Дело № 2-236/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе: председательствующего судьи Глебовой М.А.,

при секретаре Чулковой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Инвест» об уменьшении цены по договору договора купли-продажи, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Инвест о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 198019 руб. 80 коп., компенсации морального вреда в размере 10000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик передал истцу квартиру площадью 40,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Стоимость имущества составила 3200000 руб. Согласно выписки из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество, площадь квартиры составила 37,9 кв.м. Таким образом, истец излишне уплатила ответчику 198019 руб. 80 коп. Истец обратилась к ответчику с претензией от 29.08.2018г., просила возвратить излишне уплаченные денежные средства, однако требование истца ответчик добровольно не удовлетворил, в связи с чем она обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, направила представителя ФИО2, который уточнил требования, просил уменьшить стоимость объекта недвижимости, взыскать разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 198019 руб. 80 коп., в остальной части первоначальные требования оставил без изменения. Иск просил полностью удовлетворить. Указал также о том, что квартиру истец приняла в перепланированном состоянии, обратилась в проектную организацию для составления проекта перепланировки с целью надлежащего оформления технического плана. При регистрации и проведении переобмеров было установлено изменение площади квартиры в меньшую сторону. В настоящее время квартира истцом продана, о чем представил договор купли-продажи. Полагал, что изменение площади является недостатком объекта недвижимости, в связи с чем требования о возмещении разницы в стоимости товара считал обоснованными.

Представитель ответчика ООО «Норд-Инвест» ФИО3 с иском не согласился по основаниям письменного отзыва с дополнением. Отметил, что истцом по договору приобретался конкретный объект недвижимости, характеристики которого не зависели от площади квартиры. Осмотр квартиры истец осуществляла до заключения договора, была осведомлена о проведенной банком оценке, а также обо всех характеристиках объекта и при принятии имела возможность оценить площадь квартиры. Наличие реестровой ошибки не считал основанием для изменения существенного условия договора относительны цены его предмета. В иске просил отказать.

Представитель третьего лица по делу ООО «Архземкадастр» ФИО4 представила письменные пояснения и указала, что объект был поставлен ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет по документам заказчика, истцом объект приобретен по договору от ДД.ММ.ГГГГ. Нарушений в части учета объекта недвижимости в реестре не усматривала.

Третьи лица по делу ПАО «Сбербанк России», Банк ВТБ (ПАО), ФИО5 не явились в судебное заседание, о котором надлежаще уведомлены, возражений не представили, не направили представителей.

С учетом мнения представителей сторон, по определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав участвующих в ходе рассмотрения дела лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Норд-Инвест» выдано разрешение № № на ввод в эксплуатацию объекта – многоэтажный многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: г

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ объект принят на кадастровый учет, который осуществлен на основании обращения представителя ООО «Норд-Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пояснений сторон, кадастровый учет осуществлен по документам застройщика, о чем в материалы дела представлен технический план от ДД.ММ.ГГГГ, рабочая документация ООО «Эконика».

Объект недвижимости в виде квартиры с назначением жилое помещение, площадью 40,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. на праве собственности за ООО «Норд-Инвест».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Норд-Инвест» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру в малоэтажном многоквартирном доме, назначение: жилое, общая площадь 40,4 кв.м., 2 этаж, адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый номер объекта № покупатель обязался принять имущество и оплатить его.

В преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992г. указано, что он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

На основании пункта 2 статьи 12 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В пункте 2.1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили цену недвижимого имущества, которая составила 3 200 000 руб. Также стороны предусмотрели, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.1.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ приобретение имущества осуществляется за счет собственных средств в сумме 700000 руб. и за счет банковского кредита ПАО «Сбербанк России» в сумме 2500000 руб., предоставленного ФИО6

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляла 40,4 кв.м.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО7 составлен отчет № № о рыночной стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., которая составила 3 227 000 руб.

В данном отчете имеются фотоматериалы, полное описание оцениваемого объекта.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. истец приняла имущество.

Из пояснений сторон следовало, что истец осматривала объект недвижимости, знала об оценке его по заданию банка ИП ФИО7, однако, как считал представитель истца, не имела возможности осуществить обмер квартиры.

Таким образом, на дату заключения договора истец была надлежаще осведомлена продавцом о приобретаемом объекте недвижимости, ознакомилась с ним, имела возможность оценить характеристики квартиры, в том числе, площадь помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество по состоянию на 03.08.2018г. общая площадь квартиры составила 37,9 кв.м.

Кроме того, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером дано заключение о том, что при проведении кадастровых работ в 

<

адрес> зафиксирована перепланировка, выполненная в соответствии рабочей документацией ООО «Арикон и К», технический план подготовлен для учета изменения площади в связи с исправлением реестровой ошибки.

Истцом указано, что объект она приняла в перепланированном состоянии, обратилась в проектную организацию для разработки проекта и его согласовании с целью надлежащего учета объекта недвижимого имущество.

На основании решения департамента градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 разрешено осуществление перепланировки в жилом помещении по адресу: г. 

<

адрес> 

<

адрес>, в соответствии с рабочим проектом ООО «Арикон и К», из копии которого следует, что перепланировка заключалась в переносе дверного проема в жилую комнату квартиры. Площадь объекта до и после перепланировки составляла 40,4 кв.м.

По акту от ДД.ММ.ГГГГ приняты выполненные работы по перепланировке жилого помещения по адресу: г. Архангельск, 

<

адрес>.

Материалами дела, пояснениями сторон подтверждено, что переустройство заключалось в переносе дверного проема в жилую комнату квартиры.

Данное переустройство было совершено до передачи объекта недвижимости истцу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа передала квартиру ФИО5 Цена договора установлена 3200000 руб. Площадь 

<

адрес>,9 кв.м.

В ходе рассмотрения дела истцом получено сообщение АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которого при переобмерах выявлены отклонения фактической площади и планировки квартиры от площади и перепланировки, указанных в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ, при этом площадь жилой комнаты уменьшилась на 1,6 кв.м., кузни на 0,1 кв.м., санузла на 0,1 кв.м., коридора на 0,4 кв.м. и 0,3 кв.м., всего площадь квартиры составила 37,9 кв.м.

Истец полагает, что в переданном ей объекте недвижимости имеется недостаток и заключается он в несоответствии площади квартиры условиям договора.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1, п. 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

По смыслу положений ст. 475 ГК РФ отказ от исполнения договора возможен в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Истцом выбран способ защиты своих прав в виде уменьшения покупной цены квартиры, приобретенной ею по договору купли-продажи вследствие недостатка объекта недвижимости.

При этом истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, после чего произведен осмотр объекта, его оценка, а ДД.ММ.ГГГГ заключен основной договор купли-продажи.

Как следует из положений ч. 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, тогда как в соответствии с положениями ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. 

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм следует, что в основном договоре соглашением сторон могут быть конкретизированы условия предварительного договора. 

Анализ предварительного и основного договоров купли-продажи, заключенных между истцом и ответчиком, свидетельствует о том, что первый содержит условия, позволяющие определить предмет договора, в том числе, конкретный объект недвижимости, его площадь, местонахождение, кадастровый номер, предварительную стоимость. Основной договор конкретизирует договор предварительный.

В обоих договорах согласована сторонами цена договора, которая сторонами определена за конкретное имущество, без привязки к площади квартиры.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно ч. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ указывает: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как следует из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, условие о состоянии, качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами было согласовано, цена объекта недвижимости установлена и она не зависела от площади квартиры.

Следовательно, правила п. 3 ст. 555 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

В преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей" указано, что недостатком товара (работы, услуги) является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия недостатка в товаре Закон РФ «О защите прав потребителей» возлагает на истца.

Однако истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что объект недвижимости на дату его оценки ДД.ММ.ГГГГ иную, меньшую площадь и, как следствие, иную стоимость, что, безусловно, привело к нарушению прав истца.

Более того, в настоящее время объект недвижимости истцом реализован третьему лицу по цене, аналогичной той, по которой истец был приобретена квартира.

В договоре с ФИО5 о наличии недостатка квартиры истцом не указано.

Помимо прочего, истец не оспаривала, что в квартире ею осуществлен ремонт, в ходе которого возможно было изменение площади. То есть потребитель до обращения в суд с иском совершил действия по изменению объекта недвижимости.

Проект перепланировки составлен проектировщиком по заказу истца, результат перепланировки принят уполномоченным органом. Согласно проекта перепланировки его площадь не должна была измениться.

Договор купли-продажи соответствует требованиям ст. ст. 549-555 ГК РФ, истцом условия договора не оспаривались, исполнялись длительное время и лишь спустя более года, после получения разрешения на перепланировку, согласовании проекта, заявлено требование об изменении условий договора в части его цены.

Учитывая указанные установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ его стороны пришли к соглашению о цене приобретаемого истцом объекта недвижимости, которая не поставлена в зависимость от размера его площади и не установлена на единицу площади или иного показателя ее размера, а указана за весь объект в целом в твердой сумме, характеристика жилого помещения приведена в договоре в соответствии с правоустанавливающими документами продавца. Истцом не доказано отсутствие изменений объекта до внесения изменений в реестр учета объектов недвижимости и наличие недостатков объекта недвижимости. Наличие реестровой ошибки при учете объекта недвижимости основанием для изменения условий договора купли-продажи не является.

При этом изменение в документах кадастрового учета площади квартиры не свидетельствует о наличии недостатка товара в том смысле, который определен в преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей", что, в свою очередь, исключает применение положений ст. 18 указанного Закона, устанавливающих права потребителей при обнаружении в товаре недостатков.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Фактов нарушения действиями ответчика прав истца, охраняемых нормами Закона РФ "О защите прав потребителей" судом в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по компенсации ФИО1 стоимости и уменьшения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Нарушений прав истца как потребителя судом не установлено, в связи с чем не имеется оснвоаний для компенсации морального вреда, взыскании штрафа.

Таким образом, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Инвест» об уменьшении цены по договору договора купли-продажи, взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2019 года.

Председательствующий М.А. Глебова