Гражданское дело № 2-254/2024 

(УИД 30RS0005-01-2024-000045-47)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2024 года г. Ахтубинск Астраханской области

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе: 

председательствующего судьи Лубянкиной Ю.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкарупиной Т.П.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ФИО3, действующей на основании доверенности,

представителя Ахтубинского городского прокурора Астраханской области помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Салиевой Ф.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ахтубинского районного суда Астраханской области, находящемся по адресу: 

<

...>, гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», о взыскании денежной суммы в счет возмещения рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями к ответчику администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» о взыскании денежной суммы в счет возмещения рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения.

В обоснование своих требований указав, что является собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается государственной регистрацией права и 62/1027 доли земельного участка с кадастровым номером №. Другим собственником квартиры ? доли является брат Х.В.В. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области»вынесено Распоряжение №-р «О признании многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу». ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» вынесено распоряжение №-р о внесении изменений в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О признании многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» в части переноса сроков сноса многоквартирного дома до 15.10.2023г. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» вынесено Постановление № «Об изъятии долей на земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в МКД и находящихся на нем объектов недвижимости имущества – жилых помещений, для муниципальных нужд муниципального образования «Город Ахтубинск», в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». В ноябре 2023 года Администрацией Администрацией муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» предоставлен отчет, оформленный ООО «ВолгоградЭкспертОценка» об оценке жилого помещения от 13.11.2023г. Согласно отчету №-О от 13.11.2023г. об оценке земельного участка площадью 92,97кв.м. и 

<

адрес> площадью 62,0 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Рыночная стоимость 

<

адрес> общей площадью 62,0 кв.м. составила – 1 987 400 рублей. Стоимость доли ФИО1 составила 993 700 рублей. Рыночная стоимость 

<

адрес> общей площадью 92,97 кв.м., -23 700 рублей. Стоимость доли ФИО1 составила- 11 850 рублей. Рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственнику 

<

адрес> -54 400 рублей. Стоимость доли ФИО1 составила – 27 200 рублей. Материальные затраты (убытки), связанные с изъятием для муниципальных нужд -26 000 рублей. Стоимость доли ФИО1 – 13 000 рублей. Выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд составила 2 091 500 рублей. В соответствии с отчетом №-О от 13.11.2023г. администрация муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» обязалась выплатить истцу, пропорционально его доли, 1 045 0750 рублей. С указанной стоимостью изымаемого имущества не согласен, поскольку считает ее заниженной. Просит суд возложить обязанность на администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у ФИО1 долю земельного участка в размере 62/1027 от земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности, запись о государственной регистрации права № от 07.11.2023г. и находящегося на нем объекта недвижимости – ? доли двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 62 кв.м., кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается государственной регистрацией права собственности (1/3 доли, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № т 1/6 доли, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №) в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества, с прекращением права общей долевой собственности на объект недвижимости истца ФИО1. в размере 62/1027 доли земельного участка, площадью 770 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 30:01:150101:3597, и права собственности истца на ? доил квартиры (1/3 доли, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № и 1/6 доли, запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №) по адресу: 

<

адрес>, площадью 62 кв.м., кадастровый №. Обязать администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» произвести выплату денежных средств ФИО1 за изымаемые 62/1027 доли земельного участка, площадью 770 кв.м. находящегося по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, и ? доли квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 62 кв.м с кадастровым номером № с соразмерной выкупной ценой с учетом пересчета и включения в стоимость изымаемой ? доли квартиры рыночной стоимости жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, стоимость доли истца в общем имуществе в аварийном доме, включая доли в праве собственности на земельный участок и убытки, которые понесены в связи с изъятием жилого помещения, в том числе упущенную выгоду. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании изменил исковые требования, просил суд обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца ? доли жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 62 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли), и 62/1027 доли земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 770 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО1 (62/1027 доли) путем выкупа, заключив соглашение с ФИО1, определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 1 996 314,25 рублей, с учетом рыночной стоимости 1/2 доли жилого помещения (в том числе земельного участка) в размере 172 574,45 рубля, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 36 033,33 рубля, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме в размере 94 002 рубля. 

