Производство № 2-94/2025 (2-1060/2024; 2-9131/2023;)

УИД 28RS0004-01-2023-013567-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 февраля 2025 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Назаровой М.Г., 

С участием представителя истца – С.Т., представителя третьего лица ООО «Юг» - ФИО1, представителя третьего лица администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области – ФИО2,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик Усадьба» об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного дома,

установил:

ФИО3 действуя в своих интересах и в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома, обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований указала, что она является председателем совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***. В 2022 году вышеуказанный дом был введен в эксплуатацию, застройщиком является ООО СЗ «Усадьба». После ввода дома в эксплуатацию, жильцы, в процессе эксплуатации, обнаружили строительные недостатки, а именно многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции, промерзание стен, слабое уплотнение окон в квартирах. Считает, что недостатки объекта долевого строительства явились следствием строительства застройщиком с отступлениями от строительных и иных норм. 28 марта 2023 года в адрес ответчика было направлено требование о безвозмездном устранении недостатков, допущенных в результате строительства МКД. 17 мая 2023 года был получен ответ о принимаемых ответчиком мерах, однако каких-либо работ по устранению недостатков выполнено не было.

На основании изложенного, просит: обязать ООО СЗ «Усадьба» безвозмездно устранить выявленные недостатки: многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции системы многоквартирного жилого дома, промерзание стен, произвести уплотнение окон в квартирах, возле 1 (первого) подъезда восстановить канализационный люк, восстановить многочисленные провалы в северо-западной части придомовой территории, устранить затопление подвального помещения (технический этаж), устранить обмерзание труб, произвести утепление труб канализационных вытяжек, обустроить систему водоотведения дождевых и талых вод от придомовой территории многоквартирного жилого дома, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: ***, в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивала, пояснила об обстоятельствах изложенных в иске, просила удовлетворить требования.

Представитель третьего лица - ООО «Юг» в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить.

Представитель третьего лица - администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, в судебном заседании с заявленными требованиями согласилась, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, из которого следует, поскольку многоквартирный жилой дом по адресу: *** введен в эксплуатацию: первая очередь 20.04.2022 года; вторая очередь 12.05.2022 года, гарантийный срок на устранение дефектов не истек. Застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки в установленные законом сроки. Если застройщик не выполняет свои обязательства по устранению недостатков, дольщики имеют право обратиться в суд с иском о защите своих прав.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом, в порядке статьи 113 ГПК РФ. На основании правил ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, представителей третьих лиц, допросив эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Из содержания п. 4 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены некачественного товара на товар надлежащего качества. 

Статья 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1). 

В соответствии с п. п. 1, 2 и 5 ст. 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям. 

На основании п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. 

В соответствии с п. 2 ст. 19 Закона о защите прав потребителей гарантийный срок товара, а также срок его службы исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором. Если день передачи установить невозможно, эти сроки исчисляются со дня изготовления товара. 

Согласно п. 6 ст. 18 Закона о защите прав потребителей продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, на который не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. 

В силу ст. 20 Закона о защите прав потребителей если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. 

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных ст. ст. 20, 21 и 22 Закона о защите прав потребителей сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. 

На основании пункта 3 статьи 29 Закона «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. 

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе. 

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (ч. 2 ст. 7). 

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО3 является собственником квартиры № *** в многоквартирном доме по адресу: ***, а также, председателем совета данного многоквартирного дома. 

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости и протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***

В ходе рассмотрения дела было установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, был возведен и сдан в эксплуатацию ООО СЗ «Усадьба» в 2022 году.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала, что в момент приема-передачи квартиры не были обнаружены строительные недостатки, которые выявлены позднее. В процессе эксплуатации жильцами были обнаружены многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции, промерзание стен, слабое уплотнение окон в квартирах. 

20 мая 2023 года по жалобе собственника квартиры № *** на строительные дефекты жилого дома управляющей компанией ООО «Юг» было проведено обследование многоквартирного дома, по результатам которого был составлен акт. 

