Гражданское дело № 2-436/2023

УИД: 66RS0001-01-2022-008264-84

Мотивированное 

решение

 изготовлено 14.07.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 07 июля 2023 года

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Жернаковой О.П., при секретаре Ищенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» об обязании совершить действия, взыскании неустойки, морального вреда, расходов, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО5 обратились в суд с иском к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» об обязании совершить действия, взыскании неустойки, морального вреда, расходов, штрафа.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве № № на строительство и передачу объекта долевого строительства: трех комнатной 

<

адрес> общей проектной площадью (с учетом лоджии с коэффициентом 0,5) – 110, 90 кв.м., расположенной на 13 этаже, в секции 2.1. в многоэтажном жилом 

<

адрес> в г. Екатеринбурге. Кадастровый номер №. 

В соответствии сп.2.4. договора № № передача объекта долевого строительства участницу долевого строительства будет производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Договором, Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по вводу Объекта недвижимости в эксплуатацию и передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. При этом передача объекта строительства осуществляется только при условии выполнения Участником долевого строительства всех обязательств, предусмотренных договором.

01.02.2022 Застройщик уведомил истцов о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности передать объект долевого строительства по акту приема-передачи.

17.02.2022 Застройщик направил истцам требование о доплате денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110,90 кв.м. и фактической общей площадью квартиры 114,30 кв.м. в большую сторону на 3,40 кв.м. в размере 327 701 рубль 40 копеек. Кадастровые работы произведены ООО «Кадастровые решения», технический паспорт выдан Специализированным областным государственным унитарным предприятием «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (СОГУП «Областной центр недвижимости»).

18.03.2022 произведен осмотр квартиры в присутствии представителей застройщика, генерального подрядчика, управляющей компании и участниками долевого строительства, а также по инициативе истцов были произведены замеры всех площадей квартиры Екатеринбургским муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» (ЕМУП «БТИ»). По итогам осмотра составлен акт осмотра квартиры с перечнем строительных недостатков. 22.03.2022 истцам ЕМУП «БТИ» выдан на руки план квартиры, согласно которому ее площадь составила 114, 20 кв.м. (общая площадь 108, 70 кв.м. + лоджии 5,5 кв.м.). По мнению истцов, увеличение площади квартиры произошло за счет внесенных изменений в технический план квартиры Застройщиком, в частности за счет раскрытия части вентиляционных каналов по ванным комнатам и туалетам, в результате чего произошло увеличение вспомогательной площади квартиры, а не основной, жилой.

Таким образом, разница между фактической площадью квартиры 114,20 кв.м. и проектной площадью 110, 90 кв.м. составляет 3, 30 кв.м.

Согласно расчета произведенного истцами по условиям с пункта 2.3. договора № №, получается, что разница между фактической и проектной площадями квартиры составляет 2,97% (3,30 кв.м./110,90 кв.м.) и по условиям договора, округляя с учетом десятичного знака после запятой, разница в площади составила 3% ровно. В этой связи, требование Застройщика к истцам о доплате денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110.90 кв.м. и фактической общей площадью квартиры 114,30 кв.м. в большую сторону на 3,4 кв.м. в размере 327 701 руб. 40 коп. является незаконным и необоснованным.

29.03.2022 истцами ответчику направлено письмо с подробным расчетом и обоснованием незаконности требования с них доплаты за разницу в площади квартиры, к письму приложена копия плана объекта ЕМУП «БТИ». В ответе от 18.05.2022 в удовлетворении требований истцов было отказано.

21.06.2022 истцами направлено ответчику письмо о том, что они не возражают подписать акт приема-передачи квартиры с указанием площади, согласно плана объекта ЕМУП «БТИ», а также акт-приема передачи в редакции истцов. Кроме того, в этот же день истцами направлена ответчику претензия о несогласии с доплатой стоимости за превышающие квадратные метры в квартире, выплате неустойки за просрочку в передаче квартиры, убытков, связанных с оплатой услуг ЕМУП «БТИ», СОГУП «Областной Центр Недвижимости».