Представитель ответчика администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала, что ответчик исковые требования признает в части, и пояснила, что установленная экспертом выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, находящегося по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 996 314,25 рублей чрезмерно завышена, не соответствует действительности. Ответчик поддерживает отчет №-О от ДД.ММ.ГГГГ об оценке изымаемого имущества, проведенной ООО «ВолгоградЭкспертОценка», просят установить выкупную цену изымаемого имущества, подлежащую возмещению собственнику, в соответствии с отчетом, в размере 1 045 750 рублей. Указанный отчет об оценке имущества является мотивированным, содержит в себе полный и последовательный ответ на поставленный перед экспертом вопрос, неясностей и противоречий не содержит. С учетом затруднительного финансового положения ответчика, большого количества жилых помещений, подлежащих изъятию для муниципальных нужд, разница выкупных цен спорного имущества, установленных ООО «Экспертный центр» и ООО «ВолгоградЭкспертОценка», является существенной, составляет 950 564,25 рубля. Против обязания ответчика изъять у истца жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также долю земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, путем выкупа, не возражают.

В связи с тем, что истец в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3, помощника Ахтубинского городского прокурора Астраханской области Салиеву Ф.Ф., полагавшую, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, заключение судебной экспертизы является законным и обоснованным, экспертом использованы допустимые методы оценки, увеличение стоимости спорных объектов недвижимости связано с увеличением стоимости жилья на рынке, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

На основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По смыслу частью 7 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Соответственно, собственник жилого помещения, приобретший право собственности на него в порядке приватизации либо по иному основанию, вправе требовать включения в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на основании ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в том случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а наймодателем обязанности по производству капитального ремонта не выполнены.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда от 2 июля 2009 года за № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая собственнику квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.

Судом установлено, что истец на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 20 мая 2021 года, свидетельства о праве на наследство по закону от 2 июня 2021 является собственником на праве общей долевой собственности 1/2 доли жилого помещения – квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 62 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. 

Также истец является собственником на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 770 кв.м., земли населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, 62/1027 доли, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правках на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из акта обследования МКД от ДД.ММ.ГГГГ за № следует, что выявлены основания для признания МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Согласно распоряжению администрации МО «Город Ахтубинск» ДД.ММ.ГГГГ за №-р «О признании МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» МКД № по 

<

адрес>, в 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести процедуру оформления земельного участка под многоквартирным домом № по 

<

адрес> в общедолевую собственность. Собственникам многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить снос МКД № по 

<

адрес>.

Администрацией МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» направлено истцу требование о сносе МКД № по 

<

адрес>, в 

<

адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям из НО «Фонд капитального ремонта МКД Астраханской области» от ДД.ММ.ГГГГ МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> был исключен из региональной программы «Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории 

<

адрес>, на 2014-2046 годы», утверждённой постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-П. Работы по капитальному ремонту общего имущества данного МКД не проводились.

Распоряжением администрации МО «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» за №-р от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ за №-р, собственникам МКД в срок до ДД.ММ.ГГГГ необходимо выполнить снос МКД № по 

<

адрес>.

Из постановления администрации МО «Городское поселение 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация постановляет изъять для муниципальных нужд земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 770 кв.м., земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: 

<

адрес>, л. 2, в том числе, 62/1027 доли, а также изъять для муниципальных нужд у собственников, в том числе, жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 62 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. В течение трех месяцев администрации необходимо подготовить и направить собственникам изымаемой недвижимости проекты соглашений об изъятии недвижимости в порядке, установленном законодательством РФ. Настоящее постановление действует в течение трех лет. Истцу было направлено указанное постановление.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 770 кв.м., из земель населенных пунктов, среднеэтажная жилая застройка, принято решение об изъятии этого объекта недвижимости в пользу администрации МО «Городское поселение 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>».

Постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за №-П «О региональной адресной программе 

<

адрес> «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2023-2027 годах», вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес> включен в перечень аварийных домов, признанных таковыми с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, планируемая дата окончательного переселения ДД.ММ.ГГГГ. 

Судом установлено, что истец желает воспользоваться правом выкупа спорного жилого помещения.

Согласно отчету №-О, составленному ДД.ММ.ГГГГ ООО «ВолгоградЭкспертОценка», рыночная стоимость 

<

адрес> площадью 62 кв.м. и земельного участка площадью 92,97 кв.м., подлежащих изъятию для муниципальных нужд, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 011 100 рублей, в том числе, рыночная стоимость квартиры – 1 987 400 рублей (? доля ФИО1 составляет 993 700 рублей), рыночная стоимость земельного участка – 23 700 рублей Доля ФИО1 составляет 11 850 рублей), рыночная стоимость доли мест общего пользования, принадлежащей собственнику квартиры – 54 400 рублей (1/2 доли ФИО1 – 27 200 рублей), убытки, связанные с изъятием для муниципальных нужд – 26000 рублей (1/2 доли – 13 000 рублей).

В адрес истца ответчиком был направлен проект соглашения, предметом которого является удовлетворение администрацией условий о предоставлении собственнику взамен изымаемого недвижимого имущества: доли в размере 62/1027 от земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и находящегося на нем объекта недвижимости – 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 62 кв.м., кадастровый №, выплаты в сумме 1 045 750 рублей. Администрация обязуется выплатить собственнику стоимость изымаемого имущества в размере 1 045 750 рублей в течение 120 дней с момента подписания соглашения. 

Истцом указанное соглашение подписано не было, поскольку он не согласился со стоимостью изымаемого имущества в размере 1 045 750 рублей, в силу того, что объекты, использованные в качестве аналогов для определения рыночной стоимости спорной квартиры, находятся не в одном районе города, не равнозначны по метражу и коммуникациям, равно для оценки земельного участка используются земли частного сектора. После истец обратилась с данным иском в суд.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы проведенной ООО «Экспертный центр» за № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость 1/2 доли 

<

адрес>, находящейся по адресу: 

<

адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 1 693 703,98 рубля, рыночная стоимость общего имущества МКД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в том числе земельного участка в размере 172 574,45 рубля, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме в размере 94 002 рубля, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 36 033,33 рубля.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Экспертный центр» Б.Е.С. пояснила, что ею была проведена судебная экспертиза за № от ДД.ММ.ГГГГ, определена рыночная стоимость спорной двухкомнатной квартиры. Ею была осмотрена указанная квартира, что подтверждается фотоматериалом. Для расчета стоимости этой квартиры был проведен анализ рынка, просмотрены объявления о продаже двухкомнатных квартир в аналогичных МКД, в районе спорного МКД, выбраны пять аналогов, к которым применены корректировки на торг, на этажность, на площадь, на наличие, отсутствие лоджии, балкона, на наличие, отсутствие мебели и бытовой техники, на формат санузла (совмещенный, раздельный), на наличие ремонта. Для расчета стоимости доли истца земельного участка под МКД также осуществлялся анализ рынка земельных участков под ИЖС, так как земельные участки под МКД в продаже отсутствуют. Были выбраны четыре аналога земельных участков, находящиеся в радиусе не более 1 км от спорного МКД, к которым применялись корректировки на торг, на разрешенное использование земельного участка, на площадь. Стоимость доли истца в общем имуществе МКД определялась с учетом площади уборочных помещений, которая зафиксирована в техническом паспорте, учитывался год постройки МКД, его износ. В затраты на изъятие имущества у собственника были включены арендная плата за два месяца, услуги грузчиков и грузоперевозчиков, государственная пошлина, услуги риэлтора на чистоту сделки. Что касается отчета «ВолгоградЭкспертОценка», то стоимость спорного недвижимого имущества определялась в отчете на ноябрь 2023 года, и с того периода времени стоимость квартир на рынке недвижимости значительно возросла. В качестве объектов аналогов оценщик указывает двухкомнатные квартиры, однако объявления о продаже аналогов прикладывают по трехкомнатным квартирам. В связи, с чем не представляется возможным определить объекты-аналоги, которые использовались оценщиком. Из отчета следует, что оценщик не осматривал жилое помещение, при этом указывает на необходимость косметического ремонта в квартире, который там имеется. При расчете стоимости общего имущества в МКД оценщик использует здание заводоуправления, тогда как оценивается МКД, сам рассчитывает уборочную площадь, которая отличается от площади указанной в техническом паспорте. Когда оценщик делает корректировку на торг, то использует неактивный рынок, то есть рынок объектов, которые не пользуются спросом, к каковому квартиры не относятся. При определении стоимости доли земельного участка оценщиком не делается корректировка на то, что используемые аналоги земельных участков предназначены для ИЖС. Местоположение аналогов земельных участков не указано.

