к делу № 3а-385/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«25» апреля 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Авраменко Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Екатерининское» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Екатерининское» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 53 301 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-01/1202/2024 от 15.02.2024 г., подготовленным ИП ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 53 301 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 75 336 971, 34 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель ООО «Екатерининское» по доверенности ФИО2 поддержал заявленные административные требования, просил вынести законное и обоснованное решение. Заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы и снижении размера оплаты за проведенную судебную экспертизу.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель филиала Публично-Правовой Компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: .............

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 75 336 971,34 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке № ОЦ-01/1202/2024 от 15.02.2024г., подготовленным ИП ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 53 301 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 12 марта 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», отчет об оценке № ОЦ-01/1202/2024 от 15.02.2024 г., подготовленный ИП ФИО1, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года составляет 65 534 000 рублей.

Однако, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, в обоснование которого указано, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 является неполным, содержащим неясности, арифметические ошибки и выводы, допускающие неоднозначное толкование. Так на стр. 66 экспертом необоснованно указано значение участка аналога № 2 -1392 м, в тексте объявления отсутствует информация об этом, экспертом не приведено данных, откуда он взял именно такую площадь, применяя указанные данные, эксперт повысил (исказил) итоговую рыночную стоимость. При этом у аналога № 3 в тексте объявление указано - фасад 35 м и глубина 35 м, что составляет площадь 1 225 кв.м, что также вводит пользователя документа в заблуждение и приводит к некорректным расчетам. Указанные параметры, принятые экспертом в расчетах также увеличили итоговую рыночную стоимость. У обоих объектов аналогов отсутствуют в тексте объявления точный адрес либо кадастровый номер, позволяющий достоверно проверить площадь. Кроме того, представитель административного истца, считает, что корректировка на местоположение, принятая экспертом в размере 0, также является необоснованной, исходя из схемы расположения объектов на стр. 66 заключения видно, что все объекты-аналоги расположены в историческом центре, и имеют более высокую стоимость. Необоснованно экспертом принята корректировка на конфигурацию, форму и рельеф участка на стр. 68 заключения, поскольку на стр. 13, в п.12 форма участка эксперт указывает - сложная, что является верным утверждением. Достоверных выводов и подтверждающей информации о том, что земельные участки объектов аналогов также являются сложными, в заключении не представлено. На стр. 59-60 эксперт указывает, что при определении рыночной стоимости объекта НДС не учитывается, корректировки, используемые экспертом, взяты с сайта Стат Риэлт (https://statrielt.ru/). Согласно декларации, размещенной на данном сайте все значения корректировок и коэффициентов рассчитаны на основе ценовых данных, включающих НДС.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы ходатайства не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные возражения и пояснил, что по первому замечанию эксперт представляет страницы, на которых имеется выписка из кадастровой карты, на которой указана точная площадь земельного участка объекта-аналога № 2. По второму замечанию эксперт указал, что в объявлении конкретно указано 12 соток и размер 35/35 условный. По третьему замечанию указано, что эксперт приводит в своем отчете соответственно градацию, в данной градации имеется «центр города», «центр деловой активности», и понятия «исторический центр» не имеется. Район ЗИПа относится к центральной части города, как и объекты-аналоги № 1,№ 2,№ 3. Независимо от того, есть НДС или нет НДС, данная корректировка рассчитывается исключительно только по какому-то одному фактору.

