Дело № 2-2076-2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белгород 28 июня 2017 года

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Одинцовой О. В.

при секретаре Романовой А.П. 

с участием представителя истца И.

в отсутствие ответчика В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к В о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

12 августа 2011 года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и В заключен договор №№ купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок № № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Цена земельного участка определена по договору в размере 845 000 руб.

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости.

01 сентября 2016 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ФИО1 земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка, просит взыскать с В задолженность в размере 1 499 084 рубля 60 копеек, из которых 845 000 рублей оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5 договора; 215 880 рублей – штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2. договора (п. 5.6. Договора); 438 204 рубля 60 копеек – проценты в соответствии с п. 5.5. договора. Также взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в размере 21 695 рубля 42 копеек. 

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №№ площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 357 600 рублей (80% от рыночной стоимости);

Взыскать с Ответчика в пользу Истца 3 000 рублей - расходы по оценке земельного участка №№ площадью 1 500 кв. м. с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Представитель истца И в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции по месту жительства и регистрации.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика В

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка № №, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> подтверждается договором купли-продажи земельного участка № от 12 августа 2011 года, актом приема-передачи от 12 августа 2011г.

По условиям договора №№ от 12 августа 2011г., продавец обязался в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 870 000 руб. В оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора в размере 25000 рублей. (п.2.2 договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора №№ от 12 августа 2011г. находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация».

В обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.5.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка от 12 августа 2011г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 320 880 рублей, из них 105 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 50 000 рублей, затем ежегодно со второго по третий годы путем осуществления платежей по 20 000 рублей и в четвёртый год – 15 000 рублей не позднее 13 января. В соответствии с п.4.2 договора ответчик оплатил 105 000 рублей.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 215 880 рублей.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 01 сентября 2011 года.

01 сентября 2016 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем В по договору купли-продажи земельного участка от 12 августа 2011г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок, подключению жилого дома к инженерным сетям объективно подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 05 августа 2016г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № ничего не построено.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения В обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность В составила 845 000 рублей - оставшаяся часть стоимости земельного участка; 438 204 рубля 60 копеек - проценты, предусмотренные п. 5.5 договора, 215 880 рублей задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком. 

Пункт 5.5. договора № предусматривает, что за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п.3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п.2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка. 

Данные проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст. 333 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку; 

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года N 80-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Право АО «БИК» требовать оплаты полной стоимости земельного участка, как и процентов в связи с неисполнением покупателем принятых на себя обязательств, предусмотрено условиями договора купли-продажи № № от 12.08.2011 года.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер и направлена, в частности, на возмещение кредитору убытков, причиненных в связи с нарушением обязательства, и на то, чтобы освободить его от необходимости доказывать наличие и размер таких убытков (п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 394 ГК РФ). Под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются реальный ущерб и упущенная выгода.

Степень соразмерности заявленных истцом ко взысканию штрафных санкций в виде процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией. 

По мнению суда, сумма процентов, определенная истцом по договору купли-продажи земельного участка № №, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> несоразмерна последствиям нарушения обязательства покупателем. 

При этом суд также учитывает, что В., заключая договор купли-продажи, обязан был оценивать свой уровень доходов и иные обстоятельства, влияющие на исполнение договора, был уведомлен о возникновении ответственности в виде уплаты процентов в связи с неисполнением обязательств по договору, согласился с их размером. 

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, суд, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, от 14.10.2004 г. N 293-О, от 24.01.2006 г. N 9-О, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцом в соответствии с п.5.5. договора купли-продажи № 804/72 от 12.08.2011 года подлежит уменьшению до 100 000 руб. Оснований для снижения процентов в большем размере суд не усматривает.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части, и с В в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» подлежит взысканию задолженность по договору № № от 12.08.2011 года в размере 1 160 880 рублей, из которых 845 000 рублей - оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п.5.5 договора, 215 880 рублей – штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. договора и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2. договора (п. 5.6. Договора); 100 000 рублей – проценты в соответствии с п. 5.5. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом, уменьшение штрафных санкций в порядке ст. 333 ГК РФ основанием для соразмерного уменьшения взыскиваемой с ответчика компенсации понесенных истцом судебных расходов по уплате государственной пошлины не является, поскольку не свидетельствует о необоснованности исковых требований о взыскании процентов в заявленном истцом размере, а связано с реализацией дискреционных полномочий суда по определению итогового размера неустойки.

Данные выводы соответствуют правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которой положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, при уменьшении судом размера штрафных санкций на основании статьи 333 ГК РФ государственная пошлина подлежит возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения. 

Согласно ст. 350 ГК РФ и ст. ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом, при этом принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется па основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № № от 17 марта 2017 года, проведенного Белгородским областным государственным унитарным предприятием «РНЦП «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка №804 с кадастровым номером № составляет 447 000 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 21 695 рублей 42 копейки, факт уплаты которой подтверждён платёжными поручениями № № от 09 марта 2017 года и № № от 12 мая 2017 года и расходы по оценке земельного участка № № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в сумме 3000 рублей 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к В о взыскании задолженности признать обоснованным.

Взыскать с В в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору № № купли-продажи земельного участка от 12 августа 2011 г. в размере 1 160 880 (один миллион сто шестьдесят тысяч восемьсот восемьдесят) рубля 60 копеек, из которых 845 000 (восемьсот сорок пять тысяч) рублей оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5 договора; 215 880 (двести пятнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) рублей – штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1. договора, и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2. договора (п. 5.6. Договора); 100 000 (четыреста тридцать восемь тысяч двести четыре) рубля 60 копеек – проценты в соответствии с п. 5.5. договора.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок №№ площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 357 600 (триста пятьдесят семь тысяч шестьсот ) рублей (80% от рыночной стоимости);

Взыскать с В в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» 3 000 (три тысячи) рублей - расходы по оценке земельного участка №№ площадью 1 500 кв. м. с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> и в возврат оплаченной государственной пошлины в размере 21 695 (двадцать одна тысяча шестьсот девяносто пять) рублей 42 копейки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья подпись 

Мотивированный текст решения изготовлен

03.07.2017

Судья подпись

копия верна:

Судья - О.В. Одинцова