№ 2-1055/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2019 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Глинской Я.В.,

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Еловиковой М.И., представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 22.10.2018 сроком на три года, представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности от 13.02.2019 № 844 сроком на один год, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в размере 2 163 000 руб. 

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 50,2 кв.м., расположенная по адресу: . Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 942 от 15.08.2013, постановлением администрации г. Томска № 1315 от многоквартирный дом по , в признан аварийным и подлежащим сносу. На дату признания дома аварийном физический износ здания составил 66%. Распоряжением от 07.12.2016 №1864 истец включена в список граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также признана малоимущей. Требование о сносе аварийного дома ответчиком не предъявлялось. 

Определением суда от 18.04.2019 на основании заявления представителя истца произведена замена ненадлежащего ответчика – администрации г.Томска, на надлежащего – муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска.

Истец, извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в суд не явилась, направила для защиты нарушенного права своего представителя.

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, просил об их удовлетворении в полном объеме. Указал, что в выкупную стоимость должна быть включена стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, так как квартира приобреталась истцом до признания дома аварийным, капитальный ремонт дома не производился. 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому у истца отсутствует право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта, так как основанием государственной регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение, явился договор купли-продажи. Тогда как право на такую компенсацию имеют лишь те граждане, которые приобрели жилое помещение через процедуру приватизации. 

На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, мнение прокурора, полагавшей исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению исходя из выводов судебной экспертизы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, кадастровый №, общей площадью 50,2 кв.м, расположенная по адресу: , что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами не оспаривалось, что право собственности истца на указанное жилое помещение возникло на возмездной основе на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 942 от 15.08.2013 многоквартирный дом № по признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанное заключение утверждено постановлением администрации г. Томска № 1315 от 19.11.2013 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации Города Томска», которым многоквартирный дом № по признан аварийным и подлежащим сносу (пункт 5 постановления); на администрацию ... совместно с комитетом жилищной политики администрации г. Томска возложена обязанность в срок не позднее 31.12.2015 принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме по адресу: (пункт 6 постановления), и после окончательного отселения жильцов принять меры к сносу многоквартирного дома (п.9 постановления).

Постановлением администрации г. Томска № 174 от 05.03.2019 спорное жилое помещение изъято для муниципальных нужд.

Данное постановление принято по истечении срока действия ранее принятого постановления администрации г. Томска от 17.12.2015 № 1247 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: », на основании которого в государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременение в отношении принадлежащего истцу объекта недвижимости с 01.02.2016. 

Таким образом, как следует из представленных суду материалов дела, с момента принятия решения об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не произведена.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае невыполнения данного требования, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, при принятии органом местного самоуправления решения об изъятии принадлежащего истцам недвижимого имущества для муниципальных нужд, наряду с направлением в их адрес уведомления об этом, на орган местного самоуправления возложена обязанность по направлению соответствующего проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, чего не было сделано в рассматриваемом случае.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что земельный участок по адресу: под многоквартирным домом не сформирован, что следует из ответа на судебный запрос от 07.05.2019 №2950 администрации г.Томска.

В соответствии со ст. 26, Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Согласно заключению судебной экспертизы № 314-Э/2019 от 04.06.2019, выполненного ... на основании определения суда, минимальный размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , с учетом градостроительного регулирования составляет 958 кв.м. 

На дату проведения оценки рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры по адресу: составляет 1 351 710 рублей, из которых 708 000 рублей - стоимость квартиры, 599 000 рублей - стоимость предполагаемого права аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом, 44 710 рублей- убытки, связанные с изъятием жилого помещения.

Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, проводивший судебную экспертизу, пояснил, что при проведении расчетов и определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, стоимость доли в праве собственности на помещения общего пользования не выделяется отдельно от стоимости жилого помещения, данная величина изначально заложена в итоговую стоимость помещения. Право общей долевой собственности на коллективное имущество многоквартирного дома (чердаки, лестничные площадки и т.д.) связано с приобретением права собственности на жилье в доме, доля собственника квартиры в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома не является оборотоспособной и не может иметь стоимости, в связи с чем, определение рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество не требовало отдельной постановки вопроса, данная величина в любом случае учитывается в итоговой стоимости жилого помещения. 

Вопреки доводам представителя истца суд не усматривает противоречий в выводах эксперта ... и все приводимые суждения относительно учета аварийности квартиры, корректировки на учет ее местоположения, основаны на субъективном восприятии стороной истца результатов судебной экспертизы, критика выводов судебной экспертизы при отсутствии допустимых и достоверных доказательств, их опровергающих, сама по себе не опровергает сделанные судебным экспертом выводы и не является основанием для оценки судом заключения № 314-Э/2019 от 04.06.2019, как не соответствующего предъявляемым требованиям. 

Оснований, по которым могла быть назначена повторная судебная экспертиза судом не установлены, что отражено в определении суда от 26.06.2019, которым отказано в удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении повторной судебной экспертизы.

Заключение эксперта в силу положений ст.86 ГПК РФ является одним из доказательств по делу, составляется с использованием специальных познаний и научных методов исследования.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным руководствоваться выводами судебной экспертизы, которой размер выкупной цены квартиры, принадлежащей истцу, определен в размере 1 351 710 рублей.

При этом суд не находит оснований для расчета выкупной стоимости изымаемой квартиры истца с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из следующего.

В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО3 на квартиру № по приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).

Таким образом, право собственности приобретено истцом не в порядке приватизации. 

Вместе с тем, статья 16 Закона о приватизации связывает обязанность проведения капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) при неисполнении на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к нему не являлся наймодателем и невыполненных перед ними работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, обязанности ответчик не имел, следовательно, истец не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный ремонт.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в выкупную цену за изымаемое жилое помещение у истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома не подлежит включению, в связи с чем, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составит 1 351 710 рублей.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на квартиру № по . 

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.

... заявлено ходатайство о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 12 500 руб., на основании счета от 04.06.2019 №113.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд исходит из размера удовлетворенных судом имущественных требований, который в процентном соотношении составил 62,50% (из расчета 2 163 000 руб. x 100 / 1 351 710 руб.).

Данные расходы подлежат пропорциональному распределению между сторонами, и подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения с истца в размере 4 687,50 руб., с ответчика в размере 7812,50 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к муниципальному образованию в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО3 для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № по адресу: площадью 50, 20 кв.м. путем выкупа с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 1 351 710 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу ... за счет средств муниципальной казны расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7812,50 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ... расходы по оплате судебной экспертизы в размере 4 687,50 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Судья Я.В. Глинская