3а-34/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2021 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.

при секретаре Курбановой В.В.

с участием представителя административного истца ООО «Рязанский торговый дом» ФИО1,

представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» 

ФИО2,, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Рязанский торговый дом» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рязанский торговый дом» обратилось в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.

С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере 

<

скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ООО «Рязанский торговый дом» поддержал уточненные административные исковые требования.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Однако указала, что доказательств достоверного результата определения рыночной стоимости земельного участка административного истца не представлено.

Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации МО – Вакинское сельское поселение Рыбновского района Рязанской области, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов нежилого и рекреационного назначения, площадью 18 960 кв. м, адрес объекта: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере 

<

скрыто> руб..

30 декабря 2019 года ООО «Рязанский торговый дом» обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 

<

скрыто> руб. по состоянию на 01.01.2018 № от 25.12.2019, подготовленный оценщиком ООО «Экспресс». 

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза, перед экспертом были поставлены вопросы о соответствии досудебного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также о размере рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО «Правовая гарантия» ФИО3.

Из заключения судебной экспертизы от 19.02.2021 № следует, что отчет ООО «Экспресс» № от 25.12.2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2018 в размере 

<

скрыто> руб.

Учитывая мотивированные, подтверждённые документально доводы представителя административного ответчика о множественных нарушениях экспертом федеральных стандартов оценки, методологии процесса применения сравнительного подхода, использовании экспертом неподтверждённой информации по анализу рынка, несопоставимости выбранных аналогов, допущенных ошибках в применении корректирующих коэффициентов, у суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения. В связи с чем по ходатайству представителя административного ответчика судом была назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО4.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 20.04.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Экспресс» № от 25.12.2019 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует; экспертом выявлены нарушения, которые привели к существенному искажению итоговой стоимости.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ООО «Экспресс»

В силу положений статьи 9 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), применил сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж).

Земельный участок с кадастровым № исходя из его характеристик (местоположения, вида разрешённого использования) отнесён к сегменту рынка «Отдых (рекреация)». 

Поскольку рынок продаж земельных участков в данном сегменте крайне ограничен, а также учитывая, что оцениваемый участок входит в границы зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, в которой в 1895г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович» с особыми правилами и режимом использования земель, экспертом исследован рынок продаж всех земельных участков в районе расположения объекта оценки и установлено, что ближайшее окружение объекта оценки составляют земельные участки под индивидуальную жилищную застройку. Из исследованных 16 предложений экспертом для расчёта было отобрано 7 предложений о продаже объектов, наиболее соответствующих объекту оценки по количественным и качественным характеристикам.

По состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составила 

<

скрыто> р.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Эксперт выбрал сопоставимые аналоги, а на различия в характеристиках были введены соответствующие корректировки, в том числе на сегмент рынка. Проверку корректности подобранных аналогов эксперт провел коэффициентом вариации, после проведения расчетов и внесения корректировок.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика экспертом ФИО4 представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Доводы административного ответчика о неправильном подходе эксперта к применению корректировки на наличие коммуникаций судом отклоняются. Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемый участок как условно свободный и учитывал указанную в объявлениях продавцами информацию о наличии (отсутствии) на объектах-аналогах коммуникаций, исходя из того, что стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Доводы административного ответчика об отсутствии исходных данных для расчёта корректировки на различия в сегменте рынка опровергаются как в самом экспертном заключении (стр.31), так и письменных пояснениях эксперта.

Суд считает, что выводы заключения эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО4 содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости, не представлено. 

На основании изложенного суд считает заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО4 о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством и не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Конституционный Суд Российской Федерации в указанном постановлении отметил, что судебные расходы могут быть взысканы в пользу административного истца с административного ответчика не только тогда, когда последний оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если ранее определенная кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении также указано о том, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций.

Административным истцом оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка в размере 

<

скрыто> руб., суд пришел к выводу об установлении её равной рыночной стоимости в размере 

<

скрыто> руб..

Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью незначительно, укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца. В связи с этим судебные расходы должны быть отнесены на административного истца, в том числе понесённые министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области расходы на проведение повторной экспертизы (платежное поручение № от 2.04.2020).

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Рязанский торговый дом» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 18 960 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов нежилого и рекреационного назначения, общей площадью 18 960 кв. м, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 

<

скрыто> руб..

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.

Взыскать с ООО «Рязанский торговый дом» в пользу министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области судебные расходы на проведение повторной судебной экспертизы в сумме 

<

скрыто> руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 1 сентября 2021 г.

Судья-подпись Е.А. Хмельникова