№

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2023 года г. Ачинск Красноярского края 

Ачинский городской суд Красноярского края 

в составе председательствующего судьи Корявиной Т.Ю.,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску адвоката Андреевой З.С., действующей на основании доверенности от 07 июня 2022 года, сроком действия три года и ордера №№ от 14 февраля 2023 года, 

представителя ответчика по первоначальному иску ФИО1 – ФИО2, действующего на основании удостоверения и ордера № № от 16.12.2022 года, 

представителя ответчика по первоначальном иску, истца по встречному иску ПАО Сбербанк ФИО3, действующей на основании доверенности от 11 марта 2022 года сроком действия до 05 июля 2024 года, 

при секретаре Гордеевой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению иску ФИО4 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО1, ФИО5 о признании недействительными и расторжении кредитного договора и договора купли продажи квартиры, возврате уплаченных за квартиру денежных средств, убытков и по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО1, ФИО5 о признании недействительными и расторжении кредитного договора и договора купли продажи квартиры, возврате уплаченных за квартиру денежных средств, убытков, мотивируя требования тем, что между ним и ФИО1 был заключен договор купли – продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с оплатой стоимости квартиры за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по договору № от 19.03.2022 года в сумме 2 000 000 рублей в день подписания договора, мотивируя требования тем, что им, в интересах ФИО6, с одной стороны и ответчиком ФИО1 с другой стороны, был заключен договор купли - продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с оплатой стоимости квартиры за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк России по договору № от 19 марта 2022 года в сумме 2 000 000 рублей в день до подписания договора. Считает, что договор ипотеки № от 19 марта 2022 года и как следствие, договор купли – продажи от 29 марта 2022 года жилого помещения по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с оплатой стоимости квартиры за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк, являются недействительными, так как были заключены с нарушением закона, при заключении договоров он был намеренно введен в заблуждение кредитором, он не правильно понял условия договора, заём был оформлен по фальшивым документам. То есть, нарушение ответчиками существенных условий, с которым законодательство относит такое несоблюдение, которое влечен для другой стороны такой ущерб, что она в значительно степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В конце 2021 года на сайте Авито было объявление о сдаче в аренду двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес> за недорогую цену. Его сестра ФИО6 познакомилась с ответчиком ФИО5 и его сожительницей. 27 февраля 2022 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен договор аренды жилья по адресу: 

<

адрес>, сроком с 01 марта 2022 года по 31 января 2023 года с оплатой ежемесячно 7000 рублей, но вселиться и проживать в квартире было невозможно, квартира была не пригодна для жилья и требовала капитального ремонта, они договорились с ФИО5 о том, что в счет арендной платы ФИО6 сделает ремонт. Однако ответчик ФИО5 и его сожительница путем обмана и злоупотребления доверием склонили ФИО6 по договору купли – продажи купить данную квартиру, которая якобы им принадлежала. Так как у ФИО7 не было возможности приобрести квартиру, банки отказывали в предоставлении кредита, ФИО5 предложил совершить сделку купли – продажи с любым родственником ФИО8, в результате квартира была оформлена на него. Квартира фактически непригодна для проживания, дом аварийный. Все действия по совершению сделки, начиная с отношений с банком выполнял сам ответчик ФИО5 через своих знакомых, в том числе, через сотрудников в банке. При этом ему и его сестре запретили вмешиваться в процесс оформления документов по сделке купли – продажи квартиры. Он в тот период доверял, полагал, что ответчик ФИО9 и сотрудники банка действуют добросовестно в их интересах, о том, что квартира фактически ФИО5 не принадлежит, а является собственностью его матери ФИО1 им не было известно, об этом узнали после совершения сделки. Сотрудники ПАО Сбербанк недобросовестно отнеслись к совершению сделки, фактически выезд в квартиру не осуществляли, сведения о спорной квартире, которая являлась аварийной и подлежала сносу не проверяли, фотографии, как ему известно, банку предоставлял через знакомых сотрудников банка ответчик ФИО5, несмотря на то, что именно обязанность ПАО Сбербанк была проверить достоверность совершаемой сделки, предметом ипотеки которой является недвижимость, которую нельзя обременять залогом. То есть ответчиком ФИО5 предоставлены в банк фотографии квартиры, не соответствующей фактическому состоянию квартиры, сотрудники банка халатно отнеслись к проверке обстоятельств совершения сделки, так как после совершения сделки ему стало известно, что дом является ветхим и аварийным и подлежит сносу, при этом никакие сделки не могут осуществляться с данным имуществом, то есть сделки ничтожные. ФИО5 ввел его в заблуждение относительно обстоятельств заключения договора купли – продажи, запретил ему вмешиваться в процесс подготовки документов, как ему впоследствии стало известно, все документы для совершения сделки ФИО5 оформлял со своей сожительницей. В результате ничтожной сделки ему и его сестре ФИО6 причинен особо крупный ущерб, так как он действовал в интересах ФИО6, приобретая квартиру для ней, которая является аварийной и подлежит сносу, квартиру, в которой невозможно проживать. Стоимость проданной квартиры бал завышена, так как с ФИО5 они договорились о стоимости квартиры гораздо ниже, не более 1400 000 – 1 600 000 рублей. Узнав, что был предоставлен кредит на сумму 2 000 000 рублей, его сестра ФИО6, как ему стало известно с её слов, стала отказываться от совершения сделки, однако ФИО5 обманным путем уговори её не изменять суммы кредита, пояснив, что вернет ФИО6 400 000 рублей – 600000 рублей, поскольку предполагалось, что заемные средства по кредиту будет уплачивать фактически ФИО6, чтобы потом можно было рефинансировать кредитный договор, в результате чего, это повлияет на размер платежей, которые будут снижены в два раза. Деньги ФИО5 ФИО6 не вернул, мало того, заставлял писать расписки за посреднические услуги, вводя его и ФИО6 в заблуждение относительно предмета сделки, присвоив 600 000 рублей. после совершения сделки стало очевидным, что проживать в аварийном жилом помещении, требующем капитального ремонта, невозможно, что ответчик ввел его и ФИО6 в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Пол в квартире спорного помещения имеет трещины, образовавшиеся в результате просадки, санузла нет, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки. В связи с изложенными недостатками о расторжении оспариваемого договора, ФИО6 обращалась неоднократно с письменными предложениями к ФИО1 и ФИО5 о расторжении договора купли – продажи квартиры от 29.03.2022. Однако в добровольном порядке ответчики отказались расторгнуть указанный договор. Также ФИО6 неоднократно в устной форме обращалась в банк о добровольном расторжени и договора. Просит признать недействительным и расторгнуть кредитный договор № от 19.03.2022, заключенный между ним и ПАО Сбербанк, признать недействительным и расторгнуть договор купли – продажи жилого помещения двухкомнатной квартиры, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 29 марта 2022 года между ним и ФИО1, привести стороны в первоначальное положение, взыскать с ФИО1 в свою пользу уплаченные по договору купли – продажи от 29 марта 2022 года денежные средства в размере 2 000 000 рублей, убытки, в связи с государственной регистрацией договора купли – продажи недвижимости и перехода права собственности в размере 4000 рублей. Взыскать с ФИО5 в свою пользу расходы, связанные с оформлением документов в размере 600 000 рублей (т.1 л.д. 11 -14). 

ПАО Сбербанк обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств. Исковые требования мотивированы тем, что между банком и ФИО4 19 марта 2022 года заключен кредитный договор №, в соответствии с которым, банк выдал кредит ФИО4 на сумму 2 000 000 рублей на срок 360 месяцев под 19, 5% годовых на приобретением объекта недвижимости - квартиры по адресу: 

<

адрес>. Зёмщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом, в размере, в сроки и на условиях договора. Обязательства по кредиту выполнялись заемщиком ненадлежащим образом. Просит расторгнуть кредитный договор № от 18 марта 2022, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО4, взыскать с ФИО4 задолженность по кредитному договору № от 19 марта 2022 года по состоянию на 20.12.202 в размере 2 294 904 руб. 05 коп., в том числе, основной долг 2000000 рублей, просроченные проценты 294 904 руб. 05 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 674 руб. 52 коп., обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО4, путем реализации на публичных торгах квартиры, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с установлением начальной продажной цены в размере 1 242 400 рублей (т. 1 л.д. 176 -177). 

Определением суда от 06 марта 2023 года гражданские дела № и № по иску ПАО Сбербанк объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен № (т.1 л.д. 168). 

Определением суда от 06 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства»( т. 2 л.д. 29). 

