Дело № 2-24/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 февраля 2018 года г. Карталы

Карталинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Стяжкиной О.В. 

при секретаре Досмановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района к ФИО1 АлексА.у о взыскании задолженности по договору аренды, встречное исковое заявление ФИО1 АлексА.а к Управлению по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района об обязании произвести оценку рыночной стоимости земельного участка, произвести перерасчет стоимости арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды № от 21.08.2014г., взыскании долга по арендным платежам в размере 28 212 руб. 02 коп., из которых 23 948 руб. 88 коп. – основной долг, 4 263 руб. 14 коп. –пени. 

В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствие с постановлением главы Карталинского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № между муниципальным образованием г. Карталы и ФИО1 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности. Ответчику был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № категория земель- земли населенных пунктов, расположенный в 47 метрах на юго-запад от ориентира – жилой дом по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального строительства, общей площадью 1500 кв.м., сроком на 5 лет. Истец исполнил обязательства по договору аренды, передал ответчику по акту приема-передачи земельный участок. Однако, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства, в связи с чем образовалась задолженность. В соответствии с Решением Собрания депутатов Карталинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Ответчику направлялась претензия о добровольном погашении образовавшейся задолженности, однако никаких действий со стороны ФИО1 не последовало. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство в части расторжения договора аренды прекращено, в связи с отказом Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района от иска.

ФИО1 обратился со встречным иском, в котором просит обязать Управление по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района произвести оценку рыночной стоимости арендной платы земельного участка, произвести перерасчет стоимости арендной платы и выставлять счета на оплату с учетом произведенной оценки. Требования мотивировал тем, что арендную плату не вносит, поскольку арендная плата подлежит изменению в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, однако арендодатель не исполняет обязанности по определению рыночной стоимости и ее изменению и не производит перерасчет. Считает, что без проведения оценки невозможно рассчитать размер арендной платы. 

В судебном заседании представитель истца Управления по имущественной, земельной политике Карталинского муниципального района ФИО2, исковые требования поддержала. Встречный иск не признала.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал. Встречный иск поддержал. 

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании Постановления администрации Карталинского муниципального района Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ за № и протокола заседания комиссии по организации и проведению торгов от ДД.ММ.ГГГГ № о признании аукциона несостоявшимся ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в 47 метрах на юго-запад от ориентира – жилой дом по адресу: 

<

адрес> для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м. сроком по ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании указанного постановления, между истцом и ФИО1 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.8-9).

Указанный участок был принят ФИО1, что подтверждается актом приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Часть 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Данное требование закона сторонами выполнено, что подтверждается Выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, совокупность указанных по делу доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что между сторонами Управлением по имущественной, земельной политике Карталинского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. 

В силу п.п. 1,2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы за участок в год составляет 11 800 руб. в год, арендная плата вносится Арендатором ежегодно не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления на расчетный счет (п. 3.2 договора). 

В соответствии с Решением Собрания депутатов Карталинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, за нарушение сроков внесения арендной платы по договорам аренды, предусмотрена выплата арендатором арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Согласно расчету задолженность, задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом частичной оплаты составляет 23 948 руб. 88 коп., пени в размере 4 263 руб. 14 коп. Доказательств погашения задолженности, ответчиком не представлено.

Разрешая встречные требования ФИО1 суд не находит оснований для их удовлетворения.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, то такой размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым.

Пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» определяет, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Постановлением администрации Карталинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден административный регламент по предоставлению коммунальной услуги «Предоставление земельных участков, расположенных на территории Карталинского муниципального района Челябинской области, для индивидуального строительства» который предусматривает последовательность действий при предоставлении муниципальной услуги. В разделе 2 указан порядок информирования заинтересованных лиц о муниципальной услуге. В соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса РФ извещение о проведении торгов должно содержать следующие сведения в том числе о предмете торгов, включая сведении о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иных позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы); о размере задатка и др. 

Как установлено в суде и не оспаривалось сторонами, договор заключен по результатам проведения торгов. На момент заключения договора аренды, ФИО1 была известна стоимость арендной платы, рассчитанная на основании рыночной стоимости земельного участка (отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ). Со стороны ФИО1 не поступало предложений о внесении изменений в договор аренды относительно расчета арендной платы.

Поскольку размер арендной платы по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ определялся по результатам торгов, которые в установленном порядке не обжаловались, и недействительными не признаны, к данным правоотношениям применяется не регулируемая арендная плата. 

Таким образом, довод ФИО1 о наличии правовых оснований к изменению размера арендной платы по договору аренды земельного участка ввиду иного нормативного регулирования основан на неверном толковании норм материального права, в связи с чем, п.3.4 договора аренды предусматривающее изменение арендной платы является ничтожным.

Доводы ФИО1 о том, что действие договора аренды спорного земельного участка началось только ДД.ММ.ГГГГ с момента государственной регистрации договора, в связи с чем, арендная плата должна рассчитываться именно с ДД.ММ.ГГГГ судом отклоняются.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

При этом государственная регистрация, будучи формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В то же время право лица на аренду возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

В силу вышеизложенного, обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает с момента, определенного соглашением сторон. В данном случае, исходя из условий заключенного сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи исчисляются с момента подписания акта приема-передачи (п. 3.3. договора). Соответственно, обязанность по внесению платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ возникла у ФИО1 в момент передачи ему земельного участка, то есть до государственной регистрации договора аренды. 

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина в размере 1 046 руб. 36 коп. от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 АлексА.а в пользу Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 948 руб. 88 коп., пени 4 263 руб. 14 коп.

Взыскать с ФИО1 АлексА.а в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 046 руб. 36 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 АлексА.у к Управлению по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района об обязании произвести оценку рыночной стоимости земельного участка, произвести перерасчет –отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Стяжкина