Дело №3а-23/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2017 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Арслановой Е.А., 

при секретаре судебного заседания Ивановой Т.Л., 

с участием прокурора отдела прокуратуры Чувашской Республики Бельцова А.Н., представителей административного истца ФИО1 ФИО2, ФИО3, представителей административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО4, ФИО5, представителя заинтересованного лица – администрации г. Чебоксары ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Кабинету Министров Чувашской Республики о признании частично недействующим нормативно–правового акта,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Верховный Суд Чувашской Республики с уточненным административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики о признании недействующими абзацев 1, 2 и 3 пункта 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 № 148 (далее Порядка).

Исковые требования мотивированы следующим. Оспариваемым актом регулируются, в том числе, правоотношения, возникающие в связи с заключением договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с арендаторами, приобретшими на торгах право на заключение договоров аренды таких земельных участков, предоставленных для строительства. ФИО1, использует земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, по договору аренды, заключенному с администрацией города Чебоксары Чувашской Республики 10 января 2014 года № 2/5813, по результатам торгов. Первоначальный договор был заключен на срок с 09.01.2014 по 08.01.2017. По истечении срока аренды администрация города предложила истцу к подписанию новый договор аренды на срок с 09.01.2017 по 08.01.2020 с пятикратным увеличением размера арендной платы на 2017 год, указав, что арендная плата исчислена им в соответствии с абз. 2 п. 13 вышеназванного Порядка. 

Считая, что применение оспариваемого акта в действующей редакции нарушает его права, административный истец указывает на несоответствие вышеназванных абзацев пункта 13 Порядка принципам предсказуемости расчета размера арендной платы, ее экономической обоснованности, недопустимости необоснованных предпочтений, закрепленным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

По его мнению, положения п. 13 Порядка противоречат действующему законодательству, имеющему большую юридическую силу, а именно:

- п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, согласно которому размер арендной платы определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, устанавливаемыми Правительством РФ.

- п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, предусматривающему, что договор аренды земельного участка заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства,

- п. 1 ст. 65 ЗК РФ, устанавливающему, что за пользование землей взыскивается плата, и ее формами являются земельный налог и арендная плата, а не санкции,

- ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции» и вышеназванному Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, которыми установлены основные принципы определения арендной платы.

Установив зависимость размера арендной платы от исполнения или неисполнения арендатором обязательств по своевременному завершению строительства на арендованном участке, ответчик нарушил установленное законом правило зависимости арендной платы только от тех параметров, которые установлены Правительством РФ. Так, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 установлено, что размер арендной платы может зависеть от видов деятельности, ведущейся на участке, должен иметь экономическое обоснование. Арендная плата должна быть установлена в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком участке. Применение арендной платы, как санкции, в том числе за несвоевременное завершение строительства, федеральным законодательством не предусмотрено.

Ссылаясь на изложенное, истец просил признать недействующими абзацы 1, 2, 3 пункта 13 вышеназванного Порядка.

В судебном заседании представители административного истца ФИО2 и ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме.

Они сообщили суду, что представленный ответчиком в качестве экономического обоснования расчет, не соответствует требованиям, предъявляемым к документам, и основан на недействующей формуле расчета арендной платы. Поскольку решением Верховного Суда РФ от 22 сентября 2016 года расчет размера арендной платы, ранее изложенный в п. 2 оспариваемого Порядка был признан недействующим, в том числе ввиду несоблюдения при его введении принципа экономической обоснованности, данный расчет также нельзя признать экономически обоснованным. При его применении арендаторы, не закончившие строительство объекта в срок, установленный договором аренды, заключенным по результатам торгов, при том же виде деятельности, разрешенном виде использования земельного участка и прочих равных условиях, находятся в более тяжелом положении чем те, которым арендная плата начисляется в соответствии с п. 1.4. того же порядка. Это нарушает принципы, установленные для порядка начисления арендной платы Постановлением Правительства РФ № 582. Более того, установление кратности в размере арендной платы за не завершение строительства в срок действия договора аренды, по сути, является санкцией, которая не предусмотрена земельным законодательством. Законом предусмотрена возможность для лица, не завершившего строительство в установленный срок, заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет, или возможность для арендодателя реализовать незавершенный строительством объект с торгов. Иных санкций, в том числе в виде повышения арендной платы, за несвоевременное строительство действующее законодательство не устанавливает. Более того, срок строительства, совпадающий с минимальным сроком аренды – в три года, не является оправданным. Так, строительство мебельной фабрики, которое ведет ФИО7, предполагает применение поэтапной технологии, требующей определенной временной выдержки по завершению очередного этапа строительства, такое строительство завершить в трехлетний срок невозможно.

Представители административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики ФИО4 и ФИО5 исковые требования не признали.

Они пояснили суду, что при внесении изменений в оспариваемое постановление Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 16.06.2014 № 205 проект этих изменений прошел все необходимые согласования, корректировку и был принят в соответствии с действующим в тот период законодательством. Экономическое обоснование применения пяти и десятикратного увеличения арендной платы было произведено на основании действующей в период внесения изменений формулы, предусмотренной п. 2 оспариваемого Порядка. Для стимуляции арендаторов к своевременному завершению строительства на земельных участках, право аренды на которые было приобретено ими по результатам аукциона, предполагалось увеличивать арендную плату по сравнению с платой, устанавливаемой для других арендаторов, в 5 раз – в первый год аренды, заключаемой по истечении срока первоначального договора, и в 10 раз - для последующих лет аренды вплоть до завершения строительства. Поскольку 10-кратное повышение арендной платы по сравнению со ставками, действующими для других арендаторов, приравнивалось к размеру средней арендной платы, по которой участки выставлялись на торги, размер этой платы практически не превышал размер арендной платы, установленной по результатам аукциона, которую арендатор платил по первоначальному договору аренды. Такое повышение арендной платы не нарушает прав арендатора. 

Представитель заинтересованного лица администрации г. Чебоксары ФИО6, также считая требования истца необоснованными, пояснила суду, что Минстроем РФ в 2015 году, уже после внесения изменений в оспариваемое постановление, были приняты оптимальные сроки строительства, которые полностью соответствуют срокам аренды, выставленных на торги земельных участков, предназначенных для строительства. Приобретая на торгах для строительства конкретный земельный участок на срок, определенный условиями торгов, истец должен был рассчитывать свои силы, объем планируемого строительства, его сложность для того, чтобы в соответствии с условиями аренды уложиться в установленный срок. Этот срок является экономически оправданным, позволяет при должной степени заинтересованности и осмотрительности завершить начатое строительство в сроки аренды. Действующее в настоящее время правило исчисления арендной платы с учетом его кадастровой стоимости и размера ключевой ставки Банка России является экономически обоснованным уже потому, что при действующей ставке в размере 10 %, даже при десятикратном увеличении арендной платы не позволяет поднять ее размер сверх его кадастровой стоимости.

Изучив материалы дела, выслушав мнение участвующих в деле лиц, заключение прокурора Бельцова А.Н., полагавшего необходимым удовлетворить требования истцов в полном объеме ввиду нарушения оспариваемым пунктом принципов исчисления размера арендной платы, установленным Правительством РФ, суд приходит к выводу об обоснованности требований, заявленных истцом.

Согласно положениям ст. 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительными.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 № 148, разработан в целях единообразного определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Пунктом 1.1. Порядка предусмотрены способы определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков в случаях, предусмотренных пунктами 1.2 и 1.4 настоящего Порядка;

б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в случаях, предусмотренных пунктом 1.3 настоящего Порядка;

в) в размере ставки земельного налога в случаях, предусмотренных пунктами 14 и 15.1 настоящего Порядка.

Пунктом 1.4. Порядка установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - кадастровая стоимость земельного участка;

Р - действующая ключевая ставка Банка России.

Оспариваемыми абзацами 1, 2 и 3 пункта 13 Порядка предусмотрено, что в случае, если по истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства жилья; индивидуального гаражного строительства; строительства объектов, предназначенных для размещения государственных организаций Чувашской Республики в сфере социального обеспечения населения, культуры, физической культуры и спорта, здравоохранения, образования, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления; строительства объектов инженерной инфраструктуры), не достроен или не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости и имеется зарегистрированное право собственности арендатора на объект незавершенного строительства, до даты ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за такой земельный участок по новому договору аренды, заключенному с тем же арендатором, устанавливается в следующих размерах:

за первый год аренды земельного участка в пятикратном размере годовой арендной платы, но не менее двукратной налоговой ставки земельного налога;

за второй и последующие годы аренды земельного участка в десятикратном размере годовой арендной платы, но не менее двукратной налоговой ставки земельного налога.

Таким образом, указанным правилом для установления размера арендной платы в случае, если по истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением случаев, предусмотренным в этих правилах), не достроен или не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, право на который зарегистрировано, до даты ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за такой земельный участок по новому договору аренды устанавливается в ином порядке, чем для арендаторов аналогичных земельных участков при наличии на них объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктами 7-9 статьи 213 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются. При проверке законности этих положений суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании нормативного правового акта недействующим, и выясняет обстоятельства, указанные в части 8 настоящей статьи, в полном объеме.

При рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление;

2) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, должностного лица на принятие нормативных правовых актов;

б) форму и вид, в которых орган, организация, должностное лицо вправе принимать нормативные правовые акты;

в) процедуру принятия оспариваемого нормативного правового акта;

г) правила введения нормативных правовых актов в действие, в том числе порядок опубликования, государственной регистрации (если государственная регистрация данных нормативных правовых актов предусмотрена законодательством Российской Федерации) и вступления их в силу;

3) соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (п. 8 ст. 213).

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 2 и 3 части 8 настоящей статьи, возлагается на орган, организацию, должностное лицо, принявшие оспариваемый нормативный правовой акт.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 

<

данные изъяты> степенью готовности 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Объект незавершенного строительства принадлежит истцу на основании договора аренды земельного участка от 10.01.2014 № 2/5813, и разрешения на строительство от 29.06.2015 № 21-01-124-2015, выданного администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.12.2016 на л.д. 100). 

Вышеназванный договор аренды земельного участка от 10.01.2014 заключен истцом с администрацией города Чебоксары на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 09.01.2014, сроком с 09.01.2014 по 08.01.2017 для размещения промышленного предприятия и коммунально-складского объекта.

Пунктом 5.1 Договора годовая арендная плата установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей, ее величина остается неизменной на весь трехлетний срок действия договора.

По истечении срока действия договора аренды от 10.01.2014 администрацией г. Чебоксары истцу предложен к подписанию проект нового договора аренды земельного участка сроком действия с 09.01.2017 по 08.01.2020 (п. 2.1 проекта договора). Параграфом 5. проекта договора предусмотрен порядок исчисления арендной платы. В п. 5.1 проекта указано, что согласно ст.ст. 11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов. Арендная плата за 2017 год изначально исчислена в размере 

<

данные изъяты> руб. (п. 5.2.).

Впоследствии в связи с пересмотром размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, истцу был предложен иной вариант проекта договора аренды для подписания. Согласно п. 5.2 нового проекта арендная плата за 2017 год, начиная с 09.01.2017 по 31.12.2017, составила 

<

данные изъяты> рублей, ее размер предполагалось изменять ежегодно в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (п. 5.3. проекта). Из прилагаемого к проекту расчета размера арендной платы за 2017 год усматривается, что при ее расчете, кроме кадастровой стоимости земельного участка и ключевой ставки Банка России (в размере 9,75 % годовых), применено пятикратное увеличение размера арендной платы, исчисленной в соответствии с п. 1.4. Порядка) со ссылкой на вышеназванное постановление Кабинета Министров Чувашской Республики № 148 (п. 13 Порядка).

Не согласившись с этим порядком, установленным Кабинетом Министров Чувашской Республики на случай, если по истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, такое строительство не завершено, истец, обладая, как плательщик арендной платы, соответствующим материально-правовым интересом, обратился в суд с настоящим иском. Вышеизложенное свидетельствует о том, что оспариваемым постановлением затрагиваются права, свободы и законные интересы административного истца.

