Дело № 2-3852/2024 

УИД 35RS0010-01-2024-003091-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Вологда 05 июня 2024 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Юкиной Т.Л., при секретаре Шибаевой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственность «Град» о признании договора об участии в долевом строительстве жилого дома недействительным в части условия о подсудности, признании недействительным одностороннего акта о передаче квартиры, возложении обязанности составить двусторонний акт о передаче квартиры, взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве жилого дома и компенсации морального вреда, 

установил:

10 марта 2022 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гранель Град» (застройщик) и ФИО2, ФИО1 (участники долевого строительства) заключен договор № № об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался построить многофункциональный жилой комплекс, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участникам долевого строительства объект долевого строительства: квартиру со строительным номером №. 

Согласно пункту 7.1 застройщик передает участнику квартиру по акту приема-передачи в собственность в срок не позднее 30 сентября 2023 года. 

Цена договора составляет 7 097 645 рублей 00 копеек (пункт 4.2 договора).

Ссылаясь на нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, незаконное составление одностороннего акта приема-передачи квартиры, истцы ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Гранель Град», в котором, с учетом заявлений об изменении требований просили признать недействительным пункт 18.1 договора от 10 марта 2022 года в части установления подсудности по разрешению споров по договору в суде по месту исполнения договора и нахождения объекта – город Москва Российской Федерации; признать недействительным составленный в одностороннем порядке ООО «Специализированный застройщик «Гранель Град» акт о передаче квартиры № по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года; обязать ООО «Град» составить с ФИО1 и ФИО2 двусторонний акт о передаче квартиры № по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года; взыскать с ответчика в пользу истца ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2023 года по 07 марта 2024 года в размере 489 027 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда- 5000 рублей 00 копеек, штраф за отказ в досудебном порядке удовлетворить требования потребителя – 247 013 рублей 00 копеек; взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2023 года по 07 марта 2024 года в размере 489 027 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда- 5000 рублей 00 копеек, штраф за отказ в досудебном порядке удовлетворить требования потребителя – 247 013 рублей 50 копеек.

В процессе рассмотрения дела произведена замена ответчика на ООО «Град».

В судебном заседании истцы ФИО2 и ФИО1, их представитель по доверенностям ФИО3 исковые требования поддержали. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Град» не присутствовал, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв и возражения, в которых указал о неверном расчете неустойки, непринятии истцами квартиры в течение семи дней со дня вручения сообщения о готовности объекта долевого строительства, отсутствии доказательств причинения морального вреда. В связи с проведением специальной военной операции и частичной мобилизации повысились цены на строительные материалы, разрушились логистические цепочки, просел рынок ипотечного кредитования. Группа компаний, в которую входит ответчик, неоднократно выступала в качестве привлеченного застройщика/инвестора, который при поддержке органов власти Москвы и Московской области восстанавливал права дольщиков. Доказательства негативных последствий, вызванных более поздней приемкой объекта, не представлены. Просил снизить размер неустойки и штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставить отсрочку до 31 декабря 2024 года.

Заслушав объяснения истцов и их представителя, исследовав материалы дела, и оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

Пунктом 18.1 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года № №, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Гранель Град» и ФИО2, ФИО1 установлена подсудность по разрешению споров по договору в суде по месту исполнения договора и нахождения объекта – город Москва Российской Федерации.

На основании статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Согласно части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 17 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку условия о подсудности споров суду по месту исполнения договора и нахождения объекта – город Москва Российской Федерации, предусмотренные пунктом 18.1 договора долевого участия, нарушают права истцов как потребителей, суд пришел к выводу об их недействительности.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

Частью 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В части 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

На основании части 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче было вручено истцам 23 октября 2023 года, что подтверждается сведениями, содержащимися в возражениях ответчика, и истцами не оспаривалось.

Из содержания сообщения следует, что дополнительная информация по передаче объектов будет размещена на сайте 

<

данные изъяты>, по вопросам осмотра и принятия объекта долевого строительства предложено обращаться к застройщику по телефону +№. При этом, сообщение не содержит сведений о назначенной дате принятия объекта.

Истцами предприняты меры для получения квартиры, так, из объяснений истцов следует, что по указанному телефону 21 сентября 2023 года и 28 октября 2023 года сообщали о неготовности квартиры к передаче.

21 декабря 2023 года истцом ФИО1 по электронной почте получено сообщение о назначении даты передачи объекта на 21 декабря 2023 года.

Информация о передаче квартиры №, назначенной на 21 декабря 2023 года, размещена на сайте застройщика 20 декабря 2023 года, в связи с чем проживающие в городе Вологде, находящиеся на тот момент в городе Санкт-Петербурге, дольщики не смогли явиться в назначенное время.