В судебное заседание истец ФИО4, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления почтового извещения по месту жительства, а также вручением судебной повестки представителю Андреевой З.С. (т.2 л.д. 199, 200, 201, 221), не явился, просил дело рассмотреть без его участия с участием своего представителя Андреевой З.С., направил письменные пояснения по иску, в которых указал, что подтверждает обстоятельствам заключения договора купли – продажи, изложенные в заявлении, которые ему известны со слов ФИО6, так как осмотром квартиры занималась она, подготовкой документов занимался ФИО5 и до заключения договора, он не знал, что собственником спорной квартиры являлась его мать. При подписании документов, когда он пришел оформлять ссуду в банке, присутствовал ФИО5, со своей сожительницей, присутствовала ФИО1, присутствовала женщина с агентства. Ему сказали, где расписываться и он расписался. Он не согласен с тем, что ФИО6 занималась документами, так как они вместе с ФИО6 скидывали документы на телефон по «вайберу» для ФИО5 через его сожительницу (трудовую книжку, 2 НДФЛ, паспортные данные, свидетельство о смерти жены). Также ему необходимо было скачать приложение «Домклик» и отслеживать. Он сам не знал, какие и куда документы подавать, не понимал, какие необходимы для сделки документы, участия в осмотре квартиры не принимал, доверял сторонам, хотел помочь сестре ФИО6 приобрести своё жилье, кроме того, он и раньше оказывал ФИО6 помощь, оформив по её просьбе кредит, передал ей денежные средства в размере 200 000 рублей для закупки материала на ремонт квартиры для аренды и проживания. Он поддерживает исковые требования и настаивает на расторжении договора купли – продажи квартиры (т.2 л.д. 96-98). 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО4 – Андреева З.С. поддержала заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям. 

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО3 против исковых требований ФИО4 возражала, поддержала исковые требования ПАО Сбербанк. Ранее участвуя в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление ФИО4, указав, что при заключении кредитного договора банк представил ФИО4 всю необходимую информацию об условиях договора, его предмете, обязательствах и порядке расчетов, ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, ФИО4, обращаясь в банк с заявкой на получение кредита, указал приемлемую ему форму кредитования и впоследствии согласился со всеми условиями, подписал кредитный договор без замечаний и изъятий. Считает, что ФИО4 не доказал факт совершения сделки под влиянием обмана, а также то, что банк умышленно создал у ФИО4 не соответствующие действительности представления о характере совершаемой сделки, её условиях, предмете и других обстоятельствах, повлиявших на решение истца о заключении договора. Ссылка ФИО4 на то, что банк должен был фактически осмотреть квартиру, приобретенную за счет кредитных денежных средств, является надуманным. Подписи ФИО4 кредитной документации свидетельствуют о добровольном согласии на получение и возврат денежных средств на предложенных банком условиях и в установленный срок. Банк надлежащим образом исполнил свои обязательства по указанному кредитному договору и предоставил заёмщику денежные средства в полном объеме. Исковое заявление ФИО4 не содержит указания на обстоятельства, которые существенно изменились после заключения договора (т.1 л.д. 102-103). 

Третье лицо ФИО6, участвующая в ходе рассмотрения также как представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО4, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления почтового извещения по месту жительства (т.2 л.д. 200, 201, 219) телефонограммой (т.2 л.д. 223), просила рассмотреть дело без своего участия. Ранее в ходе рассмотрения дела поддержала заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям. Также указала, что ФИО4 является её братом. На сайте «Авито» она увидела объявление о продаже квартиры. На связь вышел ФИО5 Сначала она договорилась об аренде квартиры, в счет арендной платы она намеревалась сделать ремонт, потом договорились с ФИО5 о купле – продаже. ФИО5 сначала озвучил стоимость квартиры в 2 000 000 рублей, она отказалась покупать за такую стоимость. Потом с ними разговаривала риэлтор и разъяснила, что по кредитному договору можно будет сделать рефинансирование, она с ФИО5 договорилась о цене квартиры примерно в 1400 000 и 1 600 000 рублей и также о том, что после получения денежных средств за квартиру в сумме 2000 000 рублей, разницу в стоимости квартиру, которая должна была составить от 400 000 до 600 000 рублей он ей вернет, а она оплатит часть кредита. Так как у неё кредитная история плохая, она попросила своего брата ФИО4 оформить на себя квартиру и взять кредит и он согласился, так как доверился ей. Считает, что обман состоит в том, что ФИО5 уговорил взять кредит на 2000 000 рублей, обещав, что часть денежных средств ей вернет, однако кредит можно было взять на меньшую сумму. Ни у неё, ни у ФИО4 денежных средств для погашения кредита не имеется. Ни она, ни ФИО4 не вносили платежей по кредиту. Она разговаривала с соседями из многоквартирного дома, они ей говорили о том, что через год дом признают авариным, согласно ответу администрации, аварийным дом признан не был. 

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом путем направления почтового извещения (т.2 л.д. 201, 204), в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть без своего участия (т.1 л.д. 143), направила представителя ФИО2, который в судебном заседании против исковых требований ФИО4 о расторжении договора купли – продажи, признании его недействительным, возражал в полном объеме, указав, что ФИО1 с 02 августа 2021 года являлась собственником квартиры. Было согласовано с её сыном ФИО5 о сдаче квартиры в аренду. С её согласия на сайте «Авито» было размещено объявление о продаже квартиры, так как было принято решение купить квартиру побольше. Позвонила ФИО6, договорились, что приедет её подруга и сделать видеозапись общего вида квартиры. После просмотра ФИО6 все устроило. Договорились о том, что сначала квартира будет сдаваться в аренду, заключили договор, отдали ключи и стали делать ремонт в квартире. ФИО5 помогал с ремонтом – заменил радиатор отопления, подоконники, полы. ФИО6 сказал, что покупать квартиру будет ФИО4 Никто ФИО4 не вводил в заблуждение и не обманывал. Какой – либо возврат денежных средств с полученного кредита ФИО5 ФИО6 не обещал. Арендная плата за квартиру не вносилась, но претензий у ФИО5 к ФИО6 не было. Против исковых требований банка о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств по кредиту, обращении взыскания на спорную квартиру не возражал. 

Ответчик ФИО5, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления почтового извещения по месту жительства (т.2 л.д. 200-201, 218, 222), телефонограммой (т.2 л.д. 224), в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия, указал, что с иском не согласен. Считает, что он не должен являться ответчиком по делу, так как не является стороной оспариваемых истцом кредитного договора и договора купли – продажи квартиры. Данные сделки отвечают требованиям закона. Стороны выполнили все обязательства, которые возложены на них этими договорами. Истца никто не убеждал купить квартиру и взять кредит, это его личное желание (т.1 л.д. 144). Также в ходе рассмотрения дела в судебном заседании ФИО5 пояснил, что квартира принадлежала его матери ФИО1 Она проживает в деревне и попросила его выставить объявление по аренде квартиры с последующей продажей. Обратилась ФИО6, они договорились, что она будет снимать квартиру в аренду, но платить не будет, так как будет делать в квартире ремонт. Он помогал ФИО6 с ремонтом. В квартире были заменены окна, полы, на кухне стены были оштукатурены, заменена гребенка, сделан кафелем фартук, сделана сантехника, были подготовлены документы на подключение квартиры к центральной канализации. Потом был разговор о том, что ФИО6 для себя сделает ремонт, так как хочет купить квартиру. Была установлена стоимость продажи квартиры на 2 000 000 рублей. ФИО6 пояснила, что для неё возьмет кредит мужчина. ФИО6 попросила найти риэлтора. Он позвонил в агентство, перевел в счет оплаты услуг 32 000 рублей. При заключении сделки он не присутствовал. На момент сделки квартира была пригодна для проживания. Потолки были побелены, висела люстра. 

Представитель третьего лица ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления почтовой корреспонденции по месту нахождения организации (т.2 л.д. 201, 220), информацией о движении дела, размещенной на официальном сайте суда, в судебное заседание не явился. Ранее участвуя в судебном заседании, директор общества ФИО10 пояснил, что общество занимается оценкой недвижимости. Также им составлялся отчет об оценке № рыночной стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес>. В последнее время практикуется оценка без осмотра помещений, что не противоречит закону. Риелтором ему были представлены фотографии квартиры, которые нужны для того, чтобы сопоставить планировку квартиры. В данном случае отделка квартиры не влияла на её оценку, так как фактически оценка была произведена на основании па характеристик квартиры, соответствующей выписки из Единого государственного реестра, а именно, учитывалась площадь, этаж, год постройки многоквартирного дома, район, где расположена квартиры. Расчеты стоимости проводятся в программе автоматически. Для каждого объекта недвижимости имеется свой диапазон цен. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении заявленных требований ФИО4 следует отказать, исковые требования ПАО Сбербанк к ФИО4 следует удовлетворить в следующем объеме, по следующим основаниям. 

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу п. 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной, не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Как установлено по делу, 19 марта 2023 года между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> (сорок два целых и шестьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже, с кадастровым номером №, по адресу:

По соглашению сторон стоимость вышеуказанной квартиры составляет 2 300 000 (два миллиона триста тысяч) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1. договора)

Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: часть стоимости квартиры оплачивается покупателем за счет собственных средств в размере 300 000 (триста тысяч) рублей, часть стоимости квартиры в сумме 2 000 000 (два миллиона) рублей, оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 на приобретение объекта Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование - ПАО Сбербанк), в соответствии с кредитным договором № от 19.03.2022 г. Срок кредита 360 (триста шестьдесят) месяцев. Иные условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором( п 2.2.договора).

Согласно п. 2.3 договора, расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка. 

Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является Покупатель. Перечисление денежных средств Продавцу за оплату Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка на имя ФИО11 

Согласно п. 3.1., 3.2. договора, с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости, Объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. 102-ФЗ. Иные существенные условия, предусмотренные для кредитного продукта или Особого условия. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а Залогодателем - Покупатель. Права залогодержателя по Кредитному договору и право залога Объекта удостоверяется закладной. Одновременно с подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности по Договору на Объект к Покупателю и ипотеки в силу закона предоставляется закладная, удостоверяющая права Залогодержателя по обеспеченному обязательству и право залога Объекта.

В соответствии с п. 4.1.– 4.3. договора купли – продажи, продавец обязуется передать объект в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания Договора. Покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передаётся Покупателю с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон имеет силу передаточного акта приема-передачи.

В этот же день между ФИО4 и ПАО Сбербанк был заключен кредитный договор, согласно которому ему был предоставлен кредит на «Приобретение готового жилья» в сумме 2 000 000 рублей на срок 360 месяцев под 19,5 процентов годовых на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>, документ - основание приобретение объекта недвижимости: договор купли – продажи от 19 марта 2021 года (т.1 л.д. 188-191). 

В соответствии условиями кредитного договора, погашение кредита осуществляется аннуитетными платежами (360 платежей) в соответствии с графиком платежей. Платежная дата – 19 число месяца, начиная с 19 апреля 2022 года (п. 7 договора). 

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление, в соответствии с п. 11 кредитного договора, кредитору в залог объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости ( п.11. договора). 

Во исполнение условий кредитного договора денежные средства по кредиту в размере 2 000 000 рублей были перечислены на расчетный счет ФИО4, открытый в ПАО Сбербанк и этот же день были списаны со счета заемщика для расчета с продавцом квартиры ФИО1 (т.1 л.д. 198). 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, квартира по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> 6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная на первом этаже зарегистрирована на праве собственности за ФИО4 22 марта 2022 года, а также в установленном порядке зарегистрировано обременение объекта недвижимости в пользу ПАО Сбербанк – ипотека в силу закона сроком действия с 22 марта 2022 года( т.1 л.д. 213 – 214). 

Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в ПАО Сбербанк спорной квартиры, составленной ООО «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 10 марта 2022 года, рыночная стоимость квартиры составляет 2 310 601 рубль (т.1 л.д. 75-94). Сведения о зарегистрированных в указанной квартире лицах отсутствуют (т.2 л.д. 203). 

Обращаясь с требованиями о признании недействительным кредитного договора, а также договора купли – продажи квартиры, ФИО4 указывает о том, что он был введен в заблуждение продавцами и банком относительно состояния квартиры, её стоимости, а также о размере кредита. 

В ходе рассмотрения дела, с учетом пояснения стророн, установлено, что третье лицо ФИО6 в связи с наличием объявления в отношении спорной квартире, размещенного в интернет – сервисе для размещения объявлений (т.1 л.д. 14-17) в ноябре – декабре 2021 года обратилась к сыну собственника квартиры ФИО5 с целью аренды, при этом ФИО6 была уведомлена о состоянии указанной квартиры, необходимости проведения в данной квартире ремонта ( т.2 л.д. 14-17, 53). 

Согласно обоюдной договоренности между ФИО5 и ФИО6, в квартире по день совершения сделки купли – продажи 19 марта 2022 года, был частично осуществлены ремонтные работы, при этом как ФИО5, так и ФИО6 совместно несли расходы по ремонту квартиры. 

В материалы дела представлен договор аренды квартиры от 27 февраля 2022 года, заключенный между ФИО5 и ФИО6 за период с 01 марта 2022 года по 31 января 2023 года. Согласно пояснениям ответчика ФИО1, ею было поручено ФИО5 сдавать в аренду принадлежащую ей квартиру. Наличие указанного договора, а наличие переписки между ФИО5 и ФИО6 свидетельствующей о приобретении сторонами материалов для ремонта и сбора документов для приобретения квартиры (т.2 л.д. 60-86), подтверждает заинтересованность ФИО6 в пользовании квартирой и её осведомленность о её техническом состоянии.

Впоследствии, согласно пояснений ФИО6 и ФИО4, последний, по просьбе ФИО6, получил кредит, заключив договор с банком и приобрел спорную квартиру в собственность. 

