Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

05 октября 2018 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г.

При секретаре Татаркиной К.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1837/18 по иску Меликяна ФИО6 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, третье лицо- Администрация г. Батайска,

У С Т А Н О В И Л:

Меликян ФИО6 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Батайска об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, указав в обоснование, что между ним и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ года. Указанный земельный участок предоставлен для строительства предприятия общественного питания (кафе).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Батайска ему выдано разрешение на строительство кафе-закусочной сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ году строительство было завершено и он зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости - нежилое здание кафе-закусочная, а также нежилое здание- летняя кухня.

Таким образом, построенные объекты недвижимости соответствуют виду разрешенного использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился к Комитет по управлению имуществом г. Батайска с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в предоставлении указанного земельного участка в собственность, поскольку данный участок расположен в зоне Р.1 «Зона парков, набережных, скверов, бульваров».

Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность ответчик указал, что предоставленный ему в аренду земельный участок относится к территориям общего пользования, которым беспрепятственно может пользоваться неограниченный круг лиц.

Он не согласен с данным решением, так как предоставленный ему в аренду земельный участок не изъят и не органичен в обороте, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем отказ КУИ г. Батайска не основан на законе.

Согласно положений действующего земельного законодательства исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Полагает, что само по себе нахождение испрашиваемого земельного участка в зоне Р.1 не является основанием для отказа в предоставлении этого участка в собственность.

Просит суд обязать Комитет по управлению имуществом г. Батайска заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадью 601 кв.м., с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - для строительства общественного питания (кафе), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец и его представитель, допущенный судом к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО1 ФИО6 заявленные исковые требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске и просили их удовлетворить.

Пояснили, что в ДД.ММ.ГГГГ году по заданию истца было выполнено проектное предложение по расположению земельного участка под строительство кафе-закусочной, согласно которому спорный земельный участок являлся пустырем, расположенным за озером ФИО6, за автомобильной проезжей дорогой, на большом расстоянии от дороги и на расстоянии от ближайших строений.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе заместителя Главы Администрации г. Батайска и иных должностных лиц был согласован акт выбора земельного участка для строительства предприятия общественного питания.

Из данного акта следует, что земельный участок находится в пределах городских земель с восточной стороны г. Батайска и относится к землям населенных пунктов.

Данный участок ограничен с севера, востока и запада- свободной от застройки территорией, с юга- 

<

адрес>, что свидетельствует о том, что на земельном участке, а также вблизи него отсутствуют места общего пользования.

Из межевого плана земельного участка следует, что спорный участок находится в районе 

<

адрес>, где отсутствуют места общего пользования парки, бульвары, скверы, набережные. Также участок находится за пределами водоохраной зоны, зоны обслуживания автомобильных дорог и любых других охранных зон.

Из кадастрового плана территории видно, что все земельные участки имеют разные виды разрешенного использования, при этом весь кадастровый квартал не имеет ни одного парка, бульвара, сквера, набережной или пляжа. Озеро ФИО6 находится в другом кадастровом квартале, спорный участок к нему не примыкает и с ним не соотносится.

Согласно кадастровому паспорту участок не относится к землям особо охраняемых территорий, землям лесного и водного фондов и не имеет никаких ограничений для использования в обороте.

Данный земельный участок предоставлен ему на основании постановления Мэра г. Батайска № в аренду для строительства объекта общественного питания.

Просил учесть, что конкретно его земельный участок не занят местами общего пользования, в связи с чем на его земельный участок, расположенный в зоне Р.1 не может распространяться запрет на приватизацию. 

Указали, что вызывает сомнение правильность обозначения ответчиком зоны Р.1 как зоны парков, набережных, скверов и бульваров, поскольку такая зона присутствует в любой территориальной зоне 

В данном случае градостроительный регламент предусматривает в качестве основного вида использования земельного участка, расположенного в зоне Р.1 размещение объектов общественного питания- кафе.

Просил учесть, что в этой же территориальной зоне расположены частные дома, садовые участки и другие объекты недвижимости, земельные участки под которыми переданы в собственность владельцам недвижимости.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Батайска и Администрации г. Батайска, по доверенности ФИО2 ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку они не отвечают требованиям действующего законодательства.

Полагает, что КУИ г. Батайска правомерно отказало Меликяну ФИО6 в заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, поскольку данный участок расположен в зоне Р.1 «Зона парков, набережных, скверов, бульваров». 

Указала, что данная территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования существующего природного ландшафта и создания экологически чистой окружающей среды в интересах здоровья и общего благополучия населения.

