РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

 

Дело № 2-891/2017

г. Выкса

14 августа 2017 года

Выксунский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Скучилиной Е.И., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, при секретаре Анохиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Администрации городского округа город Выкса Нижегородской области к ФИО2 и Обществу с ограниченной ответственности «Варнава строй-инвест» признании недействительными решения собственников помещений в многоквартирном доме и договора управления, 

у с т а н о в и л :

Администрация городского округа города Выкса Нижегородской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительными и отмене решений собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ……. оформленных протоколом подведения итогов внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ………, проведенного в форме очного голосования ……………….

В обоснование заявленных требований истцом указано, что …………. ООО «Жилсервис» получено уведомление о расторжении договора управления, заключенного между собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: …………… Администрация городского округа город Выкса Нижегородской области, являясь собственником нежилого помещения № …., расположенного по указанному адресу, не была извещена о проведении собрания, о способах принятия участия в нем и не извещена о результатах проведения собрания. Инициатором проведения общего собрания собственников по данным протокола от …. года является ФИО2. Инициатором проведения собрания не был соблюден регламентированный нормами ст. 45-46 ЖК РФ порядок организации общего собрания, которое проведено в существенным нарушением положений ЖК РФ, влекущим недействительность принятых собранием решений. Предусмотренные действующим жилищным законодательством правила о порядке созыва и проведения общего собрания собственников жилых помещений законодатель относит к существенным, следовательно, нарушения установленного порядка проведения собрания также относятся к существенным. Собственнику не представлялась возможность ознакомиться с договором управления ООО «Васнава СтройИнвест» и принимать участие при обсуждении вопросов, поставленных на голосование. Кроме того, согласно сведениям, полученным из Единого государственного реестра недвижимости, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. ….., составляет …. кв.м., что противоречит сведениям, указанным в протоколе от ………года. Общая площадь нежилых помещений составляет …. кв.м., что также противоречит сведениям, указанным в протоколе от …. года. Кроме того, фактически по адресу: г. ….., помещение № ….. находится ООО «ВАРМ», директором которого является инициатор собрания ФИО2, в связи с чем не ясно, площадь какого помещения учитывалась при подсчете голосов. При подсчете голосов также не было учтено долевое участие собственников помещения ….

В последующем истец- Администрация городского округа г. Выкса Нижегородской области заявленные требования дополнила требованием о признании недействительным договора управления многоквартирным домом от …… и применением последствий недействительности сделки путем перевода прав и обязанностей по договору управления с ООО «Варнава СтройИнвест» на ООО «Жилсервис».

В судебном заседании представитель истца- Администраци городского округа города Выкса Нижегородской области ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал. Из объяснений ответчика следует, что он является собственником квартиры № …. многоквартирного жилого дома …….. По тому же адресу зарегистрировано ООО «Варм», директором которого он является. Помещение …., указанное истцом- это фактически помещение квартиры № …. О времени и месте проведения собрания собственники были извещены путем вывешивания объявления на двери подъезда жилого дома. Жилой дом …… состоит из …. квартир. Нежилое помещение, принадлежащее администрации городского округа город Выкса находится в ненадлежащем состоянии, в связи с чем он обращался в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области.

Представитель третьего лица- ООО «Варнава СтройИнвест» ФИО3, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, представила письменный отзыв, из которого следует, что ….. года в ООО «Варнава СтройИнвест» от ФИО2 получен протокол подведения итогов внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ……

Собрание проведено в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений) …………..

К протоколу т ………. прилагались следующие документы:

1) Извещение о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений на …л.

2) Лист регистрации собственников помещений на … л.

3) Лист голосования собственников помещений с результатами голосования всего на … л.

В извещении о проведении собрания указаны следующие данные: инициатор проведения собрания, форма проведения собрания, дата и место проведения собрания, повестка дня, дата и место подсчета голосов собственников, принявших участие в собрании, дата и место ознакомления с материалами, необходимыми для принятия решения по вопросам повестки дня.

В листе регистрации указаны: дата проведения собрания, повестка дня, сведения о собственниках, принявших участие в собрании, роспись собственников.

В листе голосования указаны следующие данные: дата проведения собрания, повестка дня, мнение собственников помещений по каждому вопросу повестки дня, роспись собственников.

Протокол от ….., а также лист регистрации и лист голосования заверены подписями председателя и секретаря собрания.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как следует из листа регистрации, собственники помещений ………… были извещены о проведении собрания. Отсутствие данных о вручении каждому собственнику уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников считают несущественным, поскольку приложенные к протоколу от ……. документы позволяют сделать однозначный вывод о надлежащем извещении собственников помещений о предстоящем собрании. Об этом же говорит и высокий процент принявших участие в голосовании по всем вопросам повестки дня.

Также ничем не подтверждаются и доводы истца о нарушении ч. 3 ст.45 ЖК - собственники не были ознакомлены с повесткой дня. Вопросы повестки дня изложены в извещении о проведении собрания, листе регистрации и листе голосования.

Доказательств нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, итоги которого оформлены протоколом от …..., истцом не представлено.

Истцу на праве собственности в ……. принадлежит нежилое помещение, занимаемое в повальной части данного дома, площадью … кв.м. От общей площади всех жилых и нежилых помещений …. кв.м, это составляет ….%.

Отсутствие извещения администрации г. Выкса о дате, времени и месте проведения собрания считают несущественным, поскольку участие (неучастие) данного собственника не могло и не должно (как органа местного самоуправлении) влиять на исход результатов собрания.

С учетом корректировки площадей с …….. кв.м, процент принявших участие в голосовании составляет ….%, что более чем достаточно для кворума и принятия решений по всем вопросам повестки дня.

В связи с тем, что многоквартирный дом № ….. не находится в управлении ООО «Варнава СтройИнвест», сведений о собственниках помещений у них не имеется.

Получить данные сведения через портал госуслуг (с официального сайта Росреестра) было невозможно в связи с проведением технических работ на сайте с …..

Проверка правильности подсчета голосов собственников, соответственно, осуществлялась на основании данных, указанных в решениях.

В соответствии с ч.1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В Росреестре по МКД …. отсутствуют данные о нежилом помещении под № ….. В данном доме всего три нежилых помещения - № ……

Считают, что выявленные нарушения можно признать несущественными, поскольку они не влияют на результаты подсчета голосов собственников, принявших участие в собрании, а также на кворум собрания. При устранении всех выявленных недостатков кворум имеется в количестве …. от общей площади всех жилых и нежилых помещений МКД.

Представитель третьего лица- Общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил исковые требования администрации городского округа город Выкса Нижегородской области удовлетворить, при этом указал, что из вопроса №…., поставленного на повестку дня в протоколе подведения итогов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № ….. года. собственниками расторгнут договор управления МКД с ООО «Жилсервис» в связи с тем, что ООО «Жилсервис» происходит смена руководителей, смена обслуживающей организации, о чем собственники помещений МКД не извещаются, не проводятся отчетные собрания, руководством отдельно от собственников решается вопрос о передаче домов в други управляющие организации. Вместе с тем, какие-либо доказательства, свидетельствующие о наличии таких обстоятельств и о соответствии их действительности, отсутствуют, иные мотивы, по которым принято решение о расторжении договора в оспариваемом решении общего собрания не приведены.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле и исследовав письменные доказательства, суд находит следующее.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в форме очного голосования, заочного голосования, очно-заочного голосования, порядок принятия решений общего собрания и голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме установлены ст. ст. 45 - 48 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном, доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Договор управления многоквартирным домом является разновидностью договора об оказании услуг (ст. 779 ГК РФ), основанием для заключения которого является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Судом установлено, что Администрация городского округа город Выкса Нижегородской области является собственником нежилого помещения … в жилом доме № …. площадью …. кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Управление многоквартирным домом по адресу: г…..на основании договора управления № … года ранее осуществляло ООО «Жилсервис».

Согласно протокола подведения итогов внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома …. проведенного в форме очного голосования, по итогам собрания приняты решения по …. вопросам повестки дня, в том числе о выборе председателем совета многоквартирного жилого дома ФИО2, расторжении договора управления с ООО «Жилсервис», выборе в качестве способа управления управление управляющей организацией и выборе в качестве управляющей организации ООО «Варнава СтройИнвест», утверждении условий договора управления, заключении договора с ООО «Варнава СтройИнвест», выборе ФИО2 лицом, уполномоченным заключить договор управления с ООО «Варнава СтройИнвест» от имени всех собственников помещений многоквартирного жилого дома. Как следует из листа регистрации собственников помещений многоквартирного дома для проведения внеочередного общего собрания собственников, проводимого в форме очного голосования и листа голосования, решения приняты единогласно, в собрании приняли участие собственники всех жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

…. года между Обществом с ограниченной ответственностью «Варнава СтройИнвест» и ФИО2, действующим от имени всех собственников помещений многоквартирного дома …. на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений от …. года, заключен договор управления многоквартирным домом № …………………..

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что в нарушение требований закона ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, согласно которой собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения, не был извещен о месте и времени проведения собрания, в то время как оспариваемым решением собрания затрагиваются, в том числе, права истца, как собственника жилого помещения в указанном доме.

Однако, как следует из представленных документов, кворум на собрании для принятия решений в соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ имелся.

Исходя из копии листа голосования за принятие решений проголосовали все участвовавшие в собрании собственники многоквартирного жилого дома.

При подсчете голосов приняты во внимание положения ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В связи с этим соблюдение установленного в ч. 3 ст. 48 ГК РФ принципа подсчета голосов, исходя из которого количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, возможно в случае признания за каждым собственном количества голосов соответствующего площади принадлежащего ему помещения, и принятия во внимание совокупной площади жилых и нежилых помещений за исключением площади мест общего пользования. 

При подсчете голосов не было учтено, что принимавшей участие в голосовании собственнице квартиры ….м. Ц….. принадлежит … доля в праве общей долевой собственности на данную квартиру, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, С….., принимавшей участие в голосовании в качестве собственницы квартиры №.. площадью.. кв.м., принадлежит … доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Однако, с учетом общей площади помещений в многоквартирном доме …. кв.м. и площади каждого помещения по сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, в том числе, площади квартиры № …. площадью … кв.м., принадлежащей ФИО2, в голосовании принимало участие …. % собственников многоквартирного жилого дома ( ….. кв.м.). Как следует из объяснений ФИО2 и сведений Единого государственного реестра недвижимости, фактически нежилого помещения № … в многоквартирном жилом доме № ……. не имеется. 

Таким образом, допущенные при подсчете голосов ошибки, неточности в оформлении протокола не повлияли на верность вывода о наличии кворума и правомочности собрания, в том числе, при принятии решения о выборе управляющей организации и заключении договора управления с ООО «Варнава СтройИнвест».

Принимая во внимание, что голосование Администрации городского округа города Выкса Нижегородской области не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков, оснований для удовлетворения исковых требований Администрации городского округа города Выкса Нижегородской области не имеется. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Администрации городского округа город Выкса Нижегородской области в удовлетворении исковых требований об отмене и признании недействительным решений собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ……. оформленных протоколом подведения итогов внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ……..проведенного в форме очного голосования …. года и признании недействительным договора управления жилым домом от ……., применении последствий недействительности сделки путем перевода прав и обязанностей по договору управления с ООО «ВарнаваСтройИнвест» на ООО «Жилсервис», отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Выксунский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья - Скучилина Е.И.