При этом, согласно пояснений ФИО4, он квартиру не осматривал, полностью доверился ФИО6 

Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Как пояснил в ФИО4, им было установлено мобильное приложение «Домклик». Согласно представленному заявлению – анкете для получения жилищного кредита от 03 марта 2022 года, подписанное простой электронной подписью, ФИО4 через указанное приложение было подано заявление - анкета на получение кредита, в котором была отражена стоимость недвижимости – 2 300 000 рублей, сумма кредита – 2000 000 рублей, указана фамилия, имя отчество истца, его адрес и телефон (т.1 л.д. 39-40).

Позднее, 19 марта 2023 года ФИО4 собственноручно подписан кредитный договор, заявка на зачисление кредита, в котором указаны параметры кредитного договора( л.д.104-108), что и не оспаривалось ФИО4 

Таким образом, судом установлено, что ФИО4 совершил ряд последовательных действий по заключению с ответчиком кредитного договора, им выражено волеизъявление на его заключение для приобретение объекта недвижимости. 

Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям кредитного договора, волеизъявление на заключение указанного договора от заемщика и кредитора получено, письменная форма договора соблюдена, договор кредитором исполнен. Каких-либо доказательств заключения кредитного договора под влиянием заблуждения, обмана последним не представлено. Дальнейшие действия по распоряжению как кредитными денежными средствами, также были совершены непосредственно с ведома ФИО4 

При этом ФИО4, заключая кредитный договор, мог и должен был осознавать последствия неисполнения им обязательств по кредитному договору. 

Его доводы о недостоверности сведений о его заработной плате, представленные в банк, которая являлась завышенной, не могут служить основанием для удовлетворения требований о признании недействительным кредитного договора и его расторжении, поскольку как следует из представленных документов, заявка на получение кредита была подписана ФИО4 электронной подписью, с указанием размера заработной платы, а предоставление кредитных денежных средств, а предоставление кредита заёмщику являлось правом банка. 

Доводы ФИО4 о несоответствии фотографий, имеющихся в отчете об оценке № от 10 марта 2022 года фактическому состоянию спорного жилого помещения, судом проверены. Как следует из отчета об оценке, составленному ООО «Бюро технической инвентаризации недвижимости и землеустройства», заказчиком указанного отчета являлся ФИО4, рыночная стоимость объекта оценки проведена именно в отношении спорной квартиры, характеристики которой, а именно, адрес, площадь, этаж, год постройки и износ многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, полностью соответствуют. При этом, согласно заключению, рыночная стоимость квартиры определена на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, экспликации, технического паспорта (т.1 л.д. 139-140). Не предоставление оценщику объективных фотографий жилого помещения являлось собственным усмотрением ФИО4 Каких – либо доказательств того, что ему были созданы препятствия в этом, не представлено. 

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу приведенных правовых норм, условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Данные условия в представленном договоре соблюдены, согласованы и подписаны сторонами. 

В соответствии с абзацем 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Сторонами договора купли – продажи было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно об объекте недвижимого имущества, его стоимости, порядке оплаты. 

Письменная форма договора соблюдена. Каких-либо доказательств заключения договора купли – продажи под влиянием заблуждения, обмана ФИО4 не представлено. 

То обстоятельств, что он приобрел спорную квартиру пор просьбе своей сестры ФИО6 и для неё, полностью доверяя последней, в том числе, в отношении качестве, стоимости квартиры, не может являться основаниям для удовлетворения требований о признании недействительным договора купли – продажи, поскольку каких – либо обстоятельств, свидетельствующих невозможности установить техническое состояние квартиры, её стоимость, не имеется. 

Согласно пояснениям ФИО6 ключи от квартиры были получены, в ней хранились вещи, дверной замок был заменен. 

Каких – либо обстоятельств, свидетельствующих об установлении иной стоимости квартиры, отличной от установленной договором купли – продажи от 19 марта 2023 года, не представлено. 

Согласно п 5.1., 5.2. договора купли – продажи от 19 марта 2022 года, стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, Договор не является для Сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями препятствующими осознать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для них условиях. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, сторонам известны и понятны.

Суд также учитывает, что по обращению ФИО6 от 22 июня 2022 года в МО МВД России «Ачинский» по факту привлечения ФИО5 к уголовной ответственности была проведена проверка, по результатам которой ФИО6 было отказано в возбуждении уголовного дела постановление от 22 июля 2022 года, поскольку в действиях ФИО9 не усматривается признаков преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ ( т.2 л.д. 206-207). 

