Дело № 3а-565/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000420-51

Мотивированное 

решение

 изготовлено 14 декабря 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 2 декабря 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием представителя административного истца – адвоката Котовской А.А., действующей на основании ордера от 2 декабря 2021 года, 

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Голдфилд» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Голдфилд» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 282 921 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – учреждения ЖКХ, расположенного по 

<

адрес>, по состоянию на 15 января 2020 года в размере его рыночной стоимости 225 799 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец в иске указал, что 15 января 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Голдфилд» на праве собственности вышеуказанного земельного участка в размере 1 641 778 943,34 рублей. Указанная кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 29 июля 2021 года № 211389-ОЗ, подготовленного оценщиком ЗАО «Ярославский центр недвижимости» ФИО2 Права и обязанности ООО «Голдфилд», как собственника объекта недвижимости и плательщика земельного налога, в данном случае нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, в качестве заинтересованных лиц: администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». 

В судебном заседании представитель административного истца - адвокат Котовская А.А, действующая по ордеру, исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления. 

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал. Указал на то, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 24 декабря 2019 года. Учреждением, в соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», проводилась оценка объектов недвижимости, которые были поставлены на кадастровый учет в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года, и объектов недвижимости, у которых в данный период изменились количественные и (или) качественные характеристики, влияющие на размер кадастровой стоимости. В рамках положений статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» учреждением осуществлялось определение кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 15 января 2020 года на основании изменения в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 15 января 2020 года сведений о виде разрешенного использования земельного участка – учреждения ЖКХ. Кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату составила 1 641 778 943,34 рублей.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал, подверг критике представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с его несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Ранее в судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО3 участвовала, против удовлетворения исковых требований возражала по изложенным в письменных отзывах основаниям.

От Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя, решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило. При явке в судебное заседание представители заинтересованного лица ФИО4 и ФИО5, действующие по доверенности, против удовлетворения исковых требований административного истца возражали, поддержали правовую позицию административных ответчиков.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца – адвоката Котовскую А.А., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 3 282 921 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – учреждение ЖКХ, расположенный по 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12 февраля 2021 года. Право собственности ООО «Голдфилд» на данный земельный участок прекращено 5 мая 2021 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 20 августа 2021 года).

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Актом ГБУ «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» №1.1 от 18 февраля 2020 года утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № в размере 1 641 778 943,34 рублей по состоянию на 15 января 2020 года.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района от 23 сентября 2009 года № 201 «Об установлении земельного налога»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 211389-ОЗ от 29 июля 2021 года. Согласно данному отчету по состоянию на 15 января 2020 года рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 225 799 000 рублей.

В соответствии с пунктами 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 КАС РФ).

По ходатайству представителя административного ответчика ФИО3 определением суда от 5 октября 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7

По выводам эксперта ФИО7 в заключении от 8 ноября 2021 года, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ЗАО «Ярославский центр недвижимости» № 211389-ОЗ от 29 июля 2021 года в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики (Стандартам профессиональных организаций), которые были использованы оценщиком при проведении работы. Выявлены замечания, которые не оказывают влияния на итоговую рыночную стоимость объекта оценки: технические ошибки (неоднократное упоминание даты оценки 1 января 2019 года вместо 15 января 2019 года (страницы 34, 61); неправильное указание на разрешенное использование оцениваемого земельного участка – размещение промышленных объектов, категория земли промышленности (страница 22); указано на выборку, состоящую из 4 аналогов (страница 48), однако в отчете используется три аналога; при описании ценообразующих факторов оценщик использует данные Статриэлта по состоянию на 1 января 2019 года (страница 38-39), хотя имеются более актуальные значения; в содержании отчета выполнен анализ земельных участков, расположенных в Ярославской области, исключая г. Ярославль, но в отчете указано «6 административных районов г. Ярославля» (страница 38); в отчете указано, что отбор аналогов происходит из земель «земли промышленности, расположенные в Ярославском районе», однако впоследствии оценщик отбирает, в том числе и участки в Ростовском районе (страница 33), чтобы потом его опять исключить, отсутствует последовательность изложения; в отчете содержится анализ общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки за период 2018 года, с учетом даты оценки 15 января 2020 года данные не являются актуальными. Также экспертом выявлены замечания, которые могли оказать влияние на итоговую стоимость объекта оценки. В частности: дата оценки – 15 января 2020 года, но оценщиком исследуется период за 2017 – 2018 годы (страница 24), оценщиком не исследован период 2019 года; оценщиком не анализируется сегмент земли населенных пунктов, в которому отнесен объект оценки, рынок исследован недостаточно). 

При ответе на вопрос №2 экспертом сделан вывод о том, что в отчете ЗАО «Ярославский центр недвижимости» об оценке рыночной стоимости №211389-ОЗ от 29 июля 2021 года имеются недостатки, которые могли повлиять на итоговую стоимость. Указанные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области замечания не повлияли на итоговую стоимость объекта оценки. 

Поскольку в отчете ЗАО «Ярославский центр недвижимости» об оценке рыночной стоимости №211389-ОЗ от 29 июля 2021 года имеются недостатки, а также у эксперта возникли сомнения относительно анализа рынка и отбора аналогов, проведен расчет рыночной стоимости объекта оценки и оценка полученных результатов.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 15 января 2020 года составила 432 328 000 рублей (вопрос №3).

Заключение эксперта ФИО7 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит описание проведенного исследования, указание на проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, приведенные в заключении ответы, соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Указанное заключение эксперта неясностей не содержит, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данного заключения не имеется.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 части 1 статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка.

Лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

С учетом изложенного при разрешении настоящего административного спора суд исходит из размера рыночной стоимости земельного участка, которая определена судебным экспертом ФИО7 в заключении от 8 ноября 2021 года - 432 328 000 рублей. 

Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с отчетом ЗАО «Ярославский центр недвижимости» №211389-ОЗ от 29 июля 2021 года с учетом выводов судебного эксперта, не имеется.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 10 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 282 921 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – учреждение ЖКХ, расположенного по 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 432 328 000 рублей по состоянию на 15 января 2020 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 10 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина