Уникальный идентификатор дела № 77RS0029-02-2023-015408-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года адрес

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Беловой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-224/2025 по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2, в котором уточнив исковые требования, просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения № 447, расположенного по адресу: адрес, заключенный 11.07.2023 между ИП ФИО2 и ФИО1, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору, в размере сумма, неустойку в размере сумма, неустойку из расчета 40 938,38 (0,5 % от стоимости нежилого помещения) за каждый день просрочки с 13.02.2024 по день фактического исполнения решения суда, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца, сумму уплаченной государственной пошлины в размере сумма

В обоснование исковых требований истец указал, что 11.07.2023 между ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Истцом договор был полностью исполнен, денежные средства за нежилое помещение в размере сумма были перечислены продавцу. Продавец, в свою очередь, должен был передать нежилое помещение в собственность покупателя. В соответствии с п. 8 договора продавец гарантировал покупателю, что до заключения договора нежилое помещение предметом споров, судебных исков и разбирательств не является. Несмотря на это, было установлено, что земельный участок, на котором расположено здание, в котором находится нежилое помещение, использовался с нарушением действующего законодательства, в результате чего в отношении нежилого помещения Госинспекцией по недвижимости адрес были проведены работы по сносу его отдельных элементов, вследствие чего его стало невозможно использовать по прямому назначению, а состояние нежилого помещения перестало соответствовать тому, на что покупатель рассчитывал при заключении договора. В отношении нежилого помещения истцу не была предоставлена полная и достоверная информация относительно наличия в его отношении каких-либо споров или разбирательств. Продавцом были нарушены существенные условия заключенного договора. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, которое оставлено без ответа. Впоследствии в адрес ответчика было направлено требование о возврате денежных средств, однако требования истца оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ИП фио в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Представитель третьего лица Мосжилинспекции в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

Представитель третьего лица Департамента городского имущества адрес в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение суда постановлено при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

 В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.07.2023 между ФИО1 (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю принадлежащее ему по праву собственности помещение № 447, этаж 4, назначение: нежилое, общей площадью 21,3 кв.м., находящееся по адресу: адрес. Кадастровый номер 77:04:0001009:11209. 

Нежилое помещение расположено в нежилом здании, общей площадью 15 222,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001009:1049 по адресу: ......адрес, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 77:04:0001009:50, площадью 4 667 кв.м.

Согласно пункту 3 договора нежилое помещение продается за сумма

Пунктом 5 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать покупателю нежилое помещение в срок до 01 сентября 2023 года при условии полной оплаты покупателем цены объекта, указанной в п. 3 договора и исполнения обязанности указанной в п. 14 договора.

Согласно пункту 8 договора продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора нежилое помещение не продано, не подарено или не отчуждено иным способом третьим лицам, не сдано в аренду, не передано в безвозмездное пользование, под арестом или в залоге не состоит, правами третьих лиц или какими-либо иными обязательствами не обременено, предметом иных гражданско-правовых сделок, споров, судебных исков и разбирательств не является, не внесено в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, право собственности продавца никем не оспаривается, право продавца на распоряжение нежилым помещением не запрещено и не ограничено, обязательствами не обременено. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что истцом оплачена стоимость нежилого помещения в размере сумма, что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от 11.07.2023, платежным поручением № 640599 от 13.07.2023, а также не оспаривалось и ответчиком.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости переход права собственности к истцу ФИО1 на указанное нежилое помещение зарегистрирован - 13.07.2023.

Впоследствии истцом было установлено, что земельный участок, на котором расположено здание, в котором находится нежилое помещение, использовался с нарушением действующего законодательства, в результате чего в отношении нежилого помещения Госинспекцией по недвижимости адрес были проведены работы по сносу его отдельных элементов, вследствие чего его стало невозможно использовать по прямому назначению, а состояние нежилого помещения перестало соответствовать тому, на что покупатель рассчитывал при заключении договора. 

В обоснование исковых требований указано на то, что ответчиком были нарушены существенные условия договора, истцом 04.09.2023 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, которое получено ответчиком 12.09.2023. 

Однако соглашение о расторжении договора между сторонами не заключено, уведомление о расторжении договора оставлено ответчиком без ответа.

03.10.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате уплаченных за товар денежных средств, однако претензия ответчиком получена не была.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно письму Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес № ГИН-ИГР-5178/23 от 07.09.2023 Госинспекцией по недвижимости проведено обследование земельного участка с адресным ориентиром: адрес, в ходе которого установлено возведение межэтажных перекрытий (антресолей) на первом, втором, третьем и четвертых этажах здания. адрес для целей строительства (реконструкции) вышеуказанных объектов не предоставлялся. 

По результатам обследования составлен акт о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка. Дополнительно сообщено, что в настоящее время подрядной организацией ООО «ДСИ» в рамках исполнения государственного контракта от 03.10.2022 проводятся мероприятия по демонтажу межэтажных перекрытий. 

Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001009:50, расположенного по адресу: адрес от 27.06.2023, на земельном участке расположено 4-этажное здание с подвалом с адресным ориентиром: адрес, площадью 15 222,20 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001009:1049, 1983 года постройки. 

Установлено, что ведется реконструкция здания: демонтированы ранее учтенные на поэтажном плане ГБУ МосгорБТИ (2019 год) межкомнатные перегородки, после чего возведены новые с образованием комнат и помещений, где отображенные на поэтажных планах ГБУ МосгорБТИ. Также в указанных комнатах/помещениях возведены антресоли. 

Расположенное на земельном участке 4-х этажное здание фактически используется как апартаменты. Новообразованные комнаты/помещения используются под нежилые помещения – апартаменты. 

Установлено, что вновь образованным апартаментам присвоены кадастровые номера, после чего они переданы в собственность физическим лицам, в том числе помещение с кадастровым номером 77:04:0001009:11209, площадью 21,3 кв.м., нежилого назначения, расположенное на 4-м этаже, принадлежащее на праве собственности, зарегистрированного в ЕГРН под № 77:04:0001009:11209-77/051/2022-1 от 12.12.2022 ФИО2

Установлено, что помещения в здании с кадастровым номером 77:04:0001009:1049 образованы в результате реконструкции здания, путем возведения новых стен, перегородок и дополнительных перекрытий (антресолей), устройства дополнительных проемов в стенах, установки дополнительного сантехнического, электрического, инженерного оборудования с увеличением нагрузки на междуэтажные перекрытия и на существующие сантехнические, электрические и инженерные сети. 

Правительством Москвы и Департаментом городского имущества адрес в Арбитражный суд адрес подано исковое заявление к ответчикам ООО «Проджектор Девелопмент», ООО «Максима Плаза» о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу их нарушения.

Учитывая вышеизложенное, доводы истца о том, что ответчик не предоставил полную и достоверную информацию о предмете договора, а также что в отношении нежилого помещения, расположенного в здании с кадастровым номером 77:04:0001009:1049, может возникнуть спор относительно законности произведенной реконструкции здания, а также того, что земельный участок для целей строительства (реконструкции) вышеуказанных объектов не предоставлялся, в настоящее время в связи с данными обстоятельствами имеется спор, судебный иск и ведется разбирательство, а доводы истца нашли свое подтверждение о том, что истцу до начала заключения договора и передачи объекта не была предоставлена полная информация относительно продаваемого объекта, с учетом того, что Мосжилинспекцией осмотр помещений произведен еще в мае 2023 г. 

То, обстоятельство, что исковое заявление в суд поступило уже после регистрации права собственности истца на нежилое помещение, не влечет за собой отказ в удовлетворении требований в части взыскания денежных средств.

Согласно пункту 8 договора продавец гарантирует покупателю, что до заключения настоящего договора нежилое помещение предметом споров, судебных исков и разбирательств не является, право собственности продавца никем не оспаривается, право продавца на распоряжение нежилым помещением не запрещено и не ограничено, обязательствами не обременено. 

Вместе с тем данное условие договора ответчиком нарушено, данное нарушение условий договора является существенным, влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Что касается доводов истца о том, что ответчиком не передано имущество, то представленный в материалы дела акт приема-передачи от 01.09.2023, согласно которому продавец передал, а покупатель принял указанное нежилое помещение, подписан продавцом в одностороннем порядке, подпись истца отсутствует. Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчик не представлял суду доказательства подтверждающие фактическую передачу объекта недвижимости, акт был направлен истцу только в 2024 г. 

Таким образом, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 11.07.2023, заключенного между ИП ФИО2 и ФИО1 и взыскании с ответчика, уплаченных по договору денежных средств, в размере сумма, поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие существенный характер нарушений ответчиком договора.

Относительно требований истца о взыскании неустойки, штрафа, предусмотренных положениями Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» суд приходит к следующему.

Согласно преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусмотрено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Из выписки Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей следует, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 11.07.2019.

Как усматривается из договора купли-продажи объектом является нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, а из представленных фотографий самого помещения, а также здания в котором расположено нежилое помещение суд приходит к выводу о том, что данное помещение по назначению является нежилым помещением, учитывает, что данное нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, не может рассматриваться как квартира или иное помещение, которое возможно использовать для личных нужд, а не извлечения прибыли, с учетом имеющегося у истца статуса ИП, доводы о том, что нежилое помещение приобреталось для периодического пребывания третьего лица во время прохождения лечения суд находит голословным. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что вышеуказанное нежилое помещение не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, истцом доказательств, объективно и достоверно подтверждающих указанные обстоятельства, не представлено. 

Кроме того, суд учитывает, что представитель ответчика пояснил, что в доме, в котором расположено нежилое помещение истца, вообще не предусмотрено апартаментов для постоянного проживания, это комплекс исключительно офисных помещений, а вся продаваемая недвижимость в доме продавалась исключительно для использования в коммерческих целях, а не для личных нужд, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, на возникшие между сторонами правоотношения положения Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» не распространяются, поскольку отношения сторон не связаны с оказанием истцу ответчиком услуг для личных, домашних, бытовых нужд, так как по договору купли-продажи истцом приобретено нежилое помещение.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 11.07.2023, заключенный между ИП ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 23.05.2025.

Судья И.Ю. Белова