УИД 63RS0027-01-2020-002614-82

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2020 года г.Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе председательствующего федерального судьи Магда В.Л.,

при секретаре Ефимовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2316/2019 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила в Ставропольский районный суд Самарской области исковое заявление к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимости, указав при этом следующее. 

Между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи №Г2017/Б9-11г-2 от 28.12.2017г., согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество:

- квартира, площадью 66,5 кв.м, этаж 1, этаж №, расположенная по адресу: 

<

адрес>

- 133/200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 370 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно договора, цена недвижимого имущества составляет 2 912 900 рублей, из которых цена квартиры составляет 2 850 039 рублей, цена доли в праве на земельный участок составляет 62 861 рубль.

Согласно указанного договора, ответчика ФИО2 должна была выплачивать сумм за недвижимое имущество в следующем порядке: сумму в размере 357 910 рублей ФИО2 оплатила до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 2 554 990 рублей должна быть оплачена не позднее 25.05.2026 года согласно графика платежей, который является неотъемлемой частью договора. Согласно п.2.2.2 договора купли-продажи, ФИО2 обязана в установленные договором и графиком платежей сроки вносить в счет выкупной стоимости платежи не менее 23 441 рубль, не позднее 25-го числа каждого месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств и неоплатой ежемесячных платежей образовалась задолженность по уплате основного долга в размере 679 730 рублей, и в силу п.п.5.2, 5.3 договора начислена неустойка в размере 730 650 рублей 51 копейка по состоянию на 25.09.2019г.

В соответствии с п.5. договора в случае третьего подряд нарушения ответчиком срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, взыскатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимого имущества, при этом начисленные суммы неустоек, процентов за рассрочку и иных санкций возврату не подлежат.

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи при продаже недвижимого имущества с предоставлением рассрочки платежа, имущество признается находящимся в залоге у продавца в соответствии сп.5 ст.488 ГК РФ для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. 

В настоящее время титульным собственником квартиры и земельного участка является ФИО2.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец обращался к ответчику с предложением оплатить образовавшуюся задолженность. Однако, на претензии, направленные в адрес ответчика 20.07.2018г. и 23.10.2019г. ответа не последовало.

23.05.2020г. ФИО2 было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. и о согласовании условий соглашения о расторжении договора. Однако, ответчик претензию не получил. 

Поскольку до настоящего времени ответчик в добровольном порядке не исполнил требования истца, он был вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в Ставропольский районный суд Самарской области с соответствующим исковым заявлением. 

В ходе судебного разбирательства истец уточнил искового заявления, в связи с чем окончательно просит:

Расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО1 и ФИО2

Возвратить недвижимое имущество:

- квартиру, площадью 66,5 кв.м, этаж 1, этаж №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

- 133/200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 370 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> в собственность истца ФИО1.

Обязать регистрирующие органы внести запись о прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и произвести регистрацию права спорного имущества на истца.

Признать ответчика утратившим право пользования спорным помещением и земельным участком.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

Определением Ставропольского районного суда Самарской области от 24.09.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен регистрирующий орган Управление Росреестра по Самарской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. При этом воспользовалась своим правом, предусмотренным ч.1 ст.48 ГПК РФ на ведение дела через представителя. 

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени судебного разбирательства извещалась надлежащим образом путем направления судебной повестки заказным письмом с уведомлением посредством почтовой связи по месту регистрации ответчика – 

<

адрес>, а также личным извещением, что подтверждается распиской об уведомлении. 

Причину неявки ответчик не сообщила, возражений на исковое заявление не представила.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. 

Поскольку от представителя истца возражений не поступило, судом было вынесено определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ, ч. 2 ст. 307 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу требований ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьями 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество:

- квартира, площадью 66,5 кв.м, этаж 1, этаж №, расположенная по адресу: 

<

адрес>

- 133/200 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 370 кв.м, расположенный по адресу

<

адрес>

Заключив указанный договор, стороны согласовали все их существенные условия.

Согласно договора, цена недвижимого имущества составляет 2 912 900 рублей, из которых цена квартиры составляет 2 850 039 рублей, цена доли в праве на земельный участок составляет 62 861 рубль.

Согласно указанного договора, ответчика ФИО2 должна была выплачивать суммы за недвижимое имущество в следующем порядке: сумму в размере 357 910 рублей ФИО2 оплатила до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 2 554 990 рублей должна быть оплачена не позднее ДД.ММ.ГГГГ согласно графика платежей, который является неотъемлемой частью договора. Согласно п.2.2.2 договора купли-продажи, ФИО2 обязана в установленные договором и графиком платежей сроки вносить в счет выкупной стоимости платежи не менее 23 441 рубль, не позднее 25-го числа каждого месяца.

По общему правилу, установленному ст. ст. 309, 310 ГПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условий об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом положений ст.431 ГК РФ, судом пункт 5.4 Договора от 28.12.2017г. толкуется в том понимании, в котором он изложен в тексте, а именно то, что в случае третьего подряд нарушения Покупателем срока оплаты ежемесячного платежа недвижимого имущества, установленного в графике платежей, Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Договора. 

Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора при наличии условий, предусмотренных настоящим пунктом Договора, вне зависимости от суммы уже уплаченных Покупателем денежных средств по настоящему Договору.

Сомневаться в достоверности данных условий договора, а также заключения договора именно на тех условиях, добровольно выраженных и подтвержденных сторонами Договора в виде собственноручных записей, у суда оснований не имеется, поскольку он в соответствии с требованиями ст.8.1, а также п.2 ст.558 ГК РФ, 12.01.2018 г. зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. 

В соответствии с п.5.4 договора в случае третьего подряд нарушения ответчиком срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, взыскатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимого имущества, при этом начисленные суммы неустоек, процентов за рассрочку и иных санкций возврату не подлежат.

В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи при продаже недвижимого имущества с предоставлением рассрочки платежа, имущество признается находящимся в залоге у продавца в соответствии сп.5 ст.488 ГК РФ для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. 

Согласно расчету истца, по состоянию на 25.10.2020г. в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств и неоплатой ежемесячных платежей образовалась задолженность по уплате основного долга в размере 984463 рублей, и в силу п.п.5.2, 5.3 договора начислена неустойка в размере 1228558 рублей 56 копеек.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Заключив договор купли-продажи с ФИО2 истец рассчитывал на получение денежных средств. Следовательно, неоплата по договору купли-продажи является существенным нарушением условий договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В данном случае суд считает нарушения условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком существенными и договор купли-продажи подлежащим расторжению. 

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи квартиры содержит условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. 

Таким образом, требования истца в части возврата имущества законны и подлежат удовлетворению.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации право собственности ФИО1 на указанное имущество.

Судом установлено, что за время действия договора ответчиком оплачены денежные средства в сумме 357910 рублей, в связи с чем данные денежные средства, подлежат возврату покупателю.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. 

Кроме того, на основании статьи 30 ЖК РФ, сам по себе факт регистрации не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей, в том числе и права пользования жилым помещением без согласия собственника.

Нахождение ответчика на регистрационном учете в доме истца, при учете расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, и возврата его в собственность истца, ограничивает его права на владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом, предусмотренные статьей 209 ГК РФ.

Как следует из пункта 6 статьи 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства, выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Учитывая вышеустановленное, суд полагает, что спорное жилое помещение по смыслу п. 1 ст. 20 ГК РФ и ФЗ РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» не является местом жительства ответчика. 

На основании изложенного, суд полагает необходимым, признать ответчика ФИО2 утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и пунктом 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Согласно этим нормам снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением.

Далее, истцом заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей. 

В части распределения судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, ст. 98 ГПК РФ применяется во взаимосвязи со ст. 100 ГПК РФ, в соответствии с которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Суд, с учетом вышеизложенного, принимая во внимание объем и качество проделанной представителем истца по делу, категорию дела, приходит к выводу о том, что судебные расходы, понесенные истцом, связанные с оплатой услуг представителя, подлежат взысканию в размере 5 000 рублей, тем самым удовлетворив требование истца частично.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, 314, 405, 450, 451, 811, 819 ГК РФ, ст. ст. 194 – 199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении записи о регистрации права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, общая площадь 370 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый (или условный) №, квартира, назначение: жилое, общая площадь 66,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес> кадастровый (или условный) №.

Возвратить недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое, общая площадь 66,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес> собственность ФИО1. 

Возвратить недвижимое имущество 133/200 долей земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, общая площадь 370 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> собственность ФИО1. 

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на квартиру назначение: жилое, общая площадь 66,5 кв.м., этаж 1 и 133/200 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, общая площадь 370 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес> 

Признать ФИО2 утратившей право пользования 133/200 долей земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирная жилая застройка, общая площадь 370 кв.м. и квартирой, назначение: жилое, общая площадь 66,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

адрес>

Снять ФИО2 с регистрационного учета по адресу

<

адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5000 рублей. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья В.Л. Магда 

Заочное решение в окончательной форме составлено 20 ноября 2020 г.