Дело № 2-1570/2025

92RS0004-01-2025-000723-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(полный текст)

23 июня 2025 года г.Севастополь

Нахимовский районный суд г. Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Романова С.А.,

при секретаре – Шелимовой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ЖСК «Скифия», третье лицо: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о расторжении дополнительного соглашения к договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ЖСК «Скифия», в котором просит:

- признать недействительным дополнительное соглашение №2 к Договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе № от ДД.ММ.ГГГГ;

- возложить на ЖСК «Скифия» обязанность возвратить ФИО2 179146,80 рублей. 

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЖСК «Скифия» был заключен договор о членстве в жилищном-строительном кооперативе № (далее – Договор), по которому истец обязуется внести вступительный, паевой и иные взносы, а ЖСК «Скифия» передать в строящемся многоквартирном жилом доме квартиру по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира).

В п.2.2 Договора предусмотрены основные характеристики Квартиры – общая приведенная площадь 36,0 кв.м.

Согласно п.2.3 Договора общая площадь Квартиры и площадь балкона/лоджии/веранды подлежит изменению на основании данных обмера органа по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации МКД, в соответствии с фактическим уменьшением/увеличением указанных площадей.

В соответствии с п.3.1 Договора паевой взнос на момент заключения Договора составил 1620000 рублей из расчета 45000 рублей за квадратный метр общей приведенной площади квартиры. 

Согласно п.3.3 Договора паевой взнос, указанный в п.3.1 Договора, может быть изменен Кооперативом в одностороннем порядке на сумму выплат (доплат) при увеличении (уменьшении) общей приведённой стоимости Квартиры по результатам обмеров Квартиры.

Дополнительным соглашением №1 от ДД.ММ.ГГГГ к Договору были внесены изменения в п.6.2 Договора. Было исключено обязательство ЖСК «Скифия» обустройство штукатурки и стяжки в Квартире. Изменилась стоимость квадратного метра с 45000 рублей до 42654 рубля, уменьшен паевой взнос с 1620000 рублей до 1535544 рубля. Истцу возвращено 84456 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец приехала в офис ЖСК «Скифия» для получения документов, необходимых для регистрации права собственности на Квартиру. Сотрудники ЖСК «Скифия» ей сообщили, что ей необходимо подписать дополнительное соглашение об увеличении площади Квартиры, и истец должна доплатить приобретенные дополнительные квадратные метры. В противном случае истец не получит документов, необходимых для регистрации права собственности на Квартиру.

Согласно технического плана на Квартиру общая площадь Квартиры составляет 38,8 кв.м., где общая площадь 32,8 кв.м., балкон 6,0 кв.м. На основании замеров, указанных в техническом паспорте на Квартиру ЖСК «Скифия» вынуждал подписать дополнительное соглашение №2 к Договору.

В дополнительном соглашении №2 к Договору п.2.2 был изложен в новой редакции, согласно которому характеристики Квартиры были определены: фактическая площадь Квартиры составляет 38,8 кв.м. Также предложено слова по тексту Договора «общая площадь (за исключением площади балкона/лоджии/веранды)» заменит словами на «фактическая площадь».

При этом, по условиям п.2.2 Договора основные характеристики Квартиры определены как «общая площадь (за исключением площади балкона/лоджии/веранды) – 36 кв.м.».

Из технического плана Квартиры следует, что общая площадь Квартиры составляет 38,8 кв.м., где общая площадь 32,8 кв.м., балкон (без понижающего коэффициента) 6,0 кв.м. Если при менять, предусмотренные п.2.2 Договора термины, то общая приведенная площадь Квартиры составит 34,6 кв.м., где для балкона применяется понижающий коэффициент 0,3.

Считает, что в дополнительном соглашении №2 к Договору истцу было предложено изменить не указанные в п.2.2 Договора технические характеристики Квартиры, заменив термин «общая приведенная площадь квартиры» на «фактическая площадь».

Истец уведомила ответчика, что подписывает дополнительное соглашение №2 к Договору под давлением и угрозами не получить документы, необходимые для регистрации права собственности на Квартиру. Также о кабальности дополнительного соглашения №2 к Договору свидетельствует тот факт, что Квартира была построена с существенным нарушением срока строительства. 

Считает дополнительное соглашение №2 к Договору кабальной сделкой.

В судебном заседании истец иск поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что в дополнительном соглашении №2 к Договору была произведена подмена понятий и вместо Квартиры общей приведенной площадью 36,0 кв.м. получила Квартиру площадью 34,6 кв.м., где подлежит применению понижающий коэффициент на площадь балкона. 

В судебном заседании представитель ответчика считает иск не подлежащим удовлетворению. Представленные возражения поддержала в полном объеме. Считает, что истцу работниками ЖСК «Скифия» были разъяснены правовые последствия незаключения дополнительного соглашения №2 к Договору, что привело бы к неполной выплате паевого взноса. Разъяснение правовых последствий не является угрозами. По смыслу Договора предметом Договора является Квартира, где ее характеристикой является общая площадь. Указание общей приведенной площади является опиской и она подлежала устранению. Поскольку на правоотношения между пайщиками и ЖСК «Скифия» правовое регулирование отношений по долевому строительству не распространяются, то надлежащей характеристикой Квартиры является общая площадь, а не общая приведенная площадь. Истец приняла Квартиру, зарегистрировала свое право собственности на Квартиру, тем самым исполнила условия Договора с учетом дополнительных соглашений. 

В судебное заседание третье лицо не явилось, было извещено. 

Суд считает возможным рассмотреть дело при изложенной явке. 

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные письменные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ЖСК «Скифия» был заключен договор о членстве в жилищном-строительном кооперативе № (далее – Договор), по которому истец обязуется внести вступительный, паевой и иные взносы, а ЖСК «Скифия» передать в строящемся многоквартирном жилом доме квартиру по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира).

В п.2.2 Договора предусмотрена основная характеристика Квартиры – «общая приведенная площадь» 36,0 кв.м.

Не оспаривается сторонами, что Дополнительным соглашением №1 от ДД.ММ.ГГГГ к Договору были внесены изменения в п.6.2 Договора. Было исключено обязательство ЖСК «Скифия» обустройство штукатурки и стяжки в Квартире. Изменилась стоимость квадратного метра с 45000 рублей до 42654 рубля, уменьшен паевой взнос с 1620000 рублей до 1535544 рубля. Истцу возвращено 84456 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено Дополнительное соглашение №2 к Договору, по которому в п.2.2 Договора изложен в новой редакции. Основная характеристика Квартиры указана – фактическая площадь Квартиры 38,8 кв.м. Слова по тексту Договора «общая площадь, кв.м. (за исключением площади балкона/лоджии/веранды)» заменены на «фактическая площадь».

В связи с увеличением общей площади Квартиры на 2,8 кв.м. установлена доплата паевого взноса в размере 119431,20 рублей из расчета 42654 рубля за кв.м., общий размер паевого взноса составил 1654975,20 рублей, которые были оплачены истцом, что сторонами не оспаривается и подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ о выплате пая.

Оценивая доводы истца о недействительности Дополнительного соглашения №2 к Договору суд приходит к следующему.

Сторонами не оспаривается и подтверждается техническим планом дома (из регистрационного дела на МКД), что по итогам строительства Квартиры общая площадь Квартиры составила 38,8 кв.м., где общая площадь 32,8 кв.м., балкон 6,0 кв.м.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 и п.3 ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в п.97 Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

По мнению суда, в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида.

Суд установил, что согласно п.1.3, 1.5, 1.7 устава ЖСК «Скифия» Жилищно-строительный кооператив «СКИФИЯ» является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива. Деятельность Кооператива направлена на строительство жилья для членов кооператива. Деятельность кооператива строится на принципах добровольности, имущественной взаимопомощи, самоокупаемости и самоуправления. Кооператив действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и настоящим уставом. Отношения, возникающие в связи с членством граждан в кооперативе, не регулируются Законом «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно пункту 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, Федеральным законом N 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Согласно п.1.1.7 Договора Пай – право требования члена кооператива на предоставление в пользование, а после оплаты пая полностью – в собственность доли в общем имуществе кооператива, равноценной сумме всех внесенных (подлежащих внесению) членом кооператива паевых взносов, размер которой определяется в зависимости от размера общей жилой площади жилого помещения и его конструктивных характеристик (жилой дома, часть жилого дома, квартира в многоквартирной доме, количество комнат и др).

Действительно, в п.2.2 Договора основной характеристикой Квартиры указана «общая приведенная площадь» - 36 кв.м.

В п.2.3 Договора указано, что общая площадь Квартиры подлежит изменению на основании данных обмера органа по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации МКД, в соответствии с фактическим уменьшением/увеличением указанных площадей.

Правовое содержание (толкование) термина «общая приведенная площадь» приводится в п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которого общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

При этом, как указано в п.1.7 Устава ЖСК «Скифия» и в пункте 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, отношения, возникающие в связи с членством граждан в кооперативе, не регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд установил, что в силу п.3.3 размер паевого взноса, может быть в одностороннем порядке изменен Кооперативом на сумму доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) «общей приведённой площади» Квартиры по результатам обмеров Квартиры, осуществляемых органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации Объекта. 

