Дело № 2-60/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бийск 26 февраля 2018 года

Бийский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Шавердиной Л.А.,

при секретаре Лычагиной С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО5, в котором просят о взыскании с ответчицы денежных средств, в размере 429500 руб. (по 1/2 доли от суммы каждому) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними (сторонами по делу) был заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого ответчице в собственность была передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Указанным договором определена стоимость квартиры - 429500 руб. (п.8 Договора). Так же было указано, что квартира приобретается за счет средств займа, предоставляемого Обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» (сумма займа 429500 руб.). ДД.ММ.ГГГГ указанные денежные средства были получены ответчицей, однако истцам уплачены не были. Поскольку момент уплаты денежных средств по договору купли-продажи указанной квартиры условиями не определен, истцы в адрес ответчицы направили уведомление о необходимости исполнения условий договора в части его оплаты, в течение семи дней с момента его получения. Уведомление получено ответчицей ДД.ММ.ГГГГ, однако не исполнено. Судебный приказ от 19.06.2017 мирового судьи судебного участка № 2 Бийского района Алтайского края о взыскании с ответчицы вышеуказанной суммы был отменен по ее заявлению 12.07.2017. Определение об отмене судебного приказа истцами получено 22.08.2017.

Просят: взыскать с ФИО5. ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу ФИО1, ФИО4 в равных долях по 1/2 доле каждому денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 429500 рублей, а так же в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 7495 рублей.

В судебное заседание истцы по данному делу не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителя по доверенности - ФИО6

ФИО6 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года), как представитель истцов В-ных в судебных заседаниях поясняла, что ее доверители состояли в зарегистрированном браке и в период брака продали квартиру ФИО5 Денежные средства за квартиру должны были быть оплачены посредствам материнского капитала. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, однако, в договоре пункт о произведении расчета отсутствовал, на что истцы не обратили внимание. ФИО5 обратилась в ООО «Гранит» для оформления необходимых документов, В-ны в оформлении не участвовали. По истечении времени денежных средств от ФИО5 не поступало. ФИО5 поясняла ФИО9, что денежные средства ею не получены от Пенсионного фонда, а в последствие, что денежные средства якобы ею не были получены от директора ООО «Гранит» ФИО10 По прошествии года ФИО1 предложила ФИО5 обратиться в ООО «Гранит», а именно к директору ФИО10, за получением объяснений по сложившейся ситуации, однако ФИО5 на встречи не приезжала и скрывалась от ФИО1 Истица написала в адрес ФИО5 претензию, которая была получена в той 2016 году. В-ны и ФИО5 давно знакомы, являются односельчанами, поэтому отношения были построены на доверии. ФИО5 неоднократно обещала произвести расчет, однако затем от всяческого общения стала уклоняться. 

Кроме прочего, представитель истцов отметила, что по ее мнению, сведения об отсрочке платежа содержатся в пункте № договора, конкретной даты расчета указано не было по причине того, что стороны не могли ее знать, когда денежные средства перечислит Пенсионный фонд. Указала, что ее доверительница не знала о том, что договор займа исполнен. Настаивала на применении к данным правоотношениям положений Закона о надлежащем исполнении обязательства и займе, приводя их как аналогию. Выразила категорическое несогласие с истечением срока давности. Выразила позицию своих доверителей о том, что, по их мнению, течение срока исковой давности началось с ДД.ММ.ГГГГ, когда ФИО5 проигнорировала уведомление о том, что В-ны хотели бы получить денежные средства по договору купли-продажи. Пояснила суду, что за защитой своего нарушенного права ее доверители впервые обратились в судебные органы в июне 2017 года.

Ответчица ФИО5 в судебное заседание не явилась. Просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.