С учетом установленных по делу обстоятельств и требований закона, оснований для признания недействительным кредитного договора и договора купли – продажи квартиры не имеется, поскольку все существенные условия договора купли – продажи определены сторонами, каких-либо доказательств заключения кредитного договора под влиянием обмана или заблуждения, не представлено.

Что касается требований о расторжении договора купли – продажи, суд приходит к следующему. 

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 475 ГК РФ, требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник. В силу ст. 211 ГК РФ он же, если иное не предусмотрено законом или договором, несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

В силу ч. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Статьей 475 ГК РФ допускается возможность отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Таким образом, для удовлетворения иска по делу необходимо установить существенные нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, таких обстоятельств по делу не установлено.

В своих пояснениях представитель истца указывает, что после заключения сделки выяснилось, что квартира не пригодна для жилья и требовала капитального ремонта – замены сантехники, пола, линолеума, обоев, дверей и другие работы. Также ФИО6 и представитель ФИО4 – Андреева З.С. указывали о неисправности сантехнического оборудования в квартире, о ветхости многоквартирного дома, в котором расположена квартира и необходимостью проведения в нем капитального ремонта. 

Между тем, согласно сведениям КУМИ администрации г. Ачинска, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> на рассмотрение межведомственной комиссии по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при администрации г. Ачинска не выносился и непригодным для проживания не признавался( т.2 л.д. 12, 30).

Представленный ФИО6 акт от 30 декабря 2022 года о подтоплении 

<

адрес> указанного жилого дома в связи с изливом стоков через раструб канализационной трубы на пол в спорной 

<

адрес>(т.2 л.д. 13), не является основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку недостатки в виде отсутствия сантехнического оборудования имелись до заключения договора купли – продажи спорной квартиры и истец ФИО4 имел возможность выявления данного недостатка и отказаться от заключения договора, либо требовать уменьшения стоимости квартиры. 

Более того, как у же указывалось ранее, именно ФИО6 знала о техническом состоянии квартиры, в том числе о наличии сантехники в квартире, осуществляла действия по её ремонту, а ФИО4 приобретая спорное жилое помещения мог и должен был удостовериться в том, что техническое состояние квартиры его устраивает и соответствует цене, указанной в договоре купли – продажи. Подписывая договор купли – продажи квартиры ФИО4 должен и мог предвидеть наступление в отношении него неблагоприятных последствий в виде необходимости внесения платы по кредитного договору в связи с приобретением квартиры за счет кредитных денежных средств, а также возможного несоответствия технического состояния квартиры его представлениям, однако, относился к совершению сделок безразлично, что является его собственным усмотрением. Данное отношение истца к приобретению объекта недвижимости и получению кредита, по мнению суда, не порождает ответственность продавца в виде возврата уплаченных денежных средств за проданное жилое помещение, поскольку нарушение существенных условий договора купли – продажи со стороны продавца в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено. 

Истцом не представлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи он не имел возможности узнать об указываемых им в ходе рассмотрения дела недостатках приобретаемого недвижимого имущества.

Согласно условиям договора, ФИО4, как покупатель, при заключении договора ознакомился с характеристиками и фактическим состоянием приобретаемого объекта недвижимости, а значит, имел возможность установить имеющиеся дефекты либо привлечь специалиста для проведения осмотра.

При этом, судом установлено, что продавец от покупателя не скрывала состояние квартиры, ложной информации о её состоянии покупателю не сообщала. Не сообщение ФИО6 информации истцу о состоянии квартиры ФИО4 не возлагает на продавца возвратить денежные средства, уплаченные за проданную квартиру. 

В связи с чем, приведенные доводы о том, что квартира продана с недостатками, возникшими до момента заключения договора купли-продажи, не могут расцениваться как основание для удовлетворения исковых требований о расторжения договора.

Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству квартиры, в том числе, возникших до передачи её покупателям, в ходе рассмотрения дела также не представлено. Дефекты о которых указывает истец ( частичное отсутствие, линолеума, обоев, дверей) не могут быть отнесены к скрытым, а являются видимыми и носят явный характер. 

Таким образом, требования ФИО4 о расторжении кредитного договора и договора купли – продажи квартиры, удовлетворению не подлежат.

Что касается требований ПАО Сбербанк о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к выводу об их удовлетворении на основании следующего. 

Из представленного Банком расчета задолженности по кредитному договору следует, что ответчиком денежные средства в погашение кредита не вносились, что подтверждает доводы банка о ненадлежащем исполнении ответчиками принятых на себя обязательств ( т.1 л.д. 185 -186).

