Дело № 2-915/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

19 апреля 2017 г. г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Кольцовой Е.В.,

при секретаре ФИО3, 

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, 

ответчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи комнаты, о возврате комнаты, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи комнаты, возвращении комнаты в собственность, взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 

<

данные изъяты>. В обоснование иска ссылалась на то, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала принадлежащую ей на праве собственности комнату, находящуюся по адресу 

<

адрес>, ФИО4 за 

<

данные изъяты> рублей. Однако покупателем ФИО4 были нарушены существенные условия договора купли-продажи: указанная денежная сумма за приобретенное жилое помещение продавцу ФИО1 не выплачена.

В судебном заседании истец ФИО1 в присутствии своего представителя ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, вновь приведя их суду.

Ответчик ФИО4 иск не признала и суду показала, что сделка была совершена посредством услуг риэлторов. По условиям договора купли-продажи стоимость комнаты определена сторонами в размере 

<

данные изъяты>, из которых 

<

данные изъяты> должны были быть переданы ею истцу до подписания договора, а 

<

данные изъяты> в течении 3 банковских дней со дня передачи документов на регистрацию. Договор был заключен и передан для регистрации в первой половине дня ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день после обеда она по заключенному с СХПКК «Чебоксары-Согласие» договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ получила на свой расчетный счет денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, которые по расписке в тот же день передала риэлтору ФИО5 для последующей их передачи истцу. Однако как затем оказалось, ФИО5 деньги истцу не передала, в настоящее время из-за отсутствия денежных средств она не может полностью рассчитаться с истцом по договору купли-продажи указанной комнаты. Право собственности на комнату зарегистрировано в установленном законом порядке за ней, она фактически является владельцем комнаты. Истец неоднократно обращалась к ней с требованием о расторжении договора купли-продажи комнаты либо о возврате денежных средств, однако к соглашению стороны не пришли. Так же она обращалась в отдел полиции по поводу невозврата денежных средств ФИО5, однако сведениями о возбуждении уголовного дела в отношении последней она не располагает.

Третье лицо СХПКК «Чебоксары-Согласие», извещенный надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил.

Выслушав участников процесса, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Такой договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежала комната общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенная по адресу 

<

адрес>, на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом), с одной стороны, и ФИО4 (покупателем), с другой стороны, заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу 

<

адрес>, по условиям которого ФИО1 продала принадлежащую ей на праве собственности комнату, а ФИО4 купила на праве собственности целую комнату по указанному адресу.

Договор заключен в установленной форме, переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ. Покупателю выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Истцом заявлено требование о расторжении в одностороннем порядке указанного выше договора купли-продажи комнаты в связи с неисполнением покупателем обязательства по оплате стоимости указанного жилого помещения. 

Ответчик ФИО4 не оспаривала, что истец неоднократно до обращения в суд с настоящим иском обращалась к ней с требованием о расторжении договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, однако стороны соглашение о расторжении указанного договора не достигли.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В пункте 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, стоимость проданной по договору комнаты по адресу 

<

адрес>, определена в сумме 

<

данные изъяты> рублей. При этом в пункте 3 стороны указали, что расчет между покупателем и продавцом производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> уплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора, а денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> вносится за счет средств предоставляемого покупателю займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в течении 3 банковских дня со дня сдачи на государственную регистрацию настоящего договора и перехода права собственности на комнату секционного типа к покупателю путем перечисления с расчетного счета займодавца на лицевой счет заемщика заемных средств 

<

данные изъяты> продавцу ФИО1 

В соответствии с п. 3.4 договора стороны определили, что комната секционного типа с момента передачи покупателям и до момента полного погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ будет находится у СХПКК «Чебоксары-Согласие» (займодавца) и с момента передачи ее к покупателю и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно п. 6 договора купли-продажи комнаты, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, настоящим договором обязательство продавца по передаче продаваемой комнаты секционного типа покупателю считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между продавцом и покупателем в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны ими будь то в устной или в письменной форме до заключения настоящего договора (п. 9).

Указанный договор подписан сторонами, в том числе со стороны продавца ФИО1 

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры следует, что стоимость комнаты определена в размере 430 000 рублей, из которых 1 974 рублей уплачены покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора. При этом со стороны продавца комната освобождена, обязательства по передаче комнаты покупателю исполнены. На момент заключения договора купли-продажи в комнате никто зарегистрирован по месту жительства не был. Комната фактически передана истцом во владение ответчика ФИО4 Сама истец ФИО1 в спорной комнате не проживает, имеет в собственности другое жилье по адресу 

<

адрес>, где зарегистрирована и проживает. 

Таким образом, судом установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ был фактически исполнен продавцом ФИО1 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЧР произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на комнату к покупателю ФИО4 , которой выдано свидетельство о праве собственности на комнату. Комната фактически передана истцом во владение ответчика. 

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи комнаты условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу комнаты) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя комнаты) возврата переданной по договору комнаты даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости комнаты.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. 

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи комнаты судом не установлено. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу 

<

адрес>, о возвращении указанной комнаты в собственность истца.

При этом суд принимает во внимание, что зарегистрированное право собственности ФИО4 на комнату по адресу 

<

адрес>, обременено ипотекой в силу закона в пользу истца (п. 3.4 договора), поскольку обязательства по оплате полной стоимости приобретенной комнаты ответчиком не исполнены. Поэтому истец вправе требовать не только взыскания с ответчика суммы задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, но и обращения взыскания на объект недвижимости с целью удовлетворения ее требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; расходы на оплату услуг представителей; другие, признанные судом необходимые расходы.

Учитывая, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты> так же не имеется. 

Определением городского суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено принять меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике производить любые регистрационные действия по отчуждению комнаты 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО4 

В соответствии с ч.1 ст.144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе суда.

Учитывая, что в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 отказано в полном объеме, после вступления в законную силу решения суда подлежат отмене меры по обеспечению иска, принятые на основании определения городского суда от ДД.ММ.ГГГГ 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты секционного типа по адресу 

<

адрес>, о возврате комнаты по адресу 

<

адрес>, в собственность истца, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей, отказать.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике производить регистрационные действия по отчуждению комнаты 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО4 , принятые на основании определения Новочебоксарского городского суда ЧР от ДД.ММ.ГГГГ 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Е.В.Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 20 апреля 2017 г.