Учитывая, что действующим законодательством запрещено приватизировать земельные участки общего пользования исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

На основании пункта 2 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как следует из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления Администрации г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении Меликяну ФИО6 земельного участка по 

<

адрес>, между истцом и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 601 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования - для строительства предприятия общественного питания (кафе). (л.д. 13-14, 15-17)

Срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок предоставлен для строительства предприятия общественного питания (кафе).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Батайска истцу выдано разрешение на строительство кафе-закусочной на земельном участке по адресу: 

<

адрес> сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 25)

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № объект кафе - закусочная по адресу: 

<

адрес> принят в эксплуатацию. (л.д.27-29)

В судебном заседании установлено, что в настоящее время право собственности на нежилое здание- кафе- закусочная, площадью 94,1 кв.м., распложенное по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке за Меликяном ФИО6 что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 33-35)

Также за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание-беседка, площадью 47,8 кв.м. и нежилое здание-летняя кухня, площадью14,2 кв.м., расположенных на спорном земельном участке. (л.д. 36-41)

Таким образом, построенные объекты недвижимости соответствуют виду разрешенного использования земельного участка.

Как следует из представленных в материалы дела документов ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к Комитет по управлению имуществом г. Батайска с заявлением о выкупе земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости. ((л.д.32)

Согласно ответу на его обращение от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в предоставлении указанного земельного участка в собственность, поскольку данный участок расположен в зоне Р.1 «Зона парков, набережных, скверов, бульваров» и в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ относится к местам общего пользования и не подлежит приватизации.

Обращаясь в суд иском об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, истец полагал, что его права нарушены Комитетом по управлению имуществом г. Батайска, ввиду незаконного отказа в предоставлении в его собственность спорного земельного участка без проведения торгов, учитывая, что в силу ст. 39.20 ЗК РФ он имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность, так как является собственником объектов недвижимости расположенных на нем.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о возможности передачи истцу спорного земельного участка за плату, помимо установления обстоятельств, свидетельствующих о наличии на этом земельном участке принадлежащего истцу недвижимого имущества, необходимо также установить обстоятельства, позволяющие либо запрещающие передавать в частную собственность земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, фактически занятые находящимися в собственности истца объектами и необходимыми для их использования. 

Так, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствие с утвержденным решением Батайской городской думы от 27.08.2009 года Правилами землепользования и застройки городского округа муниципальное образование «Город Батайск» рассматриваемый земельный участок расположен в природно - рекреационной зоне «Р.1 Зона парков, набережных, скверов, бульваров», одним из видов разрешенного использования является - предприятия общественного питания (кафе, летние кафе, рестораны).

При этом Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск» градостроительный план земельного участка содержит примечание, согласно которому представленные в них градостроительные регламенты могут быть распространены на земельные участки в составе зоны Р.1 только в случае когда части территорий общего пользования переведены в установленном порядке на основании проектов планировки (установления красных линий) из состава территорий общего пользования в иные территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов. В иных случаях- применительно к частям территории в пределах данной зоны Р.1, которые относятся к территории общего пользования, отграниченной от других территорий красными линиями, градостроительный регламент не распространяется и их использование определяется уполномоченными органами в индивидуальном порядке в соответствии с целевым назначением. Аналогичная норма содержится в п. 4 ст. 36 ГрК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, в том числе в границах территорий общего пользования.

Пунктом 7 ст. 36 ГрК РФ предусмотрено, что использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. 

Согласно ответу Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> имеющий вид разрешенного использования «для размещения объектов общественного питания», согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «ФИО6», утвержденных решением Батайской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, расположен в территориальной зоне Р.1 Зона парков, набережных, скверов, бульваров.

Как следует из Градостроительного плана земельного участка по 

<

адрес> 

<

адрес> испрашиваемый земельный участок расположен в зоне Р.1 «Зона парков, набережных, скверов, бульваров». 

Таким образом, истцу было известно об отнесении данного земельного участка к указанной зоне.

Учитывая, что испрашиваемый земельный участок находится в пределах территории общего пользования и в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежит приватизации, правовые основания для предоставления истцу земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ссылка истца на то, что земельный участок, на котором расположено кафе не относится к зоне Р.1 «Зона парков, набережных, скверов, бульваров», приватизация которых запрещена действующим законодательством, а относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования предприятия общественного питания (кафе), не основана на законе, в силу следующего.

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В силу положений ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

В силу положений ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Таким образом, зоны к которой относится земельный участок устанавливается на основании градостроительного зонирования, при этом в каждой из зон, в соответствии с ее назначением определяются свои виды разрешенного использования. 

Учитывая, что действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, земельный участок по адресу: 

<

адрес> расположенный в зоне Р.1 приватизации не подлежит.

Ссылка истца на то, что из кадастрового плана территории следует, что все участки, расположенные в зоне Р.1 имеют разные виды разрешенного использования, при этом весь кадастровый квартал не имеет ни одного парка, бульвара, набережной либо пляжа, также не основана на законе в силу указанного выше

При этом следует учесть, что большинство земельных участков, исходя из видов разрешенного использования данных земельных участков предназначены для размещения мест общего пользования. Так, участок по адресу: 

<

адрес> предназначен для размещения паркового хозяйства, по ул. 

<

адрес>, № и № для строительства закусочной по 

<

адрес> для строительства базы отдыха, по 

<

адрес> для строительства бассейнов и сауны.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Меликяна ФИО6 к Комитету по управлению имуществом г. Батайска, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение изготовлено 15 октября 2018 года.

Судья: Каменская М.Г.