Дело № 2-2-55/2018

Решение

Именем Российской Федерации

04 мая 2018 года село Балтай

Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Верейкина А.А.,

при секретаре Джанунц Н.М.,

с участием: представителя истицы ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Балтайского муниципального района Саратовской области (далее по тексту – администрация), в котором просит зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, общей площадью № квадратных метров, кадастровый №, по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7» и ФИО1

Требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО8 заключен договор купли-продажи № согласно условий которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить объект - сборно-разборная конструкция цементный склад, находящийся по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.1 договора). Решением исполнительного комитета Балтайского районного Совета народных депутатов № 74 от 03.03.1980 года отведен земельный участок под строительство склада стройматериалов колхозу ФИО15 В этом же году склад строительных материалов построен колхозом собственными силами и за счет собственных средств (хозспособом). На момент заключения договора отчуждаемая недвижимость стояла на балансе ФИО16», однако право собственности в регистрирующем органе не зарегистрировано.

Общим собранием членов колхоза ФИО43 Балтайского района Саратовской области от 08.12.1991 года, колхоз ФИО17 реорганизован в ФИО18 Собранием уполномоченных членов ФИО19» от 12.03.1998 года, ФИО21 реорганизовано в ФИО22 которая признана банкротом решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2007 года и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2008 года конкурсное производство в отношении ФИО23 завершено.

Цена имущества по договору купли-продажи определена сторонами в 9000 рублей (пункт 2.1 договора). ФИО1 обязательства по договору исполнила, денежные средства внесены в кассу ФИО44», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, также истица приняла имущество, что отражено в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. После подписания договора ФИО1 очистила склад от строительного мусора, отремонтировала крышу, установила двери, в мае 2007 года заказала на здание техническую документацию, на основании которой впоследствии объект поставлен на кадастровый учет. В настоящее время истица использует здание для личных нужд.

Цементный склад с кадастровым номером № не входил в конкурсную массу ФИО24 расчеты за указанные объекты произведены полностью, что следует из письма конкурсного управляющего ФИО3 Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ФИО1 обращалась в межмуниципальный отдел по Базарно-Карабулакскому, Балтайскому и Новобурасскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту – Росреестр), однако 20.07.2017 года получила отказ в проведении государственной регистрации в связи с тем, что не представлено заявление ФИО25 о государственной регистрации перехода права на нежилое здание с кадастровым номером №

Истица ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без её участия.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 по доверенности ФИО2, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации Балтайского муниципального района Саратовской области, представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту - Управления Росреестра по Саратовской области), межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 10 по Саратовской области, администрации Царевщинского муниципального образования Балтайского муниципального района Саратовской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представителем ответчика представлено заявление с просьбой о рассмотрении дела без его участия, против удовлетворения исковых требований ответчик не возражает (л.д. 53, 91).

Согласно статье 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляется в разумные сроки.

В силу статей 35, 38 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные ГПК РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

В силу статьи 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам без участия неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, а также письменные материалы гражданского дела № 2-2-4/2018, суд пришел к следующим выводам и по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские нрава и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона сторона по делу, самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо его право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьёй 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить суду доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.

Согласно статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В судебном заседании установлено, что решением исполнительного комитета Балтайского районного Совета народных депутатов № 74 от 03.03.1980 года колхозу ФИО26 отведен земельный участок площадью 600 квадратных метров под строительство склада стройматериалов на территории стройдвора в селе Донгуз (л.д. 17, 44). В этом же году склад строительных материалов построен колхозом собственными силами и за счет собственных средств (хозспособом).

Общим собранием членов колхоза ФИО27 Балтайского района Саратовской области от 08.12.1991 года, колхоз ФИО28 реорганизован в ФИО29 Собранием уполномоченных членов ФИО30 от 12.03.1998 года, ФИО31 реорганизовано в ФИО32 (л.д. 18, 98).

08.07.1998 года утвержден и зарегистрирован устав ФИО33л.д. 71-84), согласно которого артель является собственником имущества, переданного ей в качестве паевых взносов её членами, а также имущества, произведенного и приобретенного артелью в процессе её деятельности (пункт 7.3 устава). Члены правления артели вправе избирать из своего состава председателя правления, который наделяется генеральными полномочиями в соответствии с пунктом 7 статьи 26 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» (пункт 12.3 устава). Члены правления артели полномочны решать вопросы, относящиеся к их компетенции, за исключением случаев, предусмотренных уставом. Между членами правления предусматривается распределение обязанностей с условием совместно решать вопросы, связанные с осуществлением хозяйственных операций (пункт 12.2 устава).

Указанные обстоятельства в судебном заседании лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Из указанных доказательств следует, что земельный участок был отведен колхозу ФИО34 для строительства нежилого здания – склада на основании соответствующего разрешения органа исполнительной власти, нежилое здание возведено колхозом собственными силами и за счет собственных средств.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости.

Поэтому являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведённое здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, суд на основании исследованных в судебном заседании доказательств, приходит к выводу о том, что в судебном заседании установлен факт возникновения права собственности на спорный объект у ликвидированного в ходе процедуры банкротства продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО9» заключен договор купли-продажи №л.д. 9-10), согласно условий которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить объект - сборно-разборная конструкция цементный склад, находящийся по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.1 договора).

Цена имущества по договору купли-продажи определена сторонами в 9000 рублей (пункт 2.1 договора).

На момент заключения договора отчуждаемая недвижимость стояла на балансе ФИО35 однако право собственности в регистрирующем органе не зарегистрировано (л.д. 19).

Сборно-разборная конструкция цементный склад принадлежит продавцу на основании Акта о передачи основных и оборотных средств из ФИО36 от 10.12.1998 года (пункт 1.2 договора)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО10» составлен акт приема-передачи (л.д. 11), согласно которому покупатель принял имущество по договору купли-продажи, расчет по которого произведен в полном объеме (л.д. 12).

Таким образом, ФИО1 обязательства по договору исполнила, денежные средства внесены в кассу ФИО37», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, также истица приняла имущество, что отражено в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12).

После подписания договора ФИО1 в мае 2007 года заказала на здание техническую документацию, на основании которой впоследствии объект поставлен на инвентарный учет под № (л.д. 13-16, 94, 100-103). В настоящее время истица использует здание для личных нужд.

03.07.2012 года нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью № квадратных метра) поставлено на кадастровый учет под номером № (л.д. 32-34).

Вышеназванное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет 09.12.2004 года (л.д.61-69). Права на указанный земельный участок в Едином госдарственном реестре недвижимости не зарегистрированы.

В силу статьей 3, 20, 38 Федерального закона от 08.12.1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» производственный кооператив является коммерческой организацией. Видами производственных кооперативов являются сельскохозяйственная артель (колхоз), рыболовецкая артель (колхоз) и кооперативное хозяйство (далее - коопхоз), а также иные кооперативы. Сельскохозяйственной или рыболовецкой артелью (колхозом) признается сельскохозяйственный кооператив, созданный гражданами на основе добровольного членства для совместной деятельности по производству, переработке, сбыту сельскохозяйственной продукции.

Общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по следующим вопросам, в том числе по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива;

Сделки кооператива, стоимость которых в процентах от общей стоимости активов кооператива за вычетом стоимости земельных участков и основных средств кооператива составляет до 10 процентов, совершаются по решению правления кооператива, от 10 до 20 процентов - по совместному решению правления кооператива и наблюдательного совета кооператива, свыше 20 процентов - по решению общего собрания членов кооператива.

Исходя из имеющихся документов из дела о банкротстве (л.д. 177-225 дело № 2-2-4/2018) и сведений о балансовой стоимости продаваемого имущества следует, что стоимость сделки не превышает 10 процентов стоимости активов кооператива.

Однако договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО11, не был зарегистрирован сторонами в регистрирующем органе.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно требованиям статьи 554 ГК РФ существенным условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете этого договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу части 1-2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно статье 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующей на момент подписания договора) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Из анализа содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при подписании договора сторонами согласованы все существенные условия, имущество передано покупателю, а продавцом получены денежные средства в счет оплаты имущества.

Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Едином государственном реестре недвижимости), в котором до настоящего времени сведения о собственнике спорного имущества отсутствуют.

ФИО38 признана банкротом решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2007 года и открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 20.02.2008 года конкурсное производство в отношении ФИО39 завершено (л.д. 20-21, 23-27, 99).

Цементный склад с кадастровым номером № не входил в конкурсную массу ФИО40 расчеты за указанные объекты произведены полностью, что следует из письма конкурсного управляющего ФИО3 (л.д. 22).

В соответствии с пунктами 8-10 статьи 148 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, которое предлагалось к продаже, но не было продано в ходе конкурсного производства, и при отсутствии заявлений собственника имущества должника - учредителей (участников) должника о правах на указанное имущество конкурсный управляющий направляет подписанный им акт о передаче указанного имущества должника в органы местного самоуправления по месту нахождения имущества должника или в соответствующий федеральный орган исполнительной власти.

Не позднее чем через тридцать дней с даты получения соответствующего акта о передаче имущества должника орган местного самоуправления принимает указанное имущество и несет все расходы на его содержание.

При отказе или уклонении органа местного самоуправления от принятия имущества, конкурсный управляющий обязан обратиться в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве, с заявлением о понуждении соответствующего органа местного самоуправления к принятию указанного имущества.

Как установлено в судебном заседании конкурсный управляющий ФИО41 спорное имущество в соответствии со статьей 148 Федерального закона от 26.10.2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в орган местного самоуправления не передавал.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи ФИО1 обращалась в межмуниципальный отдел по Базарно-Карабулакскому, Балтайскому и Новобурасскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее по тексту – Росреестр), однако 20.07.2017 года получила отказ в проведении государственной регистрации в связи с тем, что не представлено заявление ФИО42 о государственной регистрации перехода права на нежилое здание с кадастровым номером № (л.д. 28-31, 92-93).

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Решение суда в таком случае в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующей на момент подписания договора) является основанием для внесения учреждением по регистрации соответствующих изменений в регистрационные документы.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьёй 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Однако, государственная регистрация прав на объекты недвижимости обязательна при переходе прав, их ограничения и обременения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 13 вышеназванного закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Пунктами 60-62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установлено следующее: Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 63 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи нежилого здания, имевшая место 14.01.2005 года, совершена в надлежащей форме, обязательства по договору исполнены, однако договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 3 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Обстоятельств, дающих суду основания сомневаться в действительности сделки купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, судом не установлено.

Кроме того, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (действующей на момент подписания договора), не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Кроме того, статьей 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») определено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 указанной статьи). Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абзац 2 пункта 3 этой же статьи).

На основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд исходит из того, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Указанный подход сформирован в абзаце 4 пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

Поскольку как Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующим на момент заключения договора), так и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), что соответствует принципу правовой определенности. При этом суд, применяя аналогию статей 165, 551 ГК РФ, исходит из приоритета защиты прав участников гражданского оборота.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности у приобретателя согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

По смыслу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ, то есть на основании решения суда.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> строение №, общей площадью № квадратных метров, кадастровый №, по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО13 и ФИО1.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области (412630, 

<

...>).

Председательствующий: А.А. Верейкин