Дело № 2-72/ 2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Быково 08 февраля 2019 года

Быковский районный суд Волгоградской области в составе: 

председательствующего судьи Пригариной С.И.,

при секретаре Переходовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Алиеву Назиму Гидаят Оглы о взыскании долга по арендной плате и неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к ответчику ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2017г. по 31.10.2018г. в сумме 834 038 руб. 46 коп. и неустойки за период с 11.06.2017г. по 31.10.2018г. в сумме 225 746 руб. 89 коп. Свои требования мотивирует тем, что 22.03.2001 г. между администрацией Волгограда и ФИО4, ФИО5 заключен договор аренды № земельного участка, площадью 7425 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, производственная база, сроком действия до 10.05.2049г. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 12.08.2015г. собственником ? доли нежилого здания площадью 1460, 3 кв. м., кадастровый №, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, является ответчик ФИО3, однако обязательство по внесению арендной платы им не исполняется, в связи с чем, за ответчиком имеется задолженность по арендной плате за период с 01.06.2017г. по 31.10.2018 г. в размере 834 038 руб. 46 коп., а также начислена неустойка за период с 11.06.2017г. по 31.10.2018г. в сумме 225 746 руб. 89 коп. Просит взыскать с ФИО3 в пользу истца указанную задолженность по аренде и неустойки.

Представитель истца – департамента муниципального имущества администрации Волгограда в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, проверив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как следует из ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В судебном заседании установлено, что между администрацией города Волгограда и ФИО4, ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № от 22.03.2001г., площадью 7425 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, производственная база, срок действия договора с 16.03.2001 года по 10.05.2049 года. Сумма годовой арендной платы на 2001 год установлена в размере 64 152 рубля.

В соответствии с п. 2.2, 2.4, 2.5, 2.6 указанного договора аренды, арендатор обязался вносить ежегодную арендную плату; вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, за 4-й квартал арендная плата вносится не позднее 1 декабря текущего года; за неполный квартал арендная плата исчисляется из расчета 1/12 годовой арендной платы за каждый месяц пользования землей; за неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 месячной арендной платы за каждый день пользования землей.

В силу п.2.8 данного договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

Согласно п. 11 договора аренды изменения, дополнения и поправки к условиям данного договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с п. 2.8 договора.

На основании постановления администрации Волгограда № от 15.05.2002 года внесены изменения в договор аренды земельного участка от 22.03.2001г. №: в части лица, заключающего договор, в п. 2.4 договора в части срока внесения арендной платы, а также с 01.01.2002 года изменен размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.03.2001 года № и составляет 304 053 руб. 75 коп. Указанные изменения подписаны руководителем департамента муниципального имущества администрации Волгограда.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости: здание площадью 1460,3 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030022:356, ? доли которого принадлежит ФИО4 и ? доли с 17.01.2018г. принадлежит ФИО6

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.12.2017г. ФИО3 являлся собственником ? доли данного здания с 12.08.2015г.

По сведениям Росреестра право собственности ФИО3 на ? долю нежилого здания с кадастровым номером 34:34:030022:356, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекращено 17.01.2018г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.04.2016г. Право общей долевой собственности на указанный объект перешло к ФИО6

Таким образом, ФИО3 являлся собственником ? доли нежилого здания с кадастровым номером 34:34:030022:356 в период с 12.08.2015г. по 16.01.2018г. 

Доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за пользование землей в период с 01.06.2017г. по 16.01.2018г. и неустойки ответчиком ФИО3 суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки.

Проверяя представленный истцом расчёт, суд не соглашается с ним, считая его ошибочным, в связи с чем приводит свой расчёт.

При расчёте размера арендной платы в период пользования ФИО3 спорным земельным участком, суд учитывает, что право собственности с 17.01.2018г. на ? долю здания перешло от ответчика к иному лицу, в связи с чем в расчёт принимается период с 01.06.2017г. по 16.01.2018г. включительно.

Площадь объекта недвижимости (здания склада), находящегося в указанный период в собственности ФИО3 составляет 730,15 кв.м. (1460,3 кв.м. : 2).

Вместе с тем, общая площадь всех объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке составляет 2 495,2 кв.м.

Таким образом, исходя из отношения общей площади объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, к площади объекта недвижимости, находившегося в собственности ответчика, его доля в размере платежа за пользование земельным участком (арендной платы по договору) кратна коэффициенту 0,292.

За период с 01.06.2017г. по 31.12.2017г. расчёт арендной платы определяется в соответствии с постановлением 

<

адрес> от 22.08.2011г. №-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №-П) по формуле:

А= С х Р, где, А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, Р – ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Суд принимает представленный истцом отчёт об оценке земельного участка от 22.12.2016г. №, согласно которому итоговая рыночная стоимость земельного участка площадью 7425 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030022:15, по адресу: 

<

адрес>, составляет 12 503 700 руб. 

Данный отчёт о рыночной стоимости указанного земельного участка ответчиком не оспорен, иного суду не представлено.

