Дело № 2-531/2021

11 марта 2021 года

город Котлас

29RS0008-01-2021-000532-53

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Жироховой А.А.

при секретаре Рура И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 марта 2021 года в городе Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Трафис» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трафис» (далее - ООО «Трафис») о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры по акту.

В обоснование требований указано, что 18 декабря 2018 года между ней и ответчиком были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, предметом которых является заключение в будущем основных договоров купли-продажи квартир, в строящемся жилом доме по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ....: 

- однокомнатной благоустроенной квартиры на втором этаже, предварительной проектной площадью 37,1 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №; 

- однокомнатной благоустроенной квартиры на втором этаже, предварительной проектной площадью 41,9 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, коридора, санузла, обозначенной на поэтажном плане №; 

- однокомнатной благоустроенной квартиры на втором этаже, предварительной проектной площадью 39,0 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №; 

- двухкомнатной благоустроенной квартиры, расположенной на втором этаже, предварительной проектной площадью 62,1 кв. м, состоящей из двух комнат, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №. 

Общая стоимость квартир составляет 5 943 300 руб. Цена квартир оплачена в полном объеме. Решением Котласского городского суда Архангельской области от 21 августа 2020 года ее требования к ООО «Стройка-К» удовлетворены, предварительные договоры купли-продажи квартир признаны договорами долевого участия в строительстве. Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, однако по настоящее время квартиры истцу не переданы. 

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Трафис» ФИО3, действующая на основании доверенности, с иском не согласился, ссылаясь на то, что собственником спорных жилых помещений является ответчик, за которым зарегистрировано право собственности на квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в судебном порядке право не признано отсутствующим, признаков долевого участия в заключенных предварительных договорах не имеется.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируется право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2 статьи 35).

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Как следует из материалов дела, 29 июня 2018 года администрацией муниципального образования «Котлас» ООО «Стройка-К» выдано разрешение № на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., со сроком его действия до 1 января 2020 года. 

18 декабря 2018 года между ООО «Стройка-К» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в городе Котласе Архангельской области по ..... Объектом договора является однокомнатная благоустроенная квартира на втором этаже, предварительной проектной площадью 37,1 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №. Стоимость квартиры (объекта) определена пунктом 3.1 договора и составляет 1 224 300 руб. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 года (п. 4.1).

18 декабря 2018 года между ООО «Стройка-К» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в городе Котласе Архангельской области по ..... Объектом договора является однокомнатная благоустроенная квартира на втором этаже, предварительной проектной площадью 41,9 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, коридора, санузла, обозначенной на поэтажном плане №. Стоимость квартиры (объекта) определена пунктом 3.1 договора и составляет 1 382 700 руб. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 года (п. 4.1).

18 декабря 2018 года между ООО «Стройка-К» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в городе Котласе Архангельской области по ..... Объектом договора является однокомнатная благоустроенная квартира на втором этаже, предварительной проектной площадью 39,0 кв. м, состоящей из одной комнаты, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №. Стоимость квартиры (объекта) определена пунктом 3.1 договора и составляет 1 287 000 руб. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 года (п. 4.1).

18 декабря 2018 года между ООО «Стройка-К» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 указанного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, построенной продавцом в 39 квартирном жилом доме в городе Котласе Архангельской области по ..... Объектом договора является двухкомнатная благоустроенная квартира, расположенная на втором этаже, предварительной проектной площадью 62,1 кв. м, состоящей из двух комнат, кухни, прихожей, санузла, обозначенной на поэтажном плане №. Стоимость квартиры (объекта) определена пунктом 3.1 договора и составляет 2 049 300 руб. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и передачи объекта предусмотрен сторонами не позднее 31 декабря 2019 года (п. 4.1).

Вышеуказанными договорами предусмотрено, что продавец осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., на основании выданного 29 июня 2018 года разрешения на строительство № со сроком действия разрешения до 1 января 2020 года (п.2.1). 

Постановлением администрации муниципального образования «Котлас» «О внесении изменений в разрешение на строительство № от 29 июня 2018 года» № от 10 декабря 2019 года срок разрешения на строительство продлен до 1 января 2021 года.

19 декабря 2018 года между ООО «Стройка-К» (заемщик) и ФИО1 (займодавец) был заключен договор беспроцентного займа, по которому займодавец передает заемщику в собственность деньги в сумме 5 943 300 руб., а заемщик обязуется возвратить такую же сумму денег по требованию займодавца, но не ранее 31 декабря 2019 года. Займодавец обязуется передать заемщику в собственность сумму займа следующим образом: п. 2.1.1 путем внесения денежных средств на расчетный счет заемщика по указанным реквизитам; п. 2.1.2 путем предоставления заемщику строительных материалов. 

Согласно копии приложения № к договору беспроцентного займа № б/н от 19 декабря 2018 года в виде акта приема-передачи товара, заключенного между ФИО1 и ООО «Стройка-К», в соответствии с п. 2.1.2 договора беспроцентного займа от 19 декабря 2018 года займодавец передает, а заемщик принимает строительные материалы в виде блоков ФБС 24*4*6 на сумму 1 783 000 руб.

31 декабря 2019 года между ООО «Стройка-К» и ФИО1 были заключены дополнительные соглашения № ко всем четырем предварительным договорам купли-продажи квартир от 18 декабря 2018 года, в которых стороны указали срок заключения основных договоров купли-продажи квартир - не позднее 30 апреля 2020 года.

Дополнительным соглашением № к договору беспроцентного займа от 31 декабря 2019 года стороны предусмотрели срок возврата суммы займа не ранее 30 апреля 2020 года.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 31 декабря 2019 года, ООО «Стройка-К» приняты от ФИО1 денежные средства по договору беспроцентного займа от 19 декабря 2018 года в сумме 1 783 000 руб. 

