Дело № 2-11/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 мая 2020 года Озерский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Бабиной К.В., при секретарях Валишиной А.Н., Стоцкой А.В., с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5, Управлению имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области об установлении сервитута, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5, Управлению имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области об установлении сервитута. Истец просила:

- установить бессрочно право ограниченного пользования на часть соседнего участка (сервитут) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ответчикам, в целях обеспечения беспрепятственного проезда и прохода к дому истца, расположенному по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с условным номером №

- обязать ответчиком демонтировать забор, разделяющий земельные участки истца и ответчиков, препятствующий проезду и проходу истца к занимаемому им земельному участку;

- обязать ответчиков передать истцу ключи от забора и калитки, расположенных со стороны 

<

адрес> для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к занимаемому истцом земельному участку;

- запретить ответчикам возмещение заборов, строений, сооружений, коммуникаций, препятствующих проезду и проходу истца к занимаемому им земельному участку;

- взыскать судебные расходы, состоящие из госпошлины и расходов по оплате услуг представителя. 

Исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что в соответствии с договором от 09.10.2018г. истец является арендатором земельного участка площадью 687 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>. На указанном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности жилой дом, в котором проживает истец со своей семьей. Занимаемый истцом участок граничит с земельным участков, арендуемым ответчиками. Ранее оба земельных участка представляли собой один единый земельный участок с условным номером № и адресом: 

<

адрес>. По согласованию с ответчиками данный участок был разделен на два участка, равных по площади на основании постановления № от 27.07.2018г. об утверждении местоположения границ и разрешенного использования земельного участка, образованного при разделе земельного участка по 

<

адрес>. На это было получено согласие ответчиков, имеется межевой план от 15.08.2018г. Вновь образованному земельному участку, на котором расположен дом истца, присвоен адрес: 

<

адрес>. Схема расположения земельных участков утверждена постановлением администрации Озерского городского округа, условный номер занимаемого истцом земельного участка № В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке, на котором распложен дом истца указано, что граница занимаемого им земельного участка пересекает границу земельного участка ответчиков, и для земельного участка истца обеспечен доступ посредством земельного участка ответчиков. Данные обстоятельства подтверждаются межевым планом, так, в сведениях о обеспечении доступа (прохода или проезда) к образуемым или измененным земельным участкам указано. Что доступ к участку ответчиков обеспечивается посредством земель общего пользования, а доступ к участку истца с условным номером № обеспечивается посредством участка ответчиков с условным номером №. Данные обстоятельства известны ответчикам. Асфальтированная дорога на участке ответчиков, по которой истец предполагает проезд и проход к своему дому была специально проложена и использовалась для данных целей, когда строился дом истца в тот период, когда участки сторон не были разделены. На данной дороге не имеется никаких препятствий, мешающих ответчикам в использовании их имущества. В связи с тем, что ответчики создают препятствия к проезду и проходу через занимаемый ими земельный участок к дому истца, а именно: установили два забора, сменили замок на воротах со стороны 

<

адрес>, перекрывающих въезд-выезд на территорию истца, он и его семья вынуждены добираться к своему дому в объезд через тупиковый клин лесополосы, относящийся к городскому парку культуры и отдыха. Данный участок лесополосы принадлежит администрации Озерского городского округа и не предназначен для движения автотранспортных средств, представляет собой неосвещенную грунтовую дорогу с деревьями. В случае вызова экстренных служб их автомобили не будут иметь возможности проезда к дому истца. Кроме того, истец ведет работ по реконструкции своего дома, и подъезд транспорта и строительный техники к дому истца является затруднительным и невозможным. Иного проезда, прохода к своему дому, кроме как через участок ответчика, истец не имеет. 

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 (доверенность т.1, л.д. 9) на удовлетворении иска настаивали, пояснив аналогично доводам искового заявления. Выразили согласие с выводами эксперта о возможности установления сервитута на участке ответчика. Не согласились с заключением эксперта в размере платы за сервитут, ссылаясь на существенное превышение. В обоснование данного возражения представили в материалы дела заключение ФИО7 и ФИО8 от 19.03.2020г. (т.2, л.д. 39-91). 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена (т.2, л.д. 17), просила рассмотреть иск без ее участия (т.2, л.д. 187), доверив представлять свои интересы ФИО4 (доверенность т.2, л.д.11). Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на письменный отзыв (т.2, л.д. 104-106). Указала, что у истца имеется иной (существующий) способ подъезда к своему земельному участку с северной стороны по землям общего пользования. Считает, что при установлении сервитута в порядке, установленным экспертом, будут существенным образом нарушены правомочия ответчика по пользованию, владению и распоряжению земельным участком в соответствие с его разрешенным использованием, создан риск финансовых потерь, связанных с реализацией объекта недвижимости, расположенного на земельном участке ответчика. Полагает, что при установлении сервитута по варианту судебной экспертизы будут нарушены санитарно-эпидемиологические, противопожарные и градостроительные нормы действующего законодательства. 

Представитель ответчика - Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен (т.2, л.д. 20). 

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска. 

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ и пункту 6 статьи 23 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса РФ, в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (ч. 4 ст. 39.24 Земельного кодекса РФ).

Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом ( ч. 3 ст. 39.25 Земельного кодекса РФ). 

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). 

Важнейшими критериями установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления, которые могут быть соблюдены только при проверке наличия либо отсутствия иной возможности реализации истцом своих прав на нормальную эксплуатацию принадлежащего ему недвижимого имущества. Установление сервитута должно осуществляться наименее обременительным способом. 

Из материалов дела установлено, что истец ФИО2 является арендатором земельного участка площадью 687 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 09.10.2018г. (т.1, л.д. 10-14). На данном земельном участке расположен принадлежащей истцу на праве собственности жилой дом, что подтверждено Выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 20-24). 

В свою очередь, ответчик ФИО5 является арендатором земельного участка площадью 687 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08.11.2016г. и дополнительного соглашения к нему от 22.11.2018г. (т.1, л.д. 111-115). На данном земельном участке расположена принадлежащая ответчику на праве собственности квартира (т.1, л.д. 65-66). Категории указанных земельных участков - земли населенных пунктов. Земельные участки с кадастровыми номерами № являются смежными. 

Исходя из заявленных ФИО2 требований, предметом спора является установление сервитута для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему ФИО2 имуществу, значимыми обстоятельствами по которому являются отсутствие у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), а при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку установление наименее обременительного из них для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. 

Для разрешения данного спора, судом назначалась землеустроительная экспертиза на разрешение которой поставлены вопросы об определении возможных вариантов сервитута, вариантов сервитута без использования земельного участка ответчика, с определением площади и координаты характерных точек в отношении земельного участка, по территории которого возможен проход и проезд к объекту недвижимости, принадлежащего истцу (т.1, л.д. 154-158). 

Согласно заключению эксперта ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО1 возможны два варианта доступа (прохода и проезда) к земельному участку с кадастровым номером № с земель общего пользования (

<

адрес>): через территорию участка с кадастровым номером № (адрес: 

<

адрес>) – участок ответчика ФИО5 и через территорию участка с кадастровым номером № (адрес: 

<

адрес>) (т.1, л.д. 226-230). 

Площадь части участка с кадастровым номером № по сведениям ЕГРН, необходимой для обеспечения проезда (прохода) к участку с кадастровым номером 74:41:0101044:149, составляет 103 кв.м., погрешность: +/- 4 кв.м. 

Для обеспечения доступа (прохода и проезда) к земельному участку с кадастровым номером № с земель общего пользования (

<

адрес>) через территорию участка с кадастровым номером №, необходимо демонтировать часть металлического ограждения протяженностью 3 кв.м.

Также возможен второй вариант доступа прохода (проезда) истца к своему земельному участку – через территорию участка с кадастровым номером № (

<

адрес>). 

Однако данный вариант ни истцом, ни ответчиком не рассматривались. Кроме того, из заключения эксперта следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером №, необходимая для обеспечения доступа к земельному участку истца составляет 123 кв.м., то есть на 10 метров больше, чем через участок ответчика. А также для обеспечения доступа к участку истца через участок с кадастровым номером № необходимо демонтировать часть металлического ограждения протяженностью 7,92 кв.м., тогда как при установлении сервитута через участок ответчика демонтажу подлежит 3 кв.м. металлического ограждения. 

Проезд к земельному участку с кадастровым номером № с северной стороны, то есть со стороны лесопарков, городских лесов и отдыха, противоречит требованиям градостроительных регламентов, поскольку градостроительными регламентами данной зоны не предполагается размещение в пределах территориальной зоны подъездных путей к объектам индивидуального жилищного строительства (т.1, л.д. 230). 

