РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21.06.2017 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

судьи Лапиной В.М.,

при секретаре Алескерове Э.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») к ФИО1 ФИО12, ФИО1 ФИО11, несовершеннолетним ФИО1 ФИО9 и ФИО1 ФИО10 в лице законного представителя ФИО1 ФИО13 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») обратилось в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ФИО1 ФИО14, ФИО1 ФИО15, несовершеннолетним ФИО1 ФИО16 и ФИО1 ФИО17 в лице законного представителя ФИО1 ФИО18 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в заявлении указало, что 14.11.2012 г. между ФИО2 и ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк» («Первоначальный кредитор»/«Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор № 

<

***>), в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 1 200 000 рублей, сроком на 180 месяцев, под 12 % годовых, для целевого использования: приобретения в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому) Заемщика ФИО2 и её детей ФИО3, ФИО4, ФИО5 (в целях постоянного проживания) предмета ипотеки, а именно: жилого помещения/ квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; состоящей из 4 комнат. В соответствии с условиями заключенного кредитного договора кредит предоставляется двумя частями: часть 1 в размере 859 767,80 руб. подлежит возврату в течение 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита (п.3.2.1. Кредитного договора); часть 2 в размере 340 232,20 руб. подлежит возврату в срок не позднее 180 календарных дней, начиная с даты фактического предоставления кредита (п. 3.3.1. Кредитного договора). На основании Договора купли-продажи квартиры № б/н от 14.11.2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/4 доли каждому) Заемщика ФИО2 и её детей ФИО3, ФИО4, ФИО5 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2012 г. сделана запись регистрации №. Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.4. Кредитного договора), составленной ответчиками как должниками (ФИО2) и Залогодателями (ФИО2; ФИО3; ФИО4, ФИО5) и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю – ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк». Позже первоначальный залогодержатель передал права (требования) по закладной АО «АИЖК». В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все права по закладной. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ производила с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. Истцом в соответствии с п. 4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 09.03.2017 г. Указанные требования ответчиком выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена. Задолженность ответчика по состоянию на 14.03.2017 г. составляет 766 307 руб. 93 коп.

Истец просит взыскать с ответчика ФИО2 в пользу АО «АИЖК» сумму задолженности по кредитному договору № 

<

***> от 14.11.2012 г. в размере 766 307 руб. 93 коп., в том числе: 735 448,86 руб. – задолженность по основному долгу; 27 448,01 руб. – задолженность по процентам; 3 411,06 руб. – задолженность по пени. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: 

<

адрес>; состоящей из 4 комнат, общей площадью 79,7 кв. м; этажность (этаж) 9; кадастровый (или условный) номер объекта: № определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 792 000 руб. Расторгнуть Кредитный договор № 

<

***> от 14.11.2012 г. Взыскать с ответчиков в пользу АО «АИЖК» расходы по оплате госпошлины в сумме 16 863 руб. 08 коп.

В судебное заседание представитель истца не явился, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя АО «АИЖК» (п. 5 исковых требований). 

Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и интересах н/л ФИО4, ФИО5 не явилась в судебное заседание, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом по адресу регистрации заказным письмом с уведомлением (л.д. 142-143).

Ответчик ФИО3 не явился в судебное заседание, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом по адресу регистрации заказным письмом с уведомлением (л.д. 140-141).

Согласно ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.

В соответствии со ст. 117 ГПК РФ при отказе адресата принять судебную повестку или иное судебное извещение, лицо, доставляющее или вручающее их, делает соответствующую отметку на судебной повестке или ином судебном извещении, которое возвращается в суд. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, суд считает, что ответчики ФИО2, действующая в своих интересах и интересах н/л ФИО4, ФИО5, ФИО3, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. Причину неявки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГПК РФ не сообщили.

Руководствуясь п. 4 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что по кредитному договору № 

<

***> от 14.11.2012 года заемщику-залогодателю ФИО2 ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк» предоставил ипотечный жилищный кредит в размере 1 200 000 рублей, сроком на 180 месяцев, под 12 % годовых, для приобретения в общую долевую собственность ответчика и её детей ФИО3, ФИО4, ФИО5 квартиры состоящей из 4 (четырех) комнат, общей площадью 79,7 кв. м; расположенной на 9 этаже 9 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101152:9812, находящейся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10-19).

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора кредит предоставляется двумя частями: часть 1 в размере 859 767,80 руб. подлежит возврату в течение 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита (п.3.2.1. Кредитного договора); часть 2 в размере 340 232,20 руб. подлежит возврату в срок не позднее 180 календарных дней, начиная с даты фактического предоставления кредита (п.3.3.1. Кредитного договора). Платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа – последнее число каждого календарного месяца (п.3.1.8.1), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формулы, зафиксированной в п. 3.2.5. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 9 978 руб. (п. 1.1.4. Кредитного договора). Размер разового планового платежа (который может быть произведен либо за счет собственных средств Заемщиков, либо Пенсионным Фондом РФ по заявлению Заемщика в порядке установленном ФЗ от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей») на дату заключения договора составляет 359 178,46 руб. (п. 1.1.5. Кредитного договора) и включает в себя сумму по возврату части 2 кредита и уплате начисленных на часть 2 кредита процентов.

Кредит в размере 1 200000 рублей зачислен на счет ответчика.

