Дело № 2-1409/2019 10RS0016-01-2019-001792-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2019 г. г. Сегежа

Сегежский городской суд Республики Карелия

в составе председательствующего судьи Ронгонен М.А.

при помощнике ФИО1

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика администрации Сегежского муниципального района ФИО3, третьего лица ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации Сегежского муниципального района, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о расторжении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд по тем основаниям, что 26.12.2005 между администрацией г. Сегежа и Сегежского района и ИП ФИО4 был заключен договор №... на сдачу в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка из земель поселений, расположенного в восточной части кадастрового квартала 

<

...> г. Сегежи, кадастровый №... площадью 1806 кв. м. Земельный участок использовался ФИО4 для размещения гостиницы и ресторана «Выг», используя площадь земельного участка для этого 360,5 кв. м, остальную часть земельного участка – для личных целей. 13.04.2007 ФИО4 направляла письмо ответчику о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, однако ее письмо оставлено без рассмотрения. 22.04.2014 ФИО4 безвозмездно передала в собственность истца встроенное помещение ресторана «Выг», общей площадью 360,5 кв. м, а также помещения, расположенные на первом этаже № 27, 28, втором, третьем и четвертом этажах четырехэтажного кирпичного здания гостиницы по адресу .... 30.11.2017 ответчик направил в адрес истца дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды на истца, истец данное дополнительное соглашение не получал, узнал о его существовании от ФИО4, в связи с чем направил в адрес ответчика письмо о том, что оставил без акцепта данное дополнительное соглашение. Одновременно ФИО4 также направила уведомление (повторно) о расторжении договора аренды. Ссылаясь на ч.ч. 1, 2 ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, истец просил расторгнуть договор аренды № 124 от 26.12.2005, заключенный между ним и администрацией Сегежского муниципального района, либо изменить площадь арендуемого земельного участка на площадь 360,5 кв. м.

К участию в деле судом в качестве ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в качестве третьего лица – ФИО4

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования уточнил, просил расторгнуть договор аренды.

Представитель ответчика администрации Сегежского муниципального района ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, согласно письменным возражениям на исковое заявление и дополнениям к ним договор аренды продолжает свое действие на неопределенный срок. После приобретения недвижимости истец продолжил эксплуатацию участка, в прежних границах, с заявлением о формировании земельного участка в иных границах не обращался, своих прав на земельный участок не оформил. В границы земельного участка входит как часть земельного участка, занятого недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют. С 01.01.2016 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, осуществляет Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия. Истец уведомлялся администрацией о необходимости обращения в Министерство. Доказательств нарушения администрацией договора аренды земельного участка истцом не представлено. Расторжение договора аренды может привести к использованию истцом земельного участка не имеющим предусмотренных законодательством прав на указанный земельный участок, что в силу ст. 7.1 КоАП РФ является административным правонарушением. Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке необоснованны. Требование истца об изменении площади арендуемого земельного участка также не подлежит удовлетворению, поскольку полномочия по разделу земельного участка предоставлены Министерству. Истец с заявлением о разделе арендуемого земельного участка с приложением поименованных в ч. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ документов, не обращался.

Представитель ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, представив письменные возражения, согласно которым при рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды по обращению ФИО6, поступившему в администрацию Сегежского муниципального района и направленному для решения в Министерство, в расторжении договора аренды было отказано ответом от 29.04.2019. Дополнительное соглашение, ввиду отсутствия полномочий у администрации с 01.01.2016 и отсутствия подписи со стороны истца, считается незаключенным и не имеет юридической значимости в отношении земельно-имущественных отношений, определенных договором аренды. По настоящий момент истец не является арендатором земельного участка по договору аренды, следовательно, не может инициировать расторжение договора аренды. Приобретя в собственность здание, расположенное на спорном земельном участке, истец приобрел полное право на его использование как собственник объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке. Действующее земельное законодательство основывается на платности использования земли. Приобретя право на использование земельного участка ФИО5 также приобрел и обязанность по оплате арендной платы по договору аренды, заключенному с продавцом здания, до момента переоформления земельно-правовых документов. Земельным кодексом РФ не предусмотрена процедура уменьшения площади земельного участка с установленными границами.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагала исковые требования законными и обоснованными, пояснив, что фактически под здание используется участок площадью 360,5 кв. м. Площадь земельного участка, указанная в договоре аренды, который она считает расторгнутым по ее заявлению от 13.04.2007, не соответствует фактической площади используемого под гостиницу земельного участка. 

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обозрев материалы гражданских дел № 2-82/2019, 2-688/2018, суд приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. (ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Договор также может быть изменен или расторгнут: по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются: 1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; 2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом установлено, что между администрацией г. Сегежа и Сегежского района и ИП ФИО4 был заключен договор №... на сдачу в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка из земель поселений, расположенного в восточной части кадастрового квартала 

<

...> г. Сегежи, кадастровый №... площадью 1806 кв. м, расположенный по адресу .... Земельный участок был предоставлен для размещения и эксплуатации четырехэтажного здания. Договор был заключен сроком до 30.11.2006, в дальнейшем расторгнут сторонами в установленном законом порядке не был.

Согласно сведениям Единого государственного реестра на земельном участке с кадастровым номером 10:06:0010720:5 общей площадью 1805 кв. м расположен объект недвижимости с кадастровым номером 10:06:0000000:3853.

22.04.2014 между ФИО4 и ФИО5 заключены договоры дарения встроенного помещения ресторана «Выг» общей площадью 360,5 кв. м, расположенного на 1 этаже 4-этажного дома по адресу: ..., и помещений, расположенных на 1 этаже № 27, 28, II, III, IV этажах четырехэтажного здания гостиницы. Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК 30.04.2014.

Таким образом, спорный земельный участок фактически используется новым собственником – ФИО5, который приобрел это право с даты регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества.

Для использования здания, принадлежащего истцу, требуется не только земельный участок под пятном застройки, площадью 360,5 кв. м, но и прилегающая территория, необходимая для использования здания, которая и является предметом договора аренды. Данный земельный участок сформирован именно в таком размере, находится на кадастровом учете.

Администрация Сегежского муниципального района после получения 21.11.2017 выписки из ЕГРН о состоявшемся между ФИО4 и ФИО5 переходе права собственности, направила в адрес ответчика дополнительное соглашение №... к договору аренды №... от 26.12.2005 о внесении изменений в указанный договор аренды в части указания ФИО5 вместо ФИО4 Указанное соглашение возвращено адресату с отметкой «истек срок хранения».

На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 3 статьи 552 ГК РФ содержит аналогичные последствия для нового собственника недвижимости, находящейся на земельном участке.

Как было установлено судебными актами по гражданским делам №..., №..., договор аренды земельного участка №... от 26.12.2005 после 30.06.2006 ФИО4 расторгнут не был. 

После приобретения объекта недвижимости истец продолжил эксплуатацию земельного участка, предоставленного ФИО4 по договору аренды. 

Доказательств того, что фактически в пользование предоставлен земельный участок меньшей площадью, либо истец обращался с заявлением об уменьшении его размера, либо участок был преобразован, не представлено.

Кроме того, фактическое неиспользование истцом всего земельного участка по назначению является его правом, и не является основанием для удовлетворения исковых требований.

Как пояснил представитель истца, в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, осуществляющее полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2016, истец с соответствующими заявлениями не обращался. 

21.03.2019 истец обратился в администрацию Сегежского муниципального района с письмом о расторжении договора аренды в связи с отсутствием необходимости арендовать земельный участок. 

Для рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды администрация Сегежского муниципального района направила соответствующее письмо в Министерство (поступило 01.04.2019).

29.04.2019 Министерством был дан ответ, согласно которому Министерство отказало в расторжении договора аренды. При этом истцом не было подписано дополнительное соглашение с администрацией или Министерством о замене стороны в договоре аренды, таким образом, стороной спорного договора он не является, за переоформлением земельно-правовых документов не обращался, следовательно, не может в настоящее время инициировать вопрос о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При этом суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сегежский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья М.А. Ронгонен

Мотивированное решение в порядке ст. 199 ГПК РФ составлено ХХ.ХХ.ХХ..