Дело №2-4/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 февраля 2017 г. г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Шевченко И.В.

при секретаре – Смолиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «СтройПром» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договорам аренды нежилого помещения и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «СтройПром» о расторжении договора аренды нежилого помещения – мансарды, общей площадью 350,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...> заключенного 30 октября 2015 г., взыскании задолженности по договорам аренды указанного нежилого помещения от 01 декабря 2014 г. (срок действия договора до 31 октября 2015 г.) и 30 октября 2015 г. (срок действия договора до 30 сентября 2016 г.) в размере 669900 руб. по состоянию на 01 марта 2016 г. и неустойки в размере 2177175 руб. по состоянию на 01 сентября 2016 г. за ненадлежащее исполнение обязательств по данным договорам аренды нежилого помещения. При этом истец ссылается на то, что в нарушение пунктов 5.1 и 5.2 указанных выше договоров аренды, в соответствии с которыми арендная плата устанавливается в размере 110000 руб. в месяц, а также требований ст.614 ГК РФ ответчик, как арендатор, не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В адрес ООО «СтройПром» 26 июля 2016 г. было направлено соответствующее предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды, которое ответчиком проигнорировано. В соответствии с п.8.2 Договоров ответчик в случае несвоевременного перечисления арендной платы обязан оплатить неустойку (пени) в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, согласно которым просил взыскать задолженность по договорам аренды указанного нежилого помещения, заключенных 01 декабря 2014 г. и 30 октября 2015 г., в размере 1339800 руб. по состоянию на 31 октября 2016 г. и неустойки - 3798333 руб. за период с 06 июня 2015 г. по 30 ноября 2016 г.. При этом истец ссылается на то, что срок действия по договору аренды нежилого помещения от 30 октября 2015 г. истек 30 сентября 2016 г.. Вместе с тем, до настоящего времени в установленном договором порядке ООО «СтройПром» помещение по акту приема-передачи не возвращено, договор аренды сторонами досрочно не расторгнут, каких-либо препятствий ответчику для пользования арендованным помещениям не чинилось, а поэтому арендатор обязан внести арендную плату за весь период аренды вне зависимости от даты прекращения пользования арендованным помещением. При заключении договоров аренды и принятии на себя взаимных обязательств у сторон не возникало споров по поводу чрезмерности согласованного размера неустойки. Тяжелое материальное положение, отсутствие бюджетного финансирования, неисполнение обязательств контрагентами, выполнение ответчиком социально значимых функций не могут служить основанием для применения ст.333 ГК РФ – снижение неустойки. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, несмотря на надлежащее уведомление, его интересы в судебном заседании представлял ФИО8, действующий на основании доверенности № ДД.ММ.ГГГГ, который уточненные исковые требования поддержал полностью, пояснив суду, что освобождение ответчиком арендованного помещения (частичный вывоз принадлежащего ООО «СтройПром» имущества и прекращение проживания работников) не свидетельствует о досрочном прекращении аренды. До настоящего времени в арендованном помещении находится имущество ООО «СтройПром» (строительные конструкции из гипсоплит, линолеум), которое на основании п.7.1 договора должно быть демонтировано и вывезено. В соответствии с п.7.2 договоров аренды ответчик обязан возвратить помещение – с составлением передаточного акта. Условия договора, предусмотренные пунктами 7.1 и 7.2, ответчиком не исполнены. Оснований для одностороннего отказа от исполнения договоров со стороны ответчика не имелось. Достоверных доказательств, свидетельствующих об уклонении истцом от подписания передаточного акта и несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, в судебном заседании ответчиком не представлено.

Генеральный директор ООО «СтройПром» ФИО5 (решение единственного участника ООО «СтройПром» от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования признал частично, пояснив суду, что арендные отношения прекращены 29 февраля 2016 г., о чем свидетельствует досрочное освобождение арендованного имущества, а поэтому считает обоснованными требования в части взыскания арендной платы в размере 669000 руб.. Неустойка является мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения истца. Требуемый истцом размер неустойки является явно несоразмерным, превышающим сумму основного долга, а поэтому, учитывая также финансовое положение, в котором оказалась организация не по своей вине (временное прекращение финансирования строительно-монтажных работ объектов ФСБ РФ в связи со сложившейся экономической ситуацией в Российской Федерации – рост цен), просил снизить размер неустойки до 91015 руб.94 г., рассчитанный по правилам ст.395 ГК РФ. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области № ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником нежилого здания, общей площадью № расположенного по адресу: 

<

адрес>.

01 декабря 2014 г. между ФИО2 (арендодатель) и ООО «СтройПром» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения – мансарды, общей площадью 350,7 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Договор действует в течение 11 месяцев и прекращает свое действие 31 октября 2015 г. (п.2.2). Арендатор обязался вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренные договором (п.3.3.2). Арендная плата устанавливается в размере 110000 руб. (без НДС) за месяц и включает стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг и эксплуатационные платежи (п.5.1). Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне убытки (п.8.1). За несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.8.2).

Аналогичные условия содержит договор аренды этого же нежилого помещения от 30 октября 2015 г., срок действия указанного договора по 30 октября 2016 г.. 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленный договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из актов приема-передачи помещения от 01 декабря 2014 г. и 30 октября 2015 г. явствует, что ООО «СтройПром» принял в аренду указанное нежилое помещение. 

Оснований для одностороннего отказа от договора (исполнения договора), которые предусматривались п.1 ст.620 ГК РФ, в судебном заседании не установлено, сторона ответчика на таковые не ссылается.

Вместе с тем, генеральный директор ООО «СтройПром» ФИО5 в судебном заседании заявил о прекращении арендных отношений с 01 марта 2016 г. по причине освобождения арендуемого помещения (вывоз имущества, принадлежащего ООО «СтройПром», и прекращение пользования помещением работниками предприятия).

Действительно, в силу п.2 ст.620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 ст.450 настоящего кодекса.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексами, другими законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако, договор аренды нежилого помещения от 30 октября 2015 г. не содержит условий о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине, указанной выше генеральным директором ООО «СтройПром». Существенных нарушений договора стороной арендодателя не установлено. ООО «СтройПром» в суд о расторжении договора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ не обращалось.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст.622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества – с составлением передаточного акта (ст.655 ГК РФ).

Пунктом 7.1 договора аренды от 30 октября 2015 г. предусмотрено, что по окончании действия договора, арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, убрав за свой счет все произведенные отделимые улучшения.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что арендованное помещение использовалось ООО «СтройПром» для временного проживания работников предприятия, вследствие чего возведены временные конструкции из гипсоплит, разделившие арендованное помещение на несколько составных частей. До настоящего времени данное имущество находится в арендованном помещении. Указанные обстоятельства стороны не оспаривают.

Намерения генерального директора ООО «СтройПром» не претендовать на указанное выше имущество, не достаточно для исполнения п.7.1 договора, учитывая требования п.7.2 договора, согласно которому арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату арендодателю, включая составление акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора аренды.

Стороной ответчика не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих, как о составлении передаточного акта, так и о его вручении ФИО2.

К представленному в судебном заседании акту сдачи помещения от 29 февраля 2016 г., в котором отражен отказ ФИО2 от подписания указанного акта, суд относится критически, учитывая предоставление данного документа после допроса в судебном заседании свидетеля ФИО6, который категорически отрицал составление какого-либо документа, свидетельствующего об освобождении арендованного помещения, и тем более вручение его ФИО2, как 29 февраля 2016 г., так и впоследствии. В судебном заседании указанный свидетель, также как и свидетель ФИО7, подтвердили только тот факт, что 29 февраля 2016 г. из арендованного помещения вывезено принадлежащее предприятию имущество (мебель), что не оспаривается стороной истца. Более того, свидетель ФИО6 показал, что не имел никаких полномочий на передачу арендованного имущества ФИО1, с которым 29 февраля 2016 г. не встречался. Назвать и описать кому передал ключи от арендованного помещения, свидетель ФИО6 в судебном заседании не смог (стороной истца факт передачи ключей ФИО2 отрицался).

Следует учесть, что со стороны ответчика не принималось мер и по уведомлению истца об отказе от договора (исполнения договора). 

Таким образом, досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст.ст.614, 622 ГК РФ).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии оснований для прекращения договора аренды. В судебном заседании указанных фактов не установлено. 

Более того, как следует из показаний представителя истца, собственник арендованного помещения не чинил препятствий к его пользованию и стал его использовать только после окончания срока действия договора от 30 октября 2015 г.. Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, стороной ответчика в судебном заседании не представлено. 

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы за период с 01 августа 2015 г. по 30 октября 2015 г. (по договору аренды от 01 декабря 2014 г. и за период с 01 ноября 2016 г. (по договору аренды от 30 октября 2015 г.) в размере 1339800 руб. (95700 руб. х 14 месяцев) подлежат удовлетворению. В соответствии с пунктами 1, 4 ст.226 НК РФ организация, заключившая с физическим лицом договор на оказание услуг, признается налоговым агентом в отношении дохода в виде вознаграждения, выплачиваемого физическому лицу по такому договору. В связи с чем, на ООО «СтройПром» возложена обязанность по перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц (14300 руб. - 13% от суммы арендной платы). Таким образом, размер арендной платы, подлежащий перечислению на счет истца, ежемесячно составил - 95700 руб..

Следует отметить, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (абзац четвертый ст.619 ГК РФ).

Указанное существенное нарушение ответчиком (арендатором) обязательства предоставляло право истцу на досрочное расторжение договора, но только в судебном порядке. Изначальные требования истца, как следует из показаний его представителя, и были с этим связаны, учитывая заверения со стороны ответчика о погашении задолженности по арендной плате в ближайшие сроки и составление передаточного акта в соответствии с условиями договора. Однако, ответчик своих обязательств не выполнил, несмотря на гарантийное письмо о погашении образовавшейся задолженности до конца 2016 г., и истец, имея на то законное право, уточнил требования, связанные с взысканием арендной платы за весь период действия договоров аренды нежилого помещения.

За несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1% процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.8.3), которая, как следует из представленных истцом расчетов, составила за период с 06 мая 2015 г. по 30 ноября 2016 г. - 3798333 руб..

Стороной ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п.2 ст.333 ГК РФ, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договоре размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Предоставленная суду возможность снизить размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требований ст.17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства.

Как следует из представленных стороной ответчика документов, заключение договоров аренды нежилого помещения от 2014 г. и 2015 г. связано было непосредственно с контрактом №/КН-2014 г. от 29 августа 2014 г. на выполнение комплекса работ по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 

<

адрес> и договором №/к на выполнение работ по строительству и вводу в эксплуатацию объекта 

<

адрес> 

<

адрес>. Генеральным подрядчиком выступало 

<

данные изъяты> 

Кроме того, аналогичные контракты и договоры были заключены на объекты, расположенные в 

<

адрес>.

Вместе с тем, работы на объектах по причине отсутствия финансирования были в 2015 г. приостановлены (последние оплаты генеральным подрядчиком произведены в октябре-ноябре 2015 г.). Со стороны ООО «СтройПром» принимаются меры, направленные не только на окончание взятых на себя обязательств по строительству объектов федерального значения, но и взысканию денежных средств, как с указанного выше генерального подрядчика, так и иных юридических лиц, имеющих задолженности перед ответчиком.

С учетом изложенного, а также сложившейся сложной экономической ситуацией ООО «СтройПром», обусловленной прекращением финансирования основных объектов по причине роста цен на уровне Российской Федерации, не позволившее реализовать запланированное строительство в прежних объемах финансирования, ответчик не мог в полной мере предположить и оценить возможность отрицательных последствий предпринимательской деятельности, учитывая, что перебои с финансированием наступили еще до заключения последнего договора аренды нежилого помещения, а поэтому заключая указанный договор ООО «СтройПром» мог и должен был предусмотреть основания досрочного прекращения арендных отношений, в том числе и по причине освобождения арендованного помещения. 

Вместе с тем, учитывая сложившееся неблагоприятное положение ООО «СтройПром», принимаемые ими меры по стабилизации финансового положения, отсутствие прибыли от арендованного нежилого помещения, суд считает размер заявленной истцом неустойки, превышающей более чем в 10 раз ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, а поэтому считает необходимым снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, до 160000 руб., что превышает проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ), размер которых определен до 01 августа 2016 г. существующими в месте нахождения юридического лица, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, после 01 августа 2016 г. с учетом ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СтройПром» в пользу ФИО2 задолженность по договорам аренды нежилого помещения – мансарды 

<

адрес> заключенных 01 декабря 2014 г. и 30 октября 2015 г., в размере 1339800 (один миллион триста тридцать девять тысяч восемьсот) руб. по состоянию на 31 октября 2016 г. и неустойки в размере 160000 (сто шестьдесят тысяч) руб. за период с 06 июня 2015 г. по 30 ноября 2016 г., а всего 1499800 (один миллион четыреста девяносто девять тысяч восемьсот) руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца, с даты изготовления мотивированного решения, мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2017 г..

Судья Неманского городского суда

Шевченко И.В.