В ответе от 26.07.2022 в удовлетворении требований истцов ответчиком отказано.

Истцы считают, что ответчик незаконно и необоснованно требует доплату в площади суммы, составляющей разницу между проектной и фактической площадью квартиры, в связи с чем истцы не могут подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку площадь квартиры в нем должна быть указана на основании плана объекта ЕМУП «БТИ», а не на основании замеров, произведенных ООО «Кадастровые решения» по заказу Застройщика.

В письменных дополнениях к иску истцы указали, что сильно переживают из-за неурегулированного спора с ответчиком, постоянно нервничают, их мучают постоянные головные боли. Семья истцов является многодетной семьей. Истцы с детьми вынуждены проживать в одной квартире с родителями, пожилыми бабушкой и дедушкой. Они рассчитывали сразу после уведомления ответчика о сдаче дома сделать небольшой ремонт и заехать в квартиру. Из-за переживаний истцы плохо спят ночами и приходится принимать успокоительные и обезболивающие средства, дети тоже стали нервными, истцы очень обеспокоены за их здоровье. ФИО1 из-за противоправных действий ответчика вынужден внепланово обращаться к своим лечащим врачам неврологу и психотерапевту из-за ухудшения здоровья, связанного со стрессом из-за конфликта с застройщиком, в связи с чем истцы оценивают свой моральный вред в размере 100 000 рублей (л.д.104-106).

Ссылаясь по положения п. 2 ст.1, ст. 10, ст. 421, п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 6, 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 10,12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с учетом уточнений истцы просят: 

- признать незаконным требование ответчика о доплате денежной суммы в размере 327 701 руб. 40 коп., составляющей разницу между проектной площадью квартиры 110,90 кв.м. и фактической площадью квартиры 114,30 кв.м.; 

- взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, убытки в виде расходов по услугам БТИ в размере 5110 рублей, в том числе: за экспликацию плана квартиры СОГУП «Областной Центр Недвижимости» в размере 1510 рублей и за первичную инвентаризацию квартиры площадью более 100 кв.м. в ЕМУП «БТИ» в размере 3600 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 80 000 рублей, неустойку за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 74 465 рублей 65 копеек, штраф за невыполнение требований истцов в добровольном порядке в размере 37 232 рубля 83 копейки;

- обязать ответчика АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» внести сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>, кадастровый №, в части изменения в площадь квартиры на 108,6 кв.м. в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- обязать ответчика АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» передать ФИО5 по двустороннему акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- взыскать с ответчика в пользу истцов сумму ежемесячных платежей по ипотеке (размер ежемесячного платежа 42 125 руб. 01 коп.) с 01.05.2022 по дату вступления в законную силу решения суда. По состоянию на 30.06.2023 в размере 589 750 рублей 14 копеек, по состоянию на 30.07.2023 в размере 631 875 рублей 15 копеек;

- взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Городской земельный кадастр» в размере 25 000 рублей;

- обязать ответчика произвести начисление истцам коммунальных платежей по квартире расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> даты вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 доводы и требования искового заявления поддержали в полном объеме с учетом уточнений. Представитель истца дополнительно указала, что требования истцов о взыскании убытков в виде расходов по ежемесячным платежам по ипотеке связаны с тем, что истцы заключили с агентством недвижимости договор на продажу квартиры по 