При этом суд обращает внимание, что по смыслу п.3.1 Договора размер паевого взноса исчисляется в термине «общая приведенная площадь» из расчета стоимости квадратного метра без применения каких-либо понижающих коэффициентов. 

Следовательно, фактические доводы истца о том, что в п.2.2 Договора подлежит использование термина «общая приведенная площадь» в понимании п.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются несостоятельными и противоречащими п.1.7 Устава ЖСК «Скифия» и пункту 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.

Данный вывод суда логично и последовательно согласуется с тем, что по смыслу положений п.1.1.7, п.2.2 и п.2.3, п.3.1 и 3.3 Договора в их смысловой и правовой взаимосвязи суд в силу ст.431 ГК РФ буквально толкует, что основанной характеристикой Квартиры по Договору является именно «общая площадь» без каких-либо понижающих коэффициентов.

Также в судебном заседании специалист ФИО4, оснований не доверять которой у суда не имеется, суду пояснила, что ею проводился обмер Квартиры после окончания строительства МКД. Ею была установлена общая площадь Квартиры. В ЕГРН вносятся сведения о площади Квартиры без учета площади балкона. Понижающий коэффициент не применялся, поскольку применение понижающего коэффициента осуществляется для квартир, построенных по договору долевого участия. 

Суд установил, что в силу п.4.1.6 Договора, в случае увеличения паевого взноса по основаниям, предусмотренным п.3.3 Договора, пайщик обязан произвести доплату до момента подписания акта приема-передачи.

В силу п.6.1 Договора, передача Квартиры пайщику осуществляется по акту приема-передачи Квартиры после выполнения пайщиком обязательств по выплате пая. 

В силу п.6.4 Договора, государственная регистрация перехода права собственности пайщика на Квартиру осуществляется после полной оплаты паевого взноса. Основанием для регистрации права собственности является справка о полной выплате паевого взноса. 

То есть, основанием для возможности передачи в собственность пайщика Квартиры является полная оплата паевого взноса и, соответственно, получение пайщиком справки о полной выплате паевого взноса.

Доводы истца о том, что ею дополнительное соглашение №2 к Договору было подписано под принуждением и угрозами, суд считает несостоятельными, поскольку фактически подписанием дополнительного соглашения №2 к Договору воля истца была направлена на исполнение возложенных на нее обязательств, предусмотренных п.4.1.2 и п.4.1.6 Договора, а также на получение справки о полной выплате пая, и, соответственно, регистрации права собственности на Квартиру (что ею в последующем и было сделано). Приведенные истцом угрозы со стороны сотрудников ответчика о последствиях неподписания дополнительного соглашения №2 к Договору фактически являются разъяснением правовых последствий неисполнения истцом условий п.4.1.2 Договора по внесению паевого взноса, в размере, установленном п.3.1 и 3.3 Договора. 

Суд расценивает заявленную претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ о недобровольности заключения дополнительного соглашения №2 к Договору как несогласие истца с толкованием положений п.2.2 Договора о характеристиках Квартиры. При этом, последующее заключение дополнительного соглашения №2 к Договору не противоречит обязательствам сторон: истца – по выплате паевого взноса в полном объеме из расчета общей площади Квартиры, ответчика – о передаче в собственность истца Квартиры после выплаты последней паевого взноса в полном объеме из расчета общей площади Квартиры.

Доводы истца о кабальности дополнительного соглашения №2 к Договору суд считает несостоятельными, поскольку исчисление размера паевого взноса законно и обоснованно обусловлено взаимными обязательствами сторон по Квартире исходя из размера общей площади Квартиры. Доказательств того, что относительно иных договоров такого вида с ответчиком условия исчисления паевого взноса существенно отличаются истцом суду не представлено.

Поэтому оснований для признания недействительным дополнительного соглашения №2 к Договору суд не усматривает. Суд также не усматривает оснований для применения положений ч.2 ст.167 ГК РФ и возложении на ответчика возвратить истцу 179146,80 рублей из выплаченного паевого взноса.

В силу ст.98 ГПК РФ в связи с отсутствием оснований для удовлетворения иска также отсутствуют основания для взыскания с ответчика судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ЖСК «Скифия» оставить о расторжении дополнительного соглашения к договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через суд, принявший решение, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 июля 2025 года.

Судья: С.А. Романов