РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Смышляевой О.В., 

при секретаре Белохвостиковой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-51/2021 (ранее №3а-1136/2020) по административному исковому заявлению ООО «Ашан» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ашан» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащихему на праве общей долевой собственностиобъектов недвижимости. Просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости (нежилых помещений), равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года и иные даты.

Представитель административного истца в судебном заседании не участвовал, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель Министерства имущественных отношений в судебном заседании не участвовал, представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, с выводами эксперта согласился. 

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, представил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда, с выводами эксперта согласился.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратится в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Судом установлено, что ООО «Ашан» является собственником объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 21 402 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 455,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>);

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 7 184,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 476 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 4 216,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>);

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 5 980,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 28 475,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

- нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 14 162,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

Это подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> была установлена Министерством имущественных отношений Московской области распоряжением от 27.11.2018 в размере 814 650 770,89 руб.

Кадастровая стоимость иных объектов установлена актами ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»: 

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 21 402 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере 924 466 861,85 руб. 

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 455,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 1 056 326 223,57 руб. 

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 7 184,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере 344 451 569,78 руб.

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 476 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> 1 173 519 197,96 руб. 

по состоянию на 13 сентября 2018 года:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 4 216,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере 175 450 841,91 руб.

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 5 980,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, в размере 258 850 220,16 руб., 

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 28 475,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, городское поселение Новоивановское, рабочий 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, в размере 1 232 442 647,18 руб.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года и 07.08.2018, 07.12.2018, 20.04.2018, 14.09.2018, 13.09.2018, 03.09.2018. 

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком ООО «ГБА».

Определением суда от 18.03.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО «Центр Эксперт».

По ходатайству ответчика определением суда от 28.10.2020 по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз».

По ходатайству истца определением суда от 21.03.2021 была назначена дополнительная к повторной экспертиза по делу в ООО «Независимый центр оценки и экспертиз».

С выводами, содержащимися в экспертных заключениях ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» согласился представитель Министерства имущественных отношений Московской области и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Представитель административного истца позицию по дополнительной экспертизе не представил, ранее с заключением эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» не соглашался. 

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,3, 4,6 - 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной и дополнительной к ней судебной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз».

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО1, который поддержал выводы экспертизы и опроверг доводы административного истца, представил письменные пояснения на все вопросы.

Кроме того, эксперт провел дополнительное исследования всех объектов с учетом замечаний истца, однако выводы, изложенные в первоначальном заключении, поддержал. 

Суд с учетом анализа экспертного заключения, пояснений данных экспертом, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В своих пояснениях ясно и недвусмысленно эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. 

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку он предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, ранее со сторонами знаком не был. 

Суд отклоняет заключение АНО «Центр Эксперт», поскольку оно выполнено без учета и исследования технической документации, без осмотра объектов экспертом, содержит не полную информацию об объектах исследования. Кроме того, оно выполнено без привлечения заинтересованных лиц по делу. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением повторной и дополнительной к ней судебной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз».

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2019 года.

Пункт 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона относит к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно части 9 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с названным Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с данным Федеральным законом.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В отношении 7 объектов недвижимости кадастровая стоимость была установлена актами ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». 

Упомянутые акты являются итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, иск подлежит частичному удовлетворению как к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, так и к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

Кроме того, в отношении двух объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 4 216,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, а также нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 5 980,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, необходимо в иске отказать, поскольку их рыночная стоимость превышает кадастровую.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО Ашан» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 20 декабря 2019, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 21 402 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 921 963 183 руб.

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 455,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 821 092 326 руб.;

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 7 184,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, в размере 343 888 052 руб.;

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 24 476 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> в размере 1 163 841 577 руб.

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 28 475,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, в размере 1 223 884 951 руб. 

по состоянию на 

<

данные изъяты>:

нежилого помещения с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 14 162,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере 574 363 985 руб. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В остальной части иска отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В.Смышляева

Дата изготовления мотивированного решения 30.06.2021