению и в соответствии с условиями договора; осуществлять согласование перепланировок помещения при поступлении соответствующего обращения от арендатора.

Арендатор принял на себя обязательство в случае возникновения необходимости проведения перепланировок, реконструкции в помещении, при условии получения письменного согласия арендодателя и при его содействии, производить необходимые изменения помещения с получением соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ, с передачей надлежаще заверенных копий этих документов арендодателю в течение 30 календарных дней с момента получения таких разрешений (п.3.3.6 договора аренды).

В соответствии с п.4.1 договора аренды, начиная с 08.04.2019 арендная плата составляет 179,33 руб. за 1 кв.м., устанавливается в твердом размере и составляет 53243,08 руб. в месяц, за минусом НДФЛ – 46321,08 руб.

Дополнительным соглашением №1 от 09.06.2021, п.4.1 договора аренды изменен: начиная с 20.05.2021 арендная ставка составляет 188,13 руб. за 1 кв.м., арендная плата устанавливается в твердом размере 55855,80 руб. в месяц, за минусом НДФЛ – 48594,80 руб. (л.д.198 т.2).

Арендатор уплачивает арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца и если этот день не является рабочим днем, то таким днем является первый следующий за ним рабочий день (п.4.4 договора аренды).

Арендная плата по договору индексируется не чаще одного раза в год, начиная с третьего года срока аренды, согласно индекса потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемому на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ, но не более чем на 5%. О предстоящем увеличении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора письменно за 30 календарных дней до предполагаемой корректировки (п.4.5 договора аренды).

Согласно п.7.2 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор использует помещение не по назначению либо с неоднократным существенным нарушением правил пользования помещением; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату либо вносит ее не в полном размере; нарушает сроки внесения арендной платы более трех раз в год; не возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг в сроки и в порядке, предусмотренном в п.4.6 договора, более двух раз подряд. 

В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды нежилого помещения ФИО1 ссылается на неоднократное нарушение арендатором правил пользования помещением, в частности, осуществление им незаконной реконструкции помещения, не согласованной с арендодателем в порядке, предусмотренном п.3.3.6 договора аренды.

Из объяснений представителя ответчика следует, что в рамках работ по обособлению арендованного помещения было выполнено: закладка кирпичной кладкой, демонтирована перегородка для размещения новых устройств самообслуживания, устроена перегородка для организации помещения хранения товарно-материальных ценностей, демонтированы перегородки для организации дополнительных рабочих мест, выполнена перепланировка помещения (устроены перегородки) для организации бытовой зоны сотрудников банка, выполнена разборка стены под окном для организации запасного выхода для сотрудников банка (несущая способность стены не нарушена, так как над окном имеется перемычка, выполненная ранее при организации окна), ширина проема не изменилась. Данные работы были выполнены на основании проекта, разработанного ООО АПС «СитиСтиль-48».

Согласно текстовой части рабочей документации и пояснительной записки, выполненной ООО АПС «СитиСтиль-48» по заказу ПАО «Сбербанк России» «Капитальный ремонт здания Усманского отделения №386 сберегательного банка по ул. Комсомольская, д.18 в г. Усмань Липецкой области», капитальный ремонт выполняется без изменения габаритных размеров и заключается в проведении следующих работ: демонтаж существующих перегородок, устройство новых перегородок, закладка существующих проемов, разбор проема в существующей стене, устройство металлической лестницы. Предусмотренные проектом решения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Капитальный ремонт 1 этажа здания не затрагивает инженерные коммуникации (л.д.132-142 т.2).

В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Доказательств того, что ответчиком осуществлена реконструкция в арендуемом помещении, требующая получение разрешения на строительство, истцом не представлено.

Доводы истца о том, что на производство вышеуказанных работ не было получено его согласие, не могут быть приняты во внимание.