Кроме того, экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 представлены письменные пояснения, из которых следует, что оценка производится ретроспективно и эксперт действует в рамках имеющейся на ретроспективную дату информации, уточняя ее всеми имеющимися в распоряжении эксперта средствами. В случае, если эксперту удается получить уточняющие сведения, он использует их при проведении расчетов и приводит ссылки на используемую информацию. Так, в копии предложения о продаже объекта-аналога № 2 содержатся фотографии участка. В копии предложения к продаже объявления о продаже объекта № 3 указано, что его площадь составляет 1200 квадратных метров. При этом в объявлении о продаже также указана следующая информация: фасад 35 м, глубина 35 м, участок правильной формы. При этом, экспертом учтено, что правильная многоугольная форма может быть квадратом, трапецией, прямоугольником и т.д. Площадь вычисления этих фигур отличается. Поскольку в объявлении о продаже объекта-аналога № 3, не указаны все параметрические характеристики объекта, необходимые для вычисления площади объекта, экспертом принята в расчет величина площади, указанная в предложении к продаже объекта-аналога № 3, так как у эксперта отсутствуют основания полагать иначе, а также в силу положений ст. 3 ФЗ №135, позволяющей использовать в расчетах информацию об объектах аналогах, отраженную посредством публичной оферты. По третьему замечанию указано, что в соответствии с положениями п. 2 ФСО VI: существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Корректировка по местоположению указана по классификации источника Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Под редакцией ФИО7, научный руководитель, ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2022 г., ссылка на источник приведена на стр. 54 Заключения. Корректирование по ценообразующим факторам является целесообразным, если характеристики объекта как-либо ухудшают/препятствуют использованию объекта по прямому назначению. Заключений, справок, экспертиз или иной информации доказательственного характера о невозможности/затруднении использования объекта, стоимость которого определяется по его назначению эксперту не предоставлено. В открытом доступе и публичных материалах, доступных эксперту, указанная информация также не представлена. Основания считать оцениваемый земельный участок менее пригодным чем объекты -аналоги для эксплуатации по прямому назначению, отсутствуют. Корректирующий коэффициент представляет собой величину, учитывающую разницу между стоимостями сопоставимых объектов, отличающихся по одному определенному параметру. Разница в этом параметре является причиной различия в стоимости, а величина различий в стоимости описывается значением коэффициента. Например, можно предположить, что существует группа схожих объектов - домов в одном коттеджном поселке, у одного застройщика, с одной инфраструктурой и т.д. Отличающихся только одним параметром - наличием отделки. Здание с отделкой стоит 100 000 с учетом НДС руб. за 1 кв.м. (и 83 333 без учета НДС), а здания без отделки стоит 80 000 с учетом НДС (или 66 666 руб. без учета НДС) за квадратный метр. Таким образом, корректирующий коэффициент, учитывающий различия между объектами в зависимости от наличия отделки будет в обоих случаях равен 0,8. И рассчитывается так: 0,8= 80 000 руб./100 000 руб. Или: 0,8= 66 666 руб. /83 333 руб. Таким образом, для логики расчетов рыночной стоимости не имеет значения, какими иными характеристиками обладала группа объектов сравнения, кроме того, что отличалась каким-то одним фактором, поскольку при расчете рыночной стоимости учитывается непосредственно количественная характеристика отличий, но не иных характеристик объекта.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного истца ФИО2 с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что вышеуказанные доводы возражений о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. В связи с чем, ходатайство представителя административного истца о назначении дополнительной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 21 февраля 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 21 февраля 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Екатерининское» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Между тем, от директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО8 поступило ходатайство о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей.

Как следует из материалов дела, определением суда от 12 марта 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 В данном судебном акте указано, что расходы по проведению судебной экспертизы возложены на административного истца ООО «Екатерининское».

Определение суда от 12 марта 2024 года в части возложения оплаты за проведение судебной экспертизы не обжаловалось, вступило в законную силу.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

Представленное ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» финансово-экономическое обоснование стоимости судебной экспертизы по настоящему административному делу соответствуют требованиям Приказов Минюста РФ от 09.02.2023г. № 29/1-1 и от 15.09.2021г. № 169, калькуляция выполнена математически верно.

В связи с чем, доводы представителя административного истца по доверенности ФИО2 о необходимости снижения судебных расходов на производство экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Таким образом, заявление директора ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО8 о взыскании с административного истца оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Екатерининское» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 65 534 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 21 февраля 2024 года.

Взыскать с ООО «Екатерининское» в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 мая 2024 года.

Судья В.В. Сидоров