Дело № 3а-146/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 26 октября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ООО «Фабрика окон» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 23,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 23, которым на основании заявления ООО «Фабрика окон» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 422,7 кв.м:, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.07.2014г. в размере 904 884 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 188 037,40 руб. (1 кв.м. – 1 625,3 руб.). По результатам заседания Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости – 904 884 руб., что ниже установленной кадастровой стоимости на 87,4 %. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка.

При корректировке на местоположения с использованием решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 55, оценщиком неверно определены зоны градостроительной ценности для объекта-аналога № 2 (4б, а не 4а), и объекта-аналога № 11 (4а, а не 6). Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, не учтено, что аналог № 2 был обременен на дату предложения о продажи неудовлетворительным состоянием расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Все объекты аналоги продавались на торгах по итогам аукционов в нагрузку к объектам недвижимости. Копии документов, представленных заказчиком, оценщиком не заверены. Неверно рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки вместо 1625,26 руб., указано 1614,09 руб. Отсутствует подробное обоснование отказа от использования доходного и затратного подходов к оценке. Экспертное заключение, которое не выявило указанные нарушения, также не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату, на которую была определена их кадастровая стоимость, Отчет был проверен экспертом на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать сделки, отражающие какие-либо чрезвычайные обстоятельства, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Фабрика окон» ФИО2, просила в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснила, что ООО «Фабрика окон» представила оценщику оригиналы документов на земельный участок, с которых оценщиком были сняты копии. Административным истцом не представлены доказательства недостоверности отчета об оценке земельного участка, подтвержденного экспертным заключением. 

Заслушав представителя заинетерсованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 01.12.2014 № 263 ООО «Фабрика окон» является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 4 422,7 кв.м., расположенного по адресу

<

адрес>.

Запись о государственной регистрации права № от 29.12.2014г.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 09.06.2004г. Разрешенное использование: предназначенный для размещения объекта промышленности – с целью эксплуатации здания (строения), помещения (части помещения) производственного инв. № 13158, литер А. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 02.07.2014г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», составляла 7 188 037,40 руб., сведения в государственный кадастр недвижимости внесены 27.02.2015г. 

09.06.2017г. ООО «Фабрика окон» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 02/10/16 об оценке объекта оценки, составленный 12.10.2016г., оценщиком КГУП «Хабкрайинвентаризация» ФИО1, согласно которому по состоянию на 02.07.2014г. рыночная стоимость земельного участка составляет 904 884 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 107/2016, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО3 

На заседании Комиссии от 28.06.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 87,4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 02.07.2014г. в размере 904 884 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок), в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 09.02.2017г. № П-0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

В соответствии с положениями пункта 20 Порядка, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 02/10/16 об оценке объектов оценки, Положительного экспертного заключения на отчет № 107/2016.В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 02/10/16 следует, что оценка проводилась по состоянию на 02.07.2014г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. Дан анализ наиболее эффективного использования объекта оценки по четырем критериям: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, финансовая осуществимость, максимальная эффективность. Сделан вывод, что наиболее эффективное использование земельного участка - в текущем использовании (под производственное здание), которое соответствует законодательно разрешенному виду использования. 

Проведен анализ земельных участков в г. Комсомольске-на-Амуре под производственно-складскую застройку за период с 01.10.2012г. по 25.06.2014г. с использованием данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального портала услуг федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии https://pkk5.rosreestr.ru/ 

В соответствии с проведенным анализом рынка земельных участков выявлено 13 объектов, из которых для расчета рыночной стоимости объекта оценки по критериям отбора отобраны 7 объектов-аналогов: 1 аналог представлен в виде начальной цены предложения на аукционе; 6 аналогов представлен в виде цен совершенных сделок. 

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. 

За единицу сравнения оценщиком принято стоимость 1 кв.м. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик. Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим фактором: на дату продажи (предложения), кроме аналога № 2, информация по которому менее 1 месяца от даты оценки земельного участка; на условия совершения сделки для объекта-аналога № 2, для остальных аналогов не применялась, поскольку они реализованы посредством цены сделки; на местоположение методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон с использованием данных постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013г. 3438-па «Об утверждении расчета платы за пользование нежилым имуществом муниципальной собственности городского округу г. Комсомольск-на-Амуре», в котором приведены границы и описание территориальных зон и коэффициенты относительной ценности каждой из зон; на масштаб. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на вид права на земельный участок, на категорию земель, на назначение не произведена, с указанием на отсутствие различий по данным параметрам. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета исключены объекты-аналоги №№ 3, 11, вышедшие за пределы доверительного интервала, в который вошли объекты с диапазоном стоимостей от 58,3 руб./кв.м до 454,9 руб./кв.м. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 904 884 руб. (1 кв.м.-204,6 руб.).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 107/2016, выполненное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО3 

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что в соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре» аналог № 2 укрупненно относится к 4 зоне (в том числе 4а и 4б), аналог № 11 расположен на границе 4 и 6 зон. Данные сведения имеют описательный характер и не влияют на определение рыночной стоимости земельного участка, поскольку в качестве базы для расчета корректировки на местоположение применялись данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013г. 3438-па «Об утверждении расчета платы за пользование нежилым имуществом муниципальной собственности городского округу г. Комсомольск-на-Амуре». Поскольку объектом оценки является земельный участок, состояние расположенного на нем объекта недвижимости, не является обременением и не влияет на размер рыночной стоимости земельного участка. Копии документов на земельный участок (приложение к Отчету) были ею сняты с оригиналов, представленных заказчиком. В пункте 12 таблицы № 1 отчета сделана опечатка в источнике информации, фактически указан средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м для земельных участков по виду разрешенного использования, к которому относится объект оценки. Указанная информация, также как и удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки носят справочный характер, в расчетах не участвовали, на размер рыночной стоимости объекта оценки не влияют. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

Отказ от корректировок, которые не проводились, в Отчете обоснован, доказательства необходимости применения таких корректировок административным истцом не представлены. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 23 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 31 октября 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз