Дело НОМЕР

УИД: НОМЕР

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ Нижегородский районный суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Лутошкиной И.В., при помощнике ФИО3, 

С участием представителей истца ФИО4, ФИО5, представителя ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством и ООО «Ренессанс-Волга» был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 648,00 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> (

<

адрес>), под проектирование реконструкции и реконструкцию здания ресторана «Волга».

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в договор внесены соответствующие изменения. 

Срок действия договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

По данным Единого государственного реестра недвижимости в границах арендуемого земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, полученной министерством в порядке межведомственного взаимодействия, ответчик являлся собственником вышеназванного здания (право общей долевой собственности).

С ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником расположенных в вышеуказанном здании помещений. 

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР.

Начисления по договору аренды закрыты ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.5.2 договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени.

Сумма пени составляет 143 700,95 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца задолженность по договору НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 802 289,34 руб. (из них арендная плата 658 588,39 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени – 143 700,95 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Впоследствии истец в порядке ст.39 ГПК РФ изменили свои исковые требования. В заявлении указали, что с учетом решения по делу НОМЕР Министерством были внесены изменения по договору аренды. 

Истец просит суд взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца задолженность по договору НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 708 423,89 руб. (из них арендная плата 572 866,51 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени – 135 557,38 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

В судебном заседании представители истца Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> ФИО4, ФИО5 поддержали исковые требования. Суду пояснили, что ранее решением суда по делу НОМЕР в судебном заседании было установлено - коэффициент «развлечение». Просят взыскать задолженность по их расчетам. Они исходят из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу НОМЕР. Относительно применения ст. 333 ГК РФ возражают, нет оснований. 

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании пояснил, что они согласны с кадастровой стоимостью, которая установлена решением Арбитражного суда. По коэффициентам Кври они не согласны. Договор аренды заключен до 2016 года. У них общепит, а истец применяет коэффициент «развлечение». По факту у ответчика коэффициент «Предпринимательство», это указано в Публичной кадастровой карте и в ЕГРН, где указан вид разрешенного использования - «Предпринимательство». Просят применить коэффициентам Кври - «Предпринимательство». Если сделать исходя из этого расчет, то получается 28 309,06 руб. в месяц за первый год договора и 37 477,91 руб. за второй год. Итого за спорный период ответчик должен заплатить за аренду всего 364 797,34 руб.. Относительно неустойки представили свой расчет, у них получилось 73 492,56 руб.. Просят суд о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью. С коэффициентом индексации они согласны, его не оспаривают. 

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

Согласно ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> и ООО «Ренессанс-Волга» был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 648,80 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В силу пункта 1.3 договора участок предоставляется и используется в соответствии с видом разрешенного использования: «для проектирования, реконструкцию здания кафе «ВОЛГА».

Размер арендной платы и порядок расчетов урегулирован сторонами в разделе 4 договора, согласно которому арендная плата начисляется в соответствии с приложением 3 к договору и вносится ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Судом установлено, что в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР площадью 648,80 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, расположено нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Согласно выписке из ЕГРН ответчик являлся собственником вышеназванного здания (право общей долевой собственности) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (доля в праве НОМЕР, запись о государственной регистрации права НОМЕР, и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (доля в праве НОМЕР, запись государственной регистрации НОМЕР).

Как установлено судом и следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником расположенных в вышеуказанном здании помещений:

- помещения П7 с кадастровым номером НОМЕР площадью 78,5 кв.м, доля в праве НОМЕР, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР;

- помещения П6 с кадастровым номером НОМЕР площадью 132,80 кв.м, доля в праве НОМЕР, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР;

- помещения П5 с кадастровым номером НОМЕР площадью 220,3 кв.м, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР;

- помещения П4 с кадастровым номером НОМЕР площадью 144,2 кв.м, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР;

- помещения П1 с кадастровым номером НОМЕР площадью 200,8 кв.м, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР;

- помещения П3 с кадастровым номером НОМЕР площадью 150,2 кв.м, запись государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР.

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР.

Начисления по договору аренды закрыты ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. п. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (ч. 4 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Решением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело НОМЕР) суд постановил:

Признать решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской 

<

адрес> «Кадастровая оценка» № НОМЕР/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером сданные изъяты>, в размере его рыночной стоимости, незаконным.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости 7 592 000 (семь миллионов пятьсот девяносто две тысячи) рублей 00 копеек, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР считать ДД.ММ.ГГГГ.

В силу Постановления Администрации г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ НОМЕР "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Нижнем Новгороде в 2005 году" ставки арендной платы за землю рассчитываются исходя из направления деятельности (вида разрешенного использования) и местоположения (территориально -экономической зоны) земельного участка. Указанным постановлением утверждены базовый ставки арендной платы в зависимости от направления деятельности, осуществляемой на земельном участке.Постановлением Правительства Нижегородской 

<

адрес> НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа 

<

адрес>, находящиеся в собственности Нижегородской 

<

адрес> и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа 

<

адрес>, находящиеся в собственности Нижегородской 

<

адрес> и государственная собственность на которые не разграничена, а также определены значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври).

Настоящая Методика устанавливает единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам.

Согласно п. 2 Методики размер арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов:

а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков.

Расчет производится в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики, с применением коэффициентов Кври, значения которых определены исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для определенного вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412, и Ки - коэффициента индексации.

Судом установлено, что согласно Публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 648 кв.м имеет вид разрешенного использования - «Предпринимательство».

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 648 кв.м имеет вид разрешенного использования - «Предпринимательство».

Согласно Акту НОМЕР обследования земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о видах использования здания (помещения в нем): конгресс-холлы, выставочные залы, приват бар «Господин Никто», кофейня, Арт-клуб «ВМЕСТЕ», Арт- клуб «Маяковка 10», мастерская театра и кино. 

Указанный Акт составлен представителями ГБУ НО «Кадастровая оценка»: инженером сектора картографии отдела мониторинга земельных участков ФИО7 и техником-геодезистом сектора обследования земельных участков отдела мониторинга земельных участков ФИО8.

К указанному Акту приложены фотоматериалы.

Согласно Акту НОМЕР обследования земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Нижегородский 

<

адрес> (литеры А,Б,Б1,Б2) от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о видах использования здания (помещения в нем): 

<

данные изъяты>

Указанный Акт составлен представителями ГБУ НО «Кадастровая оценка»: инженером -геодезистом сектора картографии отдела мониторинга земельных участков ФИО9.

К указанному Акту приложены фотоматериалы.

Таким образом, судом установлены, что помещения, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером НОМЕР, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ использовались ответчиком в качестве развлекательных заведений, общественного питания, офисных помещений.

Согласно п. 4 Постановления Правительства Нижегородской 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 247 в случае, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври, за исключением случаев, когда на земельном участке одновременно с основным объектом капитального строительства также размещаются объекты вспомогательного назначения и инженерные сооружения, предназначенные исключительно для обеспечения электро-, газо-, теплоснабжения основного объекта, объекты электрозарядной инфраструктуры для электротранспорта, а также случаев, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, содержание которых включено в вид, общий для группы данных видов разрешенного использования.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка в 2022 году составляла 6 236 023,75 руб., в 2023 году – 7 592 000 руб.( с учетом решения Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело НОМЕР). 

С учетом представленных суду доказательств, Актов обследования земельного участка НОМЕР и НОМЕР, суд считает, что расчет арендной платы следует вести за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из Кври «Развлечения», поскольку наибольшее значение Кври у вида разрешенного использования «Развлечение»; и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из Кври «Предпринимательство».

Согласно Методики расчета арендной платы размер арендной платы для вида разрешенного использования «Развлечение» определяется исходя из Кври 0НОМЕР, размер арендной платы для вида разрешенного использования «Предпринимательство» определяется исходя из Кври НОМЕР.?

Истцом представлен расчет задолженности, из которого следует, что задолженность по договору НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ составляет арендная плата – 529 996,13 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - исходя из Кври «Развлечения», за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - исходя из Кври «Предпринимательство». 

С учетом указанных обстоятельств, руководствуясь вышеизложенными нормами права и добытыми доказательствами, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата в размере 529 996,13 руб., в остальной части данных исковых требований истца отказать.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени в размере 135 557,38 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 5.2 Договора в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Постановление вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ и действует в течение 6 месяцев.

Мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 497, распространяется на всех юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей за исключением должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона. В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Дата окончания моратория – ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, исходя из приведенных норм материального права применение гражданско-правовых санкций в период действия моратория недопустимо.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (п. 1 ст. 330, ст. 331 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000г. N 263-О).

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера.

В силу норм процессуального законодательства, суд наделен полномочиями устанавливать фактические обстоятельства дела, в том числе и обстоятельства, касающиеся наличия критериев для применения статьи 333 ГК РФ, которыми являются, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пени за просрочку внесения арендной платы и за исключением периода моратория с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, до 30 000 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в размере 30 000 руб., в остальной части данных исковых требований отказать.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 8799,96 рубля. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> к ФИО2 удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 (ИНН НОМЕР в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской 

<

адрес> (ИНН НОМЕР) задолженность по договору аренды НОМЕР от ДД.ММ.ГГГГ: арендная плата в размере 529 996,13 руб., пени в размере 30 000 руб., в остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ФИО2 в местный бюджет государственную пошлину в сумме 8799, 96 руб..

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение одного месяца.

Судья И.В.Лутошкина