Представитель ответчицы ФИО5 адвокат Матвеева С.В., (удостоверение №, ордер №), в судебных заседаниях кроме прочего поясняла, что исковые требования противной стороны они не признают в полном объеме. Представила мотивированные возражения Матвеевой С.В. из которых усматривается, что та никаких денежных средств не должна за приобретенную квартиру и земельный участок. Согласно возражениям, ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ предложила купить ей квартиру по 

<

адрес>, в 

<

адрес> при использовании средств материнского капитала у ФИО7 ФИО1 сообщила, что ФИО7 выдал доверенность ей (ФИО1) на право приватизации и продажи указанной квартиры и земельного участка к ней. Предложив получить материнский капитал путем составления безденежного договор займа с ООО «Алтайская недвижимость - Бийск» под руководством ФИО8, ФИО1 составила договор купли-продажи между продавцом ФИО7 в своем лице по доверенности и ею, который в 2013 году был зарегистрирован в установленном законом порядке, после чего она (ответчица) с семьей переехали туда на постоянное место, жительства, где и проживают. Управление Пенсионного Фонда РФ по 

<

адрес>, установив безденежность указанного договора займа, отказалось перечислить займодавцу средства материнского капитала в связи с чем в ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи между ФИО7 в лице ФИО1 и ответчицей был расторгнут с разрешения органа опеки и попечительства 

<

адрес>, а квартира возвращена в собственность ФИО7 После этого, ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ года оформила переход права собственности на указанную квартиру от ФИО7 на свое имя и имя своего супруга, и продолжила оформление перехода права собственности на имя ее семьи, с целью чего предложила оформить безденежный договор займа с ООО «Гранит» под руководством ФИО10, который, получив средства материнского капитала, передаст их ей (ФИО1) за проданный объект недвижимости. В связи с тем, что ее (ответчицы) семья проживала в данной квартире уже длительное время, с момента заключения первого договора купли-продажи и сделала там ремонт, она в ДД.ММ.ГГГГ подписала договор займа с ООО «Гранит» в лице ФИО10, который на ее имя перечислил 429500 рублей путем совершения банковского перевода, после чего сопроводил ее в банк, дождался получения денег со своего счета и забрал их себе обратно, сообщив, что сохранит их у себя до оформления сделки и поступления ему оплаты из Пенсионного Фонда РФ, после чего рассчитается с продавцом сам. Поскольку она не получила денег по договору займа при наличии банковского перевода от займодавца, она настояла, чтобы ФИО10 написал расписку о том, что деньги принял от нее. В расписке от своего имени, как от директора ООО «Гранит» указано, что заемные средства во исполнение договора займа он ей передаст срок до ДД.ММ.ГГГГ, с учетом времени поступления выплаты от пенсионного Фонда. Впоследствии ФИО1 и ФИО10 поясняли ей, что тот передал ее деньги за квартиру ФИО1, в связи с чем, ФИО1 ей написала расписку о том, что она деньги за квартиру и земельный участок получила. Написание расписки состоялось практически через год, потому что и ФИО10 и ФИО1 отказывались с ней общаться. После того как в ООО «Гранит» поступили деньги от средств материнского капитала, ФИО10 выдал ей справку о погашении договора займа, на основании которой она сняла обременение в Росреестре и оформила доли на имена своих детей. После продажи квартиры, ФИО1, оформила земельный участок под ее (ответчицы) квартирой на имя ФИО11, и ей пришлось в судебном порядке оспаривать его право собственности. Эти обстоятельства совпали с расторжением сделки между ФИО11 и ею. Считает, что к сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии со ст. 199 ГК РФ 1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение срока исковой давности начинается с момента, когдау кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства. С учетом совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности истекДД.ММ.ГГГГ, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием к отказу в иске. Отмечает, что имеются основаниям и для отказа и по фактическим обоснованиям. С учетом расписки о том, что она полностью рассчиталась за квартиру иза земельный участок, считает, что ФИО9 ничего не должна. Сторона истца злоупотребляет правом, пытается получить дополнительные средства. В иске просила отказать.

Кроме прочего, представитель ответчика пояснила суду, что с 2010 года Пенсионный Фонд РФ строго проверяет получение денежных средств от покупателя к продавцу в силу действия положений Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 25.05.2017) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», которым установлены виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств. 

В обоснование позиции о применении срока исковой давности обратила внимание суда на то, что в пункте 8 договора купли-продажи содержится указание на то, что квартира продана, а это, по ее мнению значит, что лица совершили действия, направленные на исполнение обязанностей продавца и покупателя. Течение срока исковой давности необходимо по ее мнению, исчислять с момента заключения договора то, есть с ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обращается в суд с исковым заявлением, которое 02.06.2017 года мировым судьей судебного участка Бийского района той возвращается. ФИО1 получает исковое заявление лично и она знает, что исковое заявление не принято и ей предлагается обратиться с заявлением о выдаче судебного приказа. 15.06.2017 В-ны обращаются в суд с заявлением через 13 дней после получения лично возврата искового материала и через 8 дней после истечения срока исковой давности. При таких обстоятельствах приостановление течения срока исковой давности не происходит. Заявление о восстановления или прерывания срока исковой давности от истца не последовало. Так же обращает внимание суда на злоупотребление правом со стороны В-ных и просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ООО «Гранит» ФИО10, в судебных заседаниях пояснял, что ООО «Гранит» реорганизован в ООО «Семья». Указал, что летом ДД.ММ.ГГГГ в офис, расположенный по адресу: 

<

адрес>, обратились ФИО1 и ФИО5, для оформления материнского капитала. Он ознакомился с документами, выяснил все необходимые обстоятельства, а именно, какое именно жилье (пригодное или непригодное для проживания). Стороны пояснили, что жилье пригодное для проживания. Летом ДД.ММ.ГГГГ (точную дату не помнит) в Росреестре стороны подписали договор и оформили сделку купли-продажи квартиры. После Росреестра все вместе поехали в «Сибсоцбанк», где на счет ООО «Гранит» были переведены денежные средства. Затем проехали в офис ООО «Гранит», он пояснил сторонам, что денежные средства будут находиться у него до перечисления денежных средств Пенсионным фондом. Написал расписку ФИО5, как физическое лицо о принятии денег. Пенсионный фонд после проведения необходимых проверок перечислил денежные средства на его счет. Точную дату поступления денежных средств не помнит, приблизительно начало ДД.ММ.ГГГГ. Он позвонил ФИО1 и ФИО5 и пригласил их в офис. Когда те приехали - достал деньги из сейфа, положил перед ними на стол, они деньги пересчитали в его присутствии, когда он отвернулся, деньги со стола пропали, так что кто именно забрал деньги он не знает. ФИО9 и ФИО5 ушли из офиса вместе, обе находились в хорошем, приподнятом настроении. Он объяснил ФИО5, что сделку необходимо дооформить документально у нотариуса. Вместе с ней они поехали в Росреестр сняли обременение с жилья. Решение по данному делу оставил на усмотрение суда. 

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились извещены надлежаще.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) в 

<

адрес> края заключен договор купли-продажи квартиры на следующих условиях: Продавец продал, а Покупатель купил в единоличную собственность квартиру, находящуюся по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, общей площадью 58 кв.м. принадлежащей Продавцу на основании договора купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации в ЕГР от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, кадастровый (или условный) №). 

Условиями вышеуказанного договора определено, что на отчуждаемой жилой площади на момент его заключения зарегистрированы ФИО5,ФИО2, ФИО3. До настоящего времени (дня подписания договора) отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена. Ограничений нет.

Определено, что Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился стехническим состоянием квартиры и претензий к ней не имеет, т.к. квартира не имеет видимых технических (строительных) недостатков.

Квартира по соглашению сторон продана за 429 500 (четыреста двадцать девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек за счет средств займа, предоставляемых Обществом с ограниченной ответственностью «ГРАНИТ», согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенного в городе 

<

адрес> между Покупателем иЗаимодавцем (именуемый в дальнейшем договор займа) в размере 429 500(четыреста двадцать девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, со срокомвозврата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ считая с момента фактического предоставления займа. Процентная ставка по договору займа определена в размере 8,25 % (восемь целых двадцать пять сотых процентов) годовых. Стороны договорились, что до момента полного возврата займа доля в квартире, будет обременена ипотекой в пользу Заимодавца и не обременена в пользу Продавца.

В условиях договора указано, что передача предмета настоящего договора Продавцом осуществляется посредством вручения Покупателю правоустанавливающих документов на квартиру в момент подписания настоящего договора, который одновременно будет иметь силу акта приёма передачи. Право собственности на вышеуказанную долю в квартире подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поАлтайскому краю, после чего Покупательстановится собственником доли в квартире и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, расходам по ремонту эксплуатации и содержанию дома и придомовой территории. Расходы, по оформлению полного перевода прав, возлагаются на Покупателя.

При этом, в договоре не содержится данных о способе и сроках произведения расчета покупателя с продавцом.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 подали заявления о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, представив одновременно с заявлением документы, являющиеся основанием для проведения регистрационных действий.

Этого же числа ФИО5 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о регистрации права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности к новому собственнику ФИО5 была произведена.

Предъявляя в суд иск к ФИО5 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, истцы ссылаются на то, что расчет по договору купли-продажи покупатель ФИО5 не произвела.

ДД.ММ.ГГГГ В-ны направили ФИО5 претензию, в которой указали, что в связи с неисполнением последней обязательств по договору купли-продажи требуют полного расчета по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ или возврата им недвижимого имущества. В претензии имеется ссылка на то, что поскольку на момент приобретения квартиры документы на земельный участок оформлены не были, то якобы имела место быть устная договоренность и срок расчета по договору был отложен до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок за ФИО5, который состоялась ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При этом если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Однако требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на нее, несмотря на упоминания об этом в расписке, ни в исковом заявлении, ни в ходе судебного разбирательства стороной истцов заявлено не было.

В ситуации, когда покупатель в нарушение требований закона и договора не исполняет обязательства по оплате приобретенного им по договору купли-продажи имущества, продавец, очевидно, не получает того, на что он был вправе рассчитывать при заключении такого договора, а, следовательно, неоплата цены договора является существенным нарушением его условий.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования продавца о взыскании денежных средств в связи с существенным нарушением покупателем обязательств по оплате товара, является установление того, переданы ли денежные средства в оплату товара продавцу.

Обосновывая заявленные требования, стороной истцов по данному делу к иску прилагались доказательства, которые, по их мнению, свидетельствовали о неисполнении ответчиком обязательства по оплате переданного объекта недвижимости. В определении суда от 27 декабря 2017 года о принятии искового заявления к производству и подготовке дела к судебному разбирательству истцу была разъяснена его обязанность представить доказательства в подтверждение обстоятельств, указанных в исковом заявлении (п.5 определения), то есть обоснованности того, что ответчик уклонился от оплаты цены договора.

Суд приходит к выводу о том, что доказательства, имеющие отношение к вопросу об исполнении ФИО5 обязательств по договору купли-продажи, были предоставлены истцом, а так же по судебным запросам по ходатайствам сторон. Каких либо иных ходатайств к суду об истребовании дополнительных доказательств, кроме ранее заявленных, сторонами по делу не заявлялось.

Так, в материалы дела представлены:

- копия договора купли-продажи (листы дела 5-6);

- копия претензии и почтового уведомления (листы дела 6 оборот и 7);

- определение мирового судьи судебного участка № 1 Бийского района Алтайского края об отмене судебного приказа о взыскании с ФИО5 задолженности по договору;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО5 на 

<

адрес> (обременена ипотекой в силу закона);

- материалы дела арх. №, адрес объекта - 

<

адрес>, предоставленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Бийским отделом (листы дела 36-65) и др.

Суд считает необходимым по имеющимся в материалах дела доказательствам исследовать обстоятельства исполнения либо неисполнения ответчиком обязательств по договору.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Положениями статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как было установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами по делу, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами в том виде и в том объеме, в котором он был представлен на государственную регистрацию, исполнен полностью.

При этом, из анализа представленного в дело договора купли-продажи оспариваемой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ видно, что в нем отсутствуют сведения о порядке расчета, в том числе и о расчете с отлагательным условием (после оформления земельного участка), несмотря на доводы стороны истца в этой части, изложенные как в исковом заявлении, так и приведенные в судебном заседании.

При этом в графе 1.2 заявления супругов (на тот момент) В-ных о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сведений об обременении, в том числе заключения договора с отлагательным условием, так же не значится. 

Заявленная в судебном заседании позиция стороны истца, свидетельствующая о том, что сроком произведения расчета по приобретению оспариваемого жилья будет являться оформление права собственности ответчицы на земельный участок, по мнению суда, является несостоятельной, не нашедшей своего подтверждения в судебном заседании, поскольку в силу вышеуказанных положений закона, расчет по договору с отлагательным условием подлежит соответствующему письменному оформлению, как то в условиях первоначального договора, либо путем составления дополнительного соглашения к договору, подлежащих государственной регистрации. Данное требование в рамках оспариваемого договора не соблюдено.

Вместе с тем, в дело представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1, действующая по доверенности за ФИО7, по договору купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, претензий к покупателю ФИО5 не имеет. 

Как было установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, договор купли-продажи квартиры, указанной в иске, между ФИО7 (интересы по доверенности представляла ФИО1) и ФИО5, а так же ее детьми, был заключен ДД.ММ.ГГГГ. 

При этом из условий договора усматривается, п.12. видно, что цена договора составляет 618000 руб., расчет произведен до подписания договора, то есть обязательства перед ФИО7 и ФИО5 были исполнены в полном объеме до даты заключения договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Суд приходит к выводу о том, что ДД.ММ.ГГГГ правоотношения между ФИО7 и ФИО5 были завершены исполнением договора. Сведений о возникновении правоотношений между указанными субъектами в более поздний период времени, материалы дела не содержат.

В дальнейшем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, и ее дети продают данную квартиру за 618000 руб. супругам ФИО9, расчет с которыми по условиям договора так же производится полностью до момента подписания договора (п.13).

ДД.ММ.ГГГГ согласно указанного в иске договора купли-продажи оспариваемой квартиры ФИО5, и ее дети покупают у супругов В-ных эту же квартиру за сумму - 429500 руб. (п.8 Договора).

При этом, сведения о заключении договора купли-продажи земельного участка между ФИО7 и ФИО5, а так же ее детьми, отсутствуют, тогда как имеется договор купли продажи земельного участка, заключенный между ФИО7 и В-ными от ДД.ММ.ГГГГ (цена договора 300000 руб., расчет произведен до подписания договора) и аналогичный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между супругами В-ными и ФИО5, а так же ее детьми ФИО2 и ФИО3. Цена по договору составила 100000 рублей, расчет произведен до момента подписания договора (п.п.10, 11).

Вышеизложенное, по мнению суда, не свидетельствует о доказанности того факта, что расчет по договору купли-продажи квартиры, заключенный в июне 2014 года стороны намеревались произвести после оформления в собственность ответчицы земельного участка, поскольку все совершенные сделки имели самостоятельный характер.

По мнению суда, написанная ФИО1 расписка от ДД.ММ.ГГГГ (действует по доверенности за ФИО7), свидетельствующая о том, что по договору купли-продажи земельного участка и квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, она претензий к покупателю ФИО5 не имеет, доказывает факт произведения расчета ответчицей по оспариваемым правоотношениям в полном объеме.

Кроме того, отсутствие сведений о регистрации обременений договора купли-продажи квартиры и земельного участка, а так же сведений о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, так же в полной мере свидетельствует о том, что расчет по оспариваемому жилью был произведен. Об этом же, по мнению суда, свидетельствуют и представленные в материалы дела заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю супругов (на тот момент) В-ных о переходе права собственности. 

Зная о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры не содержит сведений о прядке и сроках произведения расчета, сторонами не было заключено какое-либо дополнительное соглашение, регламентирующее разрешение данного вопроса.

Суд приходит к выводу о том, что исследованные в судебном заседании вышеуказанные доказательства является допустимыми и достаточными доказательствами фактического получения денежных средств продавцам.

Анализ представленных в материалы дела договоров купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенных между сторонами по делу (за исключением договора от ДД.ММ.ГГГГ), свидетельствует о том, что расчет по всем сделкам производится до подписания договоров, то есть до перехода права собственности. В этой связи, не включение в договор от ДД.ММ.ГГГГ сведений о порядке оплаты по причине юридической неграмотности ФИО1, приведенный в качестве основного довода и аргумента стороной истца, суд считает не состоятельным, поскольку ранее подобные договоры между сторонами уже неоднократно заключались. Кроме того, как было установлено в судебном заседании, ФИО1 неоднократно представляла интересы по доверенностям иных лиц при заключении подобного вида сделок, то есть имела достаточный опыт в заключении договоров.

При этом, суд обращает внимание стороны истца по данному делу на то, что законодательство не содержит каких-либо особых требований к оформлению документов, подтверждающих факт передачи денежных средств продавцу при исполнении договора купли-продажи. В связи с этим доводы стороны истца об отсутствии отдельной расписки в получение денежных средств о неисполнении покупателем обязательств по договору не свидетельствуют. 

По мнению суда, обращает на себя внимание так же и то обстоятельство, что истцы подали в суд заявление о восстановлении их нарушенного права спустя более чем три года после заключения договора и осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы стороны истца о том, что длительный срок не обращения в суд был вызван объективными причинами, как то, дружеские отношения между сторонами, отсутствие информации о получении денежных средств по договору займа, а в дальнейшем о перечислении денежных средств займодавцу пенсионный фондом и т.п., суд оценивает критически, поскольку они не нашли своего подтверждения в судебном заседании, а были полностью опровергнуты в частности показаниями третьего лица.

Не может быть признана состоятельной заявленная в судебном заседании позиция стороны истцов о том, что с первоначальными требованиями В-ны обратились в суд в июне 2017 года, поскольку, как усматривается из материалов дела, первоначальные требования заявлялись только ФИО1 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору, в том виде, в котором требования стали предметом рассмотрения данного дела, они были сформулированы и переданы на рассмотрение суда ДД.ММ.ГГГГ (дата подачи искового заявления). 

При изложенных обстоятельствах, с учетом условий договора, суд приходит к выводу о том, что моментом окончательного произведения расчета по оспариваемому договору является момент государственной регистрации права ФИО5 на оспариваемую квартиру - ДД.ММ.ГГГГ.

Факт получения денежных средств от ответчицы, а так же факт зачисления средств материнского капитала на счет его организации, третье лицо на стороне ответчика ФИО10 не оспаривает.

Из материалов дела усматривается, что сторона истца по данному делу с заявлениями о привлечении к уголовной ответственности ответчицы не обращалась.

По мнению суда, каких-либо документальных доказательств, опровергающих то обстоятельство, что оплата по договору была произведена полностью, в материалы дела истцами представлено не было.

Доводы стороны истца никакими доказательствами и дальнейшими действиями не подтверждаются. Государственную регистрацию перехода права собственности до момента оплаты цены сделки В-ны приостановить не просили. 

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального содержания текста договора следует, что квартира по соглашению сторон продана за 429 500 (четыреста двадцать девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек за счет средств займа, предоставляемых Обществом с ограниченной ответственностью «ГРАНИТ», согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ заключенного в городе 

<

адрес> между Покупателем и Заимодавцем (именуемый в дальнейшем договор займа) в размере 429 500 (четыреста двадцать девять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, со сроком возврата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ считая с момента фактического предоставления займа. При этом слово «продана» применено в договоре в прошедшем времени (то есть на момент его составления), а не в будущем «будет продана» или т.п., в связи с чем, суд приходит к выводу о завершении сделки между сторонами по иску на условиях, изложенных в договоре. 

Заявленная стороной ответчика по данному делу позиция о пропуске противной стороной срока исковой давности, по мнению суда, является состоятельной и обоснованной, по следующим основаниям.

Так, в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд приходит к выводу о том, что пропуск истцами срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно положениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п.64 предусматривает, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Рассматривая ходатайство стороны ответчика о применении срока исковой давности, суд обращает внимание на то, что срок исковой давности по данному договору необходимо исчислять с ДД.ММ.ГГГГ дня государственной регистрации права и перехода права по данной сделке. Следовательно, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, однако истец обратился в суд с данным иском лишь декабре 2017 года.

Доказательств, свидетельствующих об уважительных причинах пропуска срока исковой давности, в материалах дела не имеется. Ходатайств о восстановлении пропущенного процессуального срока стороной истца не заявлено.

Довод представителя стороны истцов о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с даты получения ответчиком претензии, является несостоятельным, основанным на ошибочном толковании положений закона.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что стороной истца по данному делу в судебном заседании не была доказана заявленная по иску позиция, а, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

Руководствуясь 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Л.А.Шавердина

Мотивированное решение по делу изготовлено 02 марта 2018 года.

Судья Л.А.Шавердина