Так, из буквального содержания договора аренды от 30.09.2019 следует, что истец обязался предоставить ответчику помещение в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению, то есть для размещения ВСП №8593/600 Липецкого отделения №№. При этом данное помещение должно быть изолированным и соответствовать плану расположения помещений, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Приложение №1 к договору аренды нежилого помещения уже отражало план расположения помещений в соответствии с проектной документацией ООО АПС «СитиСтиль-48», текстовая часть которого приведена выше.

Таким образом, истцу на момент подписания договора аренды и приложений к нему было достоверно известно о плане обособлении арендуемого помещения, он был с ним согласен, и данное согласие выражалось в подписании указанных документов. 

До заключения договора аренды от 30.09.2019 между сторонами велась активная переписка, в том числе и по вопросу обособления арендуемого помещения.

В письме от 15.07.2019 ПАО Сбербанк просило истца согласовать проведение строительно-монтажных работ по обособлению Дополнительного офиса № 8593/600 Липецкого отделения ПАО Сбербанк, расположенного по адресу: 

<

адрес>, согласно схеме, приложенной к письму (л.д.165 т.2).

В ответе от 19.07.2019, адресованном заместителю руководителя Липецкого отделения №8593 ПАО Сбербанк, истец выразил согласие на выполнение строительных работ по обособлению помещения, но при выполнении указанных им условий (возможность одновременного оформления проектной и разрешительной документации по реконструкции подвального помещения; увеличение максимальной мощности здания до 100 кВТ по технологическому присоединению от 11.04.2019; площадь аренды первого этажа, не входящая в договор аренды, на время обособления оплачивается по коммерческой цене 300 руб. за 1 кв.м.; уменьшить длину марша подъемника для инвалидов на 1 метр и увеличить площадь разворота для коляски, на площадке сделать твердое покрытие) (л.д.68 т.2).

Однако независимо от выполнения указанных условий, ФИО1 30.09.2019 все же подписал договор аренды с приложенным к нему планом обособления, чем выразил свое согласие на проведение строительно-монтажных работ.

При этом договор аренды нежилого помещения от 30.09.2019 в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Доказательств того, что препятствием для этого являются какие-либо неправомерные действия арендатора, истцом не представлено.

В письме от 28.07.2022 ПАО Сбербанк уведомил истца о необходимости государственной регистрации договора аренды и о готовности предоставить ему для этого проектную документацию по проведенному обособлению помещений Банка в случае предоставления необходимых документов в орган кадастрового учета.

23.12.2022 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Липецкой области по вопросу внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в отношении основных сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 48:16:0470316:46. 

Письмом от 27.01.2023 Управление Росреестра по Липецкой области разъяснило истцу порядок предоставления документов для проведения учетно-регистрационных действий и указало на необходимость предоставления технического плана и разрешительной документации (проектной документации, разрешение на строительство) (л.д.130 т.1).

Оснований полагать о том, что разрешение на строительство требовалось для проведения обособления арендуемого помещения, у суда не имеется, поскольку ПАО Сбербанк по договору аренды занимает лишь помещение площадью 296,9 кв.м. в нежилом трехэтажном здании общей площадью 1638,1 кв.м., а истцом, как следует из переписки сторон, еще осуществлялась реконструкция подвального помещения этого же здания, не имеющего отношения к договору аренды от 30.09.2019.

При таких обстоятельствах ссылка истца на осуществление ответчиком незаконной реконструкции помещения, не согласованной с арендодателем, противоречит материалам дела.

Истец также ссылается, как на основание для расторжения договора аренды, и на то, что ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату, нарушал сроки внесения арендной платы более трех раз в год и не возмещал арендодателю стоимость коммунальных услуг в сроки и в порядке, предусмотренном в п.4.6 договора, более двух раз подряд.

26.01.2022 истцом в адрес ответчика было направлено письмо о перерасчете размера арендной платы с 10.02.2022, исходя из индекса роста потребительских цен за 2021 год (л.д.93-94 т.2).

В ответе от 10.02.2022 на указанное письмо ответчик сообщил истцу, что арендная плата может быть увеличена не ранее 20.05.2022 и не более чем на 5%, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 09.06.2021 и п.4.5 договора аренды (л.д.197 т.2).

28.07.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды, согласно которому, начиная с 20.05.2022 арендная ставка составляет 197,53 руб. за 1 кв.м., арендная плата – 58646,66 руб. в месяц, которая подлежит перечислению за минусом НДФЛ – 13% на счет арендодателя (л.д.195 т.2).

В подтверждение того, что доплата арендной платы по указанному дополнительному соглашению была произведена ответчиком несвоевременно, истцом представлена копия платежного поручения от 05.09.2022 №345922. Однако в данном платежном поручении в качестве плательщика указан не ответчик, а иное лицо (ПАО СК «Росгосстрах») и указаны иные реквизиты договора аренды. Иные доказательства несвоевременного платежа в материалах дела отсутствуют, письменных требований к ответчику о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в результате неисполнения условий дополнительного соглашения от 28.07.2022, в материалы дела не представлено, что позволяет суду сделать вывод о том, что доплата по арендным платежам ответчиком произведена своевременно и в полном объеме.

11.04.2023 истцом в адрес ответчика было направлено письмо о перерасчете размера арендной платы с 20.05.2023, исходя из индекса роста потребительских цен за 2022 год (л.д.193 т.2).

В ответе от 20.04.2023 на указанное письмо ответчик сообщил истцу, что арендная плата может быть увеличена не более чем на 5%, с учетом п.4.5 договора аренды (л.д.194 т.2).

10.08.2023 между сторонами заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды, согласно которому, начиная с 22.05.2023 арендная плата составляет 61578,99 руб. в месяц, которая подлежит перечислению за минусом НДФЛ – 13% на счет арендодателя. Арендатор производит доплату арендных платежей за май-август 2023 года в течение 7 рабочих дней с даты отметки о получении подписанного сторонами настоящего соглашения (л.д.192 т.2).

Платежным поручением № 267170 от 15.08.2023 ПАО Сбербанк произвело истцу доплату за аренду помещения за май-июль 2023 года в сумме 5924,57 руб., то есть в предусмотренный дополнительным соглашением срок.

Арендная плата за ноябрь 2023 года, согласно объяснениям представителя ответчика, была внесена 06.12.2023 (должна быть внесена до 10.11.2023), то есть с нарушением установленного договором срока. Однако данное нарушение имело место в 2023 году один раз.

Доказательств того, что ответчиком более двух раз подряд не вносились арендные платежи либо нарушались сроки внесения арендной платы более трех раз в год, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

Ссылка истца на то, что повышение арендной платы с учетом п.4.5 договора аренды не должно было оформляться дополнительным соглашением, подлежит отклонению, поскольку противоречит условиям п.8.5 договора аренды, согласно которому все изменения и дополнения к договору подлежат оформлению письменно в виде дополнительного соглашения.

В любом случае, истец подписал дополнительные соглашения, касающиеся повышения арендных платежей, следовательно, был с ними согласен.

Доказательств того, что ПАО Сбербанк не возмещал арендодателю стоимость коммунальных услуг в сроки и в порядке, предусмотренном в п.4.6 договора, более двух раз подряд, истцом также не представлено.

Согласно п.4.6 договора аренды возмещение коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов на оплату соответствующего вида коммунальных услуг с предоставлением со стороны арендодателя заверенных копий документов, предъявленных снабжающими и обслуживающими организациями, подтверждающих произведенные арендодателем расходы, без каких-либо дополнительных начислений со стороны арендодателя. Счет на оплату выставляется не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором предоставлены услуги. Арендатор производит оплату за коммунальные услуги ежемесячно в течение 5 рабочих дней с момента получения акта, составленного арендодателем в свободной форме и счета (п.4.6 договора аренды).

Из материалов дела следует, что счет на оплату коммунальных услуг от 28.09.2022 на сумму 102905,00 руб. был оплачен ответчиком платежным поручением №702899 от 05.10.2022; счет от 07.03.2023 на сумму 94069,85 руб. был оплачен платежным поручением № 676452 от 14.03.2023; счет от 17.05.2023 на сумму 55287,97 руб. оплачен платежным поручением № 653002 от 24.05.2023; счет от 21.06.2023 на сумму 33001,50 руб. оплачен 23.06.2023 платежным поручением № 694741; счет от 21.06.2023 на сумму 29956,68 руб. оплачен 27.06.2023 платежным поручением № 57051; счет от 29.09.2023 на сумму 24069,34 руб. оплачен 03.10.2023 платежным поручением № 585095; счет от 29.09.2023 на сумму 31317,70 руб. оплачен 03.10.2023 платежным поручением №590455; счет от 29.09.2023 на сумму 45582,93 руб. оплачен 04.10.2023 (л.д.88-91, 98,103, 205-201 т.2).

Таким образом, все счета, выставляемые истцом на оплату коммунальных услуг, были оплачены ответчиком в предусмотренный договором срок.

Доводы истца о том, что фактически счета на оплату направлялись в адрес ответчика в более ранние даты, а ответчик на счетах проставлял нужные ему даты, подлежат отклонению, поскольку по условиям договора аренды обязанность по выставлению счетов на оплату коммунальных услуг возлагалась на арендодателя, в том числе и по проставлению на них даты. В случае, если истцом были направлены арендатору счета без указания на них даты, то это являлось его добровольным волеизъявлением, и он должен был осознавать связанные с эти риски в части их оплаты.

В любом случае, даже при доказанности несвоевременной оплаты ответчиком счетов по коммунальным платежам, данное обстоятельство не являлось бы основанием для расторжения договора аренды, поскольку на момент рассмотрения дела задолженность по оплате коммунальных платежей за 2022-2023 годы отсутствует.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ссылка истца на неисполнение ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг до заключения договора аренды от 30.09.2019 не может быть принята во внимание, поскольку данное нарушение имело место до даты заключения договора, а условие об оплате коммунальных услуг за прошлое время договором не предусмотрено, поэтому данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора аренды.

13.09.2023 истцом в адрес ответчика было направлено досудебное требование о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения (л.д.19 т.1).

В письме от 09.10.2023 истец предложил ответчику увеличить ставку аренды до 300 руб. за 1 кв.м. без НДФЛ с 01.10.2023 и внести соответствующие изменения в п.4.5 договора аренды от 30.09.2019, в таком случае он не будет досрочно расторгать договор аренды и посчитает неактуальным требование от 13.09.2023 (л.д.162 т.2).

Письмом от 06.11.2024 истец уведомил ответчика о необходимости освободить арендуемое помещение, поскольку в связи не повышением ответчиком арендной ставки и несением убытков, связанных с владением зданием, им принято решение о приведении здания в непригодное для эксплуатации состояние (л.д.163 т.2).

Содержание письменных уведомлений истца, а также объяснений истца в рамках судебных заседаний позволяет суду прийти к выводу о том, что действия истца направлены не на соблюдение и исполнение условий договора аренды, а исключительно на расторжение договора, с целью заключения нового договора аренды на более выгодных для него условиях, что свидетельствует о недобросовестности участника гражданского правоотношения и противоречит ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах, ввиду отсутствия существенных нарушений условий договора ответчиком и оснований, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора, суд считает необходимым в удовлетворении требований истца о расторжении договора и возврате арендованного имущества отказать. 

Кроме того, представителем ответчика сделано заявление о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О том, что арендатором будет осуществляться обособление арендуемого помещения, истцу было достоверно известно еще при заключении договора аренды (30.09.2019), фактически обособление произведено ответчиком не позднее января 2020 года, с иском о расторжении договора аренды по мотиву незаконной перепланировки помещения истец обратился в суд 17.11.2023, то есть с нарушением трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Липецкий областной суд через Усманский районный суд Липецкой области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: М.В. Пирогова

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2025 года

Судья: М.В. Пирогова