<

адрес>123, в которой они проживают с родителями, однако не могут продать квартиру из-за невозможности переезда в новую спорную квартиру. На предложение ответчика в письме № о проведении повторных обмеров силами Областного БТИ истцы были не согласны в виду того, что конечные замеры квартиры утверждены и выдача технического паспорта были осуществлены данной организацией, в связи с чем выводы о ее объективности у истцов вызывают сомнения. Просят уточненные исковые требования удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом и в срок, представила суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» против удовлетворения иска возражал, в письменных возражениях, дополнениях к ним указал, что 01.02.2022 застройщик уведомил истцов как участников долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и готовности передать объект по акту приема-передачи, что предусмотрено пунктами 2.5 и 3.1.5 договора № №. 17.02.2022 Застройщик направил истцам требование о доплате денежной суммы за разницу в площади квартиры в большую сторону. 18.03.2022 произведен комиссионный осмотр квартиры, по результатам которого составлен Акт осмотра с перечнем несущественных строительных недостатков, которые были устранены ответчиком в кратчайшие сроки, квартира была осмотрена истцами и 21.04.2022 истцом в акте сделана отметка об устранении замечаний. Однако, несмотря на неоднократные требования ответчика о необходимости приемки объекта долевого строительства, истцы отказывались от его приемки, мотивируя это тем, что по данным произведенного ими обмера, площадь квартиры является неверной. В ч. 5 ст. 8 и ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указаны случаи, при которых участники долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры. В настоящем случае замечания не касались качества объекта долевого строительства и не препятствовали его использованию по назначению, а приемка квартиры по акту не препятствовала предъявлению истцами требований к ответчику относительно разницы между проектной и фактической общей площадью квартиры. Основания не доверять ранее произведенным замерам у ответчика отсутствовали. Ответчик в письме № 586 от 29.04.2022 предлагал для урегулирования спора провести повторные обмеры квартиры истцов силами Областного БТИ, однако ответным письмом истца от 21.06.2022 ответчиком был получен отказ в проведении повторных обмеров. Вместе с тем, обязательство по приемке объекта участником долевого строительства является встречным по отношению к обязательствам Застройщика. Так как срок исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства согласно договору од 01.07.2022, со стороны истцов имело место необоснованное уклонение от принятия объекта долевого строительства, ответчик был вынужден направить истцу односторонний акт о передаче объекта строительства от 29.06.2022. Уклонение от приемки квартиры является риском для самого истца и все неблагоприятные последствия уклонения от приемки несут сами истцы. На сегодняшний день квартира передана истцам и никто не препятствует им в ее использовании, ключи от квартиры истцы могут получить в отделе продаж ЖК «Нагорный». Учитывая характер и степень тяжести понесенных истцами физических и нравственных страданий сумма компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей является завышенной, а учитывая отсутствие вины ответчика в причинении морального вреда, требования истцов не подлежат удовлетворению. Неустойка за период с 18.03.2022 по 28.03.2022 и штраф взысканию не подлежат, поскольку по договору квартира должна была быть передана истцам до 01.07.2022, передача квартиры ранее данного срока является правом Застройщика, условия договора в данной части являются диспозитивными. Претензия истцами заявлена в период действия моратория, предусмотренного Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479 и за период действия данного моратория. Ежемесячные платежи истцов по ипотеке их убытками не являются, поскольку не являются ни ущербом, ни упущенной выгодой, а являются прямым обязательством истцов в рамках договора об ипотеке. Необходимость несения данных расходов истцами не вызвана ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной передаче объекта долевого строительства. Исполнение истцом обязательств по приемке квартиры в предусмотренный договором срок не исключает обязательств по оплате ипотечных платежей, отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и вынужденным характером оплаты ипотеки истцом. С определенным истцом размером расходов на оплату услуг представителя в сумме 80 000 рублей ответчик не согласен, поскольку данная сумма не соответствует правовой и фактической сложности настоящего дела с учетом его обстоятельств и характеру проделанной представителем работы. Просит в удовлетворении иска отказать (л.д.141-148, 156-158).

В судебном заседании представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» ФИО4 доводы письменных возражений, дополнений к ним поддержала, дополнительно указала, что согласно действующим в настоящее время Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий определено, что при проведении технической инвентаризации существует допустимое отклонение, которое в том числе могло повлиять на выводы судебной экспертизы, которые не свидетельствуют о нарушении прав истцов действиями Застройщика. В настоящее время квартира истцам передана и оснований для внесения Застройщиком изменений в ЕГРН у ответчика не имеется, это физически невозможно. Просит в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ООО «Кадастровые решения» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела третьи лица извещены надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суду не сообщили, каких-либо возражений относительно заявленных требований в суд не направили.

Суд, в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения сторон определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно требованиям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.04.2021 между ФИО1, ФИО2 и АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, по условиям которого АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» приняло на себя обязательства в срок до 01.07.2022 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости трехкомнатную квартиру, общей площадью 110,90 кв.м., на 13 этаже в секции 2.1. со строительным номером № на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 24 858 кв.м., расположенном по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, которая в силу п.4.1. договора составляет 10 688 850 рублей и принять объект долевого строительства в соответствии с условиями договора (пункты 2.1., 2.4, 4.1). Объект долевого строительства приобретается в общую совместную собственность ФИО1 и ФИО2 (л.д.17-24).

Согласно уведомлению от 01.02.2022 ответчик уведомил истцов о завершении строительства объекта и готовности передачи объекта по акту приема-передачи (л.д.25). Факт получения данного уведомления истцами признается и не оспаривается.

17.02.2022 ответчик направил истцам требование о доплате денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110,90 кв.м. и фактической общей площадью квартиры 114,30 кв.м. в большую сторону на 3,40 кв.м. в размере 327 701 рубль 40 копеек. Кадастровые работы произведены ООО «Кадастровые решения», технический паспорт выдан Специализированным областным государственным унитарным предприятием «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области (СОГУП «Областной центр недвижимости»). В данном требовании также было обращено внимание на то, что передача объекта долевого строительства (квартиры) производится только после полной оплаты цены договора (л.д.26).

18.03.2022 произведен комиссионный осмотр квартиры в присутствии представителей застройщика, генерального подрядчика, управляющей компании и участников долевого строительства, по результатам которого составлен Акт осмотра с перечнем строительных недостатков, которые были устранены ответчиком 21.04.2022, о чем в акте сделана отметка об устранении замечаний (л.д.27).

При осмотре квартиры 18.03.2022 по инициативе истцов сотрудниками Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации» (ЕМУП «БТИ») были произведены замеры площади квартиры, по результатам которых составлен план объекта от 21.03.2022, согласно которому площадь квартиры составила 114, 20 кв.м. (общая площадь 108, 70 кв.м. + лоджии 5,5 кв.м.)

29.03.2022 истцами ответчику направлено письмо с расчетом и обоснованием незаконности требования с них доплаты за разницу в площади квартиры, к письму приложена копия плана объекта ЕМУП «БТИ» (л.д.28-29,30).

В ответе № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований истцов было отказано (л.д.37,38).

ДД.ММ.ГГГГ истцами направлено ответчику письмо о том, что они не возражают подписать акт приема-передачи квартиры с указанием площади, согласно плана объекта ЕМУП «БТИ» - 114, 20 кв.м., а также акт-приема передачи в редакции истцов (л.д.40,41, 42). Кроме того, в этот же день истцами направлена ответчику претензия о несогласии с доплатой стоимости за превышающие квадратные метры в квартире, выплате неустойки за просрочку в передаче квартиры, убытков, связанных с оплатой услуг ЕМУП «БТИ», СОГУП «Областной Центр Недвижимости» (л.д.43-45).

Согласно материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов ответчиком направлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46,47), факт получения которого истцами не оспаривается.

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований истцов ответчиком отказано (л.д.48-50).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей или большей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из п..4.1. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 10 668 850 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. - 96 382, 78 рублей и общей площади объекта долевого строительства равной 110,90 кв.м.

В соответствии с п.2.3. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились считать общую площадь Объекта долевого строительства как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий -0,5, для террас – 0,3.

Общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после постановки застройщиком на кадастровый учет Объекта долевого строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При изменении общей площади Объекта долевого строительства стороны договорились действовать следующим образом: в случае, когда фактическая общая площадь Объекта долевого строительства по данным кадастрового учета будет отличаться от проектной в большую сторону более чем на 3% (три процента), участник долевого строительства оплачивает денежные средства за разницу в площади в квадрантных метрах с учетом одного десятичного знака после запятой, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, исчисленной из цены договора на дату его заключения.

В случае доплаты цены договора по перерасчету участник долевого строительства производит такую доплату в течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика до подписания сторонами акта приема-передачи Объекта долевого строительства.

