Дело №2-1688/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Новосибирск 07 июня 2018 года

Дзержинский районный суд города Новосибирска в составе: 

Председательствующего судьи Веревочкиной А.А.,

при секретаре Живалевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Олимпийский о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, возвращении квартиры,

у с т а н о в и л:

ФИО1 ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Олимпийский о прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, возвращении квартиры, указав в обоснование заявленных требований следующее.

В ноябре 2017 года истцы, проживающие совместно в принадлежащей им на праве собственности квартире, расположенной по адресу: ..., поверив рекламным обещаниям и, желая улучшить свои жилищные условия, обратились в ЖСК «Три Богатыря», где на приеме председатель ЖСК ФИО4 объяснил им, что они могут стать членами ЖСК и внести в качестве паевого взноса в кооператив принадлежащую им квартиру, взамен обещав предоставить двухкомнатную ... общей площадью 61,48 кв.м. в строящемся доме, расположенном по адресу: ... (стр.)

ДД.ММ.ГГГГ истцам было предложено заключить договор о порядке оплаты паевого взноса ...-к, по условиям которого ЖСК «Три Богатыря» обязалось передать истцам в собственность вышеуказанную двухкомнатную квартиру, а истцы обязались оплатить за нее паевой взнос в размере 2 271 850 руб.

Им было разъяснено, что до момента передачи им двухкомнатной квартиры в строящемся доме они будут проживать в своей квартире, но для окончания мероприятия им необходимо подписать еще один договор – договор купли-продажи принадлежащей им квартиры ООО «Олимпийский». При этом, им пояснили, что руководителем ООО «Олимпийский» и ЖСК «Три Богатыря» является ФИО4 и по существу это одно предприятие.

Не понимая природу осуществляемых им действий, ввиду отсутствия опыта и находясь под влиянием, истцы подписали договор купли-продажи принадлежащей им квартиры, а также два заявления от каждого из истцов о принятии их в ЖСК «Три Богатыря». В Управлении Росреестра истцы подписали предоставленные им документы.

В декабре 2012 года, сопоставив все факты, они повторно обратились в ЖСК «Три Богатыря» с требованием о разъяснении ситуации, относительно того, что договор об оплате паевого взноса заключен с одной организацией – ЖСК «Три Богатыря», а квартира передается ООО «Олимпийский».

В ЖСК «Три Богатыря» им пояснили, что ООО «Олимпийский» и ЖСК «Три Богатыря» - это одна организация и такой способ ведения дел выбран ими для упрощения налогообложения и волноваться не стоит. ФИО5 предоставила соглашение о зачете взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, которое истцы подписали.

В результате указанных действий, ООО «Олимпийский», получив в собственность квартиру истцов взамен ничем не обеспеченного обязательства ЖСК «Три Богатыря», фактически вышел из сделки.

В марте 2016 года истцами получено уведомление от временного управляющего ЖСК «Три Богатыря», в котором сообщалось о введении в отношении ЖСК процедуры наблюдения.

Позже они узнали, что Арбитражным судом рассматривается дело о признании банкротом ООО «Олимпийский»

Истцы, заключив договор купли-продажи квартиры с ООО «Олимпийский» и рассчитывая на предоставление ЖСК «Три Богатыря» взамен квартиры в строящемся доме, фактически осуществили государственную регистрацию перехода права собственности на принадлежащую им квартиру, но встречного предоставления не получили.

Сторонами договора купли-продажи договор не исполнен ни одной из сторон, фактическая передача квартиры не осуществлялась, документ о передаче квартиры не составлялся, покупатель не оплатил продавцу выкупную цену, до настоящего времени истцы с несовершеннолетней проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные услуги и иные платежи, в квартире находятся их личные вещи.

ООО «Олимпийский» также не имеет финансовой возможности исполнить обязательства по оплате приобретенной квартиры, что дает основания полагать, что и в дальнейшем обязательства покупателя исполнены не будут.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации на этот объект продавца.

Поэтому истцы просили:

прекратить право собственности ООО «Олимпийский» на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: 630015 ...;

признать за истцами ( по ? доле каждой) право собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: 630015 ...;

возвратить квартиру, расположенную по адресу: 630015 ... продавцам – ФИО1 и ФИО2А;

возложить на ООО «Олимпийский» обязанность компенсации судебных расходов.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца ФИО3 Ю,А. – ФИО7 представлено дополнение к иску (л.д.64), в котором он просил дополнить исковые требования истцом, заявленные первоначально требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 630015 .... 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО2, ФИО6 – ФИО7 в судебном заседании поддержал заявленные истцом требования, с учетом их дополнения.

Представитель ответчика ООО «Олимпийский» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Конкурсный управляющий ООО «Олимпийский» - ФИО8 направила в суд отзыв на исковое заявление, в котором указала, что истцами пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, поскольку договор заключен и исполнен ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ЖСК «Три Богатыря» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав истца ФИО1, представителя истцов ФИО7, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо, интересы которого нарушены, за их защитой вправе обратиться в суд.

В соответствии со ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Статья 12 ГК РФ указывает на то, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, при этом данный способ защиты подлежит применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право.

В соответствии с частью 1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 ГК РФ, а способы защиты – в ст.12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (статья 57 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 68 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом истцы являлись сособственниками (по ? доли за каждой) .... (л.д. 78-81). 

Между председателем правления ЖСК «Три богатыря» ФИО4 и ФИО1, ФИО2 заключен договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении помещений ...-к от ДД.ММ.ГГГГ о порядке оплаты паевого взноса и предоставлении квартир (л.д.84), предметом которого является в соответствии с условиями настоящего договора объектом паевого взноса является 2 комнатная ... (стр.). (п. 1.1, 1.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Олимпийский» в лице ФИО4 и ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «Олимпийский» приобрело право собственности на квартиру, расположенную по адресу ..., стоимостью 2 271 850 рублей (л.д.16).

Право собственности на квартиру по адресу: ... зарегистрировано за покупателем ООО «Олимпийский» в установленном законом порядке на основании оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пояснений истцов, денежные средства за продажу квартиры ему ответчиком не передавались, квартира ответчику им не передавалась, они продолжают проживать в ней со своей семьей. 

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Решением Арбитражного суда ... от ДД.ММ.ГГГГ (дело № ...) ООО «Олимпийский» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В ходе рассмотрения дела установлено, и данный факт не оспаривался представителем ответчика, установленная договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выкупная цена за недвижимое имущество, перешедшее к ООО Олимпийский» в размере 2 271 850 рублей, последним не оплачена.

Данный договор предусматривал обязанность ООО «Олимпийского» оплатить стоимость квартиры.

Между тем, данное действие ответчиком не совершено, оплата по договору купли-продажи не произведена до настоящего времени.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено, что сторонами договора купли-продажи после его заключения не была произведена фактическая передача квартиры от истцов к ответчику, истцы продолжают проживать в спорном жилом помещении по настоящее время.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.3 и ч.4 ст.450 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что правообладателем квартиры, расположенной по адресу: ..., является ООО «Олимпийский» (л.д. 75-77).

Таким образом, на спорную квартиру осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Следовательно, с учетом разъяснений Пленума ВС РФ, изложенных выше, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В нарушение условий договора ответчик после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела в суде денежные средства истцу не передал, доказательства оплаты, предусмотренной договором купли-продажи суммы, ответчиком не представлены. Кроме того, в указанной квартире истцы продолжают проживать, оплачивают коммунальные платежи за квартиру, состоят на регистрационном учете.

Представителем ответчика ООО «Олимпийский» - конкурсным управляющим ФИО8 заявлено о применении к требованиям истцов исковой давности.

Учитывая, что суд не признает рассматриваемую сделку купли-продажи недействительной, то применению подлежат общие нормы о сроке исковой давности (глава 12 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ, согласно которой если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд не может согласиться с утверждениями представителя ответчика о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента заключения договора, поскольку о нарушении своих прав истцам стало известно только после признания их потерпевшими по уголовному делу в отношении председателя правления ТСЖ «Три Богатыря» ФИО4, то есть ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71). 

С учетом изложенного суд полагает, что срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, когда истцам стало известно о нарушении их прав. Следовательно, срок исковой давности ФИО1, ФИО2 не пропущен.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Олимпийский» о расторжении договора, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, возвращении квартиры удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ООО «Олимпийский», в отношении квартиры, расположенной по адресу: ....

Решение суда является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 (по 1/2 доли в праве за каждым) на квартиру, расположенную по адресу: ....

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме через Дзержинский районный суд города Новосибирска.

Судья А.А. Веревочкина

Мотивированное решение суда изготовлено 09 июня 2018 года

Судья А.А. Веревочкина