УИД: 66OS0000-01-2025-000573-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 

21 октября 2025 года

Номер производства 3а-513/2025

Свердловский областной суд в составе

судьи Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой А.С., с использованием средств аудиозаписи, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство № 3а-513/2025 

по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>)

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки»

с участием заинтересованных лиц – Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, ППК «РОСКАДАСТР» в лице филиала ППК «РОСКАДАСТР» по Уральскому федеральному округу, Администрации муниципального округа Среднеуральск, Управления муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным иском о пересмотре утвержденной в размере 24624115 руб. 67 копеек по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> (далее– земельный участок) по основанию установления ее равной рыночной стоимости, составляющей согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» от 22 августа 2025 года № 501-25/З-2 подготовленного оценщиком ФИО2 (далее – Отчет) 7599 000 рублей.

От администрации муниципального округа Среднеуральск поступили возражения, в которых указано, что административный истец на праве аренды владеет земельным участком на основании договора аренды от 11 августа 2025 года № 97-Т, заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области. Указанный договор был заключен на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка № 1 от 21 апреля 2025 года. Арендная плата по договору была определена исходя из рыночной стоимости права аренды за год пользования земельным участком, а не кадастровой стоимости.

От Управления муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области поступил отзыв, в котором указано, что 8 сентября 2025 года административный истец обратился в Управление муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области с заявлением о выкупе земельного участка находящегося в государственной собственности. В настоящее время заявление административного истца находится на рассмотрении. 

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО3, который требования административного искового заявления поддержал. 

Иные лица, участвующие в административном деле, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки», ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по УФО, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, администрация муниципального округа Среднеуральск, Управление муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области – о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Аналогичное положение содержит и часть 5 статьи 247 КАС РФ.

Таким образом, из системного толкования изложенных положений следует то, что административный истец обязан доказать влияние оспариваемых им результатов определения кадастровой стоимости на его права и (или) обязанности.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждаются доводы административного истца о том, что он является арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка, на основании заключенного с Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального округа Среднеуральск Свердловской области договора аренды от 11 августа 2025 года № 97-Т. 

Указанный договор был заключен на основании протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 21 апреля 2025 года № 1. Арендная плата по договору была определена исходя из рыночной стоимости права аренды за год пользования земельным участком, а не кадастровой стоимости.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере 24624115 рублей 33 копейки была определена актом ГБУ Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 3 марта 2025 года № АОКС-66/2025/000362. 

Кадастровая стоимость земельного участка была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 4 марта 2025 года с указанием даты, по состоянию на которую она утверждена – 1 января 2022 года, дата начала ее применения – 24 февраля 2025 года.

Как следует из преамбулы договора аренды, протокола от 21 апреля 2025 года № 1 о результатах аукциона договор аренды был заключен с административным истцом по итогам проведения аукциона, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Административный истец являлся одним из участников данного аукциона и предложил наибольшую цену предмета аукциона.

Из протокола от 21 апреля 2025 года № 1 о результатах аукциона, следует то, что начальная цена предмета аукциона на заключения договора аренды земельного участка была определена исходя из наиболее вероятной рыночной стоимости права возмездного пользования в течение года, определенной отчетом общества с ограниченной ответственностью «Авант-Альянс» от 14 января 2025 года № 003-13012025/ЗУА.

Согласно условиям договора аренды ежегодная арендная плата, определенная исходя из результатов аукциона составляет 10400216 рублей 75 копеек.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не имеется.

В силу пункта 1 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Как следует из абзаца седьмого пункта 3 статьи 5 ЗК РФ, под правообладателями земельных участков понимаются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В статье 66 ЗК РФ закреплено то, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Статья 66 ЗК РФ, регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Между тем в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце шестом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28), арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи случаев.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11 статьи 39.8 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктом 14 статьи 39.11 ЗК РФ устанавливаются правила определения начальной цены аукциона по выбору уполномоченного органа: либо в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», либо в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

Представитель административного истца в судебном задании подтвердил о намерение арендатора – административного истца приобрести земельный участок в собственности с целью использования его под склад.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (пункт 6 Постановления № 28).

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как уже было указано ранее, при заключении договора аренды на земельном участке объектов недвижимости не имелось.

Данное обстоятельство подтверждается и Отчетом, в котором при описании объекта оценки указано, что по состоянию на дату оценки – 1 января 2023 года оцениваемый земельный участок не застроен и не эксплуатируется.

О возведении на земельном участке после даты оценки объекта недвижимости, административный истец не ссылался, равно как и на наличие у административного истца законного права на приобретение земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ.

Следовательно, доводы административного истца о влиянии оспариваемой им кадастровой стоимости на его права и обязанности безосновательны.

Само по себе намерение у административного истца выкупить земельный участок в будущем при наличии, установленных земельным законодательством оснований, не доказывает его заинтересованность в пересмотре результатов кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года на дату подачи административного иска в суд.

Поскольку установление факта наличия или отсутствия нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца оспариваемой им кадастровой стоимости осуществляется лишь путем рассмотрения административного дела по существу, суд, признав недоказанным факт влияния оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка на права и (или) обязанности административного истца, приходит к выводу о том, что отсутствие подтвержденной заинтересованности административного истца в предъявлении рассматриваемых требований является основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении административного иска.

В случае изменения фактических обстоятельств (изменения основания административного иска), административный истец не лишен права обратиться в суд с соответствующим административным иском в порядке главы 25 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№> в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Мотивированный текст решения составлен 29 октября 2025 года

Судья С.Н. Полевщикова