8

Дело №2-483/2025

УИД 42RS0003-01-2025-000623-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Березовский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего судьи Параевой С.В., 

при секретаре Черных Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березовском Кемеровской области 26 июня 2025 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о прекращении ограничения прав и обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, просит прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 51,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Требования обоснованы тем, что 27 июня 2023 г. она на основании договора купли-продажи приобрела у ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес>.

На основании п.2.1 данного договора стоимость квартиры составляет 2 380 000 руб. расчет производится в следующем порядке: 1860 000 руб. она оплатила продавцу при подписании настоящего договора, денежную сумму в размере 520 000 руб. должна оплатить после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, не позднее 15.07.2023, стороны договорились, что квартира будет находиться в залоге у продавца - ФИО2

28 июня 2023 г. переход права собственности был зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ г. продавец ФИО2 умерла. 

02 августа 2023 г. она внесла 520 000 руб. на публичный депозитный счет нотариуса ФИО6 Березовского нотариального округа в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> заключенному 27 июня 2023 г. между ФИО2 и ФИО1.

Наследниками первой очереди после смерти ФИО2 является ее отец- ФИО3 и ее несовершеннолетняя дочь ФИО10 ФИО13 ФИО13, которая находится под опекой у ФИО4.

15 октября 2024 г. наследники получили свидетельство о праве на наследство по закону на денежные средства в размере 520 000 руб. по 1/2 доли каждому наследнику.

06 февраля 2025 г. она обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу для погашения записи об ипотеке, но ей было отказано, так как согласно сведениям ЕГРН залогодержателем указанного объекта недвижимого имущества является ФИО2 и от нее заявление не поступало.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Оплата произведена в полном объёме, продавец умер и иным путем, как в судебном порядке, она лишена возможности снять обременение.

В обоснование своих требований ссылается на ст. 352, п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. 

В судебном заседание истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в телефонограммах просили рассмотреть дело в их отсутствие, не возражали против удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в направленном в адрес суда письменном объяснении (л.д. 69), представитель Управления ФИО7, действующий на основании доверенности, просит рассмотреть дело в его отсутствие, в котором также указала, что орган регистрации прав не вправе самостоятельно прекращать чьи-либо права, в том числе, и обременение права, каковым является ипотека. Такое право предоставлено только суду на основании заявленных соответствующих требований.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН. Следовательно, решение суда, свидетельствующее о прекращении залоговых правоотношений, представленное заинтересованным лицом в орган по регистрации прав, будет являться основанием для прекращения регистрационной записи о залоге.

Учитывая мнение истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, 27.06.2023 между ФИО2 (далее Продавец) и ФИО1 (далее Покупатель) заключен договор купли продажи квартиры ( л.д. 8), согласно которого: 

п. 1.1. Продавец предал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество - квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером №, этаж 3(третий), состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью 51,5 кв.м., (далее по тексту – квартира).

п. 2.1. Стоимость квартиры составляет 2380 000 (два миллиона триста восемьдесят тысяч рублей) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

п. 2.2. Расчет за Квартиру производится в следующем порядке:

денежную сумму в размере 1860 000 (один миллион восемьсот шестьдесят тысяч рублей) Покупатель уплатил Продавцу при подписании настоящего Договора, денежную сумму в размере 520000 (пятьсот двадцать тысяч рублей) Покупатель уплатит Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, не позднее 15.07.2023 г., что будет подтверждено распиской. До момента окончательного расчета Стороны определились, что Квартира будет находиться в Залоге у Продавца (л.д. 8).

Согласно расписке от 27.06.2023 ФИО2 получила за продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером №, денежные средства в размере 1860 000 рублей от ФИО1 (л.д. 9).

На основании договора купли-продажи 27.06.2023 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> зарегистрировано ФИО1 в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( л.д.11-12).

Регистрационная запись об ипотеке в силу закона от 28.06.2023 в отношении вышеуказанного жилого помещения внесена в Единый государственный реестр недвижимости в пользу ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 10-19). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умела, что подтверждается копией свидетельства о смерти (л.д. 20).

После смерти ФИО11 наследниками первой очереди по закону являются ее отец ФИО12. и ее дочь ФИО8,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается копиями свидетельств о рождении( л.д. 64, 64 оборот). 

Постановлением администрации Березовского городского округа от 07.02.2024 опекуном малолетней ФИО8 назначена ФИО4 (л.д. 26).