По расчетам истцов, выполненным с учетом результатов замеров ЕМУП БТИ и плана объекта (л.д.30) разница между фактической и проектной площадью квартиры составляет 3,3 кв.м. (114,20 – 110,90), что составляет 2,97 % (3,30 кв.м./110,90 кв.м.).

По расчетам ответчика, выполненным с учетом результатов замеров ООО «Кадастровые решения» (л.д.149-151) разница между фактической и проектной площадью квартиры составляет 3,4 кв.м. (114, 30 – 110,90), что составляет 3,06 % (3,40 кв.м./110,90 кв.м.)

Для устранения противоречий сторон в части определения фактической площади 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> судом по ходатайству истцов была назначена судебная экспертиза в ООО «

<

ФИО>1».

Согласно экспертному заключению ООО «Городской Земельный Кадастр» от 02.06.2023 фактическая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> составляет 114,1 кв.м. (общая площадь 108,6 (48, 1 + 60,5) + площадь лоджии 5,5) - основная площадь + вспомогательная площадь + лоджия.

Суд берет вышеуказанное заключение судебной экспертизы за основу при определении фактической площади квартиры истцов, поскольку оснований сомневаться в правильности выводов эксперта у суда не имеется, выводы эксперта мотивированы, основаны на полном изучении всех материалов гражданского дела, а также непосредственном осмотре квартиры.

Экспертное заключение отвечает требованиям ст.ст. 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие данные из предоставленных в распоряжение эксперта материалов, указано на применение методики проведения экспертизы, изложенной в методической литературе, заключение основано на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, конкретные и однозначные выводы эксперта обоснованы представленными на исследование материалами, обмерами при осмотре квартиры в присутствии сторон, установленными, в том числе, с выездом на объект с использованием измерительных приборов и инструментов. При этом, суд учитывает то обстоятельство, что при даче заключения данный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

Доказательств, опровергающих выводы данного заключения, истцом, ответчиком, третьими лицами в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. 

С учетом указанного, суд считает возможным руководствоваться при вынесении настоящего решения заключением эксперта ООО «Городской Земельный Кадастр».

На основании вышеизложенного, учитывая выводы судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, 

<

адрес> составляет 114, 1 кв.м., в том числе: общая площадь 108, 6 кв.м. (основная площадь 48.1 кв.м.+ вспомогательная площадь 60,5) + 5,5 (площадь лоджии).

При таких обстоятельствах, требование Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» о доплате ФИО1, ФИО2 по договору №№ участия в долевом строительстве от 28.04.2021 денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110, 90 кв.м и фактической общей площадью квартиры 114, 30 кв.м. в большую сторону на 3,40 кв.м. в размере 327 701 рублей 40 копеек, является незаконным.

Оценивая требование истцов об обязании ответчика передать им по двустороннему акту приема-передачи квартиру в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п.2.4. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ передача объекта долевого строительства будет производиться в срок не позднее 01.07.2022.

В соответствии с договором, Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по вводу объекта недвижимости в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Передача Объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется застройщиком только при условии выполнения участником долевого строительства всех обязательств, предусмотренных договором.

Согласно п.3.1.5 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок, предусмотренный п.2.4 договора.

Сообщение о завершении строительства (создания) Объекта недвижимости и готовности Объекта долевого строительства к передаче, времени и месте подписания акта приема-передачи, с предупреждением о необходимости принятия Объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Участника долевого строительства направляется Застройщиком Участнику долевого строительства заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником долевого строительства почтовому адресу или вручено лично под расписку не менее чем за месяц до предполагаемой даты передачи Объекта.

Как установлено судом ранее, уведомлением от 01.02.2022 ответчик уведомил истцов о завершении объекта строительства и готовности передачи объекта по акту приема-передачи (л.д.25), 17.02.2022 - письмом о необходимости доплаты стоимости квартиры за разницу в площади квартиры.

Согласно п.3.2.6 договора Участник долевого строительства обязан принять объект долевого строительства у Застройщика в течение 7 рабочих дней со дня получения письменного сообщения от застройщика об окончании строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче.