24 декабря 2023 года, 10 января 2024 года и 11 января 2024 года по телефону дата передачи квартиры истцам не была сообщена. 

В дальнейшем, дата передачи квартиры была согласована на 03 февраля 2024 года, но в указанную дату квартира не была передана.

03 ноября 2023 года ответчиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Фактически квартира передана истцам управляющей компанией ООО «Энки Констракшн» по акту от 07 марта 2024 года.

При этом, представленными истцом фотографиями маркировки окон подтверждается, что установленные в квартире окна были изготовлены лишь 04 декабря 2023 года.

Таким образом, односторонний акт о передаче объекта долевого строительства составлен с нарушением требований закона в отсутствие обстоятельств уклонения дольщиков от принятия объекта долевого строительства, в связи с чем имеются основания для признания его недействительным и возложении на ответчика обязанности составить двусторонний акт приема-передачи квартиры, в отсутствие которого истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

На основании части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (вступил в силу 22 марта 2024 года) предусмотрено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В период с 01 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года.

В соответствии с Информационным сообщением Банка России от 16 сентября 2022 года на 01 июля 2023 года ключевая ставка составила 7,5 % годовых.

Согласно Информационному сообщению Банка России от 15 сентября 2023 года ключевая ставка на 30 сентября 2023 года составляла 13 % годовых.

Материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком объекта долевого строительства истцам ранее 07 марта 2024 года. Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства не представлено.

В связи с нарушением ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства у истцов на основании части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникло право на получение неустойки.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2023 года по 07 марта 2024 года составляет 564 262 рубля 76 копеек (7 097 645 рублей 00 копеек х 1/300 х 7,5 % х 159 х 2).

Следовательно, в пользу каждого истца подлежит взысканию неустойка в размере 282 131 рубль 38 копеек (564 262 рубля 76 копеек / 2). Оснований для взыскания неустойки в большем размере не имеется.

Из материалов дела следует, что целью договора долевого участия в строительстве, заключенного между истцами и ответчиком, являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд, то есть для проживания. Доказательства обратного суду не представлены.

Таким образом, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Рассматривая требования истцов о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь требованиями статьи 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истцов о компенсации морального вреда являются обоснованными.

С учетом характера причиненных потребителям нравственных страданий, отсутствия тяжких последствий, требований разумности и справедливости, суд находит соответствующим причиненным истцам нравственным переживаниям размер денежной компенсации морального вреда в размере 5000 рублей 00 копеек.

На основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения установленных законом требований потребителей в размере 143 565 рублей 69 копеек (282 131 рубль 38 копеек + 5000 рублей 00 копеек) / 2).

Приведенные ответчиком в отзыве обстоятельства не являются исключительными, кроме того, доказательства повышения цен на строительные материалы и разрушения логистических цепочек в связи с проведением специальной военной операции и частичной мобилизации, не представлены.

Учитывая размер неустойки, период нарушения срока передачи объекта долевого строительства, суд не находит оснований для снижения неустойки и штрафа. 

Поскольку иск предъявлен в суд 16 февраля 2024 года, оснований для освобождения ответчика от уплаты неустойки и штрафа не имеется, вместе с тем в данной части требований подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения суда до 31 декабря 2024 года.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела судом в размере 10 042 рубля 63 копейки (8842 рубля 63 копейки + 300 рублей 00 копеек + 300 рублей 00 копеек+ 300 рублей 00 копеек+ 300 рублей 00 копеек)

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать недействительным пункт 18.1 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года № № заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гранель Град» и ФИО2, ФИО1 в части установления подсудности по разрешению споров по договору в суде по месту исполнения договора и нахождения объекта – город Москва Российской Федерации.

Признать недействительным составленный в одностороннем порядке Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Гранель Град» (ИНН №) акт о передаче квартиры № по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) составить с ФИО1 (паспорт серия №) и ФИО2 (паспорт серия №) двусторонний акт о передаче квартиры № по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 марта 2022 года

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт серия №) неустойку по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 282 131 рубль 38 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей 00 копеек, штраф в размере 143 565 рублей 69 копеек.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу ФИО1 (паспорт серия №) неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 282 131 рубль 38 копеек и штрафа в размере 143 565 рублей 69 копеек до 31 декабря 2024 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт серия №) неустойку по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 282 131 рубль 38 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей 00 копеек, штраф в размере 143 565 рублей 69 копеек.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания в пользу ФИО2 (паспорт серия №) неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 282 131 рубль 38 копеек и штрафа в размере 143 565 рублей 69 копеек до 31 декабря 2024 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Град» (ИНН №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 042 рубля 63 копейки.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме

Судья Т.Л. Юкина

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2024 года.