Дело № 3а-16/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2021 г. г. Курган

Курганский областной суд в составе: 

судьи Варлакова В.В.,

при секретаре Кузнецовой Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, администрации города Кургана об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области,

установил:

ФИО1, администрация города Кургана обратились в Курганский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Комиссия) от 24 декабря 2020 г. №, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, в сумме 350000 руб. 

В обоснование указывают, что на основании договора № аренды земельного участка от 5 августа 2019 г., с учетом изменений, внесенных договором № аренды земельного участка от 28 декабря 2020 г., администрация города Кургана является арендодателем, а ФИО1 – арендатором указанного земельного участка. 

Размер арендной платы по условиям договора рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной по состоянию на 31 января 2019 г. в размере 9579773 руб. 32 коп. 

В соответствии с отчетом об оценке № от 16 ноября 2020 г., подготовленным ООО «Зеленая планета», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 30 января 2019 г. в размере 350000 руб. 

Решением Комиссии от 24 декабря 2020 г. № определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке в сумме 350000 руб.

ФИО1 указывает, что 12 января 2021 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 350000 руб., 13 января 2021 г. она обратилась в администрацию города Кургана с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в собственность за плату. 

26 января 2021 г. Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений администрации города Кургана подготовлен договор купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость земельного участка составила 50% от его кадастровой стоимости.

26 января 2021 г. ФИО1 внесла на расчетный счет администрации города Кургана 175000 руб.

После оплаты покупателем денежных средств по договору купли-продажи, у продавца возникли сомнения в достоверности установленной решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка. 

5 февраля 2021 г. ФИО1 с целью подготовки экспертного заключения на отчет ООО «Зеленая планета», обратилась в Экспертный совет Ассоциации «Русское общество оценщиков».

10 февраля 2021 г. ФИО1 получено отрицательное экспертное заключение Ассоциации Экспертного совета «Русское общество оценщиков» № от 8 февраля 2021 г. на отчет об оценке № от 16 ноября 2020 г., подготовленный ООО «Зеленая планета».

Учитывая изложенное, ФИО1 просит решение Комиссии от 24 декабря 2020 г. № признать незаконным.

Администрация города Кургана полагает решение Комиссии от 24 декабря 2020 г. № незаконным, поскольку установленная им рыночная стоимость земельного участка существенно снижена (более чем на 90%), в связи с чем, годовой размер арендной платы уменьшится в 27,4 раза, что повлечет потери местного бюджета. 

Приводит доводы о том, что специалистами МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» города Кургана проведен анализ отчета об оценке № от 16 ноября 2020 г., подготовленного ООО «Зеленая планета». В результате установлено не соответствие отчета Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки № № 1, 3, 7. 

Определением Курганского городского суда Курганской области от

дело № 3а-16/2021

г. административное

25 февраля 2021

 по административному иску ФИО1 и административное дело № 3а-17/2021 по административному иску администрации города Кургана объединены в одно производство под номером 3а-16/2021.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 административное исковое заявление не поддержала.

Представитель администрации города Кургана – ФИО3 административное исковое заявление поддержал. 

Представитель Комиссии и Управления Росреестра по Курганской области – ФИО4 против заявленных требований возражала.

Представители Правительства Курганской области, ФГБУ «ФКП Росреестра в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра» по Курганской области в судебное заседание не явились, в письменных отзывах просили рассмотреть дело без их участия. 

ФИО1, представитель ООО «Зеленая планета», заинтересованное лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены.

В соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дел, суд приходит к следующему. 

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок) утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 г. № П/493 в Курганской области Комиссия образована в составе 4 человек. 

По состоянию на дату заседания 24 декабря 2020 г. в состав Комиссии (с учетом внесенных в приказ Росреестра от 26 октября 2012 г. № П/493 изменений) входили: заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Курганской области» ФИО6 (заместитель председателя Комиссии), представитель Национального совета по оценочной деятельности ФИО7 (член Комиссии); секретарем Комиссии являлась Сергеева О.Г. (главный специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Курганской области).

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами административного дела, земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 3653 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса, находится в муниципальной собственности, его арендатором является ФИО1 

Постановлением Правительства Курганской области от 26 сентября 2011 г. № 454 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе земельных участков по Курганской области по состоянию на 1 января 2010 г. 

Земельный участок с кадастровым номером № не вошел в приложение № к указанному постановлению.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 30 января 2019 г. в размере 9579773 руб. 32 коп. 

2 декабря 2020 г. ФИО1 обратилась в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, приложив отчет об оценке № от 16 ноября 2020 г. выполненный оценщиком ООО «Зеленая планета» ФИО5. 

Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 января 2019 г. составляет 350000 руб. 

Оспариваемым решением Комиссии от 24 декабря 2020 г. № заявление ФИО1 удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № на основании отчета об оценке № от 16 ноября 2020 г. по состоянию на 30 января 2019 г. определена в размере его рыночной стоимости в сумме 350000 руб.

О времени и месте рассмотрения заявления 24 декабря 2020 г. ФИО1 и администрация города Кургана извещены 8 декабря 2020 г. посредством направления соответствующих уведомлений, а 29 декабря 2020 г. в адрес указанных лиц направлена копия решения Комиссии.

Согласно протоколу заседания, при рассмотрении заявления ФИО1 принимали участие заместитель председателя Комиссии – ФИО6, представитель Национального Совета по оценочной деятельности – ФИО7, секретарь Комиссии – Сергеева О.Г.

Все присутствовавшие на заседании члены Комиссии проголосовали «за» удовлетворение заявления ФИО1, решение (протокол заседания) подписаны ФИО6 и секретарем Сергеевой О.Г. 

Таким образом, порядок принятия решения Комиссией соблюден.

Удовлетворяя заявление ФИО1 и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, а также требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Такие выводы суд полагает неправильными, исходя из следующего. 

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В материалы дела представлено отрицательное экспертное заключение Ассоциации Экспертного совета «Русское общество оценщиков» № от 8 февраля 2021 г. на отчет об оценке ООО «Зеленая планета» № от 16 ноября 2020 г., в соответствии с которым отчет не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, не соответствует федеральным стандартам оценки, не соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности, не соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными.

В частности экспертом отражено, что в пункте 5.1 отчета в разделе «Основные факты и выводы» отсутствует обязательная информация об основании для проведения оценки (нарушение пункта 8е ФСО № 3); в пункте 5.5 отчета в разделе «Основные факты и выводы» отсутствует обязательная информация об ограничениях и пределах применения полученной итоговой стоимости (нарушение пункта 8е ФСО № 3).

В нарушение пункта 8и ФСО № 3, расчет сравнительным подходом произведен на основании данных двух аналогов, что недостаточно для корректного проведения расчетов. При этом в разделе описания подходов и обоснования применения сравнительного подхода, оценщиком указано, что данных для расчета достаточно.

В нарушение пункта 8и ФСО № 3, данные о стоимости и площади квадратного метра примененного в расчетах аналога № 1 не подтверждены.

Из примененного источника информации не следует, что стоимость квадратного метра земельного участка составляет 50 руб., пояснений в отчете о способе получения данного показателя не приводится.

В нарушение пункта 8и ФСО № 3, отказ от применения корректировки на уторгование не обоснован, при том, что согласно выводу по анализу рынка, приведенному на странице 62 отчета, рынок является неразвитым.

В нарушение пункта 8и ФСО № 3, отказ от применения корректировки на местоположение не обоснован. Местоположение объектов-аналогов оценщиком не проанализировано. Так, аналог № 2 находится на удалении от города Кургана, а положение аналога № 1 не может быть точно идентифицировано.

В нарушение пункта 8и ФСО № 3 на странице 81 отчета не описан процесс введения корректировки на площадь, следовательно, расчет корректировки невозможно воспроизвести и проверить его корректность.

В нарушение пункта 8 ФСО № 1, пункта 11а ФСО № 7 приведенный на странице 20 отчета анализ экономической ситуации в Российской Федерации подготовлен на основании данных «после даты оценки», так как дата оценки 30 января 2019 г., то есть анализ должен быть проведен по итогам 2018 г., анализ же проведен по итогам 1 квартала 2019 г.

В нарушение пункта 22в ФСО № 7, оценщиком не описан объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, не обосновано применение лишь двух объектов-аналогов, с неподтвержденными данными о площадях и стоимости. 

Содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушение пункта 5 ФСО № 3 и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ). 

Суду также представлен анализ отчета об оценке ООО «Зеленая планета» № от 16 ноября 2020 г., подготовленный специалистами МКУ «Городская инспекция по земельным отношениям» города Кургана, в котором также отмечено, что оценщиком не описан объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, не обосновано применение лишь двух объектов-аналогов.

Представленные суду доказательства позволяют сделать вывод, что отчет об оценке не мог служить Комиссии основанием для принятия оспариваемого решения.

Таким образом, судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для удовлетворения административного иска.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 219, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые заявления ФИО1, администрации города Кургана удовлетворить.

Признать незаконным и нарушающим права ФИО1 и администрации города Кургана решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 24 декабря 2020 г. № 4390 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, в сумме 350000 рублей. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 350 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение составлено 26 марта 2021 г.

Судья В.В. Варлаков