На момент заключения кредитного договора заложенное имущество было оценено сторонами в размере 2 800000 рублей (п. 1.2 договора).

На основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры № б/н от 14.11.2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/4 доли каждому) Заемщика ФИО2 и её детей ФИО3, ФИО4, ФИО5 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2012 г. сделана запись регистрации № (л.д. 34-35).

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков, в соответствии с п. 1.3. Кредитного договора, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.4. Кредитного договора), составленной ответчиками как должниками (ФИО2) и Залогодателями (ФИО2; ФИО3; ФИО4, ФИО5) и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю – ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 20.11.2012 г. за № (л.д. 23-33).

В последующем первоначальный залогодержатель передал права (требования) по закладной АО «АИЖК», созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается Справкой от 17.02.2017 г. о наличии Закладной на счете ДЕПО, выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», ведущем депозитарный учет Закладных, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (В соответствии с правилами п. 1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо (л.д. 22). Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету ДЕПО приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается.

Таким образом, законным владельцем Закладной в настоящее время является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности от 14.03.2017 г.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Агентством, в соответствии с п. 4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 09.03.2017 года (л.д. 36-39). Указанное требование ответчиком не исполнено.

Согласно представленного истцом расчета, задолженность ответчика по состоянию на 14.03.2017 г. составляет 766 307 руб. 93 коп., в том числе: 735 448,86 руб. – задолженность по основному долгу; 27 448,01 руб. – задолженность по процентам; 3 411,06 руб. – задолженность по пени (л.д. 6-9).

Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию задолженность по кредитному договору № 

<

***> от 14.11.2012 г. в размере 766 307 руб. 93 коп.

Судом установлено, что первоначально между банком и ответчиком в установленной законом форме был заключён кредитный договор, определены обязательства и ответственность сторон за неисполнение условий договора, отношения сторон в данном случае регулировались правилами ст.ст. 809, 811, 819 ГК РФ, а также правилами ст.ст. 334-356 ГК РФ, правилами ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В настоящее время ООО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» вправе требовать удовлетворения требований по кредитному договору, в том числе путём обращения взыскания на заложенное имущество (п.п. 4.4.2 договора № 

<

***> от 14.11.2012 г., п. 6.2.4.2 закладной).

Требования истца суд находит доказанными, расчёт задолженности произведён правильно, ответчик его не оспаривает, поэтому суд в соответствии со ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 54-56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считает необходимым иск удовлетворить в части обращения взыскания на заложенное имущество путём его реализации с публичных торгов для погашения из его стоимости долга.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Согласно ч. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ч. 2 ст. 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ).

В соответствии п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Как видно из Отчета № 1174-СВ/17 об оценке квартиры, подготовленным ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» 29.03.2017 г., стоимость квартиры по состоянию на 29.03.2017 г. составляет 2 240 000 руб. (л.д. 41-77).

Истец просит установить начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости в размере 1 792 000 руб. (80% рыночной цены).

Ответчики иного расчета стоимости заложенного имущества суду не представили 

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из стоимости определенной в Отчете № 1174-СВ/17 об оценке квартиры, подготовленным ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» 29.03.2017 г., т.е. в сумме 1 792 000 руб., т.к. в этом случае будут соблюдены интересы каждой из сторон.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Материалами дела установлено, что ответчик допустила существенные нарушения условий кредитного договора № 

<

***> от 14.11.2012 года, на требование истца исполнить условия кредитного договора ФИО2 не отреагировала. 

Данные обстоятельства позволяют суду удовлетворить требования истца о расторжении кредитного договора № 

<

***> от 14.11.2012 года, заключенного между ФИО2 и первоначальным кредитором ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк». 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина за требования о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 10863 рублей 08 копеек и 6000 рублей за требование неимущественного характера. 

С ответчика ФИО1 ФИО19 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за требование о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 10863 рублей 08 копеек.

С ответчиков ФИО1 ФИО20, ФИО1 ФИО21 подлежат солидарному взысканию расходы по оплате государственной пошлины за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу истца в размере 6000 рублей (по 3000 рублей с каждого).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 319, 334-356, 450, 452, 809, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1 ФИО24, ФИО1 ФИО25, несовершеннолетним ФИО1 ФИО22 и ФИО1 ФИО23 в лице законного представителя ФИО1 ФИО26 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении договора, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № 

<

***> от 14.11.2012 г., заключенный между ФИО1 ФИО27 и первоначальным кредитором ЗАО Коммерческий банк «ФИА-Банк». 

Взыскать с ФИО1 ФИО28 пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по кредитному договору № 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 766 307 рублей 93 копейки, в том числе: 735448 рублей 86 копеек – задолженность по основному долгу; 27448 рублей 01 копейка – задолженность по процентам; 3411 рублей 06 копеек – задолженность по пени, а также государственную пошлину в размере 13863 рублей 08 копеек, а всего: 780171 рубль 01 копейка.

Взыскать с ФИО1 ФИО29 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: 

<

адрес>; состоящей из 4 комнат, общей площадью 79,7 кв. м; этажность (этаж) 9; кадастровый (или условный) номер объекта: 63:09:0101152:9812, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО30, ФИО1 ФИО31, ФИО1 ФИО32, ФИО1 ФИО33.

Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.

Установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 792 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Решение в окончательной форме принято 28.06.2017 г.

Судья В.М.Лапина