Согласно справке нотариуса Березовского нотариального округа Кемеровской области ФИО6 от 02.08.2023 на публичный депозитный счет нотариуса ФИО6 ФИО1 внесены безналичные денежные средства в размере 520000 рублей в счет оплаты по договору купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенному 27.06.2023 между ФИО2 ФИО1, что также подтверждается приходным кассовым ордером от 02.08.2023 № (л.д. 21, 22).

Из информации нотариуса Березовского нотариального округа Кемеровской области ФИО6 от 09.06.2025 № установлено, что после смерти ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ, 05.10.2023 заведено наследственное дело № (л.д.59). 

Согласно копии наследственного дела (л.д. 60-67) после смерти ФИО2 с заявлением о принятии наследства 05.10.2023 обратился ее отец ФИО3 и дочь ФИО8 в лице законного представителя ФИО4, в котором указали, что приняли наследство по всем основаниям наследования. Иных заявлений о принятии наследства и/или об отказе от наследства к данному наследственному делу не поступало. 

15.10.2024 ФИО3 и 17.01.2025 ФИО8, каждому, выдано свидетельство о праве на наследства по закону по 1/2 доли на денежные средства, находящиеся на депозите нотариуса Березовского нотариального округа Кемеровской области ФИО6, принятые 02.08.2023, причитавшихся наследодателю в сумме 520000 рублей (л.д. 24, 25).

На основании свидетельства о регистрации по месту жительства ФИО8 зарегистрирована по адресу: 

<

адрес> (л.д. 27).

Согласно уведомления об отказе государственной регистрации прав Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу № № от 06.05.2025 в связи с истечением 6 мая 2025 срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от 6 февраля 2025 № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) № и не устранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, в том числе: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно: в соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Таким образом, для погашении записи об ипотеке необходимо предоставить заявление от залогодержателя, либо решение суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки. Согласно сведениям ЕГРН залогодержателем указанного объекта недвижимого имущества является ФИО2. Однако заявление о погашении ипотеки от залогодержателя не поступало. Ей отказано в государственной регистрации прав на которые ею были представлены вместе с заявлением от 3 февраля 2025 г. № (л. д. 28).

Разрешая заявленные ФИО1 исковые требования суд считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированныхсведенийоб учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии состатьями 130,131,132,133.1и164Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом, в соответствии с пунктом 53 постановления Пленума N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (часть 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Анализируя собранные и исследованные выше в судебном заседании доказательства, а также требования вышеприведенного закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает достоверно установленным, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от 27.06.2023, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Покупателем ФИО1 исполнены в полном объеме, стоимость квартиры в размере 2380000 руб. полностью уплачена, в том числе: 1 860000 руб. Продавцу ФИО2 при подписании Договора купли-продажи квартиры 27.06.2023, 520000 рублей в связи со смертью Продавца ФИО2 внесены ФИО1 на публичный депозитный счет нотариуса ФИО6 в счет оплаты по договору купли - продажи квартиры согласно приходному кассовому ордеру № от 02.08.2023, на которые наследникам ФИО2 ФИО3 и ФИО8, каждому, выдано свидетельство о праве на наследства по закону по 1/2 доли, что является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки по закону на вышеуказанную квартиру. 

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что после получения денежных средств в размере 520000 рублей, и до настоящего времени наследниками не подано в Управление Росреестра заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, в связи с чем, обременение на вышеуказанный объект недвижимости не снято. 

Наличие обременения в виде ипотеки на вышеуказанное жилое помещение нарушает права истца ФИО1, как собственника, что является недопустимым, в связи с чем, истец вынуждена был обратиться в суд за защитой своего права, поскольку прекратить обременение в силу закона на вышеуказанное жилое помещение иным способом, учитывая требования вышеприведенного закона и вышеизложенные обстоятельства, не представляется возможным.

Доказательств, опровергающих указанные выше обстоятельства, ответчиками, вопреки требованиям ст.56Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает необходимым прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 51,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ № государственной регистрации № в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС № паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>, на основании договора купли-продажи квартиры от 27.06.2023.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о прекращении ограничения прав и обременения в виде ипотеки в силу закона на квартиру удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 51,5 кв. м с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 28.06.2023 № государственной регистрации № в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>, на основании договора купли-продажи квартиры от 27.06.2023.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд Кемеровской области.

Председательствующий: С.В. Параева

Решение в окончательной форме принято 10.07.2025.