2 апреля 2020 года ФИО1 в адрес ООО «Стройка-К» были направлены предложения о заключении основных договоров купли-продажи квартир №, 26, 35, 36 с проектом договоров и актами приема-передачи квартир, данная корреспонденция ответчиком не получена.

27 апреля 2020 года ФИО1 на расчетный счет ООО «Стройка-К» № произвела оплату по предварительным договорам от 18 декабря 2018 года в размере 489 720 руб. за ...., г. Котлас; в размере 553 080 руб. за ...., г. Котлас; в размере 514 800 руб. за ...., г. Котлас; в размере 819 710 руб. за ...., г. Котлас, всего в общей сумме 2 377 310 руб., что подтверждается копией квитанции и подтверждением платежей ПАО «Сбербанк». 

Платежными поручениями ПАО «Сбербанк» №,76,77 от 20 мая 2020 года и кредитовым АВИЗО № от 20 мая 2020 года перечисленные ФИО1 ООО «Стройка-К» денежные средства в общей сумме 2 377 310 руб. были возвращены ПАО «Сбербанк» ФИО1 по поручению ООО «Стройка-К».

22 мая 2020 года расчетный счет ООО «Стройка-К» № закрыт.

14 июля 2020 года произошла реорганизация ООО «Стройка-К» в форме присоединения к ООО «Трафис».

23 июля 2020 года ФИО1 на расчетный счет ООО «Трафис» платежными поручениями перечислила денежные средства в счет оплаты по предварительным договорам от 18 декабря 2018 года: в размере 857 000 руб. за ...., г. Котлас; в размере 967 900 руб. за ...., г. Котлас; в размере 900 900 руб. за ...., г. Котлас; в размере 1 434 500 руб. за ...., г. Котлас. 

Основные договоры купли-продажи между сторонами не заключены.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от 30 декабря 2019 года, администрацией муниципального образования «Котлас» разрешен ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, .....

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Котласского городского суда Архангельской области от 21 августа 2020 года, имеющим в силу статьи 61 ГПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, которым предварительные договоры купли - продажи квартир от 18 декабря 2018 года, заключенные между ФИО1 и ООО «Стройка-К», признаны договорами долевого участия в строительстве. Суд обязал ООО «Трафис» представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу документы для государственной регистрации вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве от 18 декабря 2018 года, заключенные между ФИО1 и ООО «Стройка-К», в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Суд по ранее рассмотренному делу пришел к выводу, что заключенные между сторонами 18 декабря 2018 года предварительные договоры купли-продажи представляют собой договоры участия в долевом строительстве, а договор беспроцентного займа связан с передачей истцом ответчику денежных средств для строительства многоквартирного дома и последующей передачей истцу жилых помещений в таком многоквартирном доме, поэтому на возникшие между сторонами правоотношения распространяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Установлено, что истцом полностью оплачена цена договоров в общей сумме 5 943 300 руб.

В силу части 2 стать 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела усматривается, что в результате сдачи в эксплуатацию построенного 36 квартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ...., вместо предполагаемого ранее 39 квартирного, и перепланировки трехкомнатных квартир № и №, сбилась нумерация квартир. При этом квартира, поименованная в предварительном договоре купли-продажи от 18 декабря 2018 года, под номером 35, стала иметь № (кадастровый №), квартира под номером 36, стала иметь № (кадастровый №), квартира под номером 26, стала иметь № (кадастровый №).

Спорные квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтены в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Согласно сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, право собственности на .... (кадастровый №), № (кадастровый №), № (кадастровый №) .... в городе Котласе Архангельской области зарегистрировано за ООО «Трафис», право собственности на .... (кадастровый №) - за ООО «Стройка-К».

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частями 1-3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Согласно пункту 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Поскольку предварительным договором купли-продажи квартиры, с учетом дополнительного соглашения, предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры не позднее 30 апреля 2020 года, иной срок договором не предусмотрен, суд исходит из срока передачи квартиры участнику долевого строительства - 30 апреля 2020 года.

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая, что между сторонами заключены договоры долевого участия в строительстве, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено 30 декабря 2019 года, срок передачи квартир сторонами определен до 30 апреля 2020 года, стоимость квартир оплачена истцом в полном объеме, объекты фактически созданы за счет средств, инвестированных истцом, ответчик не выполняет обязательства по передаче объектов застройщику, чем нарушает права истца на квартиры, суд признает право собственности ФИО1 на ...., №, №, № .... в городе Котласе Архангельской области. 

При этом право собственности ООО «Стройка-К» и ООО «Трафис» на спорные квартиры подлежит прекращению.

В данном случае защита права истца возможна путем признания права, в связи с чем доводы ответчика о необходимости признания в судебном порядке зарегистрированного права отсутствующим отклоняются судом как несостоятельные.

В связи с тем, что ответчик ООО «Трафис» уклоняется от передачи объектов недвижимости на основании статьи 8 Закона № 214-ФЗ, суд считает необходимым обязать его передать объекты по передаточным актам или иным документам о передаче истцу.

На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере 39 117 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Трафис» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 34 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 40,3 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 36 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 58,6 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трафис» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, ...., по передаточному акту или иному документу о передаче квартиры. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трафис» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, ...., по передаточному акту или иному документу о передаче квартиры. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трафис» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, ...., по передаточному акту или иному документу о передаче квартиры. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трафис» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, ...., по передаточному акту или иному документу о передаче квартиры. 

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Стройка-К» на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Трафис» на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Трафис» на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Трафис» на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: Архангельская область, город Котлас, .....

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трафис»в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 39 117 руб.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Жирохова

Мотивированное решение составлено 15 марта 2021 года.

Дело № 11 марта 2021 года город Котлас

29RS0№-53