Дело № 2-354/2024

УИД: 44RS002-01-2023-004084-42

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2024 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Спицыной О.А.,

при секретаре судебного заседания Розове А.М.,

при участии истцов ФИО1, ФИО2 и их представителя адвоката Логутова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управлению строительства и капитального ремонта Администрации города Костромы, Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, о прекращении права долевой собственности, о признании права собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на нежилое помещение. В обоснование требований истец указала, что на основании договора купли-продажи от 07.06.2005, договора купли-продажи от 08.07.2005 ей принадлежит на праве собственности 9-комантная квартира общей площадью 240,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

...>. 10.09.2005 МУ «СМЗ по ЖКХ» письмом № 6179 согласовало техническую возможность перевода помещений квартиры № 1 в указанном доме в нежилое помещение под размещение промтоварного магазина. Заключением межведомственной комиссии от 22.01.2010 квартира № 1 (комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7) признана непригодной для проживания. В 2010 году истец заказала проект реставрации памятника архитектуры «Дом Дурыгиных» кон.XVIII-нач.XIXв.» для перевода квартиры № 1 комнаты 3,4,5 в нежилое помещение. Работы по реконструкции, предусмотренные названным проектом, были выполнены без соответствующего разрешения компетентных органов. В настоящее время узаконить переоборудование и перепланировку помещения, сменить назначение возможно только в судебном порядке. Со ссылкой на нормы ГК РФ, истец просит сохранить в реконструированном виде нежилое помещение общей площадью 236,6 кв.м. на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, признать за ней право собственности на нежилое помещение общей площадью 103,8 кв.м. (комнаты 3,4,16,18,20,30,31) на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническим паспортом ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» от 10.08.2023.

ФИО2 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице Администрации города Костромы о признании права собственности на нежилое помещение. В обоснование требований истец указала, что на основании договора купли-продажи ей принадлежит на праве собственности 9-комантная квартира общей площадью 271,9 кв.м., по адресу: 

<

...>. 07.07.2003 МУ «СМЗ по ЖКХ» письмом № 3200 согласовало ей техническую возможность перевода помещения № 2 в квартире № 1 указанном доме в нежилое помещение под размещение магазина. Постановлением администрации г. Костромы от 11.08.2003 № 3095 утвержден акт МВК № 112 от 25.07.2003 о возможности перевода комнаты № 2 в квартире № 1 в нежилое помещение для размещения магазина. Утвержденным актом собственникам комнаты предписано разработать соответствующий проект переоборудования. В 2003 году такой проект был разработан и согласован со всеми заинтересованными органами государственной и муниципальной власти, городскими службами. В последующем ей разрешены работы по переоборудованию вышеуказанной комнаты в нежилое помещение (постановление администрации г. Костромы от 26.11.2003 № 4545). После окончания работ постановлением администрации города Костромы от 21.07.2004 № 2131 утвержден акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения, переоборудованного из жилого помещения по адресу: 

<

...> ком. 2. 19.02.2008 по иску одного из сособственников квартиры ФИО7 Ленинский районный суд г. Костромы признал недействительными постановление администрации г. Костромы от 26.11.2003 № 4545 и постановление администрации города Костромы от 21.07.2004 № 2131 и признал помещение коммунальной квартирой на том основании, что перевод и переоборудование квартиры произведены в отсутствие согласия собственника ФИО7 Между тем, 22.01.2010 заключением межведомственной комиссии квартира № 1 (комнату №№ 1-7) в указанном жилом доме признаны непригодными для проживания. Таким образом, жилое помещение квартира № 1 было переоборудовано в нежилое при получении необходимых согласований, принято в эксплуатацию по акту, который не признан недействительным. На сегодняшний день единственный способ узаконить переоборудование и перепланировку помещения, сменить назначение помещения возможно только в судебном порядке. Со ссылкой на нормы РФ, истец просит признать за ней право собственности на нежилое помещение № 10 общей площадью 31,2 кв.м. (на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническим паспортом ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» от 10.08.2023.

Гражданские дела по искам ФИО1 и ФИО2 объединены в одно производство.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3-го лица ФИО3 предъявил самостоятельные исковые требования, указал, что ему принадлежит на праве собственности 62/272 доли в праве собственности на 9-ти комнатную квартиру общей площадью 272 кв.м. по адресу: 

<

...>. В результате переоборудования и перепланировки квартиры № 1, данное жилое помещение стало нежилым. Так, 07.07.2003 и 10.09.2005 МУ «СМЗ по ЖКХ» письмами № 3200 и № 6179 согласовало ФИО2 и ФИО1 техническую возможность перевода жилых помещений квартиры № 1 в нежилое под размещение магазина. Со ссылкой на нормы ГК РФ, он просит признать за ним право собственности на нежилое помещение общей площадью 73,2 кв.м. (комнаты 23,24,25,26,27,28,29) на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, в соответствии с техническим паспортом ОГБУ «Костромаоблкадастр-Областное БТИ» от 10.08.2023.

В процессе рассмотрения дела истцы исковые требования уточнили, предъявили их к ответчикам (сособственникам жилого помещения) ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управлению строительства и капитального ремонта администрации города Костромы, Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области, просят:

- прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на жилое помещение, квартира № 1, кадастровый номер 44:27:040402:49, общей площадью 236,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>,

- исключить из ЕГРН сведения о жилом помещении - квартира № 1 с кадастровым номером 44:27:040402:49, общей площадью 236,1 кв.м., по адресу: 

<

...>,

- сохранить в переустроенном и перепланированном состоянии нежилое помещение, общей площадью 236,1 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, 

- признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение № 1 (комнаты 3,4,5) площадью 103,9 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>,

- признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение № 10 площадью 31,5 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>,

- признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение № 1 (комнаты 6,7) площадью 71,8 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, 

- признать за ФИО4, ФИО5, ФИО6 право общей долевой собственности на нежилое помещение № 1 (комната 1) площадью 59,6 кв.м., расположенное ан первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, за ФИО4 6/16 долей, ФИО5 – 5/16 долей, ФИО6 5/16 долей.

К участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены Управление Росреестра по Костромской области, Администрация города Костромы.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и их представитель адвокат Логутов А.В. уточненный иск поддержали по изложенным в иске основаниям. Просили суд определить надлежащего ответчика по делу.

3-е лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО3 извещен, в судебном заседании участия не принимает, просит рассматривать дело в его отсутствие.

Ответчики ФИО4, ФИО8 (ранее ФИО9) Г.С., ФИО6 извещены по адресам регистрации, судебные извещения возвращены в адрес суда по истечении срока хранения.

Представители ответчиков Управления строительства и капитального ремонта администрации города Костромы, Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области, представители 3-х лиц администрации города Костромы, Управления Росреестра по Костромской области извещены, просят рассматривать дело в их отсутствие.

В деле имеется отзыв представителя ответчика Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области, в котором он указывает, что Инспекция является ненадлежащим ответчиком.

Представителем ответчика Управления строительства и капитального ремонта администрации города Костромы оформлен отзыв, в котором указано, что собственники не обращались с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое с предоставлением всех необходимых документов.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что квартира № 1, кадастровый номер 44:27:040402:49, расположенная на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 (105/272 доли с 2005 года), ФИО2 (41/272 доли с 2003 года), ФИО3 (62/272 доли), ФИО4 (24/272 доли), ФИО8 (ранее ФИО9) Г.С. (20/272 доли), ФИО6 (20/272 доли).

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке, в деле имеется выписка из ЕГРН.

В соответствии с Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» здание, расположенное по адресу: 

<

...>, принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия федерального значения «Дом Дурыгиных (ФИО9) кон.XVIIIв.»

Приказом Министерства культуры РФ от 09.10.2017 № 113631-р Объект зарегистрирован в ЕГР объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, где ему присвоен регистрационный номер 441411124780006.

В отношении Объекта разработаны и утверждены учетные документы – паспорт объекта культурного наследия от 1994 года, учетная карточка объекта культурного наследия от 1994 года. Между Департаментом культурного наследия Костромской области и собственниками объекта заключены охранные договоры (обязательства).

Из материалов дела следует, что квартира № 1 в разные периоды времени подвергалась перепланировке, переоборудованию, переустройству.

Согласно техническому паспорту на объект, кадастровому паспорту на помещение № 10 в квартире № 1, ранее коммунальная квартира № 1 состояла из 9-ти комнат, площадь помещения 271,9 кв.м. 

Согласно сведениям из ЕГРН, объект – квартира № 1 по адресу: 

<

...> имеет площадь 236,1 кв.м., находится в общей долевой собственности ФИО2, ФИО1, ФИО3 ФИО4, ФИО8 (ранее ФИО9) Г.С., ФИО6

Также установлено, что у сособственников квартиры в течение длительного времени сложился порядок пользования помещениями, расположенными в квартире, следующим образом: ФИО1 - комнаты 3,4,5 – помещения 3,4,16,18,20,30,31, ФИО2 – комната 2 (теперь помещение № 10, пом. 1,2,3, ФИО3 комнаты 6,7 - помещения 23,24,25,26,27,28,29, С-вы - комната 1, помещения 5,6,8,9,10,11. 

Все помещения (комнаты) имеют отдельные входы.

Согласно представленным документам, МУ «СМЗ по ЖКХ» от 07.07.2003 № 3200 сособственнику квартиры № 1 ФИО2 согласовало возможность перевода комнаты № 2 

<

...> в нежилое помещение с условием устройства отдельного входа, замены трубопровода ХВС, замены трубопровода в подвале в пределах квартиры, замены трубопровода вышележащего этажа. Выполнить проект организацией, имеющей лицензию, с согласованием работ по переоборудованию, заключить договор на технический надзор, по завершению работ по перепланировке сдать помещение комиссии с оформлением акта.

Постановлением администрации г. Костромы № 3095 от 11.08.2003 подтверждена возможность перевода комнаты № 2 квартиры № 1 дома № 13/7 по пр-ту Мира в г. Костроме в нежилое помещение.

В 2003 году ОАО «Костромапроект» разработало проект переоборудования комнаты № 2 под «Зоомагазин» и получило согласование Комитета по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области № 106-03 от 10.09.2003.

Постановлением Администрации г. Костромы № 4545 от 26.11.2003 разрешено собственникам ФИО2, ФИО10 переоборудование квартиры № 1, комната № 2, общей площадью 42,1 кв.м., принадлежащей им, в нежилое помещения для размещения под магазин «Товары для животных».

Составлен Акт приемки нежилого помещения, переоборудованного из жилого помещения по адресу: 

<

...> комн.2 в нежилое согласно постановлению администрации г. Костромы № 4545 от 26.11.2003, и проекта, разработанного ОАО «Костромапроект» в 2003 году, общая площадь 31,2 кв.м., основная площадь 28,2 кв.м.

Постановлением администрации города Костромы от 21.07.2004 № 2131 утвержден акт приемки в эксплуатацию нежилого помещения, переоборудованного из жилого помещения по адресу: 

<

...> ком. 2. 

В ГП «Костромаоблтехинвентаризация» были представлены постановление администрации г. Костромы № 4545 от 26.11.2003 «О разрешении переоборудования…в нежилое помещение» и акт приемки в эксплуатацию от 02.07.2004., утв.постановлением Администрации г. Костромы № 2131 от 21.07.2004. Помещение № 2 площадью 31,2 кв.м. поставлено на учет как нежилое, имеет кадастровый номер 44:27:040402:54, сведеия в ЕГРН внесены в 2011 году.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 19.02.2008 по иску ФИО7 к администрации г. Костромы ФИО10, ФИО2 признаны недействительными постановления администрации г. Костромы от 26.11.2003 № 4545 и от 21.07.2004 № 2131, жилое помещение по адресу: г. Кострома, пр-т м Мира, 13/7 кв. 1 признано коммунальной квартирой на том основании, что перевод и переоборудование квартиры произведены в отсутствие согласия сособственника квартиры ФИО7

Также установлено, что сособственником квартиры № 1 ФИО1 от МУ «СМЗ по ЖКХ» получено согласование на техническую возможность перевода помещений квартиры № 1 жилого дома № 13/7 по пр-ту Мира в г. Костроме в нежилое помещение под размещение магазина при условии: разработки проектной документации, ремонт фасада, установки подсветки на фасаде, выполнение благоустройства прилегающего участка, установка мусорного контейнера, устройство плиточного покрытия тротуара до бордюрного камня проезжей части. Работы по переоборудованию начинать только при получении постановления администрации г. Костромы. Об окончании работ сдать перепланированное помещение комиссии с оформлением акта (письмо от 10.09.2005)

На основании заявления сособственника ФИО1 в отношении квартиры № 1 организацией, имеющей лицензию, разработана научно-проектная документация от 2010 года «Проект реставрации памятника архитектуры «Дом Дурыгиных» кон.XVIII-нач.XIXв.» для перевода квартиры № 1 помещения 3,4,5 в нежилое помещение по адресу: 

<

...>.

Документация согласована с Департаментом культурного наследия Костромской области от 04.06.2010 за № 239-10. Разрешение на проведение работ по сохранению объекту культурного наследия не выдавалось.

Заключением межведомственной комиссии от 22.01.2010 квартира № 1 (комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7) признана непригодной для проживания в связи с несоответствием жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Приложением к заключению являются экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Костромской области» от 22.01.2010, заключение территориального отдела Госпожнадзора города Костромы от 20.01.2010.

В соответствии с техническим планом, составленным кадастровым инженером ФИО11 в 2024 году, в результате переоборудования, перепланировки, реконструкции из квартиры № 1 кадастровый номер 44:27:040402:49 и нежилого помещения с кадастровым номером 44:27:040402:54, образовались четыре нежилых помещения, согласно сложившемуся порядку пользования: 

- нежилое помещение 1 (комната 1) площадью 59,6 кв.м. (№ 5 кладовая 6,1 кв.м., № 6 туалет 3,1 кв.м., № 8 коридор 6,4 кв.м., № 9 кабинет 18,4 кв.м., № 10 коридор 8,4 кв.м., № 11 кабинет 17,2 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО6, ФИО12, ФИО4

- нежилое помещение 1 (комнаты 3,4,5) площадью 103,9 кв.м. (№ 3 туалет 21. Кв.м., № 4 коридор 8,1 кв.м., № 16 кабинет 23,9 кв.м., № 18 кабинет 24,6 кв.м., № 20 кабинет 23,8 кв.м., № 30 коридор 16,4 кв.м., № 31 подсобное 5 кв.м.), находящиеся в пользовании у ФИО1

- нежилое помещение 1 (комнаты 6,7) площадью 71,8 кв.м. (№ 23 коридор 7,8 кв.м., № 24 кабинет 18,6 кв.м., № 25 умывальник 1,2 кв.м., № 26 туалет 1,2 кв.м., № 27 коридор 15,5 кв.м., № 28 коридор 2,7 кв.м., № 28 коридор 2,7 кв.м., № 29 кабинет 24,8 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО3

-нежилое помещение 10 площадью 31,5 кв.м. (№ 1 кабинет 24,4 кв.м., № 2 подсобное 4,7 кв.м., № 3 туалет 2,4 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО2

Поскольку перепланировка спорного объекта производилась в 2003 году, что следует из выданных разрешительных документов, постановлений администрации, актов о приемке, в настоящем случае также применимы положения Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на дату возникновения спорных правоотношений.

Согласно абз. 1 статьи 84 Жилищного кодекса РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могли производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, допускались лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Аналогичные нормы содержались в пункте 9 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР (утверждены Постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415).

Из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 года N 8, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений (утратили силу в связи с изданием Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170), изменение планировки отдельных помещений государственного, а также общественного и кооперативного жилищного фонда допускается производить организациям и отдельным гражданам после получения разрешения межведомственной комиссии исполкома местного Совета народных депутатов, а в поселках, где межведомственные комиссии не создаются, - с разрешения исполкома местного Совета на основании утвержденных проектов, согласованных с соответствующими заинтересованными организациями (п. 1.31 Правил).

Переоборудование и перепланировка зданий и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (пункт 1.33 Правил).

Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (пункт 1.34 Правил).

В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (действует с 01.03.2005) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Статья 9 Жилищного кодекса РСФСР также предусматривала возможность перевода жилых помещений в нежилые по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса.

Постановлением Администрации г. Костромы от 02.10.1998 № 3626 «О временном порядке перевода жилых помещений и отдельных жилых строений в нежилой фонд на территории г. Костромы» (утратило силу в связи с вступлением в силу постановления администрации г. Костромы от 09.01.2003 № 18 «О положении «О порядке перевода жилых отдельных помещений и жилых строений в нежилой фонд на территории города Костромы») допускается перевод жилых помещений и жилых отдельных строений в нежилой фонд, в т.ч., расположенных на первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход, либо при наличии возможности оборудования изолированного входа (п. 2.1). 

Перевод иных жилых помещений и строений в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы (п. 2.3). 

