РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2017 года г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего: судьи Нех Т. М. 

при секретаре Микрюковой Е. В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-492/2017 по иску ФИО1 ФИО4 к ОАО «Синара-Девелопмент» о признании пункта 7.1 договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Синара-Девелопмент» с требованием о признании пункта 7.1 договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что 15 августа 2013 года между ФИО1 и ОАО «Синара-Девелопмент» был заключен договор участия в долевом строительстве № СД-894/13-01/5-4. По условиям договора ответчик обязался передать ФИО1 двухкомнатную квартиру № 363 (строительный № 7/12/1), расположенную на 12 этаже, общей площадью 64,3 кв.м., суммарной площадью (включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5) 66,0 кв.м. в г. Екатеринбурге в квартале улиц Мельникова - Ключевская - ФИО2. Цена договора составила 4 818 000 рублей, стоимость 1 кв.м. составила 73 000 рублей. Обязанность по уплате стоимости квартиры истцом исполнена своевременно и в полном объеме. Согласно акту приема-передачи от 20 июля 2015 года застройщиком была передана, а ФИО1 принята в соответствии с вышеуказанным договором двухкомнатная квартира № 363, общей площадью 63,4 кв.м., суммарной площадью 64,9 кв.м., расположенная на 12 этаже в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, квартал улиц Мельникова – Ключевская – ФИО2. Таким образом, расхождение между инвестируемой площадью, определенной договором и фактической площадью объекта, переданного по акту, составляет 1,1 кв.м. Пунктом 4.1.8 Договора участия в долевом строительстве от 15 августа 2013 года предусмотрен случай освобождения застройщика от обязанности по возврату денежных средств за фактически не переданные квадратные метры. Так, если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что суммарная площадь квартиры, передаваемой участнику, меньше суммарной площади, указанной в п. 2.3 Договора на 2,0 кв.м. или менее чем на 2,0 кв.м., то у застройщика не возникает обязанности по возврату участнику денежных средств за фактически не переданные квадратные метры. Полагает, что данный пункт договора следует признать ничтожным в силу закона. П. 7.1 Договора предусмотрено, что спорные вопросы, не решенные путем переговоров, рассматриваются в судебном порядке по месту нахождения застройщика. Однако Законом о защите прав потребителя потребителю предоставлено право предъявить иск о защите прав по своему месту жительства, просит признать данный пункт договора недействительным. В связи с этим просит взыскать с ответчика денежные средства за не переданные квадратные метры в размере 80 300 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 158 рублей 62 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке.

24 января 2017 года от истца поступило заявление об увеличении исковых требований. Так, истцом в адрес ответчика 3 июля 2015 года была направлена претензия об уменьшении покупной цены товара. Однако, ответчик претензию истца не удовлетворил. Следовательно, за период с 14 июля 2015 года по 20 января 2017 года с ОАО «Синара-Девелопмент» подлежит взысканию неустойка в размере 1 341 813 рублей, которая должна быть снижена до 80 300 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, договором согласованы все существенные условия, в том числе определен объект долевого строительства, его характеристики, и то, что объект долевого строительства передается дольщику в соответствии с проектной документацией. Поскольку объект долевого строительства передан истцу не соответствующий техническим характеристикам, указанным в договоре, то права истца как потребителя нарушены.

Представитель ответчика ОАО «Синара-Девелопмент» в судебном заседании не присутствовал, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

В письменных возражениях на иск ФИО1 представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, иск не признала, указала, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, при этом истец, изучив содержание и все условия в договоре, в том числе условие о допустимости изменения фактической площади объекта в сторону уменьшения или увеличения в пределах 2,0 кв.м., согласился с ними и подписал указанный договор. На момент заключения договора истец согласился со всеми существенными условиями договора добровольно и без принуждения. Определение точной площади жилого помещения не относится к существенным условиям договора долевого участия. Обязательства в рамках договора выполнены застройщиком надлежащим образом, своевременно и в полном объеме, следовательно, права истца ответчиком не нарушены.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», регламентирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов, установлены гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства, по которым застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям.

На основании ч. 9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца.

Так, судом установлено, что 15 августа 2013 года между ОАО «Синара-Девелопмент» (Застройщик) и ФИО1 ФИО5 (Участник долевого строительства) был заключен договор № СД-894/13-01/5-4 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0303075:12 жилой дом, расположенный в 

<

адрес> в квартале улиц Мельникова – Ключевская – ФИО2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать объект долевого строительства (двухкомнатную 

<

адрес> (строительный номер), расположенную на 12 этаже, общей площадью 64,3 кв.м., суммарной площадью (включая площадь лоджии с коэффициентом 0,5) 66 кв.м.), указанную в п. 2.3. настоящего договора, Участнику долевого строительства (л.д. 11-19). Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составила 4 818 000 рублей (п. 3.1 договора). Стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства составила 73 000 рублей (п. 4.1.9 договора).

Согласно акту приема-передачи от 20 июля 2015 года ОАО «Синара-Девелопмент» передало, а ФИО1 принял объект долевого строительства: двухкомнатную 

<

адрес> (строительный [суммы изъяты]), общей площадью 63,4 кв.м., суммарной площадью 64,9 кв.м., расположенную на 12 этаже в многоквартирном многоэтажном доме со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в квартале улиц Мельникова – Ключевская – ФИО2 в 

<

адрес> (л.д. 20).

Согласно кадастровому паспорту от 7 декабря 2015 года, площадь квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 63,4 кв.м. (л.д. 21-22).

Пунктом 4.1.6 договора предусмотрено, что если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что суммарная площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, превышает суммарную площадь, указанную в п. 2.3 настоящего договора на 2,0 кв.м. или менее чем на 2,0 кв.м., то у участника долевого строительства не возникает обязанности по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры.

Пунктом 4.1.8 договора предусмотрено, что если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что суммарная площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, меньше суммарной площади, указанной в п. 2.3 настоящего договора на 2,0 кв.м. или менее чем на 2,0 кв.м., то у застройщика не возникает обязанности по возврату участнику долевого строительства денежных средств за фактически не переданные квадратные метры.

Свои обязательства по внесению суммы долевого взноса участник долевого строительства исполнил в полном объеме, что представителем ответчика не оспаривалось.

3 июля 2015 года истец направил ответчику претензию с требованием возвратить излишне уплаченную денежную сумму в размере 80 300 рублей в срок 10 дней за разницу в фактической площади переданной квартиры (л.д. 23-25). 

На претензию истцу за исх номером 06-01\84 от 29.07.2015 года (л.д.41) был дан ответ со ссылкой на положение пунктов 4.1.6, 4.1.8, 4.1.5, 4.1.7 договора, с указанием об отсутствии оснований для удовлетворения претензии.

Истец не согласился с ответом на претензию, считая, что его права как потребителя нарушены, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право соразмерного уменьшения цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. Отличие проектной площади от фактической не является качественной характеристикой объекта, влияющей на степень пригодности товара для использования по назначению.

Как видно из материалов дела, ОАО «Синара-Девелопмент» передал истцу квартиру общей площадью 63,4 кв.м., что по сравнению с указанной в договоре участия в долевом строительстве площадью 64,3 кв.м., составляет менее на 1,1 кв.м.

Согласно ч. 1 договора, заключенного между ОАО «Синара-Девелопмент» и ФИО1, общая площадь квартиры является сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь вспомогательного использовании, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением площади лоджии.

В пунктах 4.1.6, 4.1.8 договора стороны установили, что допускается отклонение общей площади квартиры, определенной органом технической инвентаризации, от проектной площади, указанной в п. 2.3 договора. В указанном случае стороны договора не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу.

Вместе с тем, п. 4.1.7 договора установлено право участника, потребовать выплаты от другой стороны стоимости не доплаченных метров, в том случае, если суммарная площадь квартиры превышает указанную в п. 2.3 договора суммарную площадь на 2,0 кв.м. Застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежную сумму за фактически не переданные квадратные метры, исходя из стоимости одного квадратного метра в течение 20 календарных дней с момента предъявления письменного требования участника долевого строительства. 

Законодательство РФ не регулирует отклонения (и нормы отклонений) фактической площади от проектной.

В то же время при проектировании и строительстве жилых домов используется Инструкция «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденная Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, СНиП 2.08.01.89 «Жилые здания», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78.

СНиП 3.03.87 «Несущие и ограждающие конструкции» допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм. Таким образом, отклонение площади помещений в панельных и кирпичных зданиях допускается.

С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади.

Условие п. 4.1.8 договора не предусматривающее изменения цены объекта долевого строительства при незначительном отступлении от проектной площади (в данном случае на 1,1 м.) не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а так же необоснованных преимуществ для застройщика.

Таким образом, при заключении договора стороны согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке при незначительных отступлениях от проектной площади, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договору долевого участия в строительстве, не противоречит данное условие и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. 

Кроме того необходимо учитывать, что на стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу изложенного суд приходит к выводу, что истцом в силу ст. 56 ГПК РФ не доказано что ему застройщиком передан объект долевого строительства качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов проектной документации, а так же иным обязательным требованиям. Так же истцом не доказано, что отступление застройщика от условий договора привело к ухудшению качества объекта, или объект передан с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных норм законодательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика денежных средств за не переданные квадратные метры в размере 80 300 рублей. Требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа являются производными от основного требования, поэтому также удовлетворению не подлежат. 

Требование о признании п.7.1 Договора участия в долевом строительстве, устанавливающего, что спорные вопросы, не решенные путем переговоров, рассматриваются в судебном порядке по месту нахождения застройщика, не подлежит удовлетворению, поскольку данная договоренность была достигнута сторонами при заключении договора, что не противоречит закону, однако указанное условие не исключает возможность для истца реализовать свое право на защиту своих прав, как потребителя услуги, иск был подан истцом и принят к производству суда, содержание данного пункта не нарушает прав и законных интересов истца. В связи с этим суд отказывает истцу в удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 ФИО6 в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам суда Ямало–Ненецкого автономного округа через Новоуренгойский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Т. М. Нех