Согласно расчету задолженности по кредитному договору, правильность которого была проверена судом в ходе рассмотрения дела, по состоянию на 20 декабря 2022 года, заявленная истцом сумма задолженности по кредиту составляет 2 314 932 руб. 85 коп., в том числе: просроченные проценты –294 904 руб. 05 коп., просроченный основной долг – 2 000 000 рублей. 

Представленный стороной истца расчет суммы долга ответчиками не оспорен, а судом признан обоснованным, выполненным в соответствии с требованиями ст. 319 ГК РФ.

На основании изложенного, исковые требования Банка подлежат удовлетворению, с ФИО4 подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в сумме 2 294 904 рублей 05 копеек. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

В адрес ФИО4 банком направлено требование от 17 марта 2022 года о досрочном возврате кредита, процентов за пользование кредитом. Досрочный возврат должен быть осуществлен в срок не позднее 19 декабря 2022 года (л.д. 187).

Указанные требования ФИО4 оставлены без ответа и удовлетворения.

Неисполнение обязательств по возврату займа является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, требование банка о расторжении кредитного договора от 19 марта 2022 года, заключенного между сторонами, подлежат удовлетворению.

При этом суд считает, что отсутствуют основания расторжения кредитного договора по основаниям, указанным ФИО4, в виду отсутствия доказательств существенного нарушения условий указанного кредитного договора со стороны ПАО Сбербанк. 

Рассматривая требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд полагает необходимым иск в данной части удовлетворить по следующим основаниям. 

Статьей 329 ГК РФ определены способы обеспечения исполнения обязательства. Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Статьей 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 56 вышеназванного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлена обязанность суда при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку заемщик не исполняет обязательства по возврату долга по кредитному договору, сумма задолженности по договору составляет 2 294 904 руб. 05 коп., что составляет более 5% от залоговой стоимости имущества и период просрочки исполнения обязательств по договору составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно представленному банку заключению о стоимости и квартиры по адресу: 

<

адрес> № от 29.12.2022, составленному ООО «Мобильный оценщик», рыночная стоимость квартиры составляет 1 553 000 рублей (т.1 л.д. 214-216). 

В связи с несогласием ФИО4 со стоимостью квартиры, поступившим ходатайством об определении рыночной стоимости квартиры, на основании определения суда от 11 апреля 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено частнопрактикующемуся оценщику ФИО12

Согласно заключению эксперта № от 05 июня 2023 года, рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> составляет 2 378 826 рублей (т. 2 л.д. 128-177). 

Суд считает возможным при определении начальной продажной стоимости указанных объектов недвижимости принять во внимание заключение оценщика ФИО12, произведенного в соответствии с Федеральным законом ФЗ – 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001г. 

Разрешая вопрос об обращении взыскания суммы долга на заложенный объект недвижимости, суд в соответствии с п.4 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (о залоге имущества)» полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% его рыночной стоимости, в размере 1 903 060 руб. 80 коп. (80% от 2 378 826 рублей). 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд должен возместить все расходы с другой стороны.

Как видно из представленного платежного поручения истцом уплачена госпошлина за подачу в суд искового заявления в сумме 31 674 руб. 52 коп. (т.1 л.д. 179 ), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Определением Ачинского городского суда от 19 января 2023 года приняты меры по наложению ареста на имущество, принадлежащее ответчику ФИО4 в пределах суммы исковых требований, в размере 2 294 904 руб. 05 коп., которые, в соответствии со ст. 144 ГПК РФ, следует сохранить до момента исполнения решения суда (т.1 л.д. 172).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ФИО1, ФИО5 о признании недействительными и расторжении кредитного договора и договора купли продажи квартиры, возврате уплаченных за квартиру денежных средств, убытков, отказать. 

Исковые требования публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 19 марта 2022 года, заключенный между ПАО Сбербанк и ФИО4. 

Взыскать с ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору в сумме 2 294 904 рубля 05 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 674 руб. 52 коп., а всего 2 326 578 (два миллиона триста двадцать шесть тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 57 копеек. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, принадлежащую на праве собственности ФИО4, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 903 060 (один миллион девятьсот три тысячи шестьдесят) руб. 80 коп. рублей. 

Меру обеспечения по иску по определению суда от 19 января 2023 года в виде наложения ареста на имущество ФИО4 в пределах суммы исковых требований в размере 2 294 904 (два миллиона двести девяносто четыре тысячи девятьсот четыре) руб. 05 коп., сохранить до момента исполнения решения суда, после чего обеспечительные меры, отменить.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд. 

Судья Т.Ю. Корявина. 

Мотивированное решение составлено 07 августа 2023 года.