Дело № 2а-300/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 февраля 2017 года пос. ж.д. ст. Высокая Гора

Высокогорский районный суд РТ в составе председательствующего судьи Севостьянова А.А.,

при секретаре Загидуллиной Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Высокогорскому отделу Управления Росреестра по 

<

адрес> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Высокогорскому отделу Управления Росреестра по 

<

адрес>, в обоснование указывает следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и административным истцом был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 20 лет. Кадастровый номер земельного участка № 

Согласно п. 6.1 вышеуказанного Договора аренды «Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами». 

Арендатор полностью исполнил все обязательства в срок и надлежащим образом. Между сторонами подписан акт приёма-передачи земельного участка (приложение 2 к Договору). 

Административный истец указывает, что каких-либо претензий к нему по указанному договору со стороны Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района и Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района нет.

Вместе с тем, в ноябре 2016 года Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> в лице государственного регистратора ФИО2, в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ № отказал ему в государственной регистрации договора, указав следующее:

1) «Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации)».

2) «В соответствии с п. l ст. 13, п. 2 ст. 16 Закона к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы».

Как отмечает ФИО1, исходя из данной формулировки отсутствует ясность относительно норм «Закона», на которые ссылается государственный регистратор в сообщении от ДД.ММ.ГГГГ. Не прописано о каком «Законе» идёт речь. Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> в лице государственного регистратора ФИО2 свои аргументы не обосновал.

Административный истец полагает, что им были представлены в регистрирующий орган все документы, предусмотренные законодательством. Эти документы подтверждают соблюдение установленного порядка при заключении договора аренды земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. 

3) «Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи».

4) «В соответствии со ст. 39.20 Закона о регистрации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».

Далее: «сарай на земельном участке с кад. № является объектом вспомогательного характера, а именно не имеет самостоятельного хозяйствующего назначения, а лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданию».

Как полагает ФИО1, тезис государственного регистратора о том, что «сарай на земельном участке с кад. № является объектом вспомогательного характера» представляется несостоятельным. Вспомогательное сооружение, под которым в сообщении понимается сарай, имеет утеплённые стены, крышу, эл. счётчик, осветительные приборы, розетки, мебель в виде стола, стульев и дивана.

По мнению административного истца, данное сооружение выполняет основную функцию, так как оно является местом проживания. 

Также административный истец полагает, что сообщение Высокогорского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> является незаконным, так как им были представлены все документы для проведения государственной регистрации и предоставление ему земельного участка без проведения аукциона не является препятствием для регистрации договора аренды на вышеуказанный объект недвижимости.

На основании изложенного административный истец ФИО1 просит суд: 

- признать незаконным сообщение от ДД.ММ.ГГГГ №, вынесенное государственным регистратором ФИО2, действующей от имени Высокогорского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> об отказе в государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>;

- обязать Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> устранить допущенные нарушения, зарегистрировать право собственности на земельный участок №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Административный истец в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика в судебное заседание также не явился, направил суду отзыв на административный иск, в котором в удовлетворении иска просил отказать, а также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседании не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Суд, изучив доводы, изложенные в отзыве представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации и ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАC РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из материалов дела следует, что постановлением Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № административному истцу ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства.

Укзананным постановлением Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан поручено заключить с ФИО1 договор аренды данного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и административным истцом был заключен договор аренды № указанного земельного участка с кадастровым номером №

Обратившись в Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> для регистрации договора аренды, административному истцу было отказано сообщением от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обоснование своего отказа государственный регистратор сослался на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации); не представлены документы, необходимые в соответствие с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации). 

Государственный регистратор указал, что согласно подпункта 1.2 пункта 1 Договора аренды земельного участка, занимаемого собственником объекта недвижимости, на вышеуказанном земельном участке расположен сарай, с назначением: нежилое, площадью 12 кв.м., количество этажей: 1. Государственный регистратор также отметил, что вышеуказанный сарай на земельном участке с кадастровым номером № является объектом вспомогательного характер, а именно не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, а лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданию. Следовательно, исходя из вышеизложенного, осуществление государственной регистрации договора аренды на вышеуказанный объект недвижимости не представляется возможным.

В силу п. 1 ст. 2, п.п. 3 п. 8 ст. 12, п. 2 ст. 21, п. 3 ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме того, руководствуясь п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

С целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии издано Письмо Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №-№ «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов».

Согласно указанному Письму закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов – это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Таким образом, только при наличии бесспорных оснований, препятствующих регистрации права аренды, государственный регистратор Высокогорского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> мог отказать в осуществлении государственной регистрации административному истцу.

Между тем, таких бесспорных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации по настоящему вопросу не имелось.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Статьей 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с п.п. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Постановлением Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № административному истцу ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства.

Категория земельного участка – земли населенных пунктов, что подтверждается и сведениями из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №

Указанное постановление никем не оспорено, процедура предоставления административному ответчику земельного участка, определенная статьей 39.18 ЗК РФ, органом местного самоуправления соблюдена, доказательств обратного суду не представлено. 

Ответ Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан государственному регистратору от ДД.ММ.ГГГГ № также не свидетельствует о том, что имелись какие-либо нарушения процедуры предоставления административному истцу земельного участка в аренду.

Само заинтересованное лицо – Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан каких-либо претензий к административному истцу по данным основаниям не предъявляла.

При таких обстоятельствах, ссылка государственного регистратора на тот факт, что на данном земельном участке расположен сарай, который является объектом вспомогательного характера и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, что противоречит требованиям ст. 39.20 ЗК РФ и препятствует государственной регистрации права аренды, является несостоятельной. 

Кроме того, положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» не исключают возможности возведения такого объекта как нежилое здание на земельном участке с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства.

При таком положении ссылку Высокогорского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в обоснование отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка нельзя признать обоснованной.

Таким образом, суд приходит к выводу, что государственный регистратор принял неправильное решение об отказе в государственной регистрации договора аренды на земельный участок, что нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

Административным истцом в своем иске также заявлено требование – обязать Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> зарегистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Однако, указанное требование противоречит обстоятельствам дела и не может быть удовлетворено судом, поскольку ФИО1 земельный участок на праве собственности не предоставлялся.

Вместе с тем, согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

В этой связи следует обязать Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца и зарегистрировать договор аренды на земельный участок.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 14, 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным сообщение от ДД.ММ.ГГГГ №, вынесенное государственным регистратором ФИО2, действующей от имени Высокогорского отдела Управления Росреестра по 

<

адрес> об отказе в государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Обязать Высокогорский отдел Управления Росреестра по 

<

адрес> устранить допущенные нарушения прав, свобод и законных интересов ФИО1 и произвести государственную регистрацию договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный Суд Республики Татарстан через Высокогорский районный суд Республики Татарстан. 

Судья: А.А. Севостьянов