Ключевая ставка Центрального банка РФ, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, равна 9,75% годовых. 

Отсюда сумма арендной платы за указанный период (7 месяцев) с учётом доли в размере арендной платы составляет: 

207 655 руб. 20 коп. = 12 503 700 руб. х 9,75% : 12 х 7 х 0,292.

В 2018 году размер годовой арендной платы определяется в соответствии с постановлением 

<

адрес> от 22.08.2011г. №-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», с учётом Федерального закона от 19.12.2016 г. №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» по формуле:

А= С х Р х Ки, где, А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (12 503 700 руб.), Р – ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка (9,75% годовых); Ки – коэффициент инфляции – 1,04.

Отсюда сумма арендной платы за период с 01.01.2018г. по 16.01.2018г. (16 дней) с учётом доли в размере арендной платы составляет: 

16 454 руб. 20 коп. = 12 503 700 руб. х 9,75% х 1,04 : 360 х 16 х 0,292.

Итого задолженность по арендной плате за период с 01.06.2017г. по 16.01.2018г. составляет: 224 109 руб. 40 коп. (207 655 руб. 20 коп. + 16 454 руб. 20 коп.).

Из п. 2.9 договора следует, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Пунктом 2.4 договора оговорены сроки внесения арендной платы: ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, за 4-й квартал арендная плата вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Внесенные на основании постановления администрации Волгограда № от 15.05.2002 г. изменения в п. 2.4 договора, а именно, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, за последний месяц не позднее 25 декабря текущего года, судом не принимаются во внимание, поскольку внесены в нарушение п. 11 договора аренды, в одностороннем порядке, подписаны только руководителем департамента муниципального имущества администрации Волгограда.

При расчёте неустойки применяется формула, установленная договором аренды, из которой: неустойка = сумма ежеквартального платежа в текущем году, которая составляет 88 995 руб. 08 коп. (1250370 х 9,75% : 12 х 3 х 0,292) х количество дней просрочки с даты платежа по договору до 16.01.2018г. х 0,1%.

При этом неустойка определяется как сумма неустоек применительно к каждому просроченному ежеквартальному платежу, просрочка определяется с даты, следующей за датой платежа (не позднее 25 числа последнего дня квартала, в четвёртом квартале – не позднее 1 декабря) по 16.01.2018 г. (последний день, когда ответчик являлся собственником ? доли здания).

Размер неустойки за 2017 год:

за период с 26 июня 2017 года по 16 января 2018 года (204 дня)

18 155 руб. = 88 995 руб. 08 коп. х 204 х 0,1%

за период с 26 сентября 2017 года по 16 января 2018 года (112 дней)

9 967 руб. 45 коп. = 88 995 руб. 08 коп. х 112 х 0,1%

за период с 02 декабря 2017 года по 16 января 2018 года (45 дней)

4004 руб. 78 коп. = 88 995 руб. 08 коп. х 45 х 0,1%

Размер неустойки за 2018 год:

за период с 01 января 2018 года по 16 января 2018 года (16 дней)

1 423 руб. 92 коп. = 88 995 руб. 08 коп. х 16 х 0,1%.

Итого, с учётом указанного в п. 2.9 договора аренды условия, а также сроков внесения арендной платы, установленной п. 2.4 договора аренды, общая сумма неустойки за просрочку платежей арендной платы за период с 01.06.2017 г. по 16.01.2018г. составляет 33 551 руб. 15 коп. (18 155 руб. + 9 967 руб. 45 коп. + 4004 руб. 78 коп. +1 423 руб. 92 коп.).

Учитывая, что доказательства внесения арендных платежей и неустойки ответчиком в материалах дела отсутствуют, суд полагает исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда подлежащими частичному удовлетворению, с ФИО3 в пользу истца следует взыскать сумму задолженности по арендным платежам за период с 01.06.2017г. по 16.01.2018г. в размере 224 109 руб. 40 коп., а также неустойку за период с 26.06.2018г. по 16.01.2018г. в размере 33 551 руб. 15 коп. 

Довод истца, изложенный в исковом заявлении, о несогласии с тем, что общая площадь всех объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, составляет 2 495,2 кв.м. не принимается судом во внимание, поскольку данное обстоятельство установлено апелляционным определением Волгоградского областного суда от 11.05.2018г. (дело №) и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанное обстоятельство не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении данного дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 776 руб. 61 коп. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Алиеву Назиму Гидаят Оглы о взыскании долга по арендной плате и неустойки – удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО7 задолженность по арендной плате за период с 01.06.2017г. по 16.01.2018г. в сумме 224 109 руб. 40 коп. и неустойку за период с 26.06.2017г. по 16.01.2018г. в размере 33 551 руб. 15 коп. 

Взыскать с ФИО7 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 776 руб. 61 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Быковский районный суд Волгоградской области.

Мотивированное решение изготовлено 13.02.2019г.

Судья: подпись Пригарина С.И.

Копия верна. Судья: