Дело № 3а-79/2021 (3а-200/2020)

УИД 70OS0000-01-2020-000236-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2021 г. Томский областной суд в составе:

председательствующего Простомолотова О.В.,

при секретарях Алескерове Р.М., Нетёсове И.М. 

с участием 

представителя административного истца ООО «Экстра-Комплекс» ФИО1,

представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области ФИО2 

представителя заинтересованного лица областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-79/2021 по административному иску ООО «Экстра-Комплекс» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Экстра-Комплекс» обратилось в суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости. 

ООО «Экстра-Комплекс» заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу 

<

...>. 

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное нежилое здание кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 167911926 рублей 79 копеек, которая значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 98686000 рублей, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Томской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и просивших о рассмотрении дела в их отсутствие. 

В судебном заседании представителем административного истца представлено заявление об уточнении административных исковых требований в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. 

В судебное заседание представителями административных ответчиков и заинтересованного лица представлены пояснения об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований с учетом нарушений допущенных экспертом при производстве первоначальной и дополнительной судебной оценочной экспертизы. 

Изучив материалы дела суд приходит к следующим выводам. 

Административному истцу с 8 февраля 2013 года принадлежат на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером /__/, по адресу 

<

...> площадью 4880, 8 кв.м (л.д. 6-15 т.1).

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере 167911926 рублей, 79 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.11.2020, копией приказа № 41 от 22.11.2019 (л.д. 16,т.1, л.д.245 т.1). 

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 г. 

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положений статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Пунктами 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей; налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Частью второй ст. 4-1 Закона Томской области от 27.11.2003 N 148-ОЗ «О налоге на имущество организаций» предусмотрено до установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, предусмотренного пунктом 9 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определение вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений на территории Томской области осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом Администрации Томской области.

Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области № 118-О от 25.11.2020 «Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2021 год» (п. 149 Перечня) указанное нежилое здание включено в перечень объектов для целей налогообложения на 2021 в отношении которого налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. 

В соответствии с пунктом 15 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Изменения, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018г. №334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости. 

В соответствии со статьей 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта, который в силу требований ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ прилагается к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. 

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет № 799-А/2020 от 17 ноября 2020, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 98686000 рублей. 

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза производство которой поручено ИП Д., по результатам которой составлено заключение эксперта № 02/21ЭВ от 24 февраля 2021 согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет 99051000 рублей (л.д. 36-76 т.2).

В связи с неполнотой заключения эксперта по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы № 02-1/21ЭВ от 20 мая 2021 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет по состоянию на 1 января 2019 96888000 рублей. 

Поскольку эксперту были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет № 799-А/2020 от 17 ноября 2020, и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает, что результаты судебных оценочных экспертиз основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы эксперт при оценке нежилого здания использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход. Экспертом в заключении мотивирован отказ от затратного подхода. При проведении исследования экспертом проведена выборка относительно объектов аналогов и определены по 3 объекта аналога для доходного подхода и сравнительного подхода. На различия объектов оценки с объектами аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

В результате проведенного исследования экспертом определена стоимость единого объекта оценки доходным подходом и сравнительным подходом, и проведена очистка объекта оценки от стоимости земельного участка в результате чего эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в заключении экспертизы. 

У суда нет оснований сомневаться в размере рыночной стоимости указанной в заключении дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку она соответствует приведенному расчёту, который проверен судом в ходе судебного заседания.

Доводы представителей стороны административного ответчика о недостоверности заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так в обоснование своей позиции административный ответчик и заинтересованное лицо указывают на что в таблице 7 на стр. 26-32 заключения представлены предложения к продаже отдельно стоящих зданий в г. Томске площадью свыше 1000 кв. м, предлагавшихся к продаже в 2018 году, в количестве 5 штук. Однако, на странице 35 заключения в разделе «Обоснование выбора объектов-аналогов» эксперт указывает, что им было найдено только одно здание, которое он и применил в качестве объекта-аналога. Таким образом, эксперт допускает противоречия в собственных суждениях. Выбор объектов-аналогов, примененных для расчетов объекта исследования в рамках применения сравнительного подхода, не обоснован.

По мнению представителя административного ответчика и заинтересованного лица тем самым эксперт нарушил требования подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. 

Согласно подпункту «в» п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. 

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект - аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Допрошенная в ходе судебного заседания эксперт Д., будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний показала, что приведенная в таблице № 7 заключения дополнительной экспертизы выборка отображает общий уровень цен. Относительно указанных ответчиком объектов аналогов пояснила, что аналог по улице Шевченко, 44 на момент исследования и на момент определения кадастровой стоимости было лишь с черновой отделкой, и не подходило для оценки, поскольку в данном случае необходимо было бы применять очень высокую корректировку на отделку 27%. Объект по улице Мокрушина не подходит по местоположению, поскольку находится за линией мокрушинского переезда, что значительно снижает его транспортную доступность по сравнению с объектом оценки. Объект по адресу Фрунзе/Киевская, 77 включает в себя гаражное здание и в значительной мере отличается от объекта оценки. Объект по адресу улица Клюева, 4, это быстровозводимое каркасное здание, на дату экспертизы оно было без отделки, не сопоставимо по основным характеристикам с объектом оценки. Объекты аналоги, которые она смогла выбрать соответствуют критериям отбора, приведенным на странице 35 заключения. Указанные объекты можно идентифицировать на публичной кадастровой карте и сопоставить, поскольку о них имелась наиболее полная информация, по этой же причине ей был в качестве аналога использован объект нежилое здание по ул. Профсоюзной 35а. 

С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что требования п.22 ФСО № 7 и п. 10 ФСО № 1 экспертом были соблюдены. 

Вопреки доводам ответчика на странице 69 заключения экспертизы имеется скриншот базы данных ОРИС содержащий использованную в ходе проведения экспертизы информацию об объекте аналоге - нежилом здании по адресу 

<

...>. Кроме того как следует из показаний эксперта данные с сайта ру09 в отношении указанного объекта аналога приведены ею в заключении с целью более подробной характеристики объекта аналога. 

Кроме того административный ответчик указывает, что в нарушение требований пункта 5 ФСО № 3 в таблице 8 на стр. 36 заключения эксперт характеризует местоположение объекта исследования, а также объектов-аналогов №1 и №2 относительно «красной линии» как: «расположены на красной линии». При этом эксперт применяет к объектам-аналогам №1 и №2 понижающую корректировку в размере -13,0%. В результате применения понижающей корректировки оказалась занижена итоговая стоимость объекта исследования.

Суд полагает указанные доводы необоснованными исходя из содержания заключения эксперта и показаний эксперта в судебном заседании из которых следует, что экспертом фактически применен минимальный коэффициент корректировки на расположение объекта оценки и объектов аналогов № 1 и № 2 относительно красной линии, поскольку объект оценки в отличие от объектов аналогов № 1 и № 2 отделен от основной транспортной магистрали проспекта Комсомольского трамвайными путями и теплотрассой, что не оспаривается ответчиком. Из показаний эксперта также следует, что есть доверительный интервал, и расширенный интервал указанной корректировки согласно справочнику оценщика под редакцией ФИО4 ссылка на который имеется в заключении. Доверительный интервал составляет среднее значение 0,8, то есть корректировка составила бы 20%. Но так как один фасад объекта оценки выходит на проспект Комсомольский и отделен от него трамвайными путями и тепло магистралью, а вторая сторона на улицу Герцена, парковка маленькая и расположена возле проезжей части, соответственно оснований для применения корректировка в 20 %, не имелось, но корректировка подлежала применению поскольку объекты аналоги № 1 и № 2 находятся непосредственно на основной транспортной магистрали. В связи с этим экспертом была применена минимальная корректировка 0,87. Если бы с Комсомольского убрали трамвайные пути и сделали парковку, то это повысило бы привлекательность здания, поскольку там, рядом нет остановок.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

С учетом приведенных положений нормативных актов и показаний эксперта суд отклоняет доводы ответчика и заинтересованного лица о нарушении экспертом требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований п. 5 федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке». 

Техническая ошибка допущенная экспертом при составлении заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы (с учетом дополнительных письменных пояснений эксперта) в части неверного указания кадастрового номера оцениваемого объекта по мнению суда не ставит под сомнения выводы эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки нежилого здания площадью 4880, 8 кв.м с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 1.01.2019. 

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, суд пришёл к выводу о том, что определенная заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости (1 января 2019 г.) может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 28.12.2020. 

В соответствии с требованиями п.1 ч.5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанные сведения об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления, подлежат внесению в кадастр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Экстра-Комплекс» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 4880, 8 кв.м с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу 

<

...> в размере равном его рыночной стоимости - 96888000 рублей по состоянию на 01.01.2019 для применения в целях предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Датой подачи заявления считать 28.12.2020.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд. 

Председательствующий