Пунктом 3.2 Правил предусмотрен перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса о переводе жилого отдельного помещения (строения) в нежилое, в т.ч.: письменное заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе жилого помещения в нежилое с указанием адреса и предлагаемого функционального назначения этого помещения с представлением технико-экономического обоснования своей просьбы; нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение или строение; справка муниципального предприятия "Бюро технической инвентаризации" о принадлежности, составе жилой площади, переводимой в нежилой фонд, наличии ограничений в праве распоряжения; технический и санитарный паспорт для жилых строений; выписку из технического паспорта с указанием износа основных элементов и помещения в целом, либо технического состояния отдельного помещения; о зарегистрированных помещении, переводимом в нежилой фонд, а в случае перевода жилого строения - справка об отсутствии зарегистрированных граждан во всем строении; инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также ниже и выше расположенных жилых смежных и нежилых помещений; акт санитарного обследования помещения (строения) городской санитарно-эпидемиологической службой; согласие органа противопожарной службы; заключение управления архитектуры и градостроительства о возможности переоборудования жилого помещения (строения) в нежилое; согласие муниципального учреждения "Служба муниципального заказа по жилищно-коммунальному хозяйству" на переоборудование жилого помещения (строения) в нежилое; заявление о согласии на перевод жилого помещения в нежилое основных нанимателей, арендаторов, собственников жилых помещений (подъезда в многоподъездном доме), а также согласие арендаторов, основных нанимателей, собственников, прилегающих к данному помещению квартир.

В силу п. 3.4 Правил Управление жилищного фонда после получения необходимых документов направляет их в течение пяти дней в городскую межведомственную комиссию (МВК), которая по справке управления архитектуры и градостроительства дает заключение о технической возможности использования жилого помещения (строения) в нежилых целях.

МВК в течение календарного месяца представляет в управление жилищного фонда заключение (акт) о технической возможности использования жилого помещения (строения) в нежилых целях (п.3.5).

Заключение (акт) о технической возможности использования жилого помещения (строения) в нежилых целях, утверждается постановлением администрации города (3.6).

При положительном заключении межведомственной комиссии заявитель оформляет заказ на разработку проекта на переустройство или перепланировку помещений (строений) (п.3.7).

Управление жилищного фонда на основании заключения МВК, постановления администрации города об утверждении заключения межведомственной комиссии, согласованного проекта на переустройство или перепланировку помещения (строения) готовит проект постановления о переводе жилого отдельного помещения (строения) в нежилой фонд, который направляется на согласование в соответствующие комитеты и управления администрации города (п. 3.10).

При невозможности подготовки проекта постановления управление жилищного фонда возвращает заявителю все ранее представленные документы и направляет письменный ответ с указанием причины отказа. В случае возможности устранения причин, послуживших основанием для отказа заинтересованные лица могут повторно обратиться с аналогичным заявлением (п. 3.11).

В соответствии с Постановлением Администрации города Костромы от 09.01.2003 N 18 "О Положении "О порядке перевода жилых отдельных помещений и жилых строений в нежилой фонд на территории г. Костромы" (прекратило действие в связи с изданием постановления Главы г. Костромы от 06.05.2006 № 1192) допускается перевод следующих жилых отдельных помещений и жилых строений в нежилой фонд: жилых отдельных помещений в эксплуатируемых жилых домах:- расположенных в первых этажах и признанных межведомственной комиссией администрации г. Костромы непригодными для постоянного проживания в соответствии с действующими нормами и правилами; расположенных в первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход, либо при наличии возможности оборудования изолированного входа; расположенных в подвальных, полуподвальных (цокольных) этажах.

Не допускается перевод в нежилой фонд: доли жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, если целью использования нежилого помещения при расположении его в жилом здании является размещение промышленных производств, если в результате переоборудования и (или) перепланировки будут нарушены жилищные, имущественные и иные права граждан, проживающих в смежных помещениях.

На первом, втором, подвальном и полуподвальном (цокольном) этаже жилого строения допускается размещение нежилых помещений, предусмотренных пунктами 1.36, 1.37 СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания".

В силу раздела 5 Положения для рассмотрения вопроса о переводе жилого помещения (строения) в нежилой фонд собственник или уполномоченное им лицо представляет в управление жилищного фонда администрации г. Костромы (далее - управление жилищного фонда) следующие документы: письменное заявление о переводе жилого помещения (строения) в нежилой фонд с указанием адреса и предлагаемого функционального назначения помещении, правоустанавливающие документы на жилое помещение (строение); справку предприятия технической инвентаризации о данных технического учета по жилому помещению (строению), видах благоустройства в жилом помещении (строении), об износе основных конструктивных элементов и помещения (строения) в целом с приложением инвентаризационного плана помещения, а также ниже и вышерасположенных смежных жилых и нежилых помещений и др

Прием заявления на перевод жилого помещения (строения) в нежилой фонд осуществляется управлением жилищного фонда при условии предоставления заявителем всех документов, установленных пунктом 5.1 настоящего Положения.

Рассмотрение вопросов о технической возможности перевода жилых помещений (строений) в нежилой фонд на заседании МВК осуществляется в присутствии специалистов управления жилищного фонда и управления градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы, управления Государственной противопожарной службы МЧС России Костромской области, центра Государственного санитарно - эпидемиологического надзора по г. Костроме, инспекции архитектурно - строительного надзора администрации г. Костромы и организации, обеспечивающей эксплуатацию и сохранность основного строения. При необходимости МВК для рассмотрения указанных вопросов могут быть привлечены другие специалисты.

Заключение МВК оформляется актом, утверждаемым постановлением главы самоуправления г. Костромы.

С 01 марта 2005 года для получения решения органа, осуществляющего перевод жилых помещений в нежилые, собственнику помещения необходимо представить также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (ст. 22, ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). 

Из представленных суду документов следует, что сособственники квартиры № 1 первоначально обратились в администрацию города Костромы в 2003 году о согласовании возможности перевода комнаты 2 квартиры № 1 в доме 13/4 по пр-ту Мира в г. Костроме в нежилое помещение с условием устройства отдельного входа, для использования под магазин. Постановлением администрации г. Костромы № 3095 от 11.08.2003 подтверждена возможность перевода комнаты № 2 квартиры № 1 дома № 13/7 в нежилое помещение. В 2003 году ОАО «Костромапроект» разработало проект переоборудования комнаты № 2 под магазин и получило согласование Комитета по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области № 106-03 от 10.09.2003.

Второй сособственник в 2005 году обратился в администрацию города Костромы о согласовании технической возможности перевода помещений квартиры № 1 указанного жилого дома в нежилое помещение под размещение магазина (согласовано письмом от 10.09.2005), разработана научно-проектная документация от 2010 года «Проект реставрации памятника архитектуры «Дом Дурыгиных» кон.XVIII-нач.XIXв.» для перевода квартиры № 1 помещения 3,4,5 в нежилое помещение по адресу: 

<

...>. Документация согласована с Департаментом культурного наследия Костромской области от 04.06.2010 за № 239-10.

Как пояснили в суде истцы и не оспаривали другие участники процесса, квартира № 1 до 2003 года уже не использовалась как жилое помещение, была частично переоборудована, в результате чего фактически стала нежилым помещением, разделенным на несколько самостоятельных помещений.

После признания в судебном порядке квартиры № 1 коммунальной, она также использовалась как нежилое помещение, с требованиями о приведении объекта в прежнее состояние к собственникам никто не обращался.

Данное обстоятельство также подтверждается заключением межведомственной комиссии от 22.01.2010 квартира № 1 (комнаты №№ 1,2,3,4,5,6,7) признана непригодной для проживания в связи с несоответствием жилого помещения действующим требованиям. Приложением к заключению являются экспертное заключение ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Костромской области» от 22.01.2010, заключение территориального отдела Госпожнадзора города Костромы от 20.01.2010.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что с 2003 года и до 2010 года квартира № 1 претерпела переоборудование, перепланировку, переустройство, в результате чего образовались несколько изолированных помещений, вместо оконных проемов были устроены отдельные входы в изолированные помещения. Квартира № 1 перестала отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и использовалась собственниками как нежилое помещение.

Изначально переоборудование, перепланировка, переустройство были проведены без согласия одного из сособственников квартиры, данное обстоятельство было установлено решением Ленинского районного суда г. Костромы от 2008 года. 

Вместе с тем следует отметить, что в настоящее время такое согласие между сособственниками помещения имеется.

В соответствии с заключением независимого эксперта ИП ФИО13, имеющего лицензию от 23.06.2022, предоставленную Министерством культуры РФ, обследуемые жилые помещения в квартире № 1 (находящиеся в собственности и в пользовании ФИО2, ФИО1, ФИО3) по адресу: 

<

...>, после произведенных работ по переоборудованию, перепланировке соответствуют градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам.