29.03.2022 истцами ответчику направлено письмо с расчетом и обоснованием незаконности требования с них доплаты за разницу в площади квартиры, к письму приложена копия плана объекта ЕМУП «БТИ» (л.д.28-29,30).

21.06.2022 истцами направлено ответчику письмо о том, что они не возражают подписать акт приема-передачи квартиры с указанием площади, согласно плана объекта ЕМУП «БТИ» - 114, 20 кв.м., а также акт-приема передачи в редакции истцов (л.д.40,41, 42).

В силу п.3.2.10 договора при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в срок, предусмотренный п.3.2.6 Договора, или при отказе участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня, предусмотренного п.3.2.6 договора вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика; 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании частей 1 и 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

11.07.2022 в адрес истцов ответчиком направлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от 29.06.2022 (л.д.46,47), до настоящего времени акт приема-передачи спорного объекта долевого строительства истцами не подписан, право собственности истцов на спорную квартиру не зарегистрировано.

Действительно требования истцов о составлении акта приема - передачи с указанием площади квартиры в соответствии с замерами ЕМУП «БТИ», содержащиеся в письме Застройщику от 21.06.2022, не указывали на несоответствие квартиры требованиям качества, указанным в частях 1 и 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть на отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором), поскольку квартира истцам была передана большей площади, чем предусмотрена договором, что является ее характеристикой и обязательным условием договора участия долевого строительства.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела доводы истцов о несоответствии площади квартиры условиям договора подтвердились, в том числе по результатам судебной экспертизы.

С учетом установленных судом обстоятельств, факт необоснованного уклонения истцов от принятия объекта долевого строительства, а равно как и отказа от его принятия в установленный срок, а значит и факт злоупотребления правами со стороны истцов, в ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения, поскольку истцы, являясь участниками долевого строительства и более слабой стороной отношений в строительстве, защищали свои права предусмотренными Законом способами. Вместе с тем, подписание истцами акта-приема передачи квартиры от 29.06.2022, направленного в их адрес застройщиком 11.07.2022, явилось бы основанием для регистрации их права собственности на объект недвижимости в установленной застройщиком площади, которая вопреки доводам ответчика является недостоверной, и как следствие обязанности по доплате стоимости квартиры. 

Как следует из материалов дела, 22.03.2023 истцам переданы ключи от спорной квартиры и дополнительное оборудование, что зафиксировано в расписке, акте передачи паспортов приборов учета, акте контрольного снятия показаний индивидуальных приборов учета. Таким образом, квартира фактически передана истцам Застройщиком 22.03.2023, в связи с чем, оснований для возложения на ответчика обязанности повторной передачи квартиры истцам у суда не имеется, при этом обязанность по составлению акта приема - передачи квартиры с момента фактической передачи квартиры истцам лежит на застройщике.

Относительно требования об обязании ответчика внести в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры в части изменения ее площади в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, суд указывает следующее.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2022 г. площадь квартиры указана как 108,8 кв. м. (л.д.51-53).

Определением суда от 20.03.2023 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Городской Земельный Кадастр».

Для устранения противоречий сторон в части определения фактической площади 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> судом по ходатайству истцов была назначена судебная экспертиза в ООО «Городской Земельный Кадастр».

Согласно экспертному заключению ООО «Городской Земельный Кадастр» от 02.06.2023 фактическая площадь 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес> составляет 114, 1 кв.м. (общая площадь 108,6 (48, 1 + 60,5) + площадь лоджии 5,5) - основная площадь + вспомогательная площадь + лоджия.

Несоответствие составляет 0,2 кв.м. (108,8 кв.м – 108, 6 кв.м.) - площадь квартиры завышена в передаточном акте.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пп. 7 пункта 2 статьи 14 Закон N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 Закон N 218-ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 Закон N 218-ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пп. 9 п. 4 ст. 8 Закон N 218-ФЗ).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", орган государственной власти, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Согласно ч. 7 ст. 14 Закона о регистрации, основанием для проведения государственного кадастрового учета является межевой или технический план, который прилагается с соответствующим заявлением.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что фактическая площадь квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область. г. Екатеринбург, 

<

адрес> составляет 108, 6 кв.м. (без учета лоджии), а в Едином государственном реестре недвижимости площадь квартиры данной указана как 108,8 кв. м., имеются основания для внесения сведений об изменении данных о площади квартиры в Единый государственный реестр недвижимости.

