Дело № 2-5928/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2018 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе: 

председательствующего судьи Малыхиной А.Н.,

при секретаре Бабаянце А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Глобус-98» о признании договора долевого участия в части недействительным, расторжении соглашения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Глобус-98» о признании договора долевого участия в части недействительным, расторжении соглашения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. В обоснование требований истец указала, что 07.04.2017 года она заключила с ООО «Глобус-98» договор долевого участия № в строительстве малогабаритной 

<

адрес>, расположенной на 

<

адрес> (адрес строительный). Застройщик был обязан построить жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года или ранее установленного срока, в течение 6 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию передать в собственность истца указанную квартиру по акту приема-передачи, а истец обязался оплатить стоимость квартиры и принять ее. Истец исполнил обязательства, уплатив застройщику в установленный договором срок стоимость квартиры в сумме 1 000 000 руб.

27.02.2018 года стороны заключили соглашение № 1 о внесении изменений в п. 3.1 договора долевого участия, установив срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года; застройщик обязался в качестве компенсации выполнить дополнительный объем работ, указанный в приложении к соглашению.

Обязательства по вводу жилого дома в эксплуатацию и передаче квартиры в собственность истца застройщиком до настоящего времени не исполнены.

Мера ответственности застройщика определена в п. 4.1.1 договора долевого участия в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Указанный пункт договора противоречит действующему законодательству и должен быть признан в данной части недействительным, поскольку истец является физическим лицом, следовательно, имеет право на получение неустойки в двойном размере, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». 

Условия соглашения № 1 от 27.02.2018 года взаимосвязаны с п. 4.1.1 договора долевого участия, так как застройщик намеренно уменьшил объем своей ответственности по договору.

Обязательства по сроку передачи объекта долевого строительства ответчиком не исполнены, значит, соглашение подлежит расторжению в связи с существенным нарушением условий договора. Истец 31.07.2018 года направила ответчику претензию о расторжении соглашения № 1 к договору долевого участия и выплате неустойки в досудебном порядке, которая осталась без ответа. Дополнительный объем работ по шпатлевке стен и потолков ответчиком не выполнялся. 

В связи с изложенным истец просила признать недействительными (ничтожными) условия п. 4.1.1 договора долевого участия, расторгнуть соглашение № 1 от 27.03.2018 года к договору долевого участия, взыскать с ООО «Глобус-98» неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.10.2017 года по 17.08.2018 года в размере 163 399,99 руб., компенсацию морального вреда в размере 5о 000 руб. и штраф в пользу потребителя.

Впоследствии истец ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила:

- признать недействительными (ничтожными) условия п. 4.1.1 договора долевого участия № от 07.04.2017 года, изложив указанный пункт в редакции, предусматривающей уплату участнику (долевику) неустойки в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки; 

- расторгнуть соглашение № 1 от 27.03.2018 года к договору долевого участия, 

- взыскать с ООО «Глобус-98» неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01.04.2018 года по день вынесения решения 17.10.2018 года в размере 97 183,33 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в пользу потребителя.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, указанные в иске и уточненном исковом заявлении (л.д. 2 – 4, 31 – 33, 41 - 42). 

Представитель ответчика ООО «Глобус-98» ФИО3 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 20). 

Дополнительно объяснил, что условия п. 4.1.1 договора долевого участия, предусматривающие выплату участнику в случае нарушения срока передачи квартиры неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки, процитированы из положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Застройщик не включил в данный пункт указание о выплате участнику - физическому лицу указанной неустойки в двойном размере, однако это не является основанием для признаний условий данного пункта недействительными (ничтожными), поскольку в п. 7.5 договора долевого участия предусмотрено, что во всем, что не урегулировано данным договором, стороны руководствуются гражданским законодательством и Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Дополнительное соглашение № 1 от 27.03.2018 года заключено истцом в соответствии со своим волеизъявлением и прав участника долевого строительства не нарушает, поэтому оснований для его расторжения не имеется. Полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

По делу установлено, что 07.04.2017 года между ООО «Глобус-98» и ФИО1 заключен договор долевого участия № № в строительстве малогабаритной 

<

адрес>, расположенной на 2 этаже 24-этажного жилого здания № II-7 по строительному адресу: г. Липецк, в районе Елецкого шоссе в Советском округе (л.д. 5 - 8). 

По условиям договора долевого участия застройщик обязался построить жилой дом и получить разрешение на ввод в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года или ранее установленного срока, в течение 6 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию передать в собственность истца указанную квартиру по акту приема-передачи, а участник обязался оплатить стоимость квартиры и принять ее. 

Пунктом 3.1.1 договора долевого участия установлен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в 3 квартале 2017 года. 

Согласно п. 3.1.2 договора застройщик после наступления срока сдачи жилого дома в эксплуатацию, предусмотренного в п. 3.1.1 договора, в течение 6 месяцев передает участнику по акту приема-передачи квартиру, указанную в п. 1.1 договора.

Таким образом, срок исполнения ответчиком обязательств по передаче истцу квартиры в собственность предусмотрен договором не позднее 31.03.2018 года.

В соответствии с соглашением № 1 от 27.02.2018 года к договору долевого участия № от 07.04.2017 года, заключенным между ООО «Глобус-98» и ФИО1, установлен срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года и передачи квартиры в собственность участника (долевика) в течение 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию (л.д. 9 – 10).

Участник долевого строительства ФИО1 исполнила обязательства, уплатив застройщику в установленный договором срок стоимость квартиры в сумме 1 000 000 руб. (л.д. 18)

Истец, заявляя требование о признании условий п. 4.1.1 договора долевого участия недействительным (ничтожным) ссылается на несоответствие данного пункта требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Пунктом 4.1.1 договора долевого участия № от 07.04.2017 года, заключенного между ООО «Глобус-98» и ФИО1, предусмотрена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику (долевику) объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки.

Действительно, условия п. 4.1.1 не указывают на обязанность застройщика по уплате участнику долевого строительства - гражданину неустойки в двойном размере. 

Однако в п. 7.5 договора долевого строительства застройщик и долевик согласовали, что во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим гражданским законодательством РФ и Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Таким образом, исходя из содержания договора долевого участия № Е7-14 от 07.04.2017 года, следует, что совокупностью п. 4.1.1 и п. 7.5 предусмотрена ответственность застройщика ООО «Глобус-98» в виде уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику-гражданину, а данном случае истцу ФИО1, в размере, установленном п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», то есть в двойном размере, в связи с чем необходимость во внесении в заключенный договор пункта 4.1.1 в редакции, предложенной истцом, отсутствует.

На основании изложенного суд считает, что оспариваемые условия п. 4.1.1 договора долевого участия не нарушают требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» или иного правового акта, в связи с чем оснований для признания в данной части сделки недействительной (ничтожной) не имеется.

В обоснование искового требования о расторжении соглашения № 1 от 27.03.2018 года к договору долевого участия № Е7-14 от 07.04.2017 года истец ссылается на намеренное уменьшение застройщиком объема ответственности за нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства, существенное нарушение условий договора вследствие неисполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры в собственность истца в установленный срок.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. 

В силу ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 3.1.1 и п. 3.1.2 договора долевого участия и соглашения № 1 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. 

Судом установлено, что 27.03.2018 года между ООО «Глобус-98» и ФИО1 заключено соглашение № 1 к договору долевого участия № от 07.04.2017 года, в соответствии с которым стороны внесли изменения в редакцию п. 3.1 договора долевого участия, установив срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года и передачи квартиры в собственность участника (долевика) в течение 6 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию (л.д. 9 – 10).

30.07.2018 года истец предъявила ООО «Глобус-98» претензию о расторжении соглашения № 1 от 27.03.2018 года к договору долевого участия № Е7-14 от 07.04.2017 года и выплате неустойки в размере 154 700 руб. (л.д. 21 – 22).

Застройщик направил ФИО1 ответ на претензию, предложив урегулировать вопрос о выплате неустойки в досудебном порядке (л.д. 23 – 26).

Из п. 2 соглашения № 1 усматривается, что в связи с переносом сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику застройщик обязался в качестве компенсации выполнить дополнительный объем работ, указанный в приложении к соглашению. 

В п. 3 соглашения № 1 участник долевого строительства ФИО1 подтвердила, что не имеет финансовых, материальных и иных претензий в связи с переносом сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта.

Соглашение № 1 от 27.03.2018 года к договору долевого участия составлено в письменной форме, подписано представителем застройщика и участником ФИО1, заверено печатью ООО «Глобус-98», прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Липецкой области.

Приложением к соглашению № 1 является смета дополнительных работ, производимых застройщиком по договору долевого участия: шпатлевка стен и потолков.

Из содержания соглашения № 1 следует, что стороны по добровольному волеизъявлению согласовали иную редакцию п. 3.1 договора долевого участия. Истец своей подписью подтвердила согласие с переносом получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность истца на более поздний срок.

В свою очередь в качестве компенсации в рамках договора долевого участия застройщик обязался выполнить истице дополнительные работы: шпатлевку стен и потолков, что устроило ФИО1, о чем она указала в судебном заседании, объяснив, что она согласилась на указанную компенсацию, так как для нее проблематично искать других рабочих для выполнения этих работ. 

Таким образом, согласованное сторонами условие о переносе срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передачи квартиры не может служить основанием для расторжения оспариваемого соглашения. 

Доводы истца о расторжении соглашения № 1 ввиду его взаимосвязи с п. 4.1.1 договора долевого участия являются несостоятельными, поскольку п. 4.1.1 договора не противоречит требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и гражданского законодательства РФ. 

Из материалов дела усматривается, что застройщик ООО «Глобус-98» 29.08.2016 года получил в Департаменте градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка разрешение № на строительство жилого дома поз. № микрорайона «Елецкий» 

<

адрес>; срок действия которого продлен до 06.11.2018 года (л.д. 27 - 29).

Указанный жилой дом в эксплуатацию не введен, обязательства по передаче квартиры в собственность истца застройщиком до настоящего времени не исполнены, что представителем ответчика не оспаривалось в судебном заседании.

В то же время срок ввода жилого дома в эксплуатацию соглашением сторон № 1 от 27.03.2018 года установлен во 2 квартале 2018 года, то есть не позднее 30.06.2018 года значит, следовательно, по условиям данного соглашения срок передачи квартиры участнику установлен до 31.12.2018 года.

Так как срок передачи объекта долевого строительства не истек, требование истца о расторжении оспариваемого соглашения ввиду неисполнения застройщиком обязательств и существенного нарушения условий договора, не подлежит удовлетворению. 

Поскольку иск о признании условий п. 4.1.1 договора долевого участия № от 07.04.2017 года и изложении данного пункта в иной редакции, о расторжении соглашения № 1 от 27.03.2018 года судом признан необоснованным, то требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда и штрафа в пользу потребителя также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Глобус-98» о признании условий п. 4.1.1 договора долевого участия № от 07.04.2017 года недействительным и изложении указанного пункта в редакции истца; расторжении соглашения № 1 от 27.03.2018 года; взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в пользу потребителя – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Малыхина

Мотивированное решение 

составлено 22.10.2018 года.