07RS0001-02-2024-003421-65

Дело № 2-4300/24

Решение

Именем Российской Федерации

5 декабря 2024 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре судебного заседания Тхагалижоковой А.Т., с участием представителя истца ФИО1 – по доверенности от 04.06.2024 года ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Балахонской ФИО6 к ООО «Альмез-Строй» о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Альмез-Строй», уточненным в порядке ст. 30 ГПК РФ, в котором просит: 

признать заключенный между нею и к ООО «Альмез-Строй» договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 19-01/03/2022 от 01.03.2022 г., договором участия в долевом строительстве, взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 126350 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000, штраф в размере 63 175 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без своего участия, а её представитель ФИО2, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Альмез-Строй», в судебное заседание не явился.

В связи с этим, суд в порядке ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 01.03.2022 года между ООО «Альмез-Строй» ( продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок, построить Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Покупателю в собственность - однокомнатную Квартиру, общей площадью Квартиры 31,7 кв.м, расположенная на 4 этаже блока «А», со строительным номером 19 построенную в соответствии с проектной документацией в многоквартирном жилом доме расположенном по адресу: 

<

адрес> а Покупатель обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 3.1 договора в размере 951 000 руб.

В течении 45 (сорока пяти) рабочих дней с момента завершения строительства Объекта незавершенного строительством. Продавец обязан передать покупателю Объект по передаточному акту. ( п.4.1)

При выполнении Покупателем своих обязательств по настоящему Договору 11родавец обязуется передать Покупателю Квартиру по передаточному Акту, в соответствии с согласованным Сторонами планом Квартиры, не позднее 31.12.2022г. При этом Продавец обязуется письменно сообщить Покупателю, не менее чем за 1 месяц до наступления установленного Договором срока передачи Объекта незавершенного строительства о завершении строительства Дома и готовности Квартиры к передаче, а также предупредить Покупателя о необходимости принятия Квартиры и о последствиях бездействия Покупателя, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Указанное сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в гл. 12 настоящего Договора, или вручено лично под расписку. ( п.5.1.3)

Продавец обязан передать Квартиру Покупателю не позднее срока, предусмотренного п. 5.1.3. настоящего Договора ( п.6.1).

В случае нарушения предусмотренного настоящим Договором срока передачи Квартиры Покупателю Продавец уплачивает Покупателю неустойку (пени) в размере 1/300 (Одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены настоящего Договора за каждый день просрочки.( п.6.2).

Истцом обязательства об оплате 951 000 руб. исполнены в полном объем.

Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передаче истцу квартиры не исполнил.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

В примере 1 Обзора разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В настоящем случае из содержания договора, заключенного между сторонами, бесспорно вытекает, что имелось в виду именно участие в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, цене договора, порядка оплаты.

Ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора купли-продажи, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещения, предназначенные для удовлетворения личных (семейных) нужд, которые не являются для него объектом предпринимательской деятельности. 

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в данном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В связи с изложенным, договор купли-продажи от 01.03.2022 года соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно части 1 статьи 4 Закон о долевом участии в строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2).

Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Статьей 193 названного кодекса предусмотрено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 года № 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации приравнивается к значению ключевой ставки, определенному на соответствующую дату.

Таким образом, при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.

Застройщик обязательство по передаче объекта долевого строительства не исполнил.

По состоянию на 31.12.2022 г. ключевая ставка Банка России составляла 7,75% (Информация Банка России от 16.09.2022).

Учитывая, что факт нарушения прав истца установлен и соответственно установлено нарушение прав ФИО1, как потребителя услуг по договору о долевом участии в строительстве, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки, с учетом действия моратория на начисление неустоек и иных штрафных санкций, с 01.07.2023 г. по 22.03.2024 г.,

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что расчет неустойки за период с 01.07.2023 г. по 22.03.2024 г., ( 266 дней просрочки), произведен истцом верно: 951 000 * 266 * 2 * 1/300 * 7,5%. = 126 350 руб. Таким образом, размер законной неустойки, подлежащий взысканию, составляет 126350 руб. 

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда суд определяет в пользу истца 50 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона от 07 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 50 процентов от суммы взысканных судом неустойки - 126350 руб. и денежной компенсации морального вреда – 50000 руб., что составляет 88175 руб.

Ответчиком не заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки (штрафа) и оснований для снижения штрафа суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как усматривается из материалов дела, истцом в ходе рассмотрения дела в суде понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., что подтверждается договором на правовое обслуживание от 06.06.2024 г., распиской в получении денежных средств. 

Суд, с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание объем и сложность дела, продолжительность судебного разбирательства, количество судебных заседаний, объем оказанной юридической помощи, и, исходя из принципа разумности и справедливости, приходит к выводу об определении суммы расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Балахонской ФИО6 удовлетворить частично:

признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства № 19-01/03/2022 от 01.03.2022 г., заключенный между ООО «Альмез-Строй» и Балахонской ФИО6, договором участия в долевом строительстве;

взыскать с ООО «Альмез-Строй» в пользу Балахонской ФИО6 неустойку в размере 126350 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000, штраф в размере 88175 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб. Всего взыскать 294525 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований (о компенсации морального вреда в большем размере) - отказать.

Взыскать с ООО «Альмез-Строй» в доход местного бюджета г.о. Нальчик госпошлину в размере 9 836 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Безроков Б.Т.