Вместе с тем, судом установлено, что данная квартира фактически принята истцами 22.03.2023, в связи с чем законных оснований для возложения такой обязанности на застройщика Акционерное общество «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» суд не находит.

Оценивая требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную передачу квартиры за период с 18.03.2022 по 22.08.2022 в размере 74 465 рублей 65 копеек (л.д.54), суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Применительно к положениям ст. ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения обязательства - это срок, установленный в договоре.

Согласно п. 2.4. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ передача объекта долевого строительства будет производиться в срок не позднее 01.07.2022.

Претензия истцов, в том числе о выплате неустойки направлена ответчику 21.06.2022 (л.д.43-45).

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» установлен мораторий на начисление неустойки за период с 29.03.2022 по 30.06.2023.

С учетом предусмотренной договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома обязанности ответчика по передачи спорной квартиры истцам в срок до 01.07.2022, и введения с 29.03.2022 моратория на начисление застройщику штрафных санкций, обращения истцов с претензией в период действия данного моратория и требования взыскания неустойки за период действия моратория, требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры за заявленный истцами период удовлетворению не подлежит.

Оценивая требование истцов об обязании ответчика произвести начисление истцам коммунальных платежей по квартире с даты вступления в законную силу решения суда, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч.1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как следует из п.3.2.11 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ участник долевого строительства обязан нести все расходы по содержанию объекта долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства. Обязанности по содержанию Объекта долевого строительства участник долевого строительства несет перед управляющей организацией, с которой Застройщик заключает договор управления Объектом недвижимости, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений Закона и договора начисление коммунальных платежей производится управляющей компанией с момента подписания между участниками долевого строительства и застройщиком акта приема-передачи Объекта долевого строительства. Начисление коммунальных платежей застройщиком Законом не предусмотрено.

Что касается взыскания с ответчика убытков в сумме ежемесячных платежей истцов по ипотеке с мая 2022 года по июль 2023 года в размере 589 750 руб. 14 коп., суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (в зависимости от вины).

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В силу п. 13 вышеназванного Постановления, при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 15.05.2021 между ФИО2 и ПАО «Сбербанк» заключен кредитный договор № на сумму 6 000 000 рублей на срок 240 месяцев (20 лет) на приобретение трехкомнатной квартиры (строительный номер К-2.1-13-66) в жилом доме – 2.1 этап строительства 1 очереди по адресу в границах улиц Татищева-Токарей-Кирова-Мельникова в г. Екатеринбурге, строящийся на земельном участке с кадастровым номером № (п. 12 договора) (л.д.60-64, 65-68).

В обоснование данного требования истцы указали, что 05.03.2022 заключили с риэлтерской организацией ООО «АН Белка» договор на организации продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>123 (л.д.111-116), для погашения задолженности по указанному кредитному договору, однако не могут продать квартиру в связи с невозможностью переезда в квартиру по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>.

Согласно справке ТСН «Опалихинское» от ДД.ММ.ГГГГ № истцы ФИО1. ФИО2 являются собственниками квартиры по адресу: г. Екатеринбург, 

<

адрес>123 (л.д.110).

Согласно ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцами, сведений о том, что сделка по организации купли-продажи риэлтором указанного недвижимого имущества была поставлена в зависимость от исполнения ими обязательств по кредитному договору, на рассмотрение суда не представлено, равно как и доказательств того, что имелись покупатели на квартиру, однако квартира не была продана. Более того, действия ответчика по передачи истцам квартиры площадью большей, чем предусмотрено договором долевого участия в строительстве не находятся в причинно-следственной связи с заключением истцами кредитного договора на квартиру, поскольку кредитный договор заключен 15.05.2021, то есть до завершения строительства и наступления предусмотренного договором о долевом участии срока передачи квартиры 01.07.2022. Оплата ипотеки истцом по договору не является ни ущербом, ни упущенной выгодой, а является прямым обязательством истца, принятым в рамках кредитного договора. Необходимость несения данных расходов истцом не вызвана ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной передаче объекта долевого строительства. Исполнение истцом обязательств по приемке квартиры в предусмотренный договором срок не исключает обязательств по оплате ипотечных платежей, отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и вынужденным характером оплаты ипотеки истцом.