Экспертом установлено, что жилые помещения были переустроены в нежилые помещения. В процессе работ в каждом из обследуемых помещений были заложены дверные проемы - вместо оконных. Работы выполнены в соответствии с проектной документацией. Произведенные работы по перепланировке и переоборудованию проводились без разрешения органа охраны объектов культурного наследия Костромской области, но фактически выполнены в соответствии с согласованными проектами. При сохранении обследуемых помещений в реконструированном виде нет угрозы жизни и здоровья. Недостатки в виде отсутствия в помещениях, используемых под офисы, системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, необходимости закладки проема с дверным заполнением, выходящий на лестничную клетку, в помещении ФИО1 - устранимы.

Объект исследования в существующем виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Участники процесса возражений относительно выводов эксперта не представили. 

Экспертиза проведена на основании материалов дела с осмотром жилого помещения, эксперту были представлены материалы гражданского дела. Оснований не доверять заключению судебной экспертизы нет, заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимыми познаниями, в связи с чем, отсутствуют основания усомниться в его компетентности, выводы эксперта представляются ясными и понятными, оно является допустимым по делу доказательством.

Оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцы представили достаточные доказательства, которые позволяют удовлетворить их требования.

Так, коммунальная квартира из 9-ти комнат с начала 2000-х годов не используется в качестве жилого помещения, документально подтверждено, что в 2010 году она не отвечала требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Помещение в результате переоборудования, перепланировки было поделено на несколько помещений согласно сложившемуся порядку пользования между собственниками, с устройством отдельных входов. Спора между ними не имеется. Помещения используются ими в качестве нежилых (магазин, офисы).

Суд принимает во внимание, что истцы предприняли меры к легализации перепланированного и переустроенного помещения для размещения в нем нежилых помещений, в т.ч. для магазинов, ими были получены согласования о возможности перевода жилого помещения в нежилое. В деле имеется проектная документация, согласованная с соответствующими службами, так, в письмах МУ «СМЗ по ЖКХ «Администрации города Костромы изложено согласие на перевод жилого помещения в нежилое, что свидетельствует о том, что перепланировка и переустройство помещения не являлись самовольными. 

Безопасность данного объекта (нежилого) и его соответствие строительным нормам и правилам подтверждены заключением эксперта, которое принято судом в качестве одного из доказательств по делу. 

Доказательств, подтверждающих нарушение при сохранении спорного помещения прав и законных интересов других лиц, создание угрозы для жизни и здоровья людей, не имеется. 

Такие недостатки, как отсутствие в помещениях, используемых под офисы, системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, необходимость закладки проема с дверным заполнением, выходящий на лестничную клетку, в помещении ФИО1, являются устранимыми. В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 пояснили, что готовы выполнить необходимые работы в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Не установлено и фактов присоединения к занимаемому истцами помещению в результате перепланировки части общего имущества многоквартирного дома, что повлекло бы уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме без их согласия. 

Согласие всех собственников многоквартирного жилого дома в связи с устройством отдельных входов в нежилые помещения с фасада здания не требует согласия всех собственников. Данные работы были выполнены для перевода жилого помещения в нежилое в соответствии с действующим на момент выполнения работ законодательством, а доказательства наличия возражений собственников многоквартирного жилого дома в материалах дела отсутствуют. Следует отметить, что в период возникновения спорных правоотношений Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал обязанность получения согласия на переустройство жилого помещения от собственников других помещений многоквартирного дома. 

Таким образом, установлено, что спорные нежилые помещения соответствует установленным требованиям, их сохранение в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При указанных выше обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить исковые требования истцов и сохранить нежилое помещение общей площадью 236,1 кв.м. в доме № 13/7 по пр-ту Мира в г. Костроме в перепланированном и переустроенном состоянии.

Надлежащими ответчиками по делу о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии являются собственники С-вы и Управление строительства и капитального ремонта администрации г. Костромы с учетом полномочий Управления, изложенных в ст. 2 Положения об Управлении строительства и капитального ремонта Администрации города Костромы, утв. Решением Думы города Костромы от 27.10.2022 N 186 (ред. от 26.10.2023) "Об утверждении Положения об Управлении строительства и капитального ремонта Администрации города Костромы".

Истцами также заявлены требования о прекращении права общей долевой собственности и признании за ними права собственности на отдельные нежилые помещения. То есть, фактически заявлены требования о разделе имущества (помещения).

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующей компенсации.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая требование о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выделе из него доли, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, из приведенных норм права и разъяснений по их применению следует, что целью раздела является прекращение общей собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Как указано выше, в пользовании собственников помещения находятся изолированные нежилые помещения, общие помещения в пользовании отсутствуют.