Однако, давая оценку отчету №-О от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «ВолгоградЭкспертОценка», и заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», суд руководствуется положениями ЖК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и считает необходимым определить размер возмещения за спорное жилое помещение в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Экспертный центр», поскольку оно выполнено в соответствии с предписаниями правовых норм, регламентирующих оценочную деятельность, в нем приведено подробное описание объекта оценки, который сопоставлен с аналогами, имеющими сходную с объектом оценки площадь, в нем определена стоимость конкретного объекта оценки с учетом характеристик, влияющих на его стоимость. При определении рыночной стоимости квартиры экспертом учтено, что доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на квартиру, то есть право собственности на квартиру является главным правом, а доля в праве собственности на общее имущество (включая земельный участок) является принадлежностью главного права, в связи с чем, такая доля не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая долю в праве собственности на земельный участок) лишена самостоятельной - отдельно от права собственности на квартиру - оборотоспособности. Так, положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи, с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме. Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ выводы об определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, послужившие основанием для определения выкупной цены, позволяют сделать вывод о том, что стоимость доли истца на общее долевое имущество определена и учтена в составе выкупной цены изымаемого жилого помещения. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в составе выкупной цены стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

При определении рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом был применен сравнительный подход. Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом была собрана и проанализирована информация по выставленным на продажу, на дату проведения экспертизы двухкомнатным квартирам. Основными критериями отбора объекта аналогов служили местоположение, сопоставимость общей площади аналога и объекта экспертизы, количество комнат в квартире. Тогда как в отчете ООО «ВолгоградЭкспертОценка» приведены аналоги трехкомнатных квартир, в которых требуется косметический ремонт, спорная квартира оценщиком не осматривалась, применялась скидка на торг на неактивном рынке, не указано местоположение земельных участков-аналогов.

Указанное заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проведено с учетом требований статей 80-86 ГПК РФ, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт имеет высшее образование по специальности «Юриспруденция», прошла профессиональную переподготовку по программе «Оценка собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет квалификационный аттестат № от ДД.ММ.ГГГГ года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия до ДД.ММ.ГГГГ), общий стаж работы по специальности – с ДД.ММ.ГГГГ, общий стаж экспертной работы – с ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в нем отражены результаты исследований, дана оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов, эксперт является квалифицированным и незаинтересованным в исходе дела лицом, обладающим необходимыми познаниями. 

На основании изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования истца, обязать ответчика изъять у истца 1/2 доли спорного жилого помещения с прекращением на него права общей долевой собственности истца, и спорный земельный участок с прекращением на него право общей долевой собственности истца, соответственно, 62/1027 доли, путем выкупа, заключив соглашение с истцом, определив размер возмещения за спорное жилое помещение в размере 1 996 314,25 рублей, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ суд не считает возможным взыскивать с ответчика в пользу истца ФИО1 государственную пошлину в сумме 300 рублей, уплаченную последним на основании чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ, согласно ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации статьями 98, 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области», о взыскании денежной суммы в счет возмещения рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения, удовлетворить.

Обязать ответчика администрацию муниципального образования «Городское поселение город Ахтубинск Ахтубинского муниципального района Астраханской области» изъять у истца ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серии 

<

данные изъяты>,

1/2 доли жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 62 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО1 (1/2 доли),

62/1027 доли земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 770 +/- 10 кв.м., с кадастровым номером №, с прекращением на него права общей долевой собственности ФИО1 (62/1027 доли),

путем выкупа, заключив соглашение с ФИО1, определив размер возмещения за указанное жилое помещение в размере 1 996 314,25 рублей, с учетом рыночной стоимости ? доли жилого помещения в размере 1 693 793,98 рубля, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка) в размере 172 574,45 рубля, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном жилом доме в размере 94 002 рубля, убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием в размере 36 033,33 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд Астраханской области.

Мотивированное решение изготовлено на компьютере 28 июня 2024 года.

Судья: Лубянкина Ю.С.