В этой связи, требования истцов о взыскании с ответчика ежемесячных платежей по ипотеке удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, а именно: квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, чека по операции (л.д.31, 32. 33-34), талона-расписки к заявке о ДД.ММ.ГГГГ чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35,36) истцами были понесены расходы на услуги БТИ в размере 5110 рублей, в том числе: за экспликацию плана квартиры СОГУП «Областной Центр Недвижимости» в размере 1510 рублей и за первичную инвентаризацию квартиры площадью более 100 кв.м. в ЕМУП «БТИ» в размере 3600 рублей. Данные расходы понесены для определения фактической площади квартиры и предъявлении ее застройщику, являются убытками истцов и подлежат взысканию с ответчика.

Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в сумме 100 000 рублей. 

Согласно положений ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. 

Статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Принимая во внимание степень вины причинителя морального вреда, обстоятельства рассматриваемого дела и наступившие последствия, степень нравственных страданий истцов, суд взыскивает с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей в пользу каждого истца. 

Представленные ФИО1 медицинские справки из Кинического института мозга суд в обоснование размера морального вреда, причиненного действиями ответчика, принять не может, поскольку в качестве причины обращения истца за медицинской помощью указана черепно-мозговая травма, полученная в марте 2017 года (л.д.117-119).

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (продавца, исполнителя) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанный штраф в силу п. 46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 № 17 взыскивается в пользу потребителя. 

Как следует из материалов дела, истец обратилась к ответчику с претензией 21.06.2022 (в период действия постановления Правительства РФ № 479 от 26.05.2022), однако в претензии истец просила не только выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры, но и передать квартиру по фактической ее площади, несоответствие которой данным акта приема-передачи подтверждена выводами судебной экспертизы, компенсировать расходы на услуги БТИ в размере 5110 рублей, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 12 555 рублей (20000 + 5110) х 50%.

В силу ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей; суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 96 Кодекса.

В силу ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из договора поручения от 03.08.2022, заключенного между ФИО1 и ФИО3, расписке о получении денежных средств, следует, что истцы понесли расходы на оплату юридических услуг в сумме 80 000 рублей. 

Суд, принимая во внимание объем выполненной представителем истца юридической работы в рамках представленного договора, которая подтверждена материалами дела, а именно: составление искового заявления, неоднократных уточнений исковых требований, письменных пояснений, участия представителя во всех заседаниях суда, их продолжительность и продолжительность рассмотрения дела, считает, что заявленный размер расходов на оплату юридических услуг в сумме 80 000 рублей является разумным и соразмерным заявленным исковым требования.

Кроме того, истцами понесены расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований истцов имущественного и неимущественного характера, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 40 000 рублей и расходы о оплате судебной экспертизы в размере 12 500 рублей.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным, с ответчика необходимо взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 700 рублей.

Дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» об обязании совершить действия, взыскании неустойки, морального вреда, расходов, штрафа удовлетворить частично.

Признать незаконным требование Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» о доплате ФИО1, ФИО2 по договору №№ участия в долевом строительстве от 28.04.2021 денежной суммы, составляющей разницу между проектной общей площадью квартиры 110, 90 кв.м и фактически общей площадью квартиры 114, 30 кв.м. в большую сторону на 3,40 кв.м. в размере 327 701 рублей 40 копеек.

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» солидарно в пользу ФИО1, ФИО2 расходы по услугам БТИ в размере 5110 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 40 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 12 500 рублей, компенсацию морального вреда в размере по 10 000 рублей в пользу каждого истца, штраф в размере 12 555 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 700 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Жернакова О. П.