Установлено и подтверждено документально (технический план), что в результате переоборудования, перепланировки, реконструкции из квартиры № 1, кадастровый номер 44:27:040402:49, и нежилого помещения с кадастровым номером 44:27:040402:54, образовались четыре нежилых помещения, согласно сложившемуся порядку пользования: 

- нежилое помещение 1 (комната 1) площадью 59,6 кв.м. (№ 5 кладовая 6,1 кв.м., № 6 туалет 3,1 кв.м., № 8 коридор 6,4 кв.м., № 9 кабинет 18,4 кв.м., № 10 коридор 8,4 кв.м., № 11 кабинет 17,2 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО6, ФИО8 (ранее ФИО12), ФИО4

- нежилое помещение 1 (комнаты 3,4,5) площадью 103,9 кв.м. (№ 3 туалет 21. Кв.м., № 4 коридор 8,1 кв.м., № 16 кабинет 23,9 кв.м., № 18 кабинет 24,6 кв.м., № 20 кабинет 23,8 кв.м., № 30 коридор 16,4 кв.м., № 31 подсобное 5 кв.м.), находящиеся в пользовании у ФИО1

- нежилое помещение 1 (комнаты 6,7) площадью 71,8 кв.м. (№ 23 коридор 7,8 кв.м., № 24 кабинет 18,6 кв.м., № 25 умывальник 1,2 кв.м., № 26 туалет 1,2 кв.м., № 27 коридор 15,5 кв.м., № 28 коридор 2,7 кв.м., № 28 коридор 2,7 кв.м., № 29 кабинет 24,8 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО3

-нежилое помещение 10 площадью 31,5 кв.м. (№ 1 кабинет 24,4 кв.м., № 2 подсобное 4,7 кв.м., № 3 туалет 2,4 кв.м.), находящееся в пользовании у ФИО2

Спора относительно порядка пользования, относительно передачи указанных выше помещений в собственность не имеется. В связи с чем суд принимает во внимание предложенный вариант раздела помещения, такой вариант не нарушит права и законные интересы как собственников, так и 3-х лиц.

Доли собственников ФИО6, ФИО8 (ранее ФИО9) Г.С., ФИО4 в праве на помещение 1 (комната 1) площадью 59,6 кв.м. определены с учетом размера долей, указанных в правоустанавливающих документах, и площади помещения.

Оснований для возложения на ФИО6, ФИО5, ФИО4 обязанности оборудовать принадлежащее им на праве собственности нежилое помещение системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в настоящее время у суда не имеется, поскольку на предмет наличия либо отсутствия такой системы нежилое помещение, находящееся в их пользовании, не обследовалось.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО14, ФИО6, Управлению строительства и капитального ремонта администрации города Костромы о сохранении нежилого помещения в реконструированном, перепланированном состоянии, о прекращении права общей долевой собственности, о признании права собственности на нежилые помещения удовлетворить.

Сохранить в переустроенном и перепланированном состоянии нежилое помещение, общей площадью 236,1 кв.м., кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Произвести раздел данного нежилого помещения, выделить в пользование и признать право собственности:

- за ФИО1 (

<

данные изъяты>) на нежилое помещение 1 (комнаты 3,4,5) площадью 103,9 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>;

- за ФИО3 (

<

данные изъяты>) на нежилое помещение 1 (комнаты 6,7) площадью 71,8 кв.м. расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>;

- за ФИО2 (

<

данные изъяты>) на нежилое помещение 10 площадью 31,5 кв.м., расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>;

- за ФИО4 (

<

данные изъяты>), ФИО14 (

<

данные изъяты>), ФИО6 (

<

данные изъяты>) на нежилое помещение 1 (комната 1) площадью 59,6 кв.м. расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, с определением долей в праве общей долевой собственности на данное помещение за ФИО4 – 6/16 доли, за ФИО14 – 5/16 доли, за ФИО6 – 5/16 доли.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО6 на нежилое помещение с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 236,1 кв.м., расположенное на 1 этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Вступившее в законную силу решение суда подлежит предъявлению в регистрирующий орган и является основанием для внесения в реестр соответствующих изменений (исключения и внесения сведений).

Обязать ФИО1 в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу произвести в принадлежащем ей нежилом помещении № 1 площадью 103,9 кв.м. заложить проем с дверным заполнением, выходящий на лестничную клетку.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу оборудовать принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения системой пожарной сигнализации и системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

Иск к Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Спицына

Решение в окончательной форме изготовлено 16 октября 2024 года