Из акта обследования многоквартирного дома следует, что после ввода многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, жильцы в процессе эксплуатации обнаружили строительные недостатки, а именно многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции, промерзание стен, слабое уплотнение окон в квартирах. От стен в зимний период идёт холод, пол в квартирах холодный, что нарушает комфортное проживание, способствует ускоренному износу конструктивных элементов, на оконных блоках присутствует конденсат. В подвальном помещении промерзание стен с образованием конденсата и плесени. Со слов собственников МКД в квартирах:

Кв. ***-дует с балкона, холодные батареи, вытяжка в ванной не работает,

Кв. ***-плесень, промерзла зимой стена, вытяжка в ванной и кухне не работает,

Кв. ***-плесень, отходят обои, в зимний период времени плохо греет полотенце-сушитель,

Кв. ***-наледь на обоях, лопнуло стекло,

Кв. ***- с подвала сильный шум из-за котла, нет изоляции, котёл издаёт сильные звуки,

Кв. ***- холодно от стены соединяющая части дома, 

Кв. ***- сырость от подвала,

Кв. ***-наледь на окнах,

Кв. ***-крыша, вентиляция, наледь на окнах,

Кв. ***-наледь на окнах,

Кв. *** - наледь на окнах, холодные батареи, из вентиляции дует в квартиру,

Кв. ***-вентеляция не работает.

Кв. ***-вентеляция в ванной не работает, холодно,

Кв. ***-вентеляция в ванной не работает, холодно,

Кв. ***-от оконных заполнений сильно дует,

Кв. ***-вытяжка в кухне и ванной не работает,

Кв. *** - мокрая стена,

Кв. ***-треск в канализационных трубах,

Кв. *** - плесень, растяжка, холодные батареи,

Кв. *** - от оконных заполнений сильно дует, плесень, вентиляция не работает, дверь на балкон открывается с усилием,

Кв. ***-плесень на стенах,

Кв. ***- в зимний период батарея тёплая на половину,

Кв. ***-от оконных заполнений сильно дует, в входных дверях нет утепления, плохо запенено,

Кв. ***- наледь на окнах.

Кв. *** - наледь на окнах, балконная дверь обмерзала, холодные батареи.

Кв. *** -на окнах балкона наледь, дует и батареи холодные,

Кв. *** - вытяжка дует,

Кв. ***- вытяжка дует, а не удаляет воздух,

Кв. ***- плохо установлена балконная дверь, дует с вытяжки.

Возле 1 подъезда провалился канализационный люк. Также имеются многочисленные провалы в северо-западной части придомовой территории. В данной части расположен септик (ёмкость) для сбора жидких бытовых отходов. Данные провалы способствуют попаданию в емкость дождевых и грунтовых вод, что приводит к дополнительным расходам (оплат) собственников МКД по статье - услуга «сбор и вывоз ЖБО». В период обильных осадков происходит затопление подвального помещения (технический этаж), где расположен электрокотел, повысительная насосная станция. Для установления причин возникновения недостатков Управляющей организацией и собственниками в МКД было проведено обследование МКД с целью получения объективных данных о состоянии строительных конструкций здания, выявления возможных скрытых в конструктивных, технологических, теплоизоляционных и строительно-монтажных дефектов. Данные нарушения, вызванные попаданием грунтовых и осадочных вод, может происходить «виду недостаточной герметизации и отсутствии гидроизоляции по периметру здания. Также отсутствует дренажная система водоотведения ливневых вод с территории МКД. В соответствии с требованиями Свода Правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» пункта 9.10 - В наружных, стенах подвалов, технических подполий и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м. Фактически выполненное при строительстве МКД количество продухов не соответствует нормативным. Промерзание фановых труб может происходить: холодный воздух, в фановых трубах, засасывается снаружи при залповых сбросах и вызывает охлаждение трубы изнутри, а далее обмерзание на внутренней поверхности, а также при сильном ветре из вытяжки тянет обратно в квартиры, вызывая охлаждение трубы с выпадением конденсата. Обмерзание труб сверху приводит также к уменьшению живого сечения трубы и соответственно к уменьшению скорости движения теплого воздуха, что приводит к охлаждению стенок труб. Утепление труб канализационных вытяжек, выполненное застройщиком не достаточное, необходимо руководствоваться требованиями пункта 18.29 СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» - для участков трубопроводов, эксплуатируемых три отрицательных температурах, следует предусматривать мероприятия, предотвращающие промерзание трубопроводов (электроподогрев, прокладка греющего спутника). Отвод поверхностных вод с территории обследуемого многоквартирного жилого дома осуществляется по бетонному проезду без сброса дождевых и талых вод в ливневую канализацию. На данной территории отсутствует система водоотведения дождевых и талых вод, что способствует проникновению таких вод в подвальные помещения (технический этаж), а также приводит в период интенсивных дождей к затоплению территории многоквартирного жилого тома, наружную систему канализации. При строительстве МКД не обеспечено требования пункта 4.19 Свода Правил СП 32.13330.2018 «Канализация. Наружные сети и сооружения» - Для бесперебойного действия системы водоотведения требуется предусматривать обеспечение следующих мероприятий: «выполнение необходимого запаса мощности, пропускной способности, вместимости, прочности и т.п. оборудования и сооружений (определяется технико-экономическими расчетами), а также СП 104.13330.2016 «инженерная защита территории от затопления и подтопления». Во всех блок-секциях МКД имеются щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала, многочисленные разрывы стен. Комиссия пришла к выводу, что все выявленные дефекты является отступлением застройщика от требований проектной документации при строительстве МКД. Собственникам МКД рекомендовано обратиться к застройщику в рамках Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с требованием восстановить поврежденные участки.

Истец в течение гарантийного срока обращалась к застройщику с претензией об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома, однако недостатки ответчиком не были устранены. 

Определением Благовещенского городского суда от 22 апреля 2024 года по ходатайству стороны истца по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО4

В соответствии с заключением ИП ФИО4 от 2 августа 2024 года, эксперт ФИО5 пришла к следующим выводам.

По результатам проведенного исследования экспертом обнаружены следующие дефекты и недостатки, допущенные застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, а именно:

Фасад:

по контуру фасада здания обнаружены трещины и просадки бетонной отмостки с образование полостей в грунте;

температурные (деформационные) швы жилого дома выполнены в нарушении требований проектной документации и нормативной документации. Деформационные швы кладки стен не заполнены упругой пеноуретановой прокладкой нужного диаметра, что способствует её свободному выпадению из шва, а также сами швы не защищены атмосферостойкой мастикой. Прокладка «Вилатерм» из-за малого диаметра свободно выходит из деформационного шва, не обеспечивая его плотного заполнения в части обеспечения требований по воздухонепроницаемости и теплопроводности стен. Обнаружено также использование в качестве прокладки «Вилатерм» не предусмотренного проектом фольгированного пенофола;

под всеми плитами балконов отсутствует горизонтальный шов в лицевом слое кладки из упругой прокладки пеноуретановой трубчатой «Велатерм СМ» диаметром 30 мм и покрытия вулканизирующей мастикой;

- торцевые и нижние поверхности балконных плит не окрашены кремнеорганической эмалью, местами имеются коррозии армирования плит. Окраска эмалью ПФ выполнена застройщиком по неподготовленной поверхности, что вызвало отшелушивание окрасочного слоя и образование местами коррозии армирования плит;

- установка оконных блоков из ПВХ профилей выполнена с нарушениями требований Межгосударственного стандарта ГОСТ 52749- 2007. Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия, не обеспечено выполнение условия по воздухонепроницаемости монтажных швов, в процессе эксплуатации установлено продувание монтажных швов. Выявлены дефекты и несоответствия:

продувание монтажных швов оконных и дверных проемов;

отклонение сторон оконных и балконных проемов по всему дому по вертикали превышают значение предельно допустимых отклонений - более 8 мм на всю высоту проема;

изоляционная саморасширяющаяся паропроницаемая лента (ПСУЛ) не перекрывает монтажный зазор оконного проема в состоянии, близком к оптимальной рабочей степени сжатия, которая должна составлять не менее 25 % их полного расширения, более 50 % ленты ПСУЛ не покрыто специальным красящим составом для защиты её от воздействия ультрафиолетового излучения;

пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора оконных и балконных блоков уложены не проклеенными, соединение лент с поверхностями стенового проема по всему периметру не плотное, со складками и вздутиями;

промерзание балконного блока в квартире № *** с образованием намерзаний на полу в зимний период.

Подвальные помещения:

швы между плитами перекрытия подвального помещения не качественно заделаны раствором, обнаружено выпадение раствора из швов;

подвальные помещения блок-секции 1 затоплены водой, поступающей извне;

из-под наружных стен теплового узла поступает вода, затапливая подвальное помещение;

из-за постоянного присутствие воды в подвале разрушено бетонное покрытие пола подвала, наблюдается выкрашивание инертных материалов, потеря прочности бетона;

крепление перегородок к стенам не выполнено, в ходе эксплуатации перегородка отошла от перекрытия, имеется зазор;

в световых приямках подвального помещения имеются зазоры в местах примыкания к несущим стенам здания с шириной раскрытия от 22 до 70 мм;

Входы в подвал:

в местах примыкания стен входа к здания имеются зазоры с шириной раскрытия 40 и

более мм;

в стенках входов имеются деформационные трещины (разрывы) кладки с шириной раскрытия до 15 мм, что превышает предельно-допустимые показатели 0,4 мм в 37,5 раз;

ступени входа в подвал № 4 в следствии деформации вышли из плоскости, что является недопустимым риском, связанным с причинением вреда жизни или здоровью граждан при эксплуатации такой конструкции;

наружные двери входов в подвал установлены не утепленные в нарушении требований проектной документации нормативной документации;

в местах примыкания кровли входов в подвал и стенами здания фартук из оцинкованной стали установлен без устройства герметизации морозостойким герметиком;

свесы кровли входов в подвал 60 мм, вместо минимального 100 мм. Данный дефект приводит к замачиванию стенок входа и разрушению отделочного слоя кладки стен;

штукатурка стен входа в подвал разрушена (отсутствовала подготовка поверхности перед нанесением штукатурного слоя).

Входы в подъезды № 1-4:

В местах примыкания кровли входов в подъезды и стенами здания фартук из оцинкованной стали установлен без устройства герметизации морозостойким герметиком. 

Кровля жилого дома:

В ходе экспертного осмотра обнаружены протечки кровли на всех блок-секциях в местах примыкания кровли к кирпичным стенам, разделяющих чердачные помещения, а так же местах в примыканиях слуховых окон с кровлей в следствии нарушений допущенных при строительстве.

- фартук из оцинкованной стали на кирпичных стенах выше кровли установлен без устройства герметизации зазора в примыкании морозостойким герметиком, через который происходит проникновение осадком во внутренние помещения чердака;

на кровле не установлен снегозадержатель, предохраняющий от падения снега и наледи вниз;

ограждение кровли местами закреплено в профнастил, вместо деревянного сплошного настила, крепление ограждения выполнено без установки металлических пластин устанавливаемых со стороны чердака, местами крепления ограждения выполнено в профлист кровли;

в покрытии кровли из профнастила имеются перфорированные не заделанные отверстия от кровельных саморезов;

Вентиляция:

каналы вентиляционных шахт не затерты цементным раствором, что негативно сказалось на работе всей вентиляционной системы жилого дома, в квартирах № *** полностью отсутствует вентиляция;

образование плесени и сырости в квартирах *** (смотреть фото № ***).

Подъезды 1-4:

отшелушивание окрасочного слоя на стенах подъездов;

деформационные трещины на стенах;

выкашивание затирки швов пола из керамогранита в следствии постепенного отклеивания плитки от стяжки пола;

отклеивание керамической плитки плинтусов;

- перепад высот пола на лестничных площадках подъездов.

Благоустройство:

просадки монолитного бетонного покрытия внутри дворового проезда, тротуара в районе подземной прокладки наружной сети канализации подъезда № 1;

- в монолитном бетонном покрытии дворового проезда имеются неровности, превышающие предельно допустимые значения для таких покрытий, а также выбоины и ямы. Разрушение бетонного дворового покрытия с выкрашиванием инертных составляющих бетонной смеси в районе площадки для хранения ТБО;

просадки каналов ливневой канализации и бордюрного камня;

просадки дворового бетонного покрытия в районе расположения септика с разрушением покрытия и вымыванием грунта и образованием пустот под покрытием;

отсутствуют газоны с растительной землей с восточной и южной сторон земельного участка жилого дома на площади 278 м2;

отсутствует леерное ограждение детской площадки;

отсутствует ограждение спортивной площадки высотой 2 м протяженностью 253 метров;

отсутствует озеленение с посадкой деревьев Акации - 2 шт. и живой изгороди из кустарника Дерен белый в количестве 25 шт.

Исследование на наличие шума от работы инженерно-технического оборудования теплового пункта экспертом не проводилось в связи с его отключением в летний период.

Каналы вентиляционных шахт не затерты цементным раствором, что негативно сказывается на работе всей вентиляционной системы жилого дома, в квартирах № *** полностью отсутствует вентиляция, что привело к образованию плесени и сырости в жилых помещениях.

Инструментальным путем установлено, что тяги в вентиляционных каналах нет, вентиляция жилых помещений квартир, в которые был предоставлен собственниками доступ эксперта для проведения инструментальных исследований, не обеспечена.

В ходе обследования выявлены просадки бетонного покрытия в местах прокладки наружных сетей канализации в районе 1-го подъезда, неровности, превышающие предельно допустимые значения для таких покрытий, а также выбоины и ямы. Разрушение бетонного дворового покрытия с выкрашиванием инертных составляющих бетонной смеси в районе площадки для хранения ТБО, просадки бетонного покрытия в районе расположения септика с разрушением покрытия и вымыванием грунта основания с образованием пустот под бетонным покрытием. Основные причины образования выявленных дефектов и недостатков не соблюдение застройщиком требований нормативной документации, устанавливающей минимальные необходимые требования, связанные с процессами проектирования, строительства, эксплуатации и сноса.

Разрушение бетонного дворового покрытия с выкрашиванием инертных составляющих бетонной смеси в районе площадки для хранения ТБО вызвано не соблюдением требований по уходу за бетоном после его укладки, а именно пункта 6.18 - Уложенный бетон покрытия должен быть укрыт и предохранен от обезвоживания после исчезновения излишков влаги с его поверхности, но не позже 4 ч с момента укладки.

Для устранения выявленных дефектов необходимо провести ремонтно- восстановительные работы:

разобрать на площади дефектных участков бетонное покрытие проезда;

разобрать покрытие из мелкоштучной тротуарной плитки в местах провалов;

произвести устройство оснований под бетонное покрытие и тротуар с коэффициентом уплотнения 0,98;

произвести устройство бетонного покрытия;

вывезти строительный мусор от разборки.

Выполненная система водоотведения дождевых и талых вод не соответствует требованиям Сводов Правил СП 22.13330.2016 Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83* (с Изменениями N 1-5) и СП 82.13330.2016 Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75 (с изменениями №1,2).

Установка оконных блоков из ПВХ профилей выполнена с нарушениями требований Межгосударственного стандарта ГОСТ 52749- 2007 «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия, не обеспечено выполнение условия по воздухонепроницаемости монтажных швов, в процессе эксплуатации установлено продувание монтажных швов. Выявлены дефекты и несоответствия: продувание монтажных швов оконных и дверных проемов; отклонение сторон оконных и балконных проемов по всему дому по вертикали превышают значение предельно допустимых отклонений - более 8 мм на всю высоту проема; изоляционная саморасширяющаяся паропроницаемая лента (ПСУЛ) не перекрывает монтажный зазор оконного проема в состоянии, близком к оптимальной рабочей степени сжатия, которая должна составлять не менее 25 % их полного расширения, более 50 % ленты ПСУЛ не покрыто специальным красящим составом для защиты её от воздействия ультрафиолетового излучения; пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора оконных и балконных блоков уложены не проклеенными, соединение лент с поверхностями стенового проема по всему периметру не плотное, со складками и вздутиями; выявлено промерзание балконного блока в квартире № *** с образованием намерзаний на полу в зимний период. Установка окон и балконных блоков в помещениях многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: *** не соответствует требованиям межгосударственного стандарта ГОСТ 52749- 2007 «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия».

Все выявленные строительные недостатки и несоответствия допущены при строительстве многоквартирного дома вследствие ненадлежащего исполнения требований ч. 6 ст. 52 ГрК РФ. По результатам проведенного исследования, все выявленные дефекты (недостатки, несоответствия), эксперт относит к несущественным недостаткам, которые могут быть устранены посредством проведения мероприятий по их устранению.

Для устранения выявленных дефектов и недостатков необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ.

Дефекты и недостатки указанные в заключении эксперта выявлены в течении гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные дефекты и недостатки в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Это будет являться способом устранения недостатков.

Для определения стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, экспертом применена следующая исследовательская или экспертная методика, заимствованная из общенаучной практики - сметное дело. В программе сметного ценообразования с использованием автоматизированной программы «Win-РИК», составлена Локальная смета № 1 (Приложение 1). Стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков составляет 4 785 247 (четыре миллиона семьсот восемьдесят пять тысяч двести сорок семь) рублей 54 копейки.

Представителем ООО СЗ «Усадьба» были представлены замечания по экспертному заключению в части наличия строительных недостатков вентиляции, фасада, окон, наличия снегодержателя, отсутствия леерного ограждения и ограждения спортивной площадки, которые не могут быть приняты судом во внимание.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО5 подтвердила данное ею заключение в части наличия строительных недостатков фасада, вентиляции. Дополнительно суду пояснила, что в связи с теплым периодом года на момент проведения экспертизы, на вопрос о промерзании не был дан ответ, однако имеются признаки промерзания. В исследовательской части заключения на странице 36,37 экспертом указывается, что обнаружены образование плесени, указывающее на признаки промерзания фасада в исследованых квартирах, в которые был обеспечен доступ. Проведена фотофиксация дефекта (фото № 46,47,48,49). Считает, что факт промерзания фасада установлен. Что касается соответствия вентиляции многоквартирного жилого дома строительным нормам экспертом установлено, что каналы вентиляционных шахт не затерты цементным раствором, что негативно сказывается на работе всей вентиляционной системы жилого дома, в квартирах № *** полностью отсутствует вентиляция. Проверка вентиляции заключалась во внешнем осмотре вентиляционного канала с замером сечения, измерениями скорости воздушного потока в каналах вентиляционной шахты Анемометром. В летний период времени, такие показатели как скорость движения воздуха в каналах может отличаться от допустимого значения от приведенных в таблицах 1-3 ГОСТ «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях», но не совсем отсутствовать, как установлено инструментальными измерениями. Обеспечению воздухообмена, достаточного для своевременного удаления вредных веществ из воздуха и поддержания химического состава воздуха в пропорциях, благоприятных для жизнедеятельности человека установлено не только для холодного периода времени, но и для круглогодичного с разницей в скорости движения воздуха в каналах, а не его полное отсутствие.

Оценивая заключение эксперта ФИО5, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования; ответы на поставленные судом вопросы, являются последовательными, полными, объективными и обоснованными, что не допускает неоднозначного толкования. Экспертиза проведена экспертом, имеющим необходимый стаж, образование, опыт работы по специальности в данной области, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Показания эксперта не противоречат заключению, и ставить их под сомнение у суда оснований не имеется.

Согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Между тем, доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в заключении судебной строительно-технической экспертизы сторонами не представлено. 

Представленные в материалы дела возражения на заключение судебной экспертизы, являются субъективным мнением, оценочным суждением, в связи с чем, не могут быть положены в основу признания заключения судебной экспертизы несостоятельными и судом во внимание не принимаются на основании ст. 59, 60 ГПК РФ.

Оснований не доверять выводам указанного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, как и оснований, сомневаться в независимости эксперта и объективности его выводов, у суда не имеется, в связи с чем, данное экспертное заключение принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу. 

Доказательства, опровергающие изложенные в указанном заключении выводы, в силу ст. 56 ГПК РФ, ответчиком ООО СЗ «Усадьба» в материалы дела не представлены.

Содержание вышеуказанного экспертного заключения свидетельствует о наличии строительных недостатков, в том числе в элементах общего имущества многоквартирного дома по адресу: ***, вызванных нарушениями при строительстве объекта. 

Обязанность застройщика по устранению выявленных строительных недостатков вытекает из положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в которой указано, что такие недостатки подлежат устранению застройщиком в случае их обнаружения в течение гарантийного срока. 

В силу положений ч. 5, 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, а также на технологическое и инженерное оборудование, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. 

Между тем, ответчиком не представлены доказательства, позволяющие освободить его от ответственности за выявленные дефекты товара (недостатки строительства). 

На основании вышеизложенного, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив доказательства в их совокупности, с учетом заключения эксперта и пояснений сторон, суд приходит к обоснованности требований о возложении обязанности на ООО СЗ «Усадьба» безвозмездно устранить выявленные недостатки: многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции системы многоквартирного жилого дома, промерзание стен, произвести уплотнение окон в квартирах, восстановить многочисленные провалы в северо-западной части придомовой территории, устранить затопление подвального помещения (технический этаж), обустроить систему водоотведения дождевых и талых вод от придомовой территории многоквартирного жилого дома, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: ***.

Оснований для возложения на ответчика обязанности восстановить канализационный люк возле первого подъезда, устранить обмерзание труб, произвести утепление труб канализационных вытяжек, судом не усматривается, поскольку каких-либо доказательств, с бесспорностью свидетельствующих о том, что заявленные (в данной части) истцом к устранению недостатки, являются следствием некачественно выполненных строительных работ ответчиком.

При этом суд учитывает, что само по себе получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является достаточным и бесспорным доказательством, подтверждающим отсутствие строительных дефектов (в том числе скрытых), которые могут проявиться в процессе эксплуатации дома, в связи с чем, законодателем и установлен пятилетний гарантийный срок, в пределах которого действует презумпция вины застройщика за недостатки выполненных работ. 

На основании ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. 

Суд считает достаточным для удовлетворения требований истца срок три месяца с момента вступления решения в законную силу для устранения допущенных недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***. Данный срок для исполнения судебного решения является разумным в целях восстановления нарушенных прав истца. 

В случае, если исполнение решения суда в указанный срок окажется затруднительным, ответчик вправе обратиться в суд с ходатайством о предоставлении отсрочки его исполнения в порядке ст. 203 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

решил:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик Усадьба» об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного дома – удовлетворить в части.

Обязать Общество с ограниченной ответственность «Специализированный Застройщик-Усадьба» безвозмездно устранить выявленные недостатки: многочисленные провалы придомовой территории, нарушение работы вентиляции системы многоквартирного жилого дома, промерзание стен, произвести уплотнение окон в квартирах, восстановить многочисленные провалы в северо-западной части придомовой территории, устранить затопление подвального помещения (технический этаж), обустроить систему водоотведения дождевых и талых вод от придомовой территории многоквартирного жилого дома, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: *** течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Майданкина Т.Н.

Решение в окончательной форме составлено 10 февраля 2025 года.