Кабинетом Министров Чувашской Республики 19 июня 2006 года издано оспариваемое Постановление № 148, устанавливающее порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Чувашской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. 

В силу части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемой правовой нормы в 2014 году, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Исходя из изложенного и положений п.п. 3, 4.1 ст. 14 Закона Чувашской Республики «О Кабинете Министров Чувашской Республики» от 30апреля2002года №13, оспариваемый акт следует считать принятым уполномоченным органом и в надлежащей форме. 

Соблюдение закона при принятии данного нормативно-правового акта были предметом исследования ранее состоявшихся судебных разбирательств, которыми проверялись иные пункты оспариваемого Порядка (решение Верховного Суда Чувашской Республики от 27.05.2016, апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 16.06.2014 № 205 в данное постановление № 148 внесены изменения, в том числе в п. 13, который в настоящее время изложен в вышеприведенной редакции, оно было опубликовано в официальном органе печати - в газете «Вести Чувашии» № 22 от 21 июня 2014 года и в сети Интернет - 16.06.2014. В настоящее время п. 13 Порядка является действующим.

Таким образом, при принятии постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года № 148 и постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 16.06.2014 № 205 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года № 148» соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Кабинета Министров Чувашской Республики на принятие данных нормативных правовых актов, форма и вид, в которых Кабинет Министров вправе принимать нормативные правовые акты, процедура их принятия, правила введения их в действие, опубликования и вступления их в силу.

Проверяя соответствие оспариваемой части нормативного правового акта актам, имеющим большую юридическую силу, суд установила следующее.

Согласно части 1 статьи и 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен определяться в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582. К их числу отнесен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Таким образом, экономически обоснованным порядок определения арендной платы является тогда, когда при его установлении учтены доходность земельного участка в зависимости от категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организации, осуществляющей деятельность на данном участке, субсидий, ей предоставляемых.

В ходе судебного разбирательства ответчиком суду представлено экономическое обоснование к проекту постановления Кабинета Министров Чувашской Республики «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года № 148». 

При принятии в 2014 году оспариваемой правовой нормы (п. 13 в действующей редакции) Кабинету Министров Чувашской Республики был представлен расчет годовой арендной платы по некоторым видам разрешенного использования (1) за использование земельного участка по методике. Как следует из представленной суду таблицы, содержащей это экономическое обоснование, а также пояснений данных в судебном заседании представителями административного ответчика, данный расчет произведен без анализа и оценки вышеупомянутых экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в случае, когда по истечении сроков проектирования и строительства, установленных при первоначальном предоставлении земельного участка, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости.

В данном случае при расчете максимального коэффициента, применяемого к ставкам арендной платы, для ориентира избрана рыночная стоимость аренды земельного участка усредненного размера, предназначенного для размещения объектов торговли, производственной базы или объектов здравоохранения. Экономическое обоснование, по сути, свелось к установлению размера коэффициента (не более 10,3), при котором размер арендной платы не превышал бы среднюю рыночную стоимость этой платы. При этом многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков применительно к содержанию понятия «экономической обоснованности», данному в Постановлении № 582, т.е. с учетом категории земель, вида разрешенного использования земельного участка, государственного регулирования тарифов и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на нем, не осуществлялся. Само основание (причина) установления данного коэффициента – превышение предусмотренных договором сроков строительства, в принципе свидетельствует не об экономической обоснованности повышенной ставки арендной платы, а о ее штрафном (санкционном) характере.

Кроме того, расчет экономической обоснованности внесенных в пункт 13 Порядка изменений, основан на формуле, предусмотренной пунктом 2 Порядка (в редакции, действовавшей на момент внесения изменений в оспариваемый Порядок в 2014 году), по которой определялся размер годовой арендной платы следующим образом:

А = К кад.ст. x К1 x К2 x К3, где: 

А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок;

К кад.ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления;

К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка;

К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Между тем, Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016 пункт 2 Порядка признан недействующим с момента вступления в силу данного определения со ссылкой на то, что предусмотренный в данном пункте порядок определения размера арендной платы не соответствует принципам запрета необоснованных предпочтений, экономической обоснованности и создает неопределенность в правовом регулировании вопроса.

При таких обстоятельствах оспариваемая норма исполнительным органом республики принята без учета требований федерального законодательства и ему не соответствует.

Как указывалось выше, согласно статье 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, размер которой определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

Правительством Российской Федерации в постановлении № 582 установлены основные принципы определения арендной платы, а именно: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в указанном постановлении принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Проверяя доводы административного истца относительно соблюдения этих принципов определения арендной платы при принятии Кабинетом Министров Чувашской Республики решения об изменении п. 13 Порядка, суд приходит к выводу о том, что установление в абзацах 2 и 3 оспариваемого пункта повышающего коэффициента (кратности в 5 и 10 раз) к размеру арендной платы в отсутствие актуального экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности, поскольку пунктом 13 Порядка установлена зависимость размера арендной платы от исполнения (или неисполнения арендатором) обязательств по строительству объекта недвижимого имущества на арендованном земельном участке.

Действующим на момент принятия изменений в оспариваемый нормативный правовой акт пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусматривалось, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Федеральный законодатель, таким образом, предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социально значимого вида деятельности, но других повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости иного назначения, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит. Более того, данное положение из Земельного кодекса РФ исключено с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В отсутствие такого обоснования повышение размера арендной платы следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

Заслуживают внимание доводы истца о том, что в подобных случаях действующим законодательством не предусмотрено введение штрафных санкций, в том числе в виде повышенных ставок арендной платы, поскольку в Земельном кодексе РФ прописаны иные способы стимулирования завершения арендатором строительства в установленные сроки и иные последствия несоблюдения этих сроков. 

Так, согласно п.п. 2 п. 5 ст. 39.6, п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается без проведения торгов однократно на срок до трех лет для завершения строительства этого объекта, при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. 

Указанная правовая норма введена в действие Федеральным законом №171-ФЗ от 23 июня 2014 года.

В противном случае, когда прекращается действие договора аренды публичного земельного участка, а строительство не завершено в установленный срок, возможно принудительное отчуждение объекта незавершенного строительства. В таком случае объект незавершенного строительства может быть изъят у собственника по решению суда и реализован на торгах. 

Штрафных мер в виде повышения арендной платы к собственникам объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, не успевших своевременно завершить начатое строительство, нормами действующего законодательства, не предусмотрено.

Возражения ответчика, считающего, что принципиальное значение имеет установление такой арендной платы в рамках нового договора с арендатором в связи с истечением первоначального договора, заключенного по результатам торгов, а не изменение размера арендной платы по действующему договору, не может быть принято судом во внимание. В любом случае такое определение размера арендной платы (в зависимости от завершения строительства и введения в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, расположенных на арендованных земельных участках) является мерой экономического воздействия в целях сокращения сроков строительства, независимо от того заключается ли новый договор или арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы в действующем договоре.

В силу п. 1 ч. 4 ст. 215 КАС РФ в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должно содержаться, в числе прочего, указание на дату признания оспариваемого нормативного правового акта не действующим. Это или дата вступления решения суда в законную силу или иная определенная судом дата.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся, и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Учитывая, что оспариваемый порядок определения размера арендной платы применялся с 2014 года по настоящее время, что предполагает заключение договоров аренды, по которым арендная плата определялась путем ее кратного повышения ввиду незавершения строительства в сроки аренды, суд считает возможным признать данный акт недействующим в оспариваемой части с даты вступления настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь ст. 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействующим абзацы 1, 2 и 3 пункта 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 № 148, с 22 июня 2017 года - даты принятия настоящего решения.

Сообщение о настоящем решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу должно быть опубликовано в официальном печатном издании, в котором официально был опубликован нормативный правовой акт.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегия Верховного Суда Российской Федерации по административным делам в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда 

Чувашской Республики Е.А.Арсланова

Решение изготовлено 27 июня 2017 года