Обеспечение доступа к участку с кадастровым номером № с земель общего пользования (

<

адрес>) через территорию с кадастровым номером № не представляется возможным, поскольку вдоль восточной границы участка проходит наружный газопровод, высота которого недостаточка для обеспечения проезда (согласно п. 5.13 СП 42-102-2004 «Проектирование и строительство газопроводов из металлических труб», пр. Решением Межведомственного координационного совета по вопросам технического совершенствования газораспределительных систем и других инженерных коммуникаций, протокол от 27.05.2004г. №, высоту от уровня земли до низа трубы газопровода, прокладываемого на опорах, следует принимать в свету, не менее: в непроезжей части территории, в местах прохода людей – 2,2 м, в местах пересечения с автодорогами (от верха покрытия проезжей части) – 5 м. В местах нерегулярного проезда автотранспорта )внутренние подъезды к домовладениям и т.д.) высоту прокладки надземных газопроводов допускается сокращать, но не более чем до 3,5 м). (т.1, л.д. 198-199). 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оснований не доверять заключению эксперта ФИО1 суд не находит. Выводы эксперта подробно мотивированы, последовательны, изложены достаточно полно и ясно с учетом поставленных в определении суда вопросов, не противоречат материалам дела, согласуются с другими доказательствами по делу. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок. Эксперт ФИО1 была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». 

Довод истца о несогласии с расчетом эксперта платы за сервитут, судом не принимается. В обоснование данного довода истец представила заключение экспертов ФИО7 и ФИО8 № от 19.03.2020г. (т.2, л.д. 39-91), выполненное по заявлению ФИО2 Согласно данному заключению, ФИО7 и ФИО8 рассчитали размер платы за сервитут 177,16 рублей в год (т.2, л.д. 52) исходя из величины годовой арендной платы (1184,56 рублей и размера земельного участка, обремененного сервитутом - 103 кв.м.). 

Однако суд не поручал проведение судебной экспертизы ФИО7 и ФИО8, суд не предупреждал их об уголовной ответственности о даче заведомо ложного заключения и данное заключение не может преодолеть заключение судебной экспертизы, так как в соответствии с положениями главы 6 ГПК РФ (доказательства и доказывание), является ненадлежащим доказательством. 

Кроме того, рыночная стоимость платы за пользование земельным участком (платы за сервитут) определяется в рамках обратной капитализации по формуле: СС=СхК, где СС-стоимость соразмерной платы за сервитут за год; С- рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка; К-коэфициент (ставка) капитализации. Тот факт, что земельные участки с кадастровыми номерами № находятся в пользовании сторон на праве аренды, не влияют на правильность подсчета платы за сервитут экспертом ФИО1 

Стоимость платы за сервитут определена экспертом в судебной экспертизе верно, составила 1435 рублей в месяц (т.1, л.д. 212-230). При этом, заключение эксперта в данной части содержит подробную исследовательскую часть с указанием методов исследования, объектов оценки, аналогов. В связи с чем суд полагает необходимым исходить из ежемесячной стоимости сервитута по первому варианту сервитута, размер которой составляет 1435 рублей в соответствии с заключением эксперта ФИО1 

Суд не может согласиться с правильностью возражения ответчика о том, что у истца имеется иной (существующий) способ подъезда к своему земельному участку с северной стороны по землям общего пользования, поскольку из материалов дела следует, что проезд к земельному участку с кадастровым номером № с северной стороны, то есть со стороны лесопарков, городских лесов и отдыха, противоречит требованиям градостроительных регламентов, поскольку градостроительными регламентами данной зоны не предполагается размещение в пределах территориальной зоны подъездных путей к объектам индивидуального жилищного строительства. 

Так, из фрагмента Карты градостроительного зонирования из Правил землепользования и застройки в городе Озерске, утвержденным Решением Собрания депутатов Озерского городского округа от 31.10.2012г. №, судом установлено, что конфигурация территории между границами жилой застройки по сведениям ЕГРН (на рисунке обозначен голубым цветом) соответствует конфигурации территориальной зона Р-2 (т.1, л.д. 195).

Из заключения эксперта, пояснений сторон установлено, что фактически доступ к участку с кадастровым номером № осуществляется через территорию, расположенную в указанной территориальной зоне Р-2 – зона лесопарков, городских лесов и отдыха. Данная зона не предусмотрена для оборудования подъездных путей к объектам индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с выводами эксперта (т.1, л.д. 196), согласно градостроительным регламентам, зона Р-2 предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, для организации отдыха и досуга населения. 

Заключение специалиста ФИО9, представленное ответчиком (т.2, л.д. 110-122) о том, что осуществление доступа к земельному участку истца возможно без установления сервитута – через земли общего пользования (фактически существующий проезд) с северной стороны, опровергается заключением судебной экспертизы. Названному специалисту суд не поручал проведение экспертизы, он не предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и не несет предусмотренной законом ответственности за дачу заведомо ложного заключения, тогда как эксперт ФИО1, понимая, что несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, дал заключение о невозможности установления сервитута с северной стороны. 

Заключением специалиста преодолеть заключение судебной экспертизы невозможно, а нормы главы 6 ГПК РФ (доказательства и доказывание) не относят заключение специалиста к числу доказательств, статья 188 ГПК РФ предусматривает лишь консультацию специалиста. 

По вышеуказанным доводам суд не соглашается и с мнением ответчика о том, что при установлении сервитута по варианту судебной экспертизы будут нарушены санитарно-эпидемиологические, противопожарные и градостроительные нормы действующего законодательства, поскольку данное мнение основано не ненадлежащем доказательства – заключении специалиста ФИО9 (т.2, л.д. 110- 116) и противоречит заключению судебной экспертизы. Судебным экспертом таких нарушений не установлено. 

Не подтвержден доказательствами и довод ответчика о том, что установлением сервитута через ее участок будет создан риск финансовых потерь, связанных с реализацией объекта недвижимости, расположенного на земельном участке ответчика (уменьшение рыночной стоимости объекта недвижимости ответчика). В обоснование данного возражения ответчиком представлен отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес> случае наличия ограничения права на распоряжение объектом (частный сервитут) ИП ФИО10 (т.2, л.д. 124-182). Вместе с тем, сервитут не ограничивает право ФИО5 на распоряжение объектом. Определенная ИП ФИО10 рыночная стоимость квартиры ответчика по адресу: 

<

адрес> сумме 4240000 рублей (при установлении сервитута), не указывает на нарушение прав ФИО5 как собственника данной квартиры. Установление сервитута через участок ответчика, не лишает ее возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Также суд обращает внимание на то, что при даче 17.08.2018г. согласия на образование земельного участка в результате его раздела и при составлении межевого плана (т.1, л.д. 27-35), ответчик ФИО5 согласилась с тем, что доступ к земельному участку истца будет обеспечиваться посредством земельного участка, находящегося в аренде у ответчика (т.1, л.д. 32). 

Суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО2 о возложении на ФИО5 обязанности передать ключи от забора и калитки и в части запрета возведения заборов, строений, коммуникаций, препятствующих проезду и проходу к занимаемому истцом земельному участку, поскольку данным решением судом устанавливается сервитут для истца, для обеспечения которого на ответчика возлагается обязанность демонтировать часть металлического ограждения, установленного на смежной границе участков истца и ответчика. 

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. Таким образом, с ФИО5 в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы истца по уплате госпошлины 300 рублей и расходы истца по оплате услуг эксперта в сумме 38000 рублей (т.1, л.д.171). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 к ФИО5, Управлению имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области об установлении сервитута удовлетворить частично. 

Установить для обеспечения прохода и проезда к принадлежащему ФИО2 объекту недвижимости – жилому дому, расположенному на земельном участке площадью 687 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, г. Озёрск, 

<

адрес>, кадастровый №, право ограниченного пользования – постоянный земельный сервитут по первому варианту заключения судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ: 

- на часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находящегося в аренде у ФИО5 по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08.11.2016г. и по дополнительному соглашению к нему от 22.11.2018г., площадью 103 кв.м., погрешность +/- 4 кв.м. в координатах характерных точек границы со средней квадратической погрешностью положения 0,1 м.:

номер точки координата Х координата У 

<

>

<

>

<

>

<

>

<

>

Обязать ФИО5 не позднее одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему ФИО2 объекту недвижимости – жилому дому, расположенному на земельном участке площадью 687 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, г. Озёрск, 

<

адрес>, кадастровый № демонтировать часть металлического ограждения, установленного на смежной границе земельных участков с кадастровыми номерами №, протяженностью 3 м в координатах характерных точек границы со средней квадратической погрешностью местоположения характерных точек 0,1 м., определенных заключением судебного эксперта общества с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ :

номер точки координата Х координата У

<

> 

<

>

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в сумме 38000 рублей. 

Взыскивать с ФИО2 в пользу ФИО5 плату за сервитут за весть период ежемесячно по 1435 рублей. 

В удовлетворении иска в части возложения обязанности передать ключи о забора и калитки и в части запрета возведения заборов, строений, коммуникаций, препятствующих проезду и проходу к занимаемому истцом земельному участку отказать. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Озерский городской суд.

Председательствующий: К.В. Бабина

<

> 

<

>

<

